Решение № 02-0453/2026 02-0453/2026(02-4098/2025)~М-1978/2025 02-4098/2025 2-453/2026 М-1978/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 02-0453/2026

УИД 77RS0019-02-2025-004268-74

№ 2-453/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2026 года г. Москва

Останкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Тереховой А.А., при секретаре Познякове Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 453/2026 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли - продажи, признании сделок недействительными, применении последствий сделок недействительными, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли - продажи, признании сделок недействительными, применении последствий сделок недействительными, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных требований, с учетом уточнений, истец указывает, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли -продажи от 23 августа 2024г. квартиры, расположенной по адресу: <...>, принадлежащая истцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 28.01.2016 г. и договора дарения доли квартиры от 07.02.2016 г.

Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя спорную квартиру (п. 1.1. Договора).

Пунктом 2.2. договора установлено, что согласованная сторонами цена квартиры по настоящему Договору составляет сумму 25 000 000 руб.

В соответствии с п. 3.3. Договора спорная квартира передается покупателю по подписанному сторонами передаточному акту. Стороны обязуются подписать указанный акт в течение 3 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

В пункте 2.3. договора стороны установили, что расчеты между сторонами произведены полностью, до подписания настоящего договора, без присутствия нотариуса.

Несмотря на данные условия, денежные средства от покупателя продавцу не поступали, квартира ответчику по акту приема-передачи не передавалась.

На основании изложенного, истец просит суд признать пункт 2.3. договора купли -продажи от 23 августа 2024 г. недействительным, расторгнуть договор купли-продажи от 23 августа 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенной по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178; признать сделку по купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенной по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178 заключенную 17 января 2025 года между ФИО2 и ФИО3 недействительной, ничтожной; Признать сделку по купли- продажи квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенной по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178 заключенную 29 мая 2025 г. между ФИО3 и ФИО4, ФИО5 ничтожной. Применить последствия недействительности сделки. Прекратить право собственности ФИО2 в отношении квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенную по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178.

Истец в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела надлежащим образом извещен, доверил представлять свои интересы в суде представителю.

Представитель истца в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствии ответчиков, третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, проанализировав в совокупности все собранные по делу доказательства приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.8,12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

На основании ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 ст.218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли -продажи от 23 августа 2024г. квартиры, расположенной по адресу: <...>, принадлежащая истцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 28.01.2016 г. и договора дарения доли квартиры от 07.02.2016 г.

Пункт 1 ст. 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). В соответствии с п.1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона.

В соответствии по ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонние изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки обе стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п.1 ст.454 ГК РФ).

Целью заключения договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены договора.

Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя спорную квартиру (п. 1.1. Договора).

Пунктом 2.2. договора установлено, что согласованная сторонами цена квартиры по настоящему Договору составляет сумму 25 000 000 руб.

В соответствии с п. 3.3. Договора спорная квартира передается покупателю по подписанному сторонами передаточному акту. Стороны обязуются подписать указанный акт в течение 3 календарных дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.

В пункте 2.3. договора стороны установили, что расчеты между сторонами произведены полностью, до подписания настоящего договора, без присутствия нотариуса.

Как указывает истец и не оспорено ответчиками, денежные средства от покупателя продавцу не поступали, квартира ответчику по акту приема-передачи не передавалась.

Между сторонами были согласованы существенные условия договора купли-продажи, соблюдена форма договора, договор содержит все указания о предмете договора, его цену, содержит подпись истца с расшифровкой, что свидетельствует об ознакомлении истца с текстом данного договора, при этом истец не был лишен возможности до регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости отозвать свое заявление, то есть требования ст.ст. 432,549,550,554 ГК РФ при заключении договора сторонами были согласованы.

Истцом также представлена копия договора аренды спорной квартиры, в соответствии с которым данная квартира предоставлялась истцом в наем третьему лицу.

Также истцом представлены квитанции о перечислении денежных средств третьим лицом, в счет оплаты по договору аренды, на расчетный счет ФИО1

В подтверждении безденежности договора купли-продажи от 23.08.2024 истцом представлены выписки по банковским счетам, из которых усматривается, что за период с 23.08.2024 по настоящее время денежные средства на счет ФИО1 от ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи не поступали.

В соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: Какие нарушения признаются существенными 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая показала суду, что она проживала в спорной квартире на основании договора аренды до 25.03.2025. Денежные средства перечисляла ФИО1 до февраля 2025г.

В январе ФИО2 сообщила ФИО6, что она является новым собственником квартиры, перезаключать договор аренды отказалась, правоустанавливающие документы не представила. Также свидетель пояснила, что ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи ФИО1 не передавала.

Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, так как они не противоречивы, последовательны, согласуются между собой.

17.01.2025г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенной по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178.

29.05.2025г. между ФИО3 и ФИО4, ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 77:02:0022006:6170, расположенной по адресу: <...>, корпус. 1, кв. 178.

В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.67 ч.1 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Разрешая заявленные требования, учитывая, что ответчиками возражений относительно доводов истца не представлено, ФИО2 доказательств оплаты по договору купли-продажи не представлено, безденежность такого договора является существенным нарушением его условий, квартира по акту приема-передачи ФИО2 не передавалась, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в части расторжения договора купли-продажи.

Основания для удовлетворения иных исковых требований суд не усматривает.

Требования истца о признании п. 2.3 договора купли-продажи от 23.08.2024 недействительным удовлетворению не подлежат, поскольку его условия не нарушают прав истца, не противоречат нормам действующего законодательства, согласованы сторонами при заключении договора.

Поскольку требование истца о расторжении договора купли-продажи от 23.08.2024 удовлетворены, стороны возвращаются в первоначальное состояние, до его заключения, в связи с чем, подлежит восстановлению право собственности истца в отношении спорной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно правовой позиции, закрепленной в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Таким образом, из вышеназванных норм права следует, что при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо установить следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком названным имуществом и отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи.

Отсутствие одного из указанных обстоятельств исключает возможность удовлетворения заявленных требований. Доказывание принадлежности спорного имущества истцу на законном основании и его нахождение в незаконном фактическом владении у другого лица является процессуальной обязанностью истца.

Учитывая, что судом удовлетворены требования о расторжении договора купли-продажи от 23.08.2024, восстановлено право собственности истца в отношении спорной квартиры, спорная квартира подлежит истребованию и чужого незаконного владения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, признании сделок недействительными применении последствий сделок недействительными, прекращении права собственности- удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли продажи от 23.08.2024, заключенный между ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение, расположенной по адресу: <...>.

Истребовать жилое помещение, расположенное по адресу: <...> из незаконного владения ФИО4 и ФИО5.

Восстановить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенной по адресу: <...>, исключив ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2 из числа собственников.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Останкинский районный суд г. Москвы.

Мотивированная часть решения суда составлена 20 мая 2026 года

Судья А.А. Терехова