Решение № 2-2127/2020 2-2127/2020~М-2015/2020 М-2015/2020 от 8 ноября 2020 г. по делу № 2-2127/2020

Дело № 2-2127/2020

44RS0002-01-2020-003062-53


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«09» ноября 2020 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Н.С.Иоффе,

при секретаре судебного заседания И.И.Пухтеевой,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Этажи-Кострома» к ФИО2 АлексА.не о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Этажи-Кострома» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании неуплаченного вознаграждения по договору оказания услуг в сумме 60 000 руб., указав, что 08.06.2018 между ФИО2 (заказчиком) и ООО «Этажи-Кострома» (исполнителем) был заключен договор возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости № 8893686. По условиям данного договора исполнитель обязался оказать ответчику услугу по поиску и подбору объекта недвижимости, удовлетворяющего пожеланиям заказчика, а заказчик обязался оплатить услуги исполнителя в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора. Посредством услуг исполнителя был найден объект недвижимости – жилой дом с пристройками, расположенный по адресу ... кадастровый №. С собственником данного объекта был заключен договор купли-продажи, право собственности на 2/3 доли в праве на жилой дом было оформлено dd/mm/yy на ответчика, то есть, по мнению истца, исполнитель исполнил свои обязательства по договору от dd/mm/yy в полном объеме. Согласно п. 2.1 договора вознаграждение исполнителя, подлежащее оплате заказчиком, составляет 60 000 руб. Ответчиком указанная сумма не оплачена до настоящего времени, претензия, направленная ответчику, оставлена без должного внимания, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, дополнительно указав, что отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения от dd/mm/yy свидетельствует о её намерении избежать оплаты за оказанные компанией услуги, и заключить договор купли-продажи объекта, найденного исполнителем, что впоследствии и было совершено между ответчиком и собственником данного жилого помещения, выявленные недочеты не помешали сторонам договора купли-продажи оформить сделку. Исполнитель не понес расходы, связанные с исполнением обязательств по договору №.

Ответчик ФИО2 и её представитель по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что в объявлении, по которому ФИО2 первоначально позвонила, связавшись с истцом, была указана следующая информация о предлагаемом к продаже объекте: 2/3 доли дома, площадь которой составляет 100 кв. м, 1 этаж, 3 спальни, год постройки - 1998. Также указывалось на одновременную продажу участка площадью 7 соток. При этом отдельно указывалось, что «все объекты проверены на юридическую чистоту. Безопасные расчеты сторон. Полное сопровождение сделки». Доверяя истцу как профессиональному участнику рынка недвижимости, осмотрев dd/mm/yy дом, доля которого предлагалась к продаже, она dd/mm/yy заключила с истцом два договора на оказание услуг по продаже собственных квартир с тем, чтобы на вырученные деньги одновременно приобрести 2/3 доли дома по ... и сразу туда переехать. dd/mm/yy при содействии истца был заключен договор задатка в отношении её квартиры по ..., dd/mm/yy - основной договор купли-продажи. dd/mm/yy был заключен предварительный договор с условием о задатке в отношении её квартиры в мкр. Черноречье, dd/mm/yy - основной договор. За оказанные услуги в рамках продажи двух квартир она заплатила истцу 97 500 руб. После утверждения в намерении приобрести 2/3 доли дома площадью 100 кв. м и земельного участка площадью 7 соток, она подписала договор № возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости от dd/mm/yy, незамедлительно подписала разработанное истцом соглашение о задатке, которое предполагало приобретение 2/3 доли жилого дома по указанному адресу, а также земельного участка с кадастровым номером и площадью, которые точно определены не были. В соглашении фиксировалась принадлежность 2/3 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Она обратилась к истцу с вопросами относительно несоответствия площади дома, указанной в объявлении, площади дома, указанной в соглашении. Впоследствии на основании произведенных кадастровым инженером замеров выяснилось, что фактическая площадь предложенной к продаже части дома составляет 94 кв. м (по экспликации от dd/mm/yy), а по документам, имеющимся у продавца, общая площадь всего дома составляет 80,5 кв. м, год постройки - 1959. Более того, обнаружилось, что право собственности владельца 2/3 доли дома на земельный участок вообще не зарегистрировано. При этом на кадастровый учет по данному адресу поставлен земельный участок площадью 217 кв. м. После выяснения данной информации, она обратилась к истцу с вопросами. Ей было сообщено, что на приведение документов продавцом в порядок потребуется времени не менее полугода и дополнительные расходы на выполнение межевания, иных кадастровых работ (технической план дома), проектных работ. Такой временной горизонт противоречил соглашению о задатке от dd/mm/yy, источник финансирования этих процедур также не назывался, эти расходы изначально не были никем запланированы, так как проблемы с документами истец не обнаружил при принятии объекта «в работу», хотя, как профессиональный участник рынка недвижимости, имел возможность и должен был это сделать (тем более, декларируя полную проверку на юридическую чистоту и сопровождение сделки как в объявлении, так и на сайте). Ей сообщили об отсутствии стопроцентной вероятности положительного прохождения всех согласительных процедур по «узакониванию» текущего состояния жилого дома и земельного участка в уполномоченных органах государственной власти и местного самоуправления. Также она была уведомлена о том, что юридической службой истца не одобрено продолжение работы по сопровождению продажи этого объекта по «стандартной схеме» и сотрудничество с ней может быть продолжено только в том случае, если она напишет расписку от отсутствии претензий к истцу в случае возникновения споров и претензий с чьей-либо стороны по поводу текущего состояния дома после совершения сделки по имеющимся документам. Она отказалась писать такую расписку, поскольку, заключая договор от dd/mm/yy, рассчитывала на противоположное. Иных вариантов продолжения сотрудничества по данному объекту истцом ей предложено не было. dd/mm/yy было подписано соглашение о расторжении соглашения о задатке от dd/mm/yy из-за выявившейся невозможности его исполнения. dd/mm/yy в процессе расторжения соглашения о задатке она с продавцом пришли к договоренности о возможности продажи объекта по имеющимся документам без оформления земли в случае, если совладелица дома подтвердит в письменной форме отсутствие претензий. В результате силами продавца была оформлена совместная расписка продавца и совладелицы об отсутствии взаимных претензий, ими самостоятельно были собраны необходимые документы, они сами обратились в нотариальную контору и нотариус dd/mm/yy удостоверила договор купли-продажи исключительно доли дома. Какого-либо участия истец в этом не принимал (стадия подготовки документов и сопровождения сделки). Естественно, в нотариально удостоверенном договоре площадь дома была указана согласно текущим сведениям ЕГРН, права на земельный участок вовсе не оговаривались, то есть объект она приобрела на свой страх и риск будущих последствий. Параллельно ею был подготовлен проект дополнительного соглашения от dd/mm/yy к спорному договору между ею и истцом, в п. 2 которого фиксировалось отсутствие претензий у сторон друг к другу на момент расторжения, она предложила его для подписания. В ответ на это ей пришел ответ с факсимильной подписью руководителя истца об отказе от расторжения договора с указанием недостоверных данных о том, что ООО «Этажи-Кострома» свои обязательства по ДВОУ № выполнило полностью. Было предложено для подписания дополнительное соглашение в варианте истца, пунктом 2 которого на неё возлагалась обязанность по оплате цены договора в случае приобретения объекта недвижимости безотносительно к иным описанным обстоятельствам. От подписания данного соглашения она аргументировано в тот же день отказалась. После этого dd/mm/yy ею в уведомлении была доведена до сведения истца развернутая позиция по причинам расторжения договора, имеющимся претензиям к истцу, вытекающим из договора, и отсутствии оснований для оплаты по договору. Однако истец, запросив выписку из ЕГРН, обратился в суд с требованием о взыскании денежных средств в размере цены договора, как она считает, по надуманным основаниям.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.

Согласно п. 1, 2 ст. 4 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1. ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 13.05.2018 специалист по недвижимости ООО «Этажи-Кострома» ФИО4 произвела осмотр объекта недвижимости по адресу ..., стоимостью 3 200 000 руб., принадлежащего ФИО5 на праве собственности, в том числе, с потенциальным покупателем ФИО2 (л.д. 23)

Согласно объявлению, размещенном в интернет ресурсе, предлагаемый исполнителем и выбранный заказчиком объект недвижимости представлял собой 2/3 доли 1-этажного кирпичного дома, площадью 100 кв.м., по адресу ..., ... соток, построен в 1998 году.

dd/mm/yy между ООО «Этажи-Кострома» (исполнитель) и ФИО2 (заказчик) был заключен договор № возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1 договора исполнитель обязался оказать заказчику услуги по поиску и подбору объекта недвижимости, удовлетворяющего пожеланиям заказчика, а заказчик обязался оплатить оказанные исполнителем услуги в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Размер вознаграждения исполнителя, подлежащего оплате заказчиком по факту оказания услуг, составляет 60 000 руб. (п. 2.1 договора).

Расходы за услуги третьих лиц, которые не являются стороной по сделке, в стоимость указанных услуг не включаются и оплачиваются заказчиком самостоятельно и за свой счет (п. 2.2 договора).

На основании п. 3.1 договора исполнитель обязался оказать заказчику следующие услуги:

- произвести поиск и подбор объекта недвижимости, удовлетворяющего пожеланиям заказчика, а при наличии особых требований заказчика к желаемому объекту - подписать дополнительное соглашение к настоящему договору;

- после выбора желаемого объекта прекратить предложение объекта недвижимости другим лицам;

- проинструктировать по комплекту документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на найденный объект недвижимости;

- подготовить предварительный договор по отчуждению объекта недвижимости, а также основной договор (купли-продажи), не требующий нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством;

- сопроводить сделку в регистрационном органе;

- оказать содействие в получении решения кредитной организации.

Заказчик обязался (п. 3.2 договора), в случае выбора одного из представленных исполнителем объектов недвижимости, оплатить услуги исполнителя, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором; в ходе осмотра объекта, подписать акт осмотра объекта; умышленно не приобретать без участия исполнителя объект недвижимости, найденный исполнителем, в том числе у лиц, намеренных отчуждать данный объект недвижимости, информация о котором получена от исполнителя; незамедлительно информировать исполнителя об обстоятельствах, препятствующих законному приобретению объекта недвижимости.

При отказе заказчика от совершения сделки по приобретению объекта недвижимости, найденного исполнителем, заказчик не оплачивает исполнителю вознаграждение за услугу по поиску и подбору объекта недвижимости, за исключением случая наступления событий, указанных в п. 6.1 настоящего договора.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что заказчик оплачивает услуги в случае факта наступления следующих событий, в том числе, нахождение исполнителем заказчику объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям заказчика; факта совершения сделки по приобретению данного объекта недвижимости.

dd/mm/yy между ФИО2 (покупателем) и ФИО5 (сособственником жилого дома - продавцом) заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны обязуются в срок до dd/mm/yy заключить договор по оформлению 2/3 доли права собственности на жилой дом с пристройками по адресу ..., общей площадью 80,5 кв.м. и земельный участок по указанному адресу, кадастровый номер указан 44:27:020317:21 (или 20), площадь земельного участка не обозначена, а также два тесовых сарая, уборная, ограждения, гараж, баня, три теплицы, расположенные на указанном земельном участке, а также сборный бассейн. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта. В обеспечение данного обязательства покупатель вносит задаток 100 000 руб. в счет причитающегося платежа за объект недвижимости, цена объектов недвижимости составляет 3 100 000 руб.

dd/mm/yy ФИО2 передала ФИО5 денежные средства в сумме 100 000 руб. в соответствии с соглашением о задатке от dd/mm/yy, о чем составили расписку.

Из выписки из ЕГРП от dd/mm/yy на земельный участок, расположенный по адресу ... следует, что граница земельного участка, площадью 217 кв.м. не установлена, правообладатели отсутствуют.

dd/mm/yy ФИО5 и ФИО2 расторгли соглашение о задатке от dd/mm/yy, указав, что задаток в сумме 100 000 руб. возвращается ФИО2

dd/mm/yy ФИО5 и ФИО6 составили соглашение о площадях ... в ... (кВ. 1 и кВ. 2), а именно ..., принадлежащая ФИО5 составляет 94 кв.м., ..., принадлежащая ФИО6 – примерно 30 кв.м.

dd/mm/yy ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи на принадлежащие ему 2/3 доли в праве общей собственности на жилой дом по адресу .... Договор удостоверен нотариусом ФИО7

dd/mm/yy ФИО2 обратилась к истцу с письменным заявлением о расторжении договора № возмездного оказания услуг, приложив подписанное ею дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому стороны возмездного договора договорились о его расторжении, претензий к друг другу у сторон не имеется. Данное дополнительное соглашение стороной истца подписано не было.

В ответ на заявление ФИО2 от dd/mm/yy директор ООО «Этажи-Кострома» сообщил, что ООО «Этажи-Кострома» по договору № свои обязательства выполнило полностью, в связи с чем, расторжение договора не представляется возможным.

Стороной ООО «Этажи-Кострома» dd/mm/yy было подписано дополнительное соглашение к договору №, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор № с dd/mm/yy, обязательства по оплате уже оказанных исполнителем услуг наступают у заказчика только при условии приобретения объекта, найденного исполнителем (и указанного в акте осмотра) (п. 2).

ФИО2 данное соглашение подписано не было, указано на то, что она не готова подписать, т.к. не согласна с пунктом 2 данного дополнительного соглашения.

Согласно выписки из ЕГРП от dd/mm/yy правообладателем 2/3 доли в праве на жилой дом по адресу ..., общей площадью 80,5 кв.м., год постройки 1959, с dd/mm/yy является ФИО2 на основании договора купли-продажи от dd/mm/yy.

В экспликации к плану ..., выполненному специалистами ООО «Кадастр44» dd/mm/yy, площадь дома составляет 97 кв.м., а площадь ...- 94 кв.м.

dd/mm/yy ФИО2 вновь обратилась к истцу с заявлением о расторжении договора возмездного оказания услуг, указав, что качество услуги неудовлетворительное, поскольку не выполнен п. 3.1.1. договора - условия по подбору объекта недвижимости не зафиксированы в дополнительном соглашении к настоящему договору: важна организация перехода прав на имеющиеся объекты и покупка дома таким образом, чтобы переезд семьи был осуществлен из квартиры прежнего проживания в приобретенный частный дом; истцом были предоставлены недостоверные сведения в части указания площади дома; по факту отсутствуют два тесовых сарая, уборная; в соглашении о задатке отсутствует площадь предлагаемого земельного участка; скрыта информация о наличии неузаконенной пристройки, в результате документально для покупки ей предложен вместо кирпичного дома – деревянный. Обязательства, предусмотренные договором возмездного оказания услуг, не исполнены, акт оказания услуг сторонами не составлялся, соответственно соответствующие услуги не оказаны, в связи с чем, она отказывается от исполнения обязательств, возложенных на неё данным договором.

Таким образом, из представленных суду доказательств следует, что ответчик ФИО2 (заказчик) отказалась от совершения сделки по приобретению объекта недвижимости, найденного исполнителем, поскольку найденный исполнителем ООО «Этажи-Кострома» объект недвижимости, не удовлетворял её требованиям. А именно, земельный участок, который она намерена была приобрести, в собственность продавца оформлен не был, характеристики жилого дома не соответствовали предложенному в объявлении (площадь, материал наружных стен и год постройки).

Истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено относимых, допустимых и достаточных доказательств исполнения своих обязательств в полном объеме, исходя из предмета договора.

Коммерческое предложение истца не содержит точного описания объекта недвижимости, что не позволяет его идентифицировать, площади помещений отличаются от фактических (80,5 кв.м. площадь жилого дома зарегистрировано в ЕГРП, в экспликации к плану ..., выполненному dd/mm/yy, площадь дома составляет 97 кв.м., а площадь квартиры - 94 кв.м.), при этом жилой дом прошел кадастровый учет dd/mm/yy и данные о его площади находятся в общем доступе данных кадастровой палаты.

Доводы истца о представлении объекта ответчику, его осмотр последним, причем ещё до заключения договора возмездного оказания услуг, приобретение доли жилого дома в последующем, не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку не подтверждают факт выполнения истцом обязательств по договору с ответчиком в полном объеме исходя из предмета и условий договора, а потому оснований для взыскания с ответчика в пользу истца вознаграждения по договору не имеется.

Фактически понесенных исполнителем расходов, связанных с исполнением обязательств по договору №, истцом не приведено и доказательств этому суду не представлено.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования ООО «Этажи-Кострома» к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору № от dd/mm/yy возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 АлексА.не о взыскании денежных средств по договору № от dd/mm/yy возмездного оказания услуг по покупке объекта недвижимости, ООО «Этажи-Кострома» отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н.С.Иоффе

«Копия верна» судья Иоффе Н.С.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.11.2020