Апелляционное определение № 33-18180/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья: фио Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 27 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Жигаревой Е.А.,

судей Баринова С.Н., фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению фио к Администрации г.о. Ступино об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

по апелляционные жалобы Администрации городского округа <данные изъяты> на решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи фио,

объяснения явившихся лиц,

установила:

фио обратился в суд с иском к администрации городского округа <данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного в отношении земельного участка площадью 788 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в части замены арендатора на фио

Исковые требования обоснованы тем, что <данные изъяты> между фио и администрацией городского округа Ступино заключен договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов в отношении земельного участка площадью 788 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно договору срок аренды определён с <данные изъяты> по <данные изъяты>. фио возвел на указанном земельном участке жилой дом, которому присвоен кадастровый <данные изъяты>. <данные изъяты> между фио и истцом фио заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, право собственности фио зарегистрировано в установленном порядке.

фио обратился в администрацию городского округа Ступино с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты> в части замены арендатора, на что получил отказ с указанием на то, что договор аренды заключен в результате аукциона и передача прав и обязанностей по договору аренды не предусмотрена. Решением администрации городского округа Ступино от <данные изъяты> истцу также отказано во внесении изменений в договор аренды со ссылкой на п.7.3 договора аренды. В связи с этим истец вынужден обратиться в суд.

Истец фио и его представитель фио, действующая на основании доверенности, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились; от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание не явился; о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; возражений на иск не представлено.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился; о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом; представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит удовлетворить исковые требования фио

Решением Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск фио удовлетворен.

На администрацию городского округа <данные изъяты> возложена обязанность внести изменения в договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного в отношении земельного участка площадью 788 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> из земель населённых пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в части замены стороны арендатора в договоре аренды на фио, <данные изъяты> года рождения, уроженца <данные изъяты>.

С принятым решением не согласилась Администрация городского округа <данные изъяты>, подали апелляционную жалобу, в которой просили об отмене принятого решения, как незаконного и необоснованного.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа <данные изъяты> доводы апелляционной жалобы поддержал, просил об отмене принятого решения и об отказе в удовлетворении иска.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены.

Судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что, <данные изъяты> между администрацией городского округа <данные изъяты> (арендодатель) и фио (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, <данные изъяты>, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 788 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства", расположенный по адресу: <данные изъяты> (л.д.14-17).

В соответствии с п. 1.2. договора аренды, земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства".

На земельном участке на момент заключения договора отсутствуют объекты недвижимости (п. 1.4. договора).

Договор аренды заключен на срок 13 лет 2 месяца с <данные изъяты> по <данные изъяты> (п. 2.1. договора).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> договор аренды прошел государственную регистрацию <данные изъяты> (л.д.68-71).

<данные изъяты> на кадастровый учет под кадастровым номером <данные изъяты> поставлен жилой дом площадью 47,6 кв.м., расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано право собственности фио (л.д.30-32).

<данные изъяты> между фио и фио заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 47,6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> (л.д.23). <данные изъяты> зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 33-35).

<данные изъяты> фио обратился в администрацию городского округа Ступино с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, на что получил отказ с указанием на то, что договор аренды заключен в результате аукциона и передача прав и обязанностей по договору аренды не предусмотрена (л.д.41,42).

Решением администрации городского округа Ступино от <данные изъяты> №<данные изъяты> фио отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в связи с тем, что согласно п.7.3 договора аренды №5281 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору. Земельный участок находится в аренде третьего лица, отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка в части стороны договора аренды земельного участка (л.д.26).

Согласно п. 7.3 договора аренды <данные изъяты> от <данные изъяты> арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору.

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца и возложении на ответчика обязанности внести изменения в существующий договор аренды от 06.09.2023гоа в части замены арендатора, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421, 601, 271, 448 ГК РФ, ст.ст.11, 39.6, 39.16, 39.18 ЗК РФ, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при этом исходил из того, что, поскольку фио в настоящее время является собственником жилого дома, расположенного на земельном участке, ранее предоставленном в аренду фио на срок более 5 лет, с учетом целевого назначения данного земельного участка (для ИЖС), исходя из единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, замена стороны в ранее заключенном договоре аренды земельного участка с ответчиком является возможной.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, принимая во внимание следующее.

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Ст.617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора

В силу ст.625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Согласно ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Как указано в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, устанавливающей порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством деятельности в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (пп. 15 п. 2).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ в отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов.

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ).

Судом первой инстанции был сделан верны вывод о том, что в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Вместе с тем, принимая во внимание заявленные истцом требования о возложении обязанности на ответчика внести изменения в существующий договор аренды путем замены в нем стороны арендатора, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом был избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку действующим законодательством для сложившейся ситуации такая процедура не предусмотрена.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем, закрепление перехода права от прежнего арендатора к новому в данном случае может быть осуществлено либо заключением в установленном порядке между арендатором и новым собственником объекта недвижимости договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды (цессии), либо путем процедуры расторжения договора аренды с прежним арендатором и заключения договора аренды с новым арендатором.

Ни один из вышеуказанных способов, как следует из материалов дела, в досудебном порядке сторонами надлежащим образом реализован не был, поскольку обращение фио за услугой по заключению с ним договора аренды спорного земельного участника имело место при существующем и нерасторгнутом договоре аренды с фио, не выражавшем при этом свою волю на отказ от дальнейшего исполнения договора аренды и на его расторжение, а обращение фио за предоставлением услуги по передаче ему земельного участка в собственность без проведения торгов имело место после продажи им находящегося на земельном участке дома фио, кроме того, такое обращение, имевшее место в сентябре 2025года, не свидетельствовало о том, что он желает отказаться от своих прав и обязанностей по договору аренды от <данные изъяты> и(или) расторгнуть его. Сведения об оспаривании вынесенных решений в установленном порядке и(или) их отмене, либо об оспаривании каких-либо условий действующего договора аренды отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований фио о возложении обязанности на Администрацию г.о. Ступино внести изменения в действующий договор аренды земельного участка от <данные изъяты> с фио путем замены в нем стороны арендатора на фио не имелось, в связи с чем принятое решение от <данные изъяты> подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным выше.

Отказ в удовлетворении заявленных истцом требований, исходя из формулировки и фактических оснований их заявления не свидетельствует о невозможности реализовать свое право о замене стороны в обязательстве, вытекающем из договора аренды, иным способом в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ступинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

В иске фио к Администрации г.о. Ступино об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка отказать.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.05.2026года