Решение № 3А-131/2020 3А-9/2021 3А-9/2021(3А-131/2020;)~М-132/2020 М-132/2020 от 24 января 2021 г. по делу № 3А-131/2020

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-9/2021

(3а-131/2020)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2021 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова

при секретаре Е.П. Грущенко,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителей административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области ФИО4,

в отсутствие административного истца ФИО5, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО5, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 659 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО9, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участка, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным о времени и месте судебного заседания путем направления заказной корреспонденции с уведомлением о вручении (РПО № 30800054771144), возвращенной в адрес суда за истечением срока хранения, в суд не явился, обеспечив участие в судебном заседании своего представителя ФИО1, который административный иск поддержал, настаивая на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной в оценщиком ФИО9 в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>.

Представители Правительства Белгородской области по существу административного иска возражений не имели. Поясняли, что административный истец имеет право на пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, однако кадастровая стоимость участка подлежит установлению в размере рыночной, определенной экспертом ФИО13 по результатам проведенной судебной экспертизы. Представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> содержит нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на результат рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель администрации Губкинского городского округа Белгородской области поддержал позицию представителей правительства области.

Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения (списки от 24.12.2020 № 2019-РК/16135, № 2019-РК/16138), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей административного истца, правительства области и администрации городского округа, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регламентированы нормами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заключительными положениями которого установлен переходный период применения настоящего Федерального закона с 01.01.2017 до 01.01.2020.

Согласно части 6 статьи 24 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район», по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области».

Спорный земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 23.07.2014 и вошел в перечень объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением № 418-пп. Кадастровая стоимость составила <данные изъяты> руб.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам индивидуального предпринимателя оценщика ФИО9, которым составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, в том числе спорного земельного участка.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные представителем заинтересованного лица против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (64, 2 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 05.11.2020 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» ФИО13

На разрешение эксперта были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО13 составлено и представлено в суд экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт пришел к выводу о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра участка, сопоставления объекта исследования с результатами предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт, опираясь на источник информации: Экономика недвижимости (ФИО6, ФИО7, ФИО8), пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый земельный участок относится к участкам коммерческого назначения – производственно-складское.

При составлении заключения экспертом был проведен анализ рынка земельных участков промназанчения города Губкин Белгородской области по состоянию на дату оценки. Эксперт проанализировал объявления о продаже участков и сделал вывод, что на рынке города Губкин отсутствуют предложения земельных участков, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, относящиеся к сегменту рынка – участки промназначения.

Придя к такому выводу, эксперт принял решение расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, а именно проанализирован рынок Белгородской области с использованием различных источников – газета «Моя реклама», сайт «avito.ru», а также архив Белгородской торгово-промышленной палаты.

Анализ таких предложений (таблица № 8 заключения) показал, что для рынка земельных участков промназанчения города Белгород характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка варьируется от 2 368 руб. до 3 000 руб. Также экспертом были рассмотрены объекты, расположенные в городе Старый Оскол Белгородской области, имеющие различное назначение, стоимость которых варьируется от 2 644 руб. до 5 000 руб. за 1 кв. м.

Опираясь на источник информации «Влияние ценообразующих факторов на стоимость земельного участка» // Спб ГУП «ГУИОН», эксперт определил основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены.

Для расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом с использованием метода сравнения продаж эксперт ФИО13 выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах-аналогах, их характеристиках получена из открытого источника – объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://ruads.org, объявления №, №, № и №).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, местоположение, расположение относительно магистрали.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО13 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на стоимость оцениваемого земельного участка. В частности эксперт указывает, что оценщиком приведен анализ рынка земельных участков, состоящих из 8 объектов 6 из которых имеют год публикации 2017, 1 объект – 2013 год, при дате оценки 01.01.2016, следовательно, анализ рынка проведен некорректно. Выбранные аналоги № 1, № 2 и № 3 имеют год публикации объявления 2014.

Корректировка на дату предложения применена исходя из аналитической информации о рыночной стоимости жилой недвижимости в Белгородской области.

Объекты № 1, № 2 и № 4 из анализа рынка не имеют зарегистрированного права собственности как объект оценки, а, следовательно, продается право аренды, таким образом данные участки не могли использоваться в качестве аналогов.

Для расчета стоимости земельного участка оценщик использует аналоги имеющие назначение: «для строительства многофункционального комплекса торгово-сервисного назначения» (аналог № 1), «под коммерческую недвижимость» - а это может быть как торговое, так и офисное назначение (аналог № 2), «для строительства многофункционального комплекса бытового и сервисного обслуживания населения» (аналог № 3). Указанные объекты относятся к торгово-офисной недвижимости, в то время как объект оценки имеет вид разрешенного использования «под размещение производственной базы». При этом, согласно Справочнику оценщика недвижимости 2014 года под редакцией ФИО10, разница между земельными участками под торгово-офисную застройку и под индустриальную застройку составляет 30 %.

Выявленных экспертом ФИО13 нарушений очевидно достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

Каких-либо замечаний относительно экспертного заключения сторона административного истца не имела, о назначении по делу повторной экспертизы не ходатайствовала.

Ввиду этого отчет, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО9, отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО13 по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В суд с настоящим административным иском ФИО5 обратился 01.10.2020.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 659 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ФИО5 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 01.10.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 08.02.2021

Решение08.02.2021