Решение № 2-598/2019 2-598/2019~М-367/2019 М-367/2019 от 16 июня 2019 г. по делу № 2-598/2019

Дело №2-598/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Тамбов 17 июня 2019 года

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Ситниковой Е.Н.

с участием адвоката Косаревой Л.М., представившей удостоверение №105 и ордер №23 от 25 марта 2019 года

при секретаре Катичевой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района о заключении договора аренды земельного участка.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что на основании постановления администрации Тамбовского района №848 от 15 марта 2013 года ФИО6 (после заключения брака) ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты>., находящийся по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, участок №5.

Срок договора аренды установлен с 16 марта 2013 года по 15 марта 2016 года.

Постановлением администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области №243 от 21 октября 2016 года был уточнен адрес земельного участка - Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, д.10.

Получив земельный участок в аренду, ФИО1 стала возводить на нем жилой дом и строения, необходимые для обслуживания дома.

Заключенный в 2013 году договор аренды в связи с истечением срока прекратил свое действие.

ФИО1 обращалась в администрацию Тамбовского района с заявлением о заключении нового договора аренды в связи с истечением срока, однако администрацией предложен вариант предоставления земельного участка через процедуру проведения торгов.

ФИО1 с учетом уточнений просит признать за ней право на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кадастровый номер 68:20:1201005:226, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10, необходимого для завершения строительства жилого дома.

В судебном заседании истица ФИО1 и представитель истицы - адвокат Косарева Л.М. исковые требования с учетом уточнений поддержали и пояснили, что 15 марта 2013 года между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка сроком на три года.

На данном земельном участке истицей был возведен объект, являющийся незавершенным строительством. Разрешение на строительство не имелось. До настоящего времени объект незавершенного строительства не оформлен. Поскольку данный объект является самовольным, без заключения договора аренды зарегистрировать на него право невозможно.

Учитывая, что земельный участок был ранее предоставлен истице в аренду, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, отказ администрации Тамбовского района Тамбовской области в заключении договора аренды спорного земельного участка является необоснованным.

В связи с чем просили признать за истицей ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кадастровый номер 68:20:1201005:226, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10.

Представители ответчика - администрации Тамбовского района Тамбовской области ФИО2 и ФИО3, действующие по доверенностям, в судебном заседании исковые требования не признали и пояснили, что срок договора аренды земельного участка, заключенного между ФИО1 и администрацией Татановского сельсовета Тамбовского района, истек 15 марта 2016 года.

ФИО1 своевременно не обратилась с заявлением о заключении договора аренды на новый срок и данный срок пропустила.

На испрашиваемом земельном участке в настоящее время находится объект, право на который за истицей в определенном законом порядке не зарегистрировано. Разрешение на строительство у ФИО1 не имелось.

Считают, что каких-либо правовых оснований для признания за ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством в настоящее время не имеется, данное право ею утрачено, в связи с чем, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика - администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен. От главы администрации Комсомольского сельсовета ФИО4 имеется заявление, в котором она просит рассмотреть дело в отсутствие представителя сельсовета, против исковых требований не возражают.

Специалист ФИО5 пояснила в суде, что была допущена техническая ошибка при указании в 2017 году объекта как жилого дома. При повторном обследовании в 2019 году было установлено, что объект является незавершенным строительством. При этом руководствовались Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года №37.

Выслушав лиц, участвующих в деле, специалиста, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Судом установлено, что 15 марта 2013 года между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и ФИО6 (после заключения брака ФИО1) Еленой Александровной был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №76, согласно которому ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером 68:20:1201005:226, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, участок №5. Разрешенное использование земельного участка - под индивидуальное жилищное строительство

Договор аренды был заключен на срок с 16 марта 2013 года по 15 марта 2016 года.

Постановлением администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области №243 от 21 октября 2016 года уточнен адрес земельного участка, который постановлено считать - Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, д.10.

На вышеуказанном земельном участке ФИО1 было начато строительство, степень готовности которого составляет 71 %, площадь <данные изъяты>., что подтверждается техническим паспортом на незавершенное строительство объекта индивидуального жилищного строительства, составленному муниципальным унитарным предприятием «Тамбов-недвижимость» по состоянию на 26 апреля 2019 года.

Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства ФИО1 обращалась с иском в суд о признании права собственности на данный объект.

Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 26 июля 2017 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 08 ноября 2017 года решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 26 июля 2017 года оставлено без изменения.

Одним из оснований отказа в иске явилось отсутствие каких - либо прав на земельный участок.

В марте 2018 года и марте 2019 года ФИО1 обращалась в администрацию Тамбовского района Тамбовской области по вопросу продления договора аренды земельного участка.

Однако, администрация Тамбовского района Тамбовской области, рассмотрев обращения ФИО1, сообщила, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В случае, если на земельном участке расположен объект недвижимости, возможно приобрести испрашиваемый земельный участок без проведения торгов при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ, вступившей силу с 01 марта 2015 года).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

В материалы дела был представлен технический паспорт на жилой дом, составленный муниципальным унитарным предприятием «Тамбов-недвижимость» по состоянию на 08 декабря 2017 года.

Между тем из объяснений специалиста ФИО5 в судебном заседании следует, что была допущена техническая ошибка при указании в 2017 году объекта как жилого дома. При повторном обследовании в 2019 году было установлено, что объект является незавершенным строительством.

Согласно технического заключения общества с ограниченной ответственностью «Архградо» строительные конструкции объекта незавершенного капитального строительства, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10, находятся в работоспособном состоянии.

При обследовании объекта незавершенного капитального строительства, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10, несоответствия действующим строительным, противопожарным и санитарно - гигиеническим нормам и правилам не выявлено.

Обследуемый объект незавершенного капитального строительства не несет угрозы жизни и здоровью людей и соответствует действующим нормам и правилам. Дальнейшее завершение строительства объекта с последующим его вводом в эксплуатацию возможно.

Так как объект находится в стадии незавершенного строительства и впоследствии нагрузки на здание будут меняться в большую сторону, то перед стадией ввода в эксплуатацию, требуется повторное обследование объекта.

О незаконченном строительстве свидетельствует:

- фасад не утеплен полностью, отсутствует облицовка фасада, параллельно выполняющая роль защиты утеплителя от атмосферных воздействий,

- отсутствует отмостка по периметру здания, препятствующая проникновению влаги к фундаменту,

- частично отсутствует подшивка потолка (деревянный накат),

-отсутствует часть перегородок, часть не возведена полностью, соответственно, часть перемычек над проемами также отсутствует,

- частично отсутствуют полы по балкам перекрытия полов,

- отсутствуют защитные водоотливы на окнах,

- окна установлены не во всех частях объекта.

Принимая во внимание, что истица являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает, что подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истица, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательств, при этом, указанная возможность истицей не исчерпана.

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 возвела незавершенный строительством объект в период действия договора аренды.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от 15 марта 2013 года предусматривал право ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в преимущественном порядке (п.4.3.2 договора).

Доказательств изъятия объекта незавершенного строительства у истицы суду не представлено.

Суд считает, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение срока аренды земельного участка, что направлено на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Иных способов защиты прав истицы, кроме как признание права на заключение договора аренды земельного участка, в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка удовлетворить, и признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер 68:20:1201005:226, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10.

Кроме того, суд отмечает, что ФИО1 обратилась с иском к администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка. В соответствии с принципом диспозитивности, действующим при регулировании цивильных правоотношений и процесса их защиты, выбор конкретного способа защиты зависит от заявителя, считающего свои права нарушенными или оспоренными.

Суд учитывает, что администрация Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области не приобретает право и не лишается его в результате рассмотрения иска ФИО1, так как она не является носителем материального права, не имеет материально - правовой заинтересованности в исходе дела, не выступает участником спорного правоотношения. Следовательно, она не может быть стороной дела. Однако истицей ФИО1 администрация Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области была указана в качестве ответчика, и письменного заявления об отказе от исковых требований к администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области не представлено.

Суд считает, что администрация Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области по настоящему делу является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района о признании права на заключение договора аренды земельного участка полагает отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты>., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер 68:20:1201005:226, расположенного по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза «Комсомолец», пер.Строителей, дом 10.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района о признании права на заключение договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме: 21 июня 2019 года.

Федеральный судья: Е.Н. Ситникова