Решение № 2-169/2025 2-22/2026 2-22/2026(2-169/2025;2-3362/2024;)~М-1477/2024 2-3362/2024 М-1477/2024 от 8 февраля 2026 г. по делу № 2-169/2025

Дело № 2-22/2026

УИД 32RS0027-01-2024-003592-24


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2026 г. г. Брянск

Советский районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Петрачковой И.В.,

при секретаре Боголюбской Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о признании помещения котельной общим имуществом, истребовании данного помещения из владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4, Р., ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что являются собственниками квартир №..., №... в многоквартирном доме, расположенном <адрес>, квартир №..., №..., №... в многоквартирном доме, расположенном <адрес>, соответственно. Застройщиком указанных многоквартирных домов является ООО «Лидер». В многоквартирном доме <адрес> имеется котельная, площадью 83,8 кв.м, право собственности на которую зарегистрировано за ООО «Лидер». Данная котельная является единственным источником теплоснабжения и производства горячей воды многоквартирных домов №..., №... <адрес>, другим способом использовать котельную невозможно; многоквартирный жилой дом без данной котельной не может быть полноценным объектом недвижимости, созданным для проживания жильцов, следовательно, по утверждению истцов, данная котельная и оборудование котельной являются общим имуществом многоквартирных домов.

На основании изложенного, просят суд признать помещение котельной, кадастровый №..., площадью 83,8 кв.м. и оборудование котельной, расположенной <адрес>, общим имуществом многоквартирных домов №..., №... по <адрес>, истребовать котельную из владения ООО «Лидер».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО УК «Легион».

Определением суда от 7 апреля 2025 г. принят отказ истца Р. от иска, производство по делу по иску Р. к ООО «Лидер» о признании помещения котельной общим имуществом, истребовании данного помещения из владения прекращено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ранее в судебном заседании истец ФИО1, её представители ФИО5, ФИО6, истец ФИО4, её представитель ФИО7 исковые требования поддержали в полном объеме, дополнительно указали, что котельная построена одновременно с многоквартирными домами №..., №... <адрес>, расположена в пределах границ земельных участков, отведенных под дома, предназначена для обслуживания данных многоквартирных домов; у застройщика отсутствует разрешение на строительство и ввод котельной в эксплуатацию как на самостоятельный объект капитального строительства, следовательно, она является вспомогательным помещением, входящим в состав многоквартирного жилого дома. Кроме того, при проектировании жилых домов было предусмотрено строительство котельной, она была включена в состав общего имущества, предназначалась для обслуживания домов. Таким образом, котельная не является отдельным объектом капитального строительства, а входит как помещение в состав единого объекта – многоквартирного жилого дома.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика ООО «Лидер» ФИО8 исковые требования не признал, указал, что строительство котельной, расположенной <адрес>, осуществлено за счет собственных средств застройщика ООО «Лидер», что нашло свое отражение в первичной проектной декларации, договорах об участии в долевом строительстве жилого дома. Расходы на строительство котельной в общей сумме 17 343 604, 83 руб. осуществлены ООО «Лидер» как путем прямых расчетов с организациями подрядчиков АО «Газпром газораспределение Брянск», ООО «Альфа-Строй», ООО «ЭСТО», ООО «Собор», так и путем оплаты выполненных работ генподрядчику – ООО «Динамика», которое, в свою очередь, работы по котельной производило собственными силами или с привлечением субподрядчиков. ООО «Лидер» применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Учет доходов и расходов ежегодно осуществляется в книге учета доходов и расходов. Расчеты за выполненные работы по котельной ООО «Лидер» не учитывало при исчислении налоговой базы; из суммы, составляющей расходы на котельную, уплачен налог на прибыль. Кроме того, пояснил, что, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и ввод котельной в эксплуатацию, помещение котельной зарегистрировано как отдельный объект недвижимости; котельная входит в состав нежилых помещений многоквартирного дома <адрес>, но не входит в состав общего имущества; многоквартирные дома №... и №... <адрес> могут быть подключены к другим источникам теплоснабжения, как и котельная может быть использована для теплоснабжения иных потребителей, кроме указанных многоквартирных домов.

Ранее в судебном заседании представитель третьего лица ООО УК «Легион» ФИО9 пояснила, что 27 июля 2023 г. между ООО «Лидер» и ООО УК «Легион» заключен договор аренды котельной, расположенной <адрес>. Целью использования котельной является оказание услуг теплоснабжения потребителям в многоквартирных домах №... и №... <адрес>; ООО УК «Легион» при оказании услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению в отношении собственников помещений указанных домов является теплоснабжающей организацией. Денежные средства, собираемые ООО УК «Легион» по статье «содержание и текущий ремонт» на основании договора управления, не используются на содержание и обслуживание котельной. Указала, что договором управления, заключенным между ООО УК «Легион» и собственниками помещений многоквартирного дома №... от 11 августа 2023 г., определен состав общего имущества данного дома, котельная не входит в этот перечень. Полагала, что истцами не доказано отсутствие самостоятельной потребительской ценности котельной, поскольку она может использоваться для подачи тепла и горячего водоснабжения в другие дома.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «Лидер», актов приема-передачи жилого помещения, ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного <адрес>; ФИО4 является собственником жилого помещения, расположенного <адрес>; ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного <адрес>; ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного <адрес>.

К многоквартирному дому <адрес> пристроено нежилое помещение – котельная.

Право собственности на нежилое помещение – котельную, площадью 83,8 кв.м, кадастровый №..., расположенное <адрес>, зарегистрировано за ООО «Лидер».

На основании договора аренды от 7 августа 2023 г. №03/2023, заключенного между ООО «Лидер» и ООО УК «Легион», помещение котельной и оборудование, находящееся в нем, предоставлены последнему во временное владение и пользование за плату для производства тепловой энергии и горячей воды к объектам по адресам: <адрес>, д.№... и д.№..., сроком с 1 сентября 2023 г. по 31 декабря 2026 г.

Истцы, полагая, что котельная и находящееся в ней оборудование являются общим имуществом многоквартирных домов №..., №... <адрес>, обратились в суд с настоящим иском.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила). Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункт 3 Правил). В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (пункт 4 Правил).

По смыслу приведенных выше положений закона и нормативных актов отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая указанные нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, для правильного разрешения настоящего спора юридически значимым обстоятельством является установление факта целевого назначения спорной котельной, и на основании установленных обстоятельств определение статуса данного помещения как самостоятельного либо технического (общего помещения дома).

Установлено, что в отношении многоквартирных домов №..., №... <адрес><дата> выданы разрешения на строительство; из разрешения на строительство на многоквартирный дом №... следует, что общая площадь котельной составляет 83, 9 кв.м.

Многоквартирные дома №..., №... <адрес> сданы в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>

Согласно представленной проектной, технической документации на многоквартирный дом <адрес>, здание котельной значится в графах «наименование строений и сооружений», «назначение частей помещения», указано, что центральное отопление от пристроенной котельной.

В соответствии с положительными заключениями экспертизы от 12 апреля 2018 г. №32-2-1-2-0003-18, №32-2-1-2-0004-18 проектной документации многоквартирных домов №..., №... <адрес>, выданными ООО «Брянский Центр Стоимостного Инжиниринга», источником теплоснабжения жилых домов является пристроенная котельная, оборудованная тремя котлами.

Между тем, в соответствии с договорами об участии в долевом строительстве, заключенными между застройщиком ООО «Лидер» и участниками долевого строительства, последние подтверждают получение информации из проектной декларации о жилых и нежилых помещениях МКД, являющих объектами долевого строительства, составе общего имущества МКД, наличия в МКД нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества и не являющихся объектами долевого строительства (пункт 2.3).

Из представленных в материалы дела проектных деклараций на жилые дома, расположенные по адресам: <адрес>, д.№..., д.№..., определяющих состав общего имущества (раздел 16), здание котельной с оборудованием не указано.

Согласно разделу 23 проектной декларации, пристроенные помещения котельной и ВНС строятся за счет собственных средств застройщика.

Договором управления, заключенным между ООО УК «Легион» и собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> от 11 августа 2023 г., определен состав общего имуществ данного многоквартирного дома; котельная не входит в данный перечень. В плату за содержание жилого помещения в многоквартирных домах не включены расходы на содержание и техническое обслуживание котельной.

В подтверждение того, что строительство спорной котельной, монтаж и пуск в эксплуатацию оборудования котельной, произведены за счет собственных средств ООО «Лидер», представителем последнего в материалы дела представлена бухгалтерская справка ООО «Лидер» (т.1, л.д.125), согласно которой денежные суммы всех заключенных договоров долевого участия в строительстве МКД составляют 744 737 522, 48 руб. (т.1, л.д.131). Сумма затрат на строительство МКД составляет 707 702 810, 44 руб. (т.1, л.д.125, 132).

Согласно пояснениям представителя ответчика, в эту сумму входят затраты: 645 049 819, 92 руб., отраженные в счете 08.03 (т.1, л.д.126-127), 631 049 819, 92 руб. + 14 000 000 руб. (затраты на приобретение земельного участка, отраженные в счете 08.01 (т.1, л.д.130)), а также 62 191 663, 52 руб. – сумма процентов и банковских комиссий за предоставление банком займа на строительство. Итого, 707 702 810, 44 = 645 049 819, 92 (631 049 819, 92 + 14 000 000) + 62 191 663, 52.

Согласно бухгалтерской справке, представленной ООО «Лидер» (т.3, л.д.44-45), определен финансовый результат по строительству МКД <адрес>, который составляет 744 737 522, 48 – 707 702 810, 44 = 37 034 712, 04.

Представленными документами подтверждено, что данная сумма учтена при расчете налогооблагаемой базы за 2023 г. (т.1, л.д.135), учтена в строке 1875 финансовый результат от сдачи МКД (доход застройщика).

Затраты на строительство котельной отражены в счете 08.04 (т.1, л.д.126) в сумме: 17 343 604, 83 руб., данная сумма отражена отдельно от счета 08.01 – стоимость земельного участка и счета 08.03 – стоимость строительства МКД.

С целью установления назначения спорной котельной, определения статуса данного помещения, а также за счет денежных средств застройщика или участников долевого строительства произведено строительство, монтаж и пуск в эксплуатацию оборудования котельной, определением суда от 9 июня 2025 г. по делу была назначена комплексная бухгалтерская, строительно-техническая судебная экспертиза.

Согласно заключению ООО Центр судебных и негосударственных экспертиз «Индекс-Брянск» №92-СТЭ/25 от 5 декабря 2025 г., на основании представленных в материалы дела бухгалтерских документов, эксперт пришел к выводу, что затраты на строительство, пуск и монтаж котельной, были произведены за счет денежных средств застройщика (дохода), полученных застройщиком по результату строительства МКД.

Электроснабжение объекта осуществляется от трансформаторной подстанции КТП 3443 6/0,4 кВ, отдельный ввод кабельной линии в помещение котельной ВРУ-0,4 кВ, который не связан с сетями электроснабжения МКД. Газоснабжение объекта осуществляется от ШРП №622 (шкафной газорегуляторный пункт), отдельный ввод газа по трубопроводу в помещение котельной, в которой оборудован узел учета газа, не связанный с сетями газоснабжения МКД. Водоснабжение объекта осуществляется от насосной станции, подключенной к сетям горводоканала, отдельный ввод холодного водоснабжения в помещение котельной, не связанный с сетями водоснабжения МКД. При обеспечении электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения помещения котельной и транспортировки теплоносителя от оборудования, установленного в котельной до потребителей МКД, не используются внутридомовые инженерные сети. В помещении котельной отсутствуют общие связанные с МКД строительные конструкции: фундамент, крыша, стены, перегородки, перекрытия, подвальные и технические помещения. Дымовая труба котельной, закрытая утеплённым коробом (теплоизоляция) установлен вокруг дымовой трубы котельной, чтобы предотвратить замерзания.

На основании критериев, указанных в Постановлении Правительства РФ от 4 мая 2023 г. №703, в настоящее время котельная функционирует как вспомогательное помещение для теплоснабжения МКД №... и №... <адрес>.

На основании полученного ответа от ресурсоснабжающей организации ГУП «Брянсккоммунэнерго», имеется техническая возможность подключения МКД №... и №... <адрес>, к котельной, расположенной <адрес>.

Согласно СП 89.13330.2016 «Котельные установки», котельная - это здание (включая блок-модульные), комплекс зданий или помещение с котлами и оборудованием для выработки тепла на нужды теплоснабжения, а также для отопления, вентиляции и ГВС зданий. В настоящее время котельная функционирует как вспомогательное помещение для теплоснабжения МКД №... и №... <адрес> выводе из эксплуатации жилых домов №... и №..., назначение котельной не изменится, и данное помещение можно использовать для оказания услуг теплоснабжения, иных потребителей. Возможно использование помещения котельной и ее оборудования для теплоснабжения иных потребителей, кроме многоквартирных домов №... и №... <адрес>.

Суд принимает указанное заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу в связи с тем, что экспертиза проведена экспертами, имеющими необходимую квалификацию, уровень подготовки, экспертное заключение содержит подробное описание произведенного исследования, экспертами сделаны выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты указывают на применение методов исследования, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Оснований для сомнения в правильности заключения, беспристрастности и объективности экспертов не имеется.

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что государственная регистрация спорной котельной осуществлена как отдельного объекта, данная котельная не затрагивает и не связана со строительными конструкциями МКД, проектировалась и создавалась как здание, использование которого возможно для теплоснабжения иных потребителей, кроме многоквартирных домов №... и №... <адрес>, при этом, имеется техническая возможность подключения данных многоквартирных домов к иной котельной. Отсутствуют условия о включении котельной в состав общего имущества многоквартирного жилого дома в договорах участия в долевом строительстве, заключенных с истцами, проектной декларации. Здание котельной не создавалось на денежные средства дольщиков, строительство котельной, её пуск и монтаж были произведены за счет денежных средств застройщика (дохода), полученных застройщиком по результату строительства МКД.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание то, что в состав общего имущества в многоквартирном доме могут входить только внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения, начинающиеся от стояков и заканчивающиеся внешней границей стены дома, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, тогда как спорная котельная и находящееся в ней оборудование используются для теплоснабжения многоквартирных домов №... и №... <адрес>, и их использование возможно для теплоснабжения иных потребителей, следовательно, котельная и оборудование не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирных домов.

По делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на истребуемое имущество и незаконность владения этим имуществом ответчиком. В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не может быть удовлетворен.

Вместе с тем, истцами не доказан как факт наличия у истребуемого имущества признаков принадлежности к общему имуществу многоквартирных домов, так и незаконность владения котельной ответчиком, который за счет собственных средств осуществил строительство котельной, её пуск и монтаж.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о признании помещения котельной общим имуществом, истребовании данного помещения из владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Петрачкова

Решение в окончательной форме изготовлено 9 февраля 2026 г.