Решение № 2-4052/2018 2-91/2019 2-91/2019(2-4052/2018;)~М-4127/2018 М-4127/2018 от 15 января 2019 г. по делу № 2-4052/2018

Дело № 2-91/2019


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 января 2019 года город Альметьевск

Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе судьи Ф.Ф. Сахабиева,

при секретаре Е.А.Ветлугиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО1 ФИО7 об освобождении и возврате земельного участка и по встречному иску о признании право собственности на объект незавершенного строительства,-

У С Т А Н О В И Л :

Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан (далее – истец, Исполком) обратился в суд с данным иском к ФИО1 (далее -ответчику) об освобождении и возврате земельного участка, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением Исполкома РТ № ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером (далее- КН) <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления между сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №<данные изъяты> Передача земельного участка от арендодателя к арендатору подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора, арендатор обязан в течение 10 дней по истечении срока аренды передать по акту приема-передачи участок арендодателю в таком виде, в каком он был предоставлен,с полным вывозом имущества арендатора. В соответствии с п.5.3 договора, договор аренды подлежит пролонгации исключительно в случаях предусмотренных законодательством, и в порядке заключения дополнительного соглашения между сторонами настоящего договора. Положениями договора прямо предусмотрен запрет на автоматическую пролонгацию. Договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, однако земельный участок истцу возвращен не был, а ответчик продолжает пользоваться земельным участком. Согласно п.1.1.4 договора и выписке из ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является «индивидуальное жилищное строительство». Таким образом, земельный участок с КН <данные изъяты> предназначен для строительства индивидуального жилого дома и не предусматривает возможность размещения объектов капитального строительства иного назначения. При этом, технический план незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ не содержит информации о том, что проектируемым назначением указанного объекта является – индивидуальный жилой дом. Как следует из технического плана, площадь спорного объекта по наружному обмеру составляет <данные изъяты> кв.м. Такие параметры спорного объекта не соответствуют минимально допустимым требованиям, предъявляемым строительными нормами к индивидуальным жилым домам, что свидетельствует о том, что спорный объект не может являться индивидуальным жилым домом и имеет неустановленное функциональное назначение. Данный факт свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком с нарушением вида разрешенного использования. Ответчик в установленном порядке за получением разрешения на строительство спорного объекта не обращался. Таким образом, ответчиком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с <данные изъяты>, без получения какой- либо разрешительной документации, при нарушении договорных обязательств, осуществлено самовольное строительство объекта не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка. Данные обстоятельства грубо нарушают права и законные интересы истца. Просил обязать ФИО1 привести земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, с <данные изъяты> в первоначальное состояние путем демонтажа (сноса) расположенной на участке самовольной постройки в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу, с предоставлением истцу права осуществить указанные действия самостоятельно с отнесением на ответчика соответствующих расходов в случае неисполнения им решения в указанный срок.

Ответчик ФИО1 с иском не согласился, представил письменный отзыв и встречное исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что спорная постройка не является самовольной. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён договор аренды земельного участка №<данные изъяты> с <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <данные изъяты>». Согласно п.1.1.4 договора ответчик предоставил истцу земельный участок площадью под индивидуальное жилищное строительство, земли населенных пунктов. Срок аренды договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и по сегодняшний день на основании ч.2 ст.621 ГК РФ и п.4.4 договора аренды №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ считается не расторгнутым. ДД.ММ.ГГГГ Палата земельных и имущественных отношений АМР РТ направила уведомление ФИО1 о прекращении договора аренды №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ДД.ММ.ГГГГ и договор прекращается ДД.ММ.ГГГГ после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. На предоставленном в аренду земельном участке истцом было начато строительство жилого дома. Согласно техническому плану объекта незавершенного строительством, была установлена степень готовности 17 %. После обращения в Управление Росреестра по РТ ДД.ММ.ГГГГ для государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности было отказано на основании отсутствия разрешения на строительство. На основании технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО ПК «Татсельхозхимпроект» построенный фундамент жилого дома соответствует требованиям ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». В связи с окончанием срока аренды земельного участка ФИО1 лишен возможности оформить право собственности на объект незавершенного строительством. Договор в установленном законом порядке не расторгнут. Объект незавершенного строительства был возведен на земельном участке, который был предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства, факт заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о волеизъявлении ответчика на предоставление земельного участка истцу для строительства жилого дома. Кроме того, незавершение истцом строительства дома в установленный срок не может являться основанием для отказа в признании права собственности на объект незавершенного строительства. После истечения срока действия договора возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <адрес><адрес> в пределах земельного участка с КН <данные изъяты>.

Представитель истца исполнительного комитета АМР РТ по первоначальному иску ФИО2 на основании доверенности в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО1 – ФИО3 с иском не согласился, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РТ о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась, направила письменный отзыв.

Выслушав мнение явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой), собственник земельного участка может возводить на нем здание и сооружения, осуществить их перестройку или снос, разрешить строительство на своем участке другим лицам, эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных строительных норм и правил, а также требований в целом назначение земельного участка.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешеннымиспользованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу подпункта 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцевсо дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

В силу п.1 статьи 41 Земельного кодекса РФ, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 п.2 указанной статьи.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ № ФИО1 был предоставлен земельный участок с <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного постановления между исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района РТ и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №<данные изъяты>.

Передача земельного участка от арендодателя к арендатору подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.4.4 договора аренды, любая сторона договора вправе отказаться от договора предупредив об этом другую сторону за 1 (один) месяц.

ДД.ММ.ГГГГ Палата земельных и имущественных отношений АМР РТ направила уведомление ФИО1 о прекращении договора аренды №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ и соответственно договор прекращается ДД.ММ.ГГГГ после внесениясоответствующих изменений.

Срок аренды данного договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и по сегодняшний день на основании ч.2 ст.621 ГК РФ и п.4.4 договора аренды №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, считается не расторгнутым в ЕГРН.

После истечения срока действия договора, возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 было начато строительство жилого дома.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительством, была установлена степень готовности 17 %.

После обращения Р.М.ФИО8 Управление Росреестра по РТ с целью государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности ему было отказано на основании отсутствия разрешения на строительство.

На основании технического заключения № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО ПК «Татсельхозхимпроект», построенный фундамент жилого дома соответствует требованиям ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений».

В связи с окончанием срока аренды земельного участка ФИО1 лишен возможности оформить право собственности на объект незавершенного строительством.

Договор в установленном законом порядке не расторгнут. Объект незавершенного строительства был возведен на земельном участке, который был предоставлен истцу для индивидуального жилищного строительства, факт заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о волеизъявлении ответчика на предоставление земельного участка истцу для строительства жилого дома.

Кроме того, не завершение ФИО1 строительства дома в установленный срок, не может являться основанием для отказа в признании права собственности на объект незавершенного строительства.

После истечения срока действия договора, возражений со стороны арендодателя не поступило, арендатор продолжил пользование земельным участком, следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцем незавершённого строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется

право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Указанный незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 17 % возведен на арендованном земельном участке с соблюдением его целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства). Права и законные интересы третьих лиц построенный истцом жилой дом не нарушает, угрозы жизни и здоровью окружающих дом не представляет.

Изложенные выше обстоятельства и доказательства согласуются с определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-<данные изъяты>, в соответствии с которым, если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды. При этом Верховный суд РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды указал следующее: - принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; - прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Оценивая изложенные обстоятельства в совокупности с вышеприведенными правовыми нормами, суд полагает необходимым удовлетворить встречный иск ФИО1 о признании право собственности на объект незавершенного строительства.

Удовлетворение встречного иска исключает полностью удовлетворение первоначального иска Исполкома АМР РТ.

Доводы представителя Исполкома АМР РТ о том, что истец не предпринял надлежащих мер для получения разрешения на строительство и возвел спорную конструкцию с нарушением вида разрешенного использования, суд отвергает как не состоятельные, противоречащие материалам и обстоятельствам дела, и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

РЕШИЛ:

Отказать полностью в удовлетворении первоначального иска Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан к ФИО1 ФИО9 об освобождении и возврате земельного участка: о приведении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, в первоначальное положение путем демонтажа (сноса).

Удовлетворить встречный иск полностью.

Признать за ФИО1 ФИО10 право собственности на объект незавершенного строительства – фундамент, площадью <данные изъяты> кв.м., предназначенный для индивидуального жилищного строительства, со степенью готовности 17%, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд РТ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

С У Д Ь Я