Апелляционное определение № 33-835/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья Когай К.Е. Дело № 33-835/2026

УИД № 70RS0004-01-2024-003728-79


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Кребеля М.В.,

судей: Небера Ю.А., Емельяновой Ю.С.,

при секретаре Миретиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-161/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок

по апелляционным жалобам истца ФИО1, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО5 на решение Советского районного суда г. Томска от 27 ноября 2025 года,

заслушав доклад председательствующего, объяснения истца ФИО1 и его представителя ФИО6, объяснения представителя ответчика ФИО3 ФИО5, поддержавших доводы апелляционных жалоб,

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» (далее – ООО «Паводок»), в котором просил признать недействительными в силу их ничтожности:

- инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью /__/ кв.м с актом приёма-передачи от 11.07.2009, заключённый между ФИО3 и ООО «Паводок»;

- инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью /__/ кв.м с актом приёма-передачи от 11.07.2009, заключённый между ФИО3 и ООО «Паводок»;

- инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью /__/ кв.м с актом приёма-передачи от 11.07.2009, заключённый между ФИО3 и ООО «Паводок»;

- инвестиционный контракт от 24.10.2024 на помещения площадью /__/ кв.м с актом приёма-передачи от 11.07.2009, заключённый между ФИО3 и ООО «Паводок»;

- применить последствия недействительности инвестиционных контрактов в виде погашения записи в ЕГРН, указав, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО3, ФИО2, ФИО4 на нежилые помещения по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, кадастровый номер /__/, кадастровый номер /__/, кадастровый номер /__/.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником квартиры в жилом доме по /__/. Полагал, что поскольку спорные нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома, введённые в эксплуатацию как единое целое в составе многоквартирного дома, незаконно выделены в отдельные помещения и перешли на праве индивидуальной собственности к физическому лицу, то исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО6 исковые требования поддержал с учётом представленных в материалы дела письменных пояснений.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 ФИО5, представитель ответчика ФИО3 ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены частично, судом постановлено: признать недействительным (ничтожным) инвестиционный контракт от 24.10.2024 на нежилое помещение площадью /__/ кв.м, помещение для инвентаря /__/ кв.м, электрощитовая офисов /__/ кв.м, электрощитовая /__/ кв.м в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером /__/, заключённый между ФИО3 и ООО «Паводок», применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО3 на нежилое помещение по адресу: /__/, /__/, кадастровый номер /__/. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы, подробно приводя обстоятельства, изложенные истцом в иске и письменных уточнениях при рассмотрении дела судом первой инстанции, указывает, что поскольку при рассмотрении дела достоверно установлен факт фальсификации всех четырёх спорных инвестиционных контрактов, то у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные законом основания для частичного удовлетворения исковых требований.

Отмечает, что назначенная судом первой инстанции техническая экспертиза с целью определения давности составления оспариваемых контрактов не была выполнена экспертным учреждением в результате недобросовестных действий ответчиков.

В указанной связи полагает, что у суда отсутствовали предусмотренные законом оснований ссылаться на представленные ответчиками договор аренды нежилых помещений от 16.11.2012 и актов сверок к нему.

Отмечает, что заключением судебной экспертизы установлен факт отсутствия в оспариваемых контрактах подписи уполномоченного лица от имени застройщика – ООО «Паводок».

Настаивает на том, что спорные нежилые помещения при постановке на кадастровый учет и до оформления в собственность ответчиков являлись имуществом общего пользования, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Полагает, что спорные контракты изготовлены ответчиком ФИО3 в 2023 году с использованием своего служебного положения.

Утверждает о том, что реквизиты и оттиск печати, указанные в актах приема-передачи от 11.07.2009 в отношении ООО «Паводок» не соответствуют действительности.

Опровергает выводы суда об одобрении оспариваемых сделок ООО «Паводок».

Считает, что поскольку представитель ФИО3 ФИО5 с 2021 года представляет в Арбитражном суде интересы ООО «Паводок», то указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у общества заинтересованности в исходе дела.

Выражает несогласие с выводами суда о том, что у истца отсутствует предусмотренный законом интерес для оспаривания инвестиционных контрактов, поскольку он является собственником жилого помещения многоквартирном доме, а значит его права на общее имущество нарушаются.

В апелляционных жалобах ответчик ФИО3 и его представитель ФИО5 просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на ошибочность выводов суда о том, что нежилое помещение с кадастровым номером /__/ предназначено для обслуживания более одного помещения, то есть является общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Утверждает, что истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями, не ссылался в качестве правового основания на ничтожность оспариваемых контрактов.

Считает, что истец ссылался на незаключённость сделки.

Отмечает, что ответчиком произведён раздел нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на два самостоятельных нежилых помещений.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и не явившихся в суд лиц, не возражавших против рассмотрения дела без их участия.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывал, что оспариваемые сделки по распоряжению нежилыми помещениями с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/, /__/, расположенные в многоквартирном доме по адресу: /__/, являются ничтожными, поскольку со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию данные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, где размещено общее имущество собственников, а распоряжение имуществом произошло без согласия собственников помещений в МКД.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами.

На основании п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Так, согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Положениями ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290).

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане и юридические лица, приобретая право собственности на квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых и нежилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещение, объективно входящее в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего жилого дома.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно правовой позиции, приведенной в абз. 5, 6 п. 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения, возможности его использования как самостоятельного.

К общему имуществу должно относиться такое имущество, которое не использовалось и не может использоваться самостоятельно, имеет исключительно вспомогательное назначение; наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, само по себе, достаточным основанием для признания такого помещения общим имуществом дома, не является.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из разъяснений, содержащихся в п. 71, 73, 78, 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), что следует из п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзацы 2, 3 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что 24.10.2007 между ООО «Паводок» и ФИО3 заключены инвестиционные контракты, предметом которых является реализация инвестиционных проектов по строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта, инвестициями застройщика является проектная, исходно-разрешительная документация, а также документация, устанавливающая объем вещных прав на земельный участок, используемый для строительства инвестиционного объекта, а инвестор финансирует строительство в сумме определенных контрактом денежных средств. Доля инвестора, соответствующая стоимости его инвестиций, выделяется в натуре в виде права собственности в объеме в праве на объекты, указанные в п. 1.4 контракта (п. 2.2.1, 2.2.2, 3.3.2 контрактов) (т. 1 л.д. 61-66, т. 2 л.д. 53-58, 92-96, т. 4 л.д. 58-64).

В соответствии с п. 1.4 инвестиционных контрактов от 24.10.2007 инвестиционными объектами являются: нежилое помещение площадью /__/ кв.м в уровне – отметка 6,100 м в 2 подземном этаже; нежилое помещение площадью /__/ кв.м, тамбур /__/ кв.м, помещение /__/ кв.м, в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже; нежилое помещение площадью /__/ кв.м, тамбур /__/ кв.м, помещение /__/ кв.м, в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже; нежилое помещение площадью /__/ кв.м, помещение для инвентаря /__/ кв.м, электрощитовая офисов /__/ кв.м, электрощитовая /__/ кв.м, в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже. Указанные площади инвестиционных объектов соответствует проектной документации, планы данных помещений указаны в проектной документации и по окончании строительства инвестиционного проекта фиксируются в технической документации при передаче от застройщика к инвестору.

Согласно акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик передал в собственность инвестору в порядке п. 3.2 контракта нежилое помещение площадью /__/ кв.м в уровне – 6,100 м во 2 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка -6,100 м, являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т. 1 л.д. 68).

По акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик ООО «Паводок» передал в собственность инвестору ФИО3 в порядке п. 3.2 контракта нежилое помещение площадью /__/ кв.м, тамбур /__/ кв.м, помещение /__/ кв.м, в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка - 3.100 м, являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т. 2 л.д. 60).

В соответствии с актом приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик ООО «Паводок» передал в собственность инвестору ФИО3 в порядке п. 3.2 контракта нежилое помещение площадью /__/ кв.м, тамбур /__/ кв.м, помещение /__/ кв.м, в уровне – отметка 3,100 м в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план второго подземного этажа отметка - 3.100 м, являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т. 2 л.д. 97).

Согласно акту приема-передачи по инвестиционному контракту от 24.10.2007, датированному 11.07.2009, застройщик передал в собственность инвестору в порядке п. 3.2 контракта нежилое помещение площадью /__/ кв.м, помещение для инвентаря /__/ кв.м, электрощитовая офисов /__/ кв.м, электрощитовая /__/ кв.м в уровне – 3.100 м в 1 подземном этаже (технические характеристики объектов указаны в выписке из технического паспорта здания (строения) ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации» по состоянию на 04.07.2009 – план первого подземного этажа отметка -3100 м., являющийся неотъемлемой частью настоящего акта (т. 4 л.д. 65).

Право собственности на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрировано ФИО3 в 2023 году, подготовлены технические планы помещений, помещениям присвоены кадастровые номера /__/ (площадь /__/ кв.м), /__/ (площадь /__/ кв.м), /__/ (площадь /__/ кв.м), /__/ (площадь /__/ кв.м).

На основании договора купли-продажи от 19.01.2024 право собственности на нежилое помещение по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, перешло от ФИО3 к ФИО4 (т. 1 л.д. 55-56).

По договору дарения от 22.03.2024 право собственности на нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/ передано ФИО3 ФИО2 (т. 2 л.д. 72).

По договору дарения от 13.08.2024 права на нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, нежилое помещение площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/ переданы ФИО2 в собственность ФИО3 (т. 4 л.д. 80-81).

В настоящее время собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м, расположенного на первом подземном этаже, с кадастровым номером /__/, является ФИО3, собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м, расположенного на подземном этаже (отм. – 3.100 м), с кадастровым номером /__/, является ФИО3, собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м, расположенного на подземном этаже (отм. – 6.100 м.), с кадастровым номером /__/, является ФИО4, собственником нежилого помещения площадью /__/ кв.м, расположенного на первом подземном этаже (отм. – 3.100 м), с кадастровым номером /__/, является ФИО3

Согласно ответов на судебные запросы администрации г. Томска, Департамента градостроительного развития Томской области, Главной инспекции государственного строительного надзора Томской области (ГИ ГСН Томской области) - проектная документация в отношении многоквартирного дома по адресу: /__/, в указанных организациях отсутствует.

По запросу суда представлены разрешения на строительство, выданные ООО «Паводок», на строительство 6-8 этажного жилого здания со встроенным магазином (1 очередь строительства) по адресу: /__/, на строительство 3 этажного здания со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) (2 очередь строительства), а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО «Паводок» № /__/ от 22.09.2009, которым разрешен ввод в эксплуатацию 4-этажного здания со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) (2 очередь), № /__/ от 30.06.2009, которым разрешен ввод в эксплуатацию 8-9 этажного жилого здания со встроенными офиса (1 очередь строительства), общей площадью здания 19 973,2 кв.м, жилых помещений – 13 235,9 кв.м, нежилых помещений - 3 133 кв.м, помещений общего пользования – 3 604,3 кв.м (т. 4 л.д. 24-26).

Какая-либо иная проектная документация, позволяющая установить площадь жилых и нежилых помещений, общего имущества, предусмотренную проектом застройки, предназначение спорных нежилых помещений на момент постройки дома в уполномоченных органах отсутствует.

ОГБУ «ТОЦИК» в адрес суда направлены электронные фотообразы технических паспортов в отношении объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: /__/ (блок А (жилая часть) по состоянию на 04.07.2009, объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: /__/ (жилой дом со встроенно-пристроенными, административно-торговыми помещениями и автостоянкой) по состоянию на 26.10.2009, объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: /__/ (4-х этажное здание со встроенным магазином и встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) и автостоянкой (блок А) по состоянию на 26.10.2009,объекта капитального строительства – жилого строения по адресу: /__/ (8-ми этажный жилой дом с автостоянкой (блок А) с пристроенным 4-х этажным зданием со встроенно-пристроенной автостоянкой (блок Б) по состоянию на 04.07.2009.

Согласно выписке из технического паспорта здания (строения) по /__/, (блок А) по состоянию на 04.07.2009, общая площадь нежилых помещений составляет 3 133 кв.м, площадь помещений общего пользования – 3 668,7 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану второго подземного этажа (отм. - 6,100 м) на этаже расположено помещение площадью /__/ кв.м, обозначенное на плане этажа и в экспликации к плану под номером 13.

Из плана этажа также следует, что помещение имеет самостоятельный вход, является изолированным.

Согласно экспликации к плану наименование помещения – «нежилое», площадь помещения составляет /__/ кв.м, указанная площадь учтена в общей площади нежилых помещений дома и не включена в площадь помещений общего пользования (т. 1 л.д. 83, 159).

Указанное помещение соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером /__/.

Из экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм. - 3,100 м) следует, что на этаже расположено помещение площадью /__/ кв.м, (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 31), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 29), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 30).

Совокупная площадь трех помещений составляет /__/ кв.м, соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером /__/.

Согласно экспликации к плану, наименование помещений 29, 30, 31 – «тамбур», «помещение» «нежилое помещение», площадь помещений учтена в общей площади нежилых помещений дома и не включена в площадь помещений общего пользования.

Из плана этажа также следует, что помещения изолированы от остальных, имеют один вход через помещения № 10 (т. 1 л.д. 94, 160).

В соответствии с экспликацией к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм. - 3,100 м) следует, что на этаже расположено помещение площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 12), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 10), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 11).

Совокупная площадь трех помещений составляет /__/ кв.м, соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером /__/.

Из плана этажа также следует, что помещения являются изолированными от остальных, имеют один вход через помещения № 10.

Согласно экспликации к плану, наименование помещений 10, 11, 12 – «тамбур», «помещение» «нежилое помещение», площадь помещений учтена в общей площади нежилых помещений дома и не включена в площадь помещений общего пользования (т. 1, л.д.90, 160).

Согласно экспликации к поэтажным планам здания (строения), плану первого подземного этажа (отм. - 3,100 м) на этаже расположено помещение площадью /__/ кв.м, (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 17), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 16), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 19), площадью /__/ кв.м (обозначение на плане этажа и в экспликации к плану под номером 18).

Совокупная площадь трех помещений составляет /__/ кв.м, соответствует спорному нежилому помещению с кадастровым номером /__/.

Согласно экспликации к плану, наименование помещений 16, 17, 18, 19 – «помещение для инвентаря», «техническое помещение», «электрощитовая», «электрощитовая для офисов».

Площадь помещений 16-18 учтена в площади помещений общего пользования, площадь помещения 19 – в общей площади нежилых помещений дома (т. 1 л.д. 91, 160).

Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных гл.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (абзац второй ч. 1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В апелляционном определении должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, выводы суда по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления; мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался (п. 5 и 6 ч. 2 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1 - 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (п. 1).

Полномочие по оценке доказательств, вытекающее из принципа самостоятельности судебной власти, является одним из дискреционных полномочий суда, необходимых для эффективного осуществления правосудия, что не предполагает, однако, возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Руководствуясь положениями указанных правовых норм, судебная коллегия, исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, полагает, что в материалы гражданского дела представлены относимые и допустимые доказательства о том, что на момент ввода дома в эксплуатацию спорные нежилые помещения /__/, /__/, /__/ имели функциональное назначение нежилых помещений, их площадь учтена как площадь нежилых помещений и не включалась в площадь мест общего пользования, а наименование помещений как «тамбур» или «помещение» само по себе неопровержимо не свидетельствует об отнесении этих помещений к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку площадь помещений учтена в качестве площади нежилых помещений, указанные помещения являются составной частью единых нежилых помещений, указанных в качестве нежилых.

Вместе с тем, спорное нежилое помещение /__/ при вводе дома в эксплуатацию учитывалось застройщиком, в отсутствии доказательств обратного, в соответствии с проектной и технической документацией, как помещение общего пользования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в здании, поскольку в данном помещении расположены электрощитовые, технические помещения, предназначенные для обслуживания помещений в доме, а сам по себе факт включения площади нежилого помещения № 19 (электрощитовая офисов) в площадь нежилых помещений не может свидетельствовать об обратном, поскольку в силу действующего законодательства к общему имуществу собственником помещений многоквартирного дома относится электрическое оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, опровергающих указанные выводы судебной коллегии, в материалах гражданского дела не имеется, не представлены они и суду апелляционной инстанции.

При этом в качестве допустимых доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что нежилые помещения /__/, /__/, /__/ как на момент ввода дома в эксплуатацию, так и до настоящего времени являлись помещениями общего пользования, судом не могли быть приняты фотоматериалы с отображенными на них помещениями, в которых имеются трубы и вентили, акты фиксации незаконного, по мнению ФИО1, изменения конструкций МКД и акты об осмотрах технического помещения от 07.05.2024, 01.04.2025, видеофайлы, показания допрошенных судом свидетелей М., О., поскольку само по себе наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций достоверно не свидетельствует об их предназначении в качестве общего имущества и исключительно для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, в отсутствии невозможности установить тот факт, что они обслуживают коммуникации более одного помещения многоквартирного дома, а факт использования спорных помещений в качестве офиса ТСЖ, а также для хранения инвентаря также не свидетельствует о предназначении помещений для обслуживания иных помещений в здании.

При этом судебная коллегия отмечает, что истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции не оспаривался тот факт, что ответчик ФИО3 является руководителем ТСЖ «/__/», обслуживающее МКД с 2015 года, в связи с чем использование спорных помещений в деятельности ТСЖ с его личного разрешения не исключается и не свидетельствует о статусе этих помещений в качестве общего имущества.

В указанной связи, доводы апеллянтов, направленные на несогласие с выводами суда в указанной части, подлежат отклонению, поскольку они опровергаются совокупностью представленных в дело доказательств.

Таким образом, установив, что нежилые помещения /__/, /__/, /__/ вводились в эксплуатацию как самостоятельные (встроенные) помещения, не предназначенные для обслуживания иных помещений МКД, реализованы застройщиком ответчику по зарегистрированным в установленном порядке договорам (контрактам) как нежилые, в соответствии с разработанной, в отсутствии доказательств обратному, технической документацией, доказательств внесения изменений в которую не представлено, с последующей передачей спорный помещений по акту приема-передачи заказчику после введения дома в эксплуатацию, согласно данным технического учета и сведениям ЕГРН являются самостоятельными объектами, вид которых - нежилой, в связи с этим данные помещения не относится к общему имуществу многоквартирного дома и не могут являться общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ввиду непредставления истцом в материалы дела доказательств о нарушении прав собственников многоквартирного дома при заключении оспариваемых сделок, а также, что спорные помещения предназначены для обслуживания многоквартирного дома и являются вспомогательными (а не самостоятельными,) отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения требований истца в оспариваемой им решение части.

И напротив, установив, что нежилое помещение /__/, исходя из данных технического паспорта, учтено как помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании, в помещении расположены электрощитовые и технические помещения, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что данное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по /__/, в связи с чем не могло являться предметом инвестиционного контракта от 24.10.2024, поэтому пришел к правильному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительной сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве индивидуальной собственности ФИО3 на нежилое помещение по адресу: /__/, кадастровый номер /__/.

С выводами суда оснований не соглашаться нет, решение соответствует как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), при этом в решении содержатся исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы истца, в том числе со ссылкой на заключение судебной экспертизы, о том, что при рассмотрении гражданского дела достоверно установлен факт фальсификации всех четырёх спорных инвестиционных контрактов, в связи с чем у суда отсутствовали основания для частичного удовлетворения заявленных требований, не могут повлечь отмену правильного по существу судебного решения, поскольку ФИО1, при правильно установленных судом первой инстанции обстоятельствах, в силу действующего законодательства не относится к числу заинтересованных лиц, имеющим право оспаривать сделки, на основании которых зарегистрировано право собственности на помещения с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/.

Несогласие истца с указанными выводами основано на ошибочном толковании материального закона, в связи с чем является необоснованным.

В указанной связи доводы истца о том, что у суда отсутствовали предусмотренные законом оснований ссылаться на представленные ответчиками договор аренды нежилых помещений от 16.11.2012 и актов сверок к нему, что заключением судебной экспертизы установлен факт отсутствия в оспариваемых контрактах подписи уполномоченного лица от имени застройщика – ООО «Паводок», что спорные контракты изготовлены ответчиком ФИО3 в 2023 году с использованием своего служебного положения, что реквизиты и оттиск печати, указанные в актах приема-передачи от 11.07.2009 в отношении ООО «Паводок» не соответствуют действительности, что выводы суда об одобрении оспариваемых сделок ООО «Паводок» являются ошибочными, что ООО «Паводок» заинтересованно в исходе дела, в связи с чем его письменные пояснения и отзывы являются недостоверными, сами по себе не свидетельствую о незаконности оспариваемого решения, поскольку не опровергают правильности выводов суда об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований в оспариваемой истцом в апелляционной жалобе части.

Довод жалобы ФИО1 о наличии в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом подлежит отклонению с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которой для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем судом не установлено и материалами дела не подтверждается наличие у ответчиков умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец, обращаясь в суд с заявленными требованиями, не ссылался в качестве правового основания на ничтожность оспариваемых контрактов, что истец ссылался на незаключённость сделок, не состоятельны к отмене решения суда, поскольку опровергаются материалами гражданского дела, в частности, заявлением истца об изменении исковых требований (т. 5 л.д. 223).

Указание в жалобе ответчика на то, что им произведён раздел нежилого помещения с кадастровым номером /__/ на два самостоятельных нежилых помещений, подлежит отклонению, так как свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Доводы апелляционных жалоб о том, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в материалах гражданского дела доказательствам, судебной коллегией отклоняются, поскольку из материалов дела видно, что обстоятельства дела установлены судом на основе оценки представленных доказательств, имеющих правовое значение для данного дела, в их совокупности, изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела. Собранные по делу доказательства соответствуют правилам относимости и допустимости, оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Иные доводы апелляционных жалоб правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и обстоятельств. Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

Судом первой инстанции подробно исследованы основания, на которые стороны ссылались в обоснование заявленных требований, и доказательства, представленные сторонами в подтверждение своих доводов и в опровержение доводов другой стороны, при этом суд привел мотивы, по которым он принял одни доказательства и отверг другие. Оснований для несогласия с указанными мотивами у судебной коллегии не имеется.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь частью 1 статьи 328, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 27 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истца ФИО1, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО5 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 21.04.2026.