Апелляционное определение № 33-222/2026 33-5029/2025 от 19 января 2026 г.

Санкт-Петербургский городской суд

УИД: 78RS0022-01-2023-000753-74

Рег. №: 33-222/2026 Судья: Пешнина Ю.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шумских М.Г.

судей

ФИО1, ФИО2

при помощнике судьи

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 января 2026 года по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело № 2-3443/2024 по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО4, ФИО5, ФИО8 Маруфу оглы об обязании устранить нарушения земельного законодательства.

Заслушав доклад судьи Шумских М.Г., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО4 – ФИО6, возражавшего против удовлетворения исковых требований, представителя истца КИО Санкт-Петербурга – ФИО7, поддержавшего исковые требования, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ответчику ООО «РесолИнвест», уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просил обязать ответчика привести использование участка площадью 2967 кв.м., кадастровый №... по адресу: Санкт- Петербург, <адрес>) в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра, а также пункта 1.3 договора (для размещения многоэтажных подземных гаражей).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что ООО «РесолИнвест» на основании договора аренды от 10 августа 2020 года занимает часть земельного участка площадью 2967 кв.м., кадастровый №... по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (северо - западнее пересечения с <адрес>). На земельном участке расположено здание площадью 3071 кв.м., кадастровый №..., по адресу: <адрес> ООО «РесолИнвест» на праве собственности в указанном здании принадлежат нежилые помещения 1 -Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н, общей площадью 2847,4 кв.м. В соответствии с п. 1.3 договора, участок предоставляется для эксплуатации объекта недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя. Вид разрешенного использования участка: для размещения многоэтажных и подземных гаражей. На основании осмотра, проведенного 4 октября 2021 года государственным инспектором было установлено нарушение земельного законодательства в части использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, а также нарушение п. 1.3 договора, и вынесено предостережений о недопустимости нарушения обязательный требований. В адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате штрафа, который был оплачен ответчиком. Вместе с тем, в результате повторного обследования 1 февраля 2022 года установлено, что выявленные нарушения ответчиком не устранены.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 ноября 2022 года исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 года решение суда от 2 ноября 2022 года оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2023 года решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 ноября 2022 года и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2023 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении, определением Арбитражного суда Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 21 мая 2024 года ООО «РесолИнвест» исключено из числа ответчиков, к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО8, дело передано по подсудности в Санкт-Петербургский городской суд для передаче его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено.

На основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 мая 2024 года письмом заместителя председателя Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2024 года гражданское дело направлено для рассмотрения по существу в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2024 года исковые требования удовлетворены.

Судом постановлено: Обязать ФИО4, ФИО5, ФИО8 Маруфа оглы, привести использование участка площадью 1967 кв.м., кадастровый №... по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра, а также пункта 1.3 договора (для размещения многоэтажных подземных гаражей).

Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО8 Маруфа оглы в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере по 2 000 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе ФИО4 и ФИО5 просили решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2024 года отменить, как незаконное и необоснованное.

Определением от 18.03.2025 судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда перешла на рассмотрение настоящего спора по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку рассматриваемым делом могут быть затронуты права и законные интересы ООО «РесолИнвест», которое к участию в деле не привлечено.

Одновременно судебной коллегией ООО «РесолИнвест» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При отмене судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы решения суда первой инстанции по вышеуказанному основанию, в соответствии с положениями ст. 328 ГПК РФ направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции не допускается.

На новое рассмотрение настоящего спора в суде апелляционной инстанции ответчик ФИО4 не явился, доверил в порядке ст.48 Гражданского процессуального кодекса РФ представлять свои интересы в суде апелляционной инстанции представителю на основании доверенности, извещался судом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

На апелляционное рассмотрение ответчики ФИО8, ФИО5, ФИО4, третьи лица ООО «РесолИнвест», ООО «Ресурс», СПб ГКУ ЖА Приморского района не явились, извещались судом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Указанные лица ходатайств и заявлений об отложении судебного разбирательства, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили.

Судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав позиции сторон, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 10 августа 2020 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО РесолИнвест» (арендатор) заключен договор аренды (совместно с другими собственниками) земельного участка площадью 3200 кв.м с кадастровым номером <адрес>, расположенного адресу: Санкт-<адрес>, для эксплуатации объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, участок предоставляется для эксплуатации объекта недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

Вид разрешенного использования участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемой к договору выписке из Единого государственного реестра недвижимости об участке, являющейся неотъемлемой частью договора: для размещения многоэтажных и подземных гаражей.

Изменение вида разрешенного использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

По результатам осмотра, проведенного 4 октября 2021 года государственным инспектором Санкт-Петербурга по использованию и охране земель отдела государственного земельного надзора, установлено, что ООО «РесолИнвест», как застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию гаража (автостоянки) на 200 машино-мест в соответствии с проектной документацией, однако фактически в здании с кадастровым номером №..., расположенном на участке, размещен и функционирует торговый центр с точками общественного питания, продуктовыми магазинами, магазином одежды, магазином табака, аптеки, ремонта обуви, магазина товары для животных и ветаптеки, бар, школа танцев.

В отношении ООО «РесолИнвест» вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований № 064П, в связи с выявленным нарушением земельного законодательства в части использования участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, а также пункта 1.3 договора.

Пунктом 5.2 договора за нарушение пункта 1.3 договора установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере годовой арендной платы, установленной на момент нарушения.

В адрес ООО «РесолИнвест» направлена претензия от 18 ноября 2021 года с предложением об оплате штрафа за нарушение целей использования и вида разрешенного использования земельного участка и об устранении в 30-тидневный срок с даты отправки претензии выявленных нарушений, а также привести использование участка в соответствии с условиями договора.

Претензия получена ООО «РесолИнвест», штраф в сумме 14 018,44 руб. оплачен, что подтверждается платежным поручением от 14 декабря 2021 года.

По результатам повторного обследования, проведенного Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 1 февраля 2022 года, установлено, что ранее выявленные нарушения пункта 1.3 договора ООО «РесолИнвест» не устранены, о чем составлен соответствующий акт.

Актом обследования земельного участка от 20 июля 2022 года также установлено, что участок используется для размещения двухэтажного здания, в котором расположены точки общественного питания, магазины, помещения, где оказываются услуги.

После заключения договора аренды, принадлежащие ООО «РесолИнвест» помещения 1-Н, 2-Н, 3- Н, 5-Н, перешли в общую долевую собственность ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО8 на основании договоров купли-продажи, что подтверждается выпиской из EГPH.

В связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ответчикам перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10 августа 2020 года.

В силу положений п. 4.3.1 договора аренды, арендатор обязать пользовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.3 договора.

В суде апелляционной инстанции, 13.05.2025, представителем ответчика ФИО4 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы ссылаясь на то, что спорные помещения 1-Н,2-Н,3-Н,5-Н в настоящее время используются как складские помещения ГКУ ЖА Приморского района, в связи с чем для подтверждения фактического использования здания и земельного участка требуется проведение судебной экспертизы.

Определением судебной коллегии по гражданским дела Санкт-Петербургского городского суда от 13 мая 2025 года указанное ходатайство удовлетворено, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр Независимой экспертизы «Аспект».

<дата> из ООО «Центр Независимой экспертизы «Аспект» поступило ходатайство генерального директора указанной организации ФИО9 с требованием предоставить эксперту для дачи мотивированных ответов на поставленные судом вопросы, проектную и исполнительную документацию на здание, расположенное по адресу: <адрес> площадью 2974,5 кв.м.

Материалы дела истребованы судом, производство по делу возобновлено, назначено судебное разбирательство.

В ходе судебного разбирательства 15 июля 2025 года, представителем ответчика ФИО4 представлена на флэш-носителе проектная документация на здание, расположенное по адресу: <адрес>), площадью 2974,5 кв.м.

Также представитель ответчика ФИО4 – ФИО6 сообщил, что исполнительная документация в настоящее время находится у подрядчика, в ближайшее время будет передана ФИО4, который обязался представить данную документацию в экспертное учреждение.

Принимая во внимание, наличие ходатайства представителя ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, учитывая его обоснования, представление ответчиком проектной документации по ходатайству экспертного учреждения, определением судебной коллегией от 15 июля 2025 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – ООО «Центр Независимой экспертизы «Аспект», на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли здание, расположенное по адресу: <адрес>), площадью 2974,5 кв.м, требованиям технических регламентов, предъявляемых к данному виду постройки, проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям, предусмотренным п.6 ст.3 Федерального закона от 30.12.2009 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» предельным параметрам разрешенного строительства, установленными градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки?

2) Если не соответствует, то в какой части, у какого собственника, и как выявленное несоответствие устраняется в соответствии с действующими требованиями законодательства?

3) Каково функциональное назначение здания, расположенного по адресу: <адрес><адрес>), площадью 2 974, 5 кв.м.?

4) Соответствует ли здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург. <адрес>), площадью 2 974, 5 кв.м, виду разрешенного использования земельного участка п. 1.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.../ЗД-07562 от <дата>?

5) Соответствует ли использование нежилых помещений 1-Н, 2-Н,-3-Н, 5-Н, находящихся в собственности города Санкт-Петербурга, и переданных в использование СПб ГКУ ЖА <адрес>, виду разрешенного использования земельного участка п. 1.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.../ЗД-07562 от 10.08.2020. Если не соответствует, то как выявленное несоответствие устраняется в соответствии с действующими требованиями законодательства?

Согласно заключению судебной экспертизы, ответу на вопрос №...: Здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> площадью 2974,5 кв.м, соответствует требованиям технических регламентов, предъявляемых к данному виду постройки, строительным нормам и правилам, требованиям, предусмотренным п.6 ст.3 Федерального закона от 30.12.2009 384-ФЗ (ред.02.07.2013) «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», предельным параметрам разрешенного строительства, установленными градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки. Не соответствует проектной документации в части функционального назначения части помещений.

Ответ на вопрос №2. Здание, расположенное по адресу: <адрес>), площадью 2974,5 кв.м не соответствует проектной документации в части функционального назначения части помещений 1-Н, 2-Н, 3-Н и 5-Н (вместо гаража (автостоянки) на 200 машиномест в здании расположены помещения торгового и развлекательного назначения, разделенные перегородками). Установить у какого именно собственника выявлено несоответствие не представляется возможным. Для устранения несоответствий проектной документации необходимо произвести работы по восстановлению проектного назначения объекта исследования, а именно произвести работы по демонтажу помещений торгового и развлекательного назначения и последующему устройству гаража (автостоянки) на 200 машиномест.

Ответ на вопрос №3. Здание, расположенное по адресу: <адрес>), площадью 2 974,5 кв.м, по функциональному назначению является торгово-развлекательным.

Ответ на вопрос №4. Здание, расположенное по адресу: <адрес><адрес>), площадью 2 974,5 кв.м, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка п. 1.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.../ЗД-07562 от 10.08.2020.

Ответ на вопрос №5. Использование нежилых помещений 1-Н, 2-Н, 3-Н, 5-Н, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка п. 1.3 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №.../ЗД-07562 от 10.08.2020. Для устранения несоответствий необходимо произвести работы по демонтажу помещений торгового и развлекательного назначения, и последующему устройству гаража.

При этом следует понимать, что указанные работы подпадают под понятие реконструкции, так изменение функционального назначения неизбежно потребует изменения основных параметров объекта капитального строительства (площади, объёма, замены инженерных систем). Очевидно, что проведение реконструкции всего здания безусловно затронет и помещения 4-Н и 6-Н, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. Сохранение их в текущем состоянии (площадь, строительный объём, инженерное оснащение и функциональное назначение) невозможно.

Судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения указанной судебной экспертизы, поскольку она проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующей области экспертизы, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

Проанализировав содержание экспертного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Кроме того, эксперт предупрежден по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы судебной коллегией признано отвечающим принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец, обращаясь в суд с исковыми требованиями, просил обязать ответчиков привести использование спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - для размещения многоэтажных подземных гаражей.

В ходе апелляционного рассмотрения представителю истца разъяснено право на уточнение исковых требований, учитывая, выводы вышеуказанной судебной экспертизы. Вместе с тем, представитель истца настаивал на заявленных требованиях, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не просил.

В силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязательности судебных постановлений, ст. 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об исполнимости решения суда в совокупности с положениями п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение суда должно быть исполнимым.

Действительно, согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Одной из форм реализации данного принципа является установление специального порядка предоставления собственникам зданий, помещений в здании в аренду или в собственность земельных участков, которые находятся в публичной собственности и на которых расположены такие здания.

Исходя из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Между тем, как указал эксперт в своем заключении, для устранения несоответствий необходимо произвести работы по демонтажу помещений торгового и развлекательного назначения, и последующему устройству гаража, при этом указанные работы подпадают под понятие именно реконструкции, так как изменение функционального назначения неизбежно потребует изменения основных параметров объекта капитального строительства (площади, объёма, замены инженерных систем).

Кроме того, экспертом указано на то, что проведение реконструкции всего здания безусловно затронет и помещения 4-Н и 6-Н, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. Сохранение их в текущем состоянии (площадь, строительный объём, инженерное оснащение и функциональное назначение) невозможно.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что экспертом в заключении судебной экспертизы установлено, что в рассматриваемом случае ответчики, проводя работы, по сути, должны будут произвести реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 статьи 51 ГрК РФ.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства - это изменение параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели элементами и восстановление указанных элементов.

Совокупность указанных обстоятельств, а также принимая во внимание вышеуказанные положения Градостроительного кодекса РФ, не позволяет судебной коллегии прийти к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом судебная коллегия учитывает, что приведение участка в прежнее состояние, в соответствии с видом разрешенного использования и реконструкция объекта являются различными понятиями.

Для проведения реконструкции необходимо получение разрешения на строительство, разработка проектной документации, согласование такой документации и т.д., т.е. фактически, реконструкция требует иных действий со стороны ответчиков, иного пакета документов, чем приведение в прежнее состояние земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования. Между тем, истцом заявлены требования о приведении участка в прежнее состояние, что исключает удовлетворение исковых требований, в противном случае, решение будет являться неисполнимым.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что в соответствии с ответом №... заключения судебной экспертизы, установить у какого именно собственника выявлено несоответствие не представляется возможным. При этом, как указано выше, одним из собственников спорного помещения является город Санкт-Петербург в лице истца. Реконструкция в рассматриваемом случае невозможна без согласия одного из собственников.

Учитывая вышеизложенное, а также те обстоятельства, что требований о проведении реконструкции объекта недвижимости истом не заявлены, а истец отказался от уточнения заявленных исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, то оснований для удовлетворения исковых требований судебной коллегией не усматривается.

Таким образом, решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований об обязании ответчиков устранить нарушения земельного законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 16 сентября 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО4, ФИО5, ФИО8 Маруфу оглы об обязании устранить нарушения земельного законодательства отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 6 марта 2026 года.