Решение № 2-1160/2019 2-1160/2019~М-982/2019 М-982/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-1160/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2019 года г.Сосновоборск

Сосновоборский городской суд в составе:

- председательствующего – Астраханцевой Е.Ю.

- при секретаре Шпаковой Н.В.

с участием:

- представителя истца по доверенности от 31.07.2019 года – ФИО1

- ответчика – ФИО2 ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО10 к ФИО2 ФИО11 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по оплате жилого помещения, возмещении убытков

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 обратился в суд с иском о расторжении с ФИО4 заключенного 07.02.2019 года договора аренды жилого помещения, взыскании с ФИО4 задолженности по договору аренды жилого помещения в размере 16 437 рублей 54 копейки, возмещения ущерба в размере 88 260 рублей, ссылаясь на то, что 07.02.2019 года истец передал ответчице в наем принадлежащую ему квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>. Арендная плата сторонами была согласована равной 6 000 рублей ежемесячно. Также ФИО4 обязалась производить оплату коммунальных услуг. Однако ФИО4 в нарушение условий договора съехала из арендованной квартиры, не предупредив ФИО3 о расторжении договора за 15 дней. После того, как она освободила квартиру, осталась задолженность: по оплате за наем в размере 7 483 рубля; по оплате коммунальных услуг в размере 8 954 рубля 54 копейки. Кроме того, после выезда ФИО2 из квартиры, истец, осмотрев квартиру, обнаружил в ней множественные существенные недостатки по ее содержанию: были повреждены линолеум, кухонная раковина, межкомнатные двери, и др. Заключением строительно-технический экспертизы определена стоимость устранения повреждений: 88 260 рублей. За проведение данной экспертизы ФИО3 оплачено 10 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил, что хотя от имени арендодателя спорный договор аренды жилого помещения заключала риэлтор, и подписи ФИО3 либо его представителя на договоре нет, ФИО3 не оспаривает и подтверждает все условия письменного договора. Данный договор по существу является актом приема-передачи квартиры, что следует из его п.4.5. ФИО4 должна была указать в договоре все имеющиеся недостатки квартиры при подписании договора аренды, но этого не сделала, что свидетельствует об отсутствии у квартиры повреждений при заключении договора. ФИО4 также нарушила условия договора и при его расторжении: выезжая, не предупредила об этом за 2 недели арендодателя ФИО3, не сдала квартиру истцу либо его представителю также по акту приема-передачи. Обнаруженные ФИО3 после освобождения ответчицей квартиры множественные и существенные недостатки не являются строительными недостатками после сдачи квартиры застройщиком.

Ответчик ФИО4 исковые требования не признала, пояснила, что в феврале 2019 года обратилась в агентство недвижимости с просьбой поиска ей квартиры для проживания в аренду на непродолжительный срок (3-4 месяца). Ее не интересовало техническое состояние квартиры, т.к. она ограничена в денежных средствах, является не работающей пенсионеркой ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и основным для нее было – минимальная арендная плата. Ей предложили как вариант – квартиру по адресу: <адрес>. Она осмотрела данную квартиру, у которой, действительно, были во многих местах надорваны обои; очень плохо крепилась раковина; дверная коробка полностью отходила от стены. Поскольку арендная плата была небольшая – 6 000 рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг – она решила заключить договор аренды именно этой квартиры. Имеющиеся у квартиры повреждения ее не обеспокоили, т.к. их наличием, видимо, и был обусловлен такой размер арендной платы, что и являлось для нее существенным. Представитель агентства недвижимости, показывая ей квартиру, также сообщила ей, что эта квартира собственником постоянно сдается в аренду (наем), и недавно освобождена прежним арендатором. Она не видела арендодателя ФИО3, ни разу с ним не встречалась, но могла поддерживать связь путем смс-сообщений. При заключении договора какой-либо акт приема - передачи квартиры ей подписать не предложили, его и не составляли. Риэлтор просто передала ей для подписи договор аренды, не подписанный ФИО3 или его представителем. Она не обратила внимания на то, что в договоре указан его срок – 11 месяцев, посчитав, что это стандартная форма договора. Въехав в квартиру, она там проживала одна, с миниатюрной собакой породы той-терьер, оплачивала коммунальные услуги по поступившим квитанциям, провела в квартиру кабельное телевидение. Периодически она подклеивала постоянно отстающие от стены обои. Иногда у нее ночевала приехавшая в гости дочь. В июле 2019 года она решила съехать, сообщила об этом риэлтору, т.к. наймодатель ФИО3 жил в г.Норильске. Однако риэлтор отказалась забрать у нее ключи от квартиры, почему то стала избегать общения, поэтому она была вынуждена оставить ключи в почтовом ящике, о чем смс-сообщением написала риэлтору. Также она сняла показания счетчиков, данные отправила в управляющую компанию. Допускает, что коммунальные услуги она могла оплатить не полностью, т.к. в квитанциях неоднократно указывались какие-то перерасчеты, а получить в управляющей компании сумму жилищной и коммунальной услуг, насчитанных непосредственно на месяц, она как не собственник квартиры возможности не имела.

Суд, заслушав стороны, свидетеля ФИО5, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, 07.02.2019 года между ФИО3 как наймодателем и ФИО4 как нанимателем был заключен договор аренды (найма) жилого помещения по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО3 Договор был заключен сроком с 10.02.2019 года по 09.01.2019 года. П.п. 2; 4.1 договора предусмотрено, что Арендодатель обязан в 3-дневный срок с момента подписания договора передать жилое помещение Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть указано фактическое техническое состояние жилого помещения на момент его сдачи в аренду (на момент подписания данного акта). Арендатор обязался (п.п.1; 4.4; 6.1; 6.2) содержать арендуемое жилое помещение в полной исправности, в надлежащем порядке, санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договора с ремонтно-эксплуатационными службами; вносить арендную плату: 6 000 рублей в месяц и начисленную оплату жилищной и коммунальной услуг согласно квитанциям ООО УК «Жилкомсервис». Стороны также обязались (п.5 договора) не позднее чем за 15 дней известить друг друга о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении.

Арендодатель при подписании договора отсутствовал, данный договор в момент его заключения и впоследствии не подписал, от его имени копию договора ФИО4 вручила риэлтор (данные личности истцом не представлены), не имевшая доверенности на представление интересов ФИО3 на заключение от его имени договора аренды.

ФИО4 въехала в арендуемую квартиру 10.02.2019 года, освободила ее 12.07.2019 года, не уведомив ФИО3 за 15 дней о предстоящем освобождении. За весь период действия договора ФИО4 внесла арендную плату в сумме 26 000 рублей; и также оплатила жилищную и коммунальную услуги в сумме 10 000 рублей.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 1 ст.622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности и имуществу гражданина возмещается в полном объеме виновным причинителем вреда, если иное не предусмотрено законом. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч.2 ст.676 ГПК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В силу ч.1 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Не смотря на то, что спорный договор найма не подписан наймодателем; заключался в его отсутствие лицом, не имевшим оформленных юридических полномочий на совершение данного действия, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст.982 ГК РФ ФИО3 как поручитель одобрил условия заключенного в его интересах договора, в судебном заседании его представитель также подтвердил свое согласие с ними.

Суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ФИО4 как нанимателя, в пользу истца задолженность по плате за наем, с учетом того, что ответчик, освободив арендуемое жилое помещение, в нарушение условий договора, не уведомила об этом наймодателя ФИО3 за 15 дней до указанного освобождения. Суд принимает во внимание, что ФИО4 не оспаривается, что из арендуемой квартиры она выехала 10.07.2019 года, не уведомив об этом наймодателя ФИО3, хотя в договоре найма указан его адрес в г.Норильске, и также – ей был известен телефон наймодателя.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснила, что о предстоящем выезде она примерно за 10 дней уведомила риэлтора, однако последняя отказалась забирать ключи от квартиры, перестала отвечать на телефонные звонки, и она (ФИО2) была вынуждена оставить ключи от квартиры в почтовом ящике, поскольку не могла их передать ни ФИО3, не проживающему в г.Сосновоборске, ни риэлтору, беспричинно уклоняющейся от принятия квартиры.

Хотя данное обстоятельство не оспаривается и истцом (представителем истца), суд принимает во внимание, что нанимателю ФИО4 был известен адрес места жительства наймодателя, в связи с чем у нее имелась объективная возможность направить ФИО3 письменное уведомление о досрочном расторжении ранее заключенного договора найма (аренды) жилого помещение.

Суд принимает во внимание, что ответчик ФИО3 подтверждает дату его уведомления о расторжении заключенного с ФИО2 договора найма жилого помещения 12.07.2019 года, в связи с чем, с учетом согласованного условия о выезде нанимателя из арендуемого жилого помещения через 15 дней после уведомления, взысканию подлежит плата за наем за период по 27.07.2019 года.

За период с 10.02.2019 года по 27.07.2019 года выплате истцу подлежала оплата за наем в сумме: 6 000 х 5 = 30 000 рублей (с 10.02.2019 года по 10.07.2019 года) + (6 000 : 31 х 18 дней) = 33 483 рубля.

Оплачено Ефремово й Н.А. за данный период было 26 000 рублей, в связи с чем взысканию подлежит задолженность по оплате за наем в размере 7 483 рубля.

Кроме того, взысканию с ФИО4 в пользу истца подлежит не произведенная за период проживания в снимаемой квартире оплата жилищной и коммунальной услуг на сумму, с учетом представленных в судебное заседание квитанций управляющей организации ООО «Жилкомсервис»:

- февраль 2019 года: (2767,84:28 х 19) = 1 878,18 рублей;

- март 2019 года: 3 322,60 – 1 845,64 рубля (перерасчет за 2018 год)= 1 476 рублей 96 копеек;

- апрель 2019 года: 2 979,18 рублей;

- май 2019 года: 5 205,99 – 328,54 рубля (перерасчет за январь 2019 года) = 4 877 рублей 45 копеек;

- июнь 2019 года: 2 555,48 рублей;

- июль 2019 года: 2 123,45 рублей - в соответствии с исковыми требованиями; (3 657,05 : 31 х 18 = 3 303,14 рублей ;

на общую сумму 15 890 рублей 70 копеек, с учетом произведенной оплаты на сумму 10 000 рублей – 5 890 рублей 70 копеек.

Исковые требования о взыскании с ФИО4 88 260 рублей в качестве возмещения причиненного имуществу истца ущерба суд считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По данной категории споров бремя доказывания распределяется следующим образом: истец должны доказать наличие факта причинения ему вреда, а также причинение данного вреда именно ответчиком. Ответчик должен опровергнуть и доказать отсутствие своей вины в причинении спорного ущерба.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные ими доказательства, приходит к выводу о том, что совершение ФИО4 каких-либо действий (бездействия), результатом которых было повреждение имущества истца, а также наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленными убытками – не установлено.

В качестве доказательства причинения истцу ущерба представителем ФИО3 в судебное заседание представлено заключение ООО «Гранит». Однако в данном заключении указаны только виды необходимых в квартире ремонтных работ.

Механизм данных повреждений, в том числе, то юридически значимое обстоятельство, что эти повреждения не относятся, в том числе, к строительным недостаткам квартиры, с учетом того, что Фролову данная квартира была передана после окончания строительства дома ООО СК «РИФТ» в 2017 году, и после сдачи дома в эксплуатацию истец в данной квартире не проживал, - указанным «Гранит» заключением не установлен.

Пунктами 2 и 4.1 заключенного сторонами договора аренды жилого помещения предусмотрено, что ФИО3 как арендодатель был ОБЯЗАН не позднее 3 календарных дней с момента подписания указанного договора передать арендатору ФИО2 жилое помещение по акту приема-передачи, который должен являться неотъемлемой частью настоящего договора, с указанием, также в обязательном порядке, в данном акте фактического состояния передаваемого помещения, его технического состояния на момент сдачи в аренду.

Ответчик ФИО4, свидетель ФИО5 в судебном заседании категорически утверждали, что ответчик получила квартиру в аренду именно в таком техническом состоянии: с повреждениями линолеума в местах его крепления к стенам, вертикальным конструкциям, трубам; с не прикрепленной к стене дверной коробкой, порывами и трещинами обоев. Данное состояние квартиры ФИО2 устраивало, поскольку, по ее мнению, им и был обусловлен такой размер арендной платы – всего 6 000 рублей. Со слов риэлтора, передавшего ей квартиру, она ранее также сдавалась в аренду другому лицу, который и мог причинить эти повреждения.

Истцом ФИО3 с существенным нарушением условий договора акт приема-передачи квартиры арендатору ФИО4 составлен не был, техническое состояние передаваемого в аренду жилого помещения им вообще не фиксировалось, арендатору не предъявлялось и не согласовывалось с нею, в связи с чем доказательства причинения истцу вреда именно ФИО4, отсутствуют, и истцом не доказаны.

Суд считает не состоятельными доводы представителя истца о том, что пунктом 4.5 договора предусмотрено, что подписанный сторонами договор имеет силу акта приема-передачи, и подписав его, Ефремова не указала в нем претензий к техническому состоянию квартиры, что свидетельствует о том, что квартира была ей передана в надлежащем техническом состоянии.

Как было указано выше, пунктами 2 и 4.1 договора предусмотрено не только подписание акта приема-передачи, но и указание в нем данных о фактическом техническом состоянии квартиры.

Одновременно с ФИО3 ФИО4 договор не подписывала, истец при подписании договора и передаче квартиры не присутствовал, техническое состояние квартиры не согласовывал. Таким образом, ссылаться на факт надлежащей передачи квартиры арендатору он не вправе.

Данное предусмотренное п.4.5 подписание ФИО2 договора аренды, суд может расценить только как факт приема квартиры арендатором. Однако он заменяет данный акт только в части, как свидетельство самого факта передачи для проживания. Другую обязанность арендодателя – указание в данном акте технического состояния квартиры, факт подписания договора подменить собою не может, поскольку данное состояние в нем вообще не отражено. Передача квартиры в надлежащем техническом состоянии договором не согласована, данные условия в его содержании отсутствуют.

Более того, узнав об освобождении арендатором ФИО4 принадлежащей ему квартиры от своего доверенного лица (риэлтора агентства недвижимости), ФИО3 акт приема-передачи квартиры после ее освобождения ФИО4 в разумный срок также не составил, вместе с арендатором квартиру не осмотрел. ФИО3 возможность самой ФИО4 сдать квартиру по акту приема-передачи также не предоставил, не доверив какому-либо представителю в г.Сосновоборске совершение данного приема.

К представленным представителем истца в судебное заседание фотографиям, зафиксировавшим, согласно его пояснениям, состояние квартиры в феврале 2019 года, до ее сдачи в аренду, и также 04.08.2019 года – после данной сдачи, - суд относится критически, т.к. дата и место производства данных фотографий объективно не установлена, они сделаны без участия арендатора ФИО4 То, что на них сфотографирована именно квартира по <адрес> – объективно не усматривается.

Суд оценивает как злоупотребление правом предоставление данных фотографий представителем истца, т.к. при их обозрении усматривается, что они сделаны в отношении разных жилых помещений, о чем бесспорно свидетельствует, в том числе, фотографии кухни, на которых зафиксированы изображения различных раковин (с разными смесителями и подводками).

Из представленных фотоизображений квартиры истца, сделанных как самим истцом, так и при производстве экспертизы, бесспорно и достоверно не усматривается, что зафиксированные на них повреждения, в том числе: разрезы и разрывы линолеума вокруг вертикальных труб и других вертикальных конструкций квартиры; отсутствие надлежащего крепления дверной коробки к стене; ржавчина корпуса раковины; повреждение эмалированного покрытия ванной, отслоение краски оконных проемов; трещины на обоях, множественные отсутствия фрагментов линолеума в местах крепления к стенам и вертикальным конструкциям, - относятся к повреждениям, причиненным пользователем квартиры в период ее эксплуатации.

В связи с чем, указанные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению исковые требования о расторжении спорного договора аренды (найма), поскольку фактически сторонами данный договор расторгнут в июле 2019 года.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ взысканию с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежит государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, на сумму: 16 109 : 114 697,54 х 3 494 = 490,72 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ФИО2 ФИО12 в пользу ФИО3 ФИО13 задолженность по договору найма жилого помещения в размере 16 109 рублей, судебные расходы в размере 490 рублей 72 копейки, на общую сумму 16 599 рублей 72 копейки.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Сосновоборский городской суд в течении одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Астраханцева Е.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 18.12.2019 года