Апелляционное определение № 33-9514/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья Февралева А.И. Дело № 33-9514/2025

№ 2-93/2025

64RS0044-01-2024-005953-67


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Карпачевой Т.В., Степаненко О.В.,

при секретаре судебного заседания Шакировой А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. к Территориальному управлению Росимущества в Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «Восход», индивидуальному предпринимателю «Г.А.А.», О.А.П., К.С.К. о признании недействительными торгов, сделок купли-продажи жилого помещения, истребовании имущества из незаконного владения, по исковому заявлению К.С.К. к Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А., О.А.П. о признании добросовестным приобретателем по апелляционным жалобам Территориального управления Росимущества в Саратовской области, К.С.К. на решение Заводского районного суда города Саратова от <дата>, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Карпачевой Т.В., объяснения представителя ответчика К.С.К. – Ф.С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Территориального управления Росимущества в Саратовской области – Д.О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика О.А.П. – Б.Н.П., полагавшего решение суда подлежащим отмене, представителя истца Б.И.А. возражавшей относительно доводов жалоб, представителя третьего лица

А.Е.Б. – Д.М.Г., присоединившейся к апелляционным жалобам, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, поступившие возражения, судебная коллегия

установила:

Б.И.А., действующая в интересах Б.Н.А., обратилась в суд с указанным выше исковым заявлением к Территориальному управлению Росимущества в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества в Саратовской области), обществу с ограниченной ответственностью «Восход» (далее –

ООО «Восход»), индивидуальному предпринимателю «Г.А.А.» (далее – ИП Г.А.А.), О.А.П., К.С.К., в котором просила признать недействительными: торги, организованные и проведенные ИП Г.А.А. по продаже жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; договор купли-продажи от <дата>

№ №, заключенный по результатам торгов между поверенным

ТУ Росимущества в Саратовской области – ИП Г.А.А., действующим на основании доверенности от <дата> №, выданной ООО «Восход» в рамках Государственного контракта от <дата>, и О.А.П.; договор купли-продажи <дата>, заключенный между О.А.П. и К.С.К.; истребовать из незаконного владения К.С.В. спорное жилое помещение, возвратить во владение Б.Н.А.

Требования мотивированы тем, что решением Заводского районного суда города Саратова от <дата> Б.Н.А. признана недееспособной, опекуном назначена Б.И.А. Последней стало известно, что заочным решением Волжского районного суда города Саратова от <дата> с

Б.Н.А. в пользу А.Е.Б. взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Б.Н.А., - жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере

720 000 руб. Впоследствии, определением Волжского районного суда города Саратова от <дата> заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Заводского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> по делу № признан недействительным договор ипотечного займа от <дата>, заключенный между А.Е.Б. и Б.Н.А., расписка от <дата> в получении Б.Н.А. от А.Е.Б. денежных средств в размере 400 000 руб. по договору ипотечного займа от <дата>, аннулирована запись об ипотеке в ЕГРН от <дата> в отношении спорной квартиры; в удовлетворении исковых требований А.Е.Б. к Б.Н.А. о взыскании задолженности по договору ипотечного займа, обращении взыскания на заложенное имущество отказано; удовлетворены исковые требования К.С.К. о признании прекратившими право пользования Б.Н.А., Б.С.Н. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Дополнительным решением Заводского районного суда города Саратова от <дата> Б.Н.А., Б.С.Н. признаны прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Во исполнение указанных судебных актов осуществлена реализации спорного недвижимого имущества на торгах, по результатам проведения которых заключен договор купли-продажи жилого помещения с О.А.П., который в свою очередь продал квартиру К.С.К. Полагает, что торги по реализации спорной квартиры и последующие сделки являются недействительными, поскольку Б.Н.А. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, имущество подлежит возврату Б.Н.А.

К.С.К., в свою очередь обратился в суд с исковым заявлением к Б.Н.А. в лице представителя Б.И.А., О.А.П., в котором просил признать его добросовестным приобретателем спорной квартиры.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что К.С.К. приобрел спорное жилое помещение у О.А.П. на основании договора купли-продажи от <дата>, право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Полагал, что проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая от него требовалась: цена квартиры соответствовала рыночной цене, сделка являлась возмездной, квартира была передана во владение, пользование и распоряжение покупателя.

Решением Заводского районного суда города Саратова от <дата> исковые требования Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.Н. удовлетворены частично. Признаны недействительными торги по реализации жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор купли-продажи от <дата>

№ Аи/308, заключенный между поверенным ТУ Росимущества в Саратовской области ИП Г.А.А., действующим на основании доверенности от <дата>, выданной ООО «Восход» в рамках Государственного контракта от

<дата> №, и О.А.П.

Из владения К.С.К. истребовано и возвращено во владение Б.Н.А. жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Прекращено право собственности К.С.К. на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Погашена запись в Едином государственном реестре недвижимости от <дата> № о регистрации права собственности О.А.П. и о прекращении права собственности Б.Н.А. от <дата>

<дата> № на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Погашена запись в Едином государственном реестре недвижимости от

<дата> № о регистрации права собственности К.С.К. на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>,

<адрес>.

Восстановлена запись о праве собственности Б.Н.А. на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

С ТУ Росимущества в Саратовской области в пользу О.А.П. взысканы денежные средства в размере 727 200 руб.

В удовлетворении исковых требований Б.Н.А. о признании недействительным договора от <дата> купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между О.А.П. и К.С.К., исковых требований к ООО «Восход», ИП Г.А.А. отказано.

В удовлетворении исковых требований К.С.К. к Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А., О.А.П. о признании добросовестным приобретателем отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе

ТУ Росимущества в Саратовской области просит решение суда отменить, принять новое об отказе Б.Н.А. в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Автор жалобы ссылается на ненадлежащую судом оценку представленных доказательств, полагает, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, в полном объеме не установлены, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что ТУ Росимущества в Саратовской области является ненадлежащим ответчиком по делу, ссылаясь на заключенный с ООО «Восход» (поверенный) Государственный контракт от <дата> на оказание услуг по реализации имущества, которое, в свою очередь в качестве соисполнителя по реализации имущества привлекло ИП Г.А.А. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, учитывая при этом, что суд указал на отсутствие нарушений порядка проведения торгов со стороны их организатора. Отмечает, что защита прав должника и других лиц осуществляется путем обжалования действий лиц, участвующих в исполнении Федерального закона «Об исполнительном производстве» от <дата> № 229-ФЗ. Кроме того, автор жалобы ссылается на то, что отмена заочного решения Волжского районного суда города Саратова <дата> не является основанием для признания торгов недействительными, а признание Б.Н.А. недееспособной имело место быть после заключения оспариваемого договора займа и проведенных торгов. Отмечает, что денежные средства, полученные от реализации квартиры, были перечислены ТУ Росимущества в Саратовской области на депозитный счет УФК по Саратовской области, соответственно должны быть возвращены лицами, которыми они были получены по результатам торгов. Ссылается на судебную практику по аналогичным рассмотренным гражданским делам.

К.С.К. в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований

Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. отказать, исковое заявление К.С.К. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить. Полагает, что выводы суда не основаны на материалах дела и противоречат фактическим обстоятельства по делу. Ссылается на обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении, полагает, что он является добросовестным приобретателем, а заключенные договоры купли-продажи в отношении спорной квартиры соответствовали обычаям делового оборота, являлись возмездными и законными. Указывает на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заочным решением Волжского районного суда города Саратова от <дата> с

Б.Н.А. в пользу А.Е.Б. взыскана задолженность по договору займа; обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Б.Н.А., - жилое помещение с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 720 000 руб.

Указанным судебным актом установлено, что <дата> между Б.Н.А. и А.Е.Б. заключен договор ипотечного займа, по условиям которого А.Е.Б. предоставила Б.Н.А. сумму займа в размере

400 000 руб. под 3 % в месяц. Б.Н.А. составлена расписка от <дата>

<дата> о получении денежных средств по договору от <дата>.

По условиям договора займа заемщик предоставил залогодателю в залог недвижимость – жилое помещение с кадастровым номером 64:48:020439:274 площадью 36,9 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Б.Н.А. в счет уплаты ежемесячных платежей за пользование суммой займа в размере 12 000 руб. денежные средства не уплачивала.

Во исполнение заочного решения от <дата> на основании постановления судебного пристава-исполнителя Заводского РОСП города Саратова от <дата> в отношении Б.Н.А. возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого на имущество должника наложен арест.

<дата> постановлением судебного пристава-исполнителя арестованное имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>, передано на торги, проводимые ТУ Росимуществом в Саратовской области. Стоимость квартиры определена в размере 720 000 руб.

Согласно уведомлению от <дата> ГУ ФССП России по Саратовской области сообщило ТУ Росимущества в Саратовской области о готовности к реализации спорной квартиры.

<дата> ТУ Росимущество в Саратовской области поручило

ООО «Восход» принять на реализацию согласно заявке и осуществить реализацию арестованного имущества.

Имущество передано на торги согласно акту от <дата>.

Согласно извещению ТУ Росимуществом в Саратовской области, опубликованному в Саратовской областной газете «Регион 64» (выпуск от <дата>), на торги выставлено недвижимое имущество в виде квартиры по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена в размере 720 000 руб.

Дата проведения аукциона <дата>.

Кроме того, информация о торгах также размещена на официальном сайте ООО «РегионТорг».

О.А.П. подал заявку на участие в торгах.

Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <дата> О.А.П. приобрел квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 727 200 руб.

На основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от <дата>, между поверенным ТУ Росимущество в Саратовской области ИП Г.А.А. (продавец), действующим на основании доверенности от <дата>, выданной ООО «Восход» в рамках Государственного контракта от <дата>, и О.А.П. (покупатель) заключен договор реализации арестованного имущества на торгах, в соответствии с которым продавец по результатам итогов аукциона по принудительной реализации арестованного имущества, принадлежащего Б.Н.А., передал, а покупатель принял в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,

<адрес>, составлен акт приема-передачи от <дата> по указанному договору купли-продажи.

Согласно сведениям, представленным Заводским РОСП города Саратова, денежные средства, поступившие на депозитный счет Заводского РОСП города Саратова от УФК по Саратовской области (ТУ Росимущества в Саратовской области) в размере 727 200 руб. перечислены взыскателю.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности О.А.П. на спорную квартиру зарегистрировано <дата>.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Заводского РОСП города Саратова от <дата> исполнительное производство

№ № окончено на основании п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве.

Кроме того, из материалов дела следует, что решением Заводского районного суда города Саратова от <дата>, вступившим в законную силу, Б.Н.А. признана недееспособной.

Распоряжением министерства труда и социальной защиты Саратовской области от <дата> № над совершеннолетней недееспособной Б.Н.А. установлена опека, опекуном назначена Б.И.А.

Определением Волжского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> вышеуказанное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Определением Волжского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> гражданское дело по исковому заявлению А.Е.Б. к Б.Н.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество передано по подсудности в Заводской районный суд города Саратова.

Определением Заводского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> объединены в одно производство гражданские дела по исковому заявлению А.Е.Б. к Б.Н.А. о взыскании задолженности по договору ипотечного займа, обращении взыскания на заложенное имущество и по исковому заявлению Б.И.А., действующей в интересах Б.Н.А., к А.Е.Б. о признании недействительными договора ипотечного займа, записи об ипотеке.

Решением Заводского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от <дата>, признан недействительным договор ипотечного займа от

<дата>, заключенный между А.Е.Б. и Б.Н.А., расписка от <дата> в получении Б.Н.А. от А.Е.Б. денежных средств в размере 400 000 руб. по договору ипотечного займа от

<дата>, аннулирована запись об ипотеке в ЕГРН от <дата>

<дата> в отношении спорной квартиры; в удовлетворении исковых требований А.Е.Б. к Б.Н.А. о взыскании задолженности по договору ипотечного займа, обращении взыскания на заложенное имущество отказано; исковые требования К.С.К. удовлетворены, признаны прекратившими право пользования Б.Н.А., Б.С.Н. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

В рамках рассмотрения указанного выше гражданского дела, судом была назначена стационарная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено ГУЗ «Областная клиническая психиатрическая больница Святой Софии».

Согласно заключению судебной экспертизы от <дата> № Б.Н.А. страдает хроническим психическим расстройством в форме параноидной шизофрении, непрерывно-прогредиентный тип течения.

Об этом свидетельствуют данные анамнеза и обследования о манифестации заболевания с <дата> в виде существенных нарушений поведения, галлюцинаторной симптоматики (слуховые и тактильные галлюцинации), бредовых идеях преследования, болезненных изменениях мышления по шизофреническому типу, общим изменением эмоциональной сферы в виде эмоциональной неустойчивости и эмоционального обеднения, утраты волевого контроля за своим поведением, характерными для шизофрении – неадекватностью, снижением социального функционирования и социальной адаптации в сочетании с расстройством критических и прогностических способностей.

Судя по имеющимся показаниям свидетелей вышеуказанные расстройства нарастали с <дата> в последующем психическое состояние подэкспертной только ухудшалось, нарастали психотические (галлюцинаторно-бредовые изменения, формальные расстройства мышления), дефицитарные нарушения, приведшие к нарушению социальной адаптации, утрачивались критические и прогностические способности.

Однако никакой медицинской документации, подтверждающей формирование и динамику данных нарушений не имеется.

Комиссия экспертов пришла к выводу о том, что невозможно дать категоричное заключение о психическом состоянии Б.Н.А. в момент подписания договора ипотечного займа от <дата> и написания расписки в подтверждение получения денежных средств от <дата> и о ее способности понимать значение своих действия и руководить ими в указанный период. Такой вывод обусловлен тем, что в представленных материалах отсутствует объективная информация о состоянии сфер восприятия, мышления и эмоционально-волевой.

Комиссия экспертов пришла к вероятностному заключению о том, что Б.Н.А. в период на момент подписания договора ипотечного займа от

<дата> и написания расписки в подтверждение получения денежных средств от <дата> страдала психическим расстройством в виде параноидной шизофрении, непрерывно-проградиентный тип течения.

Данное психическое состояние (существенные нарушения поведения, галлюцинаторно-бредовая симптоматика, болезненные изменения мышления по шизофреническому типу, общие изменения эмоциональной сферы, утрата волевого контроля за своим поведением, неадекватность поведенческих реакций, снижение социального функционирования и социальной адаптации в сочетании с расстройствами критических и прогностических способностей) существенно снизили и ограничили ее способность руководить своими действиями на момент подписания договора ипотечного займа от <дата> и написания расписки в подтверждение получения денежных средств от <дата>, сделали ее излишне уязвимой, то есть Б.Н.А. в большой долей вероятности не могла понимать значением своих действий и руководить ими на момент подписания договора ипотечного займа от <дата> и написания расписки в подтверждение получения денежных средств от <дата>.

Кроме того, из материалов дела следует, что <дата> между О.А.П. и К.С.К. заключен договор купли-продажи, по условиям которого К.С.К. (покупатель) приобрел у О.А.П. (продавец) спорное жилое помещение по цене 2 000 000 руб.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности К.С.К. зарегистрировано <дата>.

Решением Заводского районного суда города Саратова от <дата> исковые требования О.А.П. и К.С.К. к Б. удовлетворены частично, последние признаны прекратившими право пользования спорным жилым помещением, в удовлетворении исковых требований о выселении отказано.

Дополнительным решением Заводского районного суда города Саратова от <дата> в удовлетворении исковых требований О.А.П. к Б. отказано.

Определением Заводского районного суда города Саратова от <дата>

<дата> решение Заводского районного суда от <дата> и дополнительное решение от <дата> отменены в связи с открывшимися новыми обстоятельствами.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 61 ГПК РФ, ст. ст. 167, 218, 301, 302, 449 ГК РФ, Федеральным законом «Об исполнительном производстве» от <дата> № 229-ФЗ, разъяснениями, изложенными в п. п. 32, 35, 37, 38, 39, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня

2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что Б.Н.А. уже в момент заключения и подписания ипотечного договора займа <дата>, заключенного с А.Е.Б., не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что подтверждается, в том числе заключением стационарной судебной психолого-психиатрической экспертизы, в связи с чем пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. исковых требований.

При этом суд указал, что должнику по исполнительному производству Б.Н.А., страдающей прогрессирующим психическим заболеванием с

2020 года, признанной в последующем недееспособной, в силу объективных причин не было известно о возбужденном в отношении нее исполнительном производстве, о действиях судебного пристава-исполнителя в 2023 году по обращению взыскания на принадлежащее ей имущество, о передаче квартиры на торги и ее продаже на торгах, что повлекло нарушение прав Б.Н.А. на участие в исполнительном производстве. Кроме того, Б.Н.А. фактически не имела информации о действиях, направленных на реализацию ее имущества, была лишена возможности защищать свои права в отношении собственного имущества. Обстоятельства порока воли на выбытие имущества и отсутствия воли собственника на передачу владения иному лицу были установлены вступившим в законную силу судебным актом. При таком положении договор купли-продажи заключен по результатам торгов в отношении имущества, распоряжаться которым, продавец был не вправе.

Отказывая в удовлетворении исковых требований К.С.К. о признании добросовестным приобретателем, суд первой инстанции исходил из того, что приобретая жилое помещение, находившееся во владении О.А.П. (продавца) около 10,5 месяцев, обремененного залогом (ипотекой), о чем свидетельствовала запись в ЕГРН, при наличии судебного спора по инициативе О.А.П. о прекращении права пользования первоначального собственника на жилое помещение и его выселении, о чем имеется информация в открытых источниках, при заключении договора купли-продажи <дата> и последующего вступления в судебный спор о прекращении права пользования первоначального собственника на жилое помещение и его выселении, должен был усомниться и предпринять дополнительные меры для проверки обстоятельств, при которых спорное помещение было продано О.А.П., выяснить у продавца причины продажи жилого помещения по истечении незначительного срока владения и наличия спора о праве пользования таким помещением с иными лицами.

Судебная коллегия вопреки доводам апелляционных жалоб соглашается с данными выводами суда, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 ГПК РФ и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Оценка представленных в материалы дела доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ.

Несогласие с данной судом оценкой доказательств и установленными судом обстоятельствами не могут служить основанием для отмены либо изменения решения суда.

Выраженное в жалобах несогласие с действиями суда первой инстанции по оценке доказательств, не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

На основании ст. 69 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на имущество включает в себя изъятие и принудительную реализацию имущества должника.

При этом, согласно требованиям ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от <дата> № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, прямо предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку данным Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу п. 4 ст. 447 ГК РФ и п. 1 ст. 448 ГК РФ торги проводятся в форме аукционов и конкурсов. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Согласно ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») от <дата> № 102-ФЗ публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства в данном случае регулируется ст. ст. 447, 448 ГК РФ. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии с положениями ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 44 постановлении Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 1

ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или законного интереса. Нарушение порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации

(ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Обращаясь в суд с исковым заявлением Б.Н.А. в лице законного представителя Б.И.А. ссылалась на то, что в момент заключения и подписания ипотечного договора займа <дата> она не могла понимать значение своих действий и руководить ими, решением суда, вступившим в законную силу, признана недееспособной. Впоследствии удовлетворение исковых требований А.Е.Б. о взыскании задолженности по договору займа, повлекло за собой обращение взыскания на заложенное имущество – спорную квартиру, принадлежащую Б.Н.А., а затем ее реализацию на торгах путем заключения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Принимая во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами Б.Н.А. была признана недееспособной, впоследствии удовлетворены исковые требования о признании ипотечного договора займа от <дата>, заключенного между Б.Н.А. и А.Е.Б., расписки в получении денежных средств недействительными, а в удовлетворении исковых требований А.Е.Б. о взыскании задолженности по ипотечному договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, которое впоследствии было реализовано на торгах, отказано, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 61 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о признании торгов и договора купли-продажи спорной квартиры недействительными.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факты, установленные в указанном выше решении в соответствии с положениями ст. 61 ч. 2 ГПК РФ имеют преюдициальное значение, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела.

Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от <дата> год №-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Указанным судебным актом установлены обстоятельства, которые не подлежат доказыванию и (или) опровержению в рамках рассмотрения данного дела, и вопреки доводам апелляционных жалоб об обратном, данный судебный акт имеет преюдициальное значение по делу.

Кроме того, следует отметить, что начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (п. 3 ст. 340 ГК РФ, пп. 4 п. 2

ст. 54 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и устанавливается в размере 80 процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (п. 9 ст. 77.1 Закона об ипотеке).

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Указанный правовой подход подтвержден в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>.

Как следует из материалов дела, спорная квартира реализована на торгах исходя из начальной продажной цены 727 200 руб., которая не установлена решением суда (заочное решение отменено), что является нарушением закона и порядка проведения торгов.

В соответствии со ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.

Как следует из материалов дела, до настоящего времени вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.

Конституция Российской Федерации устанавливает важные юридические гарантии обеспечения права частной собственности и запрещает любые действия, направленные на изъятие у собственника принадлежащего ему имущества.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В связи с тем, что до настоящего времени решение об обращении взыскания на заложенное спорное имущество судом не принято, решение об обращении взыскания на имущество должника отменено, у продавца отсутствовало право на осуществление продажи имущества. Принудительное изъятие имущества у истцов произведено с нарушением ст. ст. 235, 237 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Саратовской области относительно взыскания денежных средств, уплаченных О.А.П. по договору купли-продажи, несостоятелен, поскольку в соответствии с положениями п. 2

ст. 449 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ предусмотренные законом последствия недействительности торгов распространяются не на должника, или взыскателя, а на лицо, выступавшее в качестве продавца. Соответственно, двусторонняя реституция будет иметь место между покупателем имущества должника и продавцом независимо от того, как продавец распорядился полученными от продажи денежными средствами.

Аналогичные положения содержатся в п. 14 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22 декабря

2005 года №.

С учетом того, что организатором торгов по реализации имущества должника являлось ТУ Росимущества в Саратовской области, которое также выступало стороной сделки по договору купли-продажи и на счет которого изначально поступили денежные средства за приобретенный О.А.П. на торгах за объект недвижимости, то выводы суда первой инстанции о возложении на ТУ Росимущества в Саратовской области обязанности вернуть денежные средства покупателю являются правильными.

Следует отметить, что стороной в сделке взыскатель и служба судебных приставов не являлись. То обстоятельство, что денежные средства, вырученные от продажи квартиры, направлены на счет службы судебных приставов, а затем перечислены взыскателю, не является основанием для применений к ним реституции, правила которой предусмотрены ст. 167 ГК РФ.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных

ст. 167 ГК РФ.

Поэтому в данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, то есть ТУ Росимущество по Саратовской области.

В свою очередь ТУ Росимущество по Саратовской области вправе требовать взыскания денежных средств, полученных взыскателем, в качестве неосновательного обогащения.

Ссылка ТУ Росимущества в Саратовской области на то, что суд первой инстанции указал на отсутствие нарушений порядка проведения торгов со стороны их организатора, признав при этом торги недействительными, не является основанием для отмены правильного по существу судебного акта и выводов суда не опровергает. Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании недействительными торгов и сделки купли-продажи арестованного имущества по результатам торгов, соответственно, не освобождает ТУ Росимущество в Саратовской области в данном случае от реституционного обязательства.

Вопреки суждениям ТУ Росимущества в Саратовской области недействительность торгов не всегда связана с незаконными действиями органа принудительного исполнения и (или) организатора торгов.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и является недействительной с момента ее совершения.

Судом установлено, что договор ипотечного займа, в виду неисполнения которого обращено взыскание на квартиру, заключен истцом с пороком воли, в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Данная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий в виде возможности принудительной передачи квартиры на торги. Установленные законом основания для прекращения права собственности истца не возникли.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики № <дата> год, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

С учетом изложенного, принудительная реализация имущества гражданина, произошедшая на основании недействительной сделки, не может быть признана законной, является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, договор реализации арестованного имущества на торгах от

<дата> также является недействительным.

Ссылка в апелляционной жалобе на наличие по данной категории дел иной судебной практики и упоминание о правовой позиции судов по другим делам, не может повлиять на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, поскольку юридический прецедент не является официальным источником права в Российской Федерации, а представляет собой применение норм права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Иные доводы апелляционной жалобы, повторяющие занимаемую

ТУ Росимущества в Саратовской области в суде первой инстанции позицию, в том числе о том, что реализация спорного имущества осуществлялась

ИП ФИО1, в связи с чем ТУ Росимущества является ненадлежащим ответчиком, были предметом рассмотрения судом первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются, при этом выводов суда первой инстанции не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

Доводы жалобы ответчика ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований были предметом тщательной проверки судом первой инстанции и в дополнительной проверке не нуждаются.

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ответчиком К.С.К. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено допустимых надлежащих доказательств того, что ему не было и не должно было быть известно о том, что в отношении спорной квартиры имел место судебный спор, что указанная квартира находилась в залоге (ипотеке), а также доказательств того, что им были предприняты при заключении договора купли-продажи квартиры меры должной осмотрительности, в том числе по проверке предмета договора, учитывая при этом то обстоятельство, что К.С.К. приобрел квартиру у продавца О.А.П., который являлся владельцем квартиры 10,5 месяцев, то есть приобрел квартиру не для проживания в ней; при заключении договора купли-продажи К.С.К. не лишен был права ознакомиться с договором купли-продажи квартиры от <дата>, на основании которого у О.А.П. возникло право собственности на квартиру, из которого прямо следует, что предмет договора купли-продажи – арестованное имущество, приобретено по результатам аукциона; в отношении спорной квартиры имелось обременение – залог в пользу взыскателя А.Е.Б., арест, запрещение регистрации, имелась задолженность по взносам на капитальный ремонт, зарегистрировано два человека.

Более того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель О.А.П. подтвердил, что К.С.К. при заключении <дата> договора купли-продажи было достоверно известно о том, что приобретаемая им квартира предыдущим собственником была куплена по результатам торгов (аукциона).

В целях установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела, а также проверки доводов апелляционных жалоб, судебной коллегией, исходя из положений ст. ст. 327, 327.1 ГПК РФ в толковании, данном в п. 43-44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», были истребованы, приняты и исследованы в качестве дополнительных (новых) доказательств: выписки из ЕГРН, справка о движении гражданского дела №, поручения о перечислении на счет, платежные документы.

Так, согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на <дата> правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>, с <дата> является К.С.К. В графе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указано – «Запрещение регистрации».

Из представленных К.С.К. выписок из ЕГРН следует, что по состоянию на <дата> (то есть спустя один месяц после приобретения спорной квартиры О.А.П. по результатам аукциона) какие-либо ограничения (обременения) в отношении спорной квартиры отсутствовали.

В представленной К.С.К. справке по гражданскому делу

№ отражено движение по указанному гражданскому делу.

Согласно представленным ТУ Росимущество по Саратовской области платежным документам № и № от <дата>, денежные средства в размере 691 200 руб. и 36 000 руб. перечислены ТУ Росимущество по Саратовской области на счет УФК по Саратовской области (Заводское РОСП города Саратова), которые, в свою очередь были перечислены для участия в электронном аукционе по реализации арестованного имущества, поступившие от О.А.П. по платежному поручению № от <дата>.

Аналогичные сведения представлены Заводским РОСП города Саратова, в том числе платежные поручения № и № от <дата> о перечислении денежных средств в размере 691 200 руб. и 36 000 руб. взыскателю А.Е.Б.

Исследованные новые доказательства не свидетельствуют о том, что

ТУ Росимущество по Саратовской области не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, а К.С.К. – добросовестным приобретателем спорной квартиры, а исковые требования Б.Н.А. в лице законного представителя Б.Н.А. к указанным ответчикам оставлению без удовлетворения.

Иные доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии постановления судом первой инстанции не допущено нарушение норм материального или процессуального права.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заводского районного суда города Саратова от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи