Решение № 2-1332/2025 2-1332/2025~М-1103/2025 М-1103/2025 от 14 декабря 2025 г. по делу № 2-1332/2025

Российская ФедерацияМожайский городской судМосковской области143200, <...> тел. факс <***>

З/УВ

Участникам процесса

Можайский городской суд Московской области направляет вам повторно копию решения суда от 01 декабря 2025г. по делу №2-1332/25 в окончательной форме
решение изготовлено «15» декабря 2025года

Разъясняю, что в силу ст.321 ГПК РФ апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Апелляционная жалоба адресуется в Московский областной суд, но подается через суд первой инстанции – Можайский городской суд Московской области.

До истечения срока обжалования дело не может быть направлено в суд апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба должна соответствовать требованиям ст. 322 ГПК РФ, в том числе быть мотивированной (содержать требования лица, подающего жалобу, доводы о причинах не согласия с решением).

К жалобе должны быть приложены:

- доказательства направления или вручения апелляционной жалобы всем участвующим в деле лицам,

- платежный документ об оплате государственной пошлины,

- в случае подачи апелляционной жалобы представителем должна быть приложена доверенность и копия диплома представителя о высшем юридическом образовании.

В случае апелляционного обжалования лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционной жалобы с приложением документов, подтверждающих эти возражения и направление или вручение их копий другим лицам, участвующим в деле.

С материалами дела ознакомиться можно в Можайском городском суде, до направления дела в апелляционную инстанцию.

В соответствии с частью 7 статьи 113, частью 2 статьи 214, частью 3 статьи 227 ГПК РФ судебные извещения, копии судебных актов в электронном виде могут быть получены участниками судебного процесса посредством портала «Госуслуги». Для получения указанной корреспонденции необходимо выразить согласие на получение в форме постановки отметки в настройках личного кабинета портала «Госуслуги».

Приложение: на 1 листах.

Судья Е.В. Мироненкова

Исп.: помощник судьи Власова Н.В.

Тел.: <***>

Копия

50RS0027-01-2025-001945-69

Гр.дело №2-1332/25

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Можайск Московская область 01 декабря 2025 года

Можайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Мироненковой Е.В., при участии представителя истца ФИО1, представитель ответчика ФИО2

при помощнике судьи Власовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, Администрации Можайского муниципального округа Московской области, ООО «ФЕНИКС» о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым, -

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, -

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с указанным иском к ФИО4, Администрации Можайского муниципального округа Московской области о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ г. колхозом «Бородино» ФИО3 на семью из 4-х человек, включая ФИО5 была предоставлена квартира <адрес>, сложились жилищные правоотношения по бессрочному найму. ДД.ММ.ГГГГ г. главой Администрации Бородинского сельского Совета ФИО3 в постоянное бессрочное пользование был предоставлен земельный участок площадью <адрес>, который впоследствии был отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, с № и адреса: <адрес>. Квартира <адрес> находилась на балансе колхоза «Бородино», впоследствии реорганизованного в АОЗТ «Бородино» и в ЗАО «Бородино». ДД.ММ.ГГГГ года между конкурсным управляющим ЗАО «Бородино» и гр-ном ФИО4 по результатам проведения торгов в электронной форме по продажи имущества должника - ЗАО «Бородино» был заключен договор N05/03-4 купли-продажи имущества, по условиям которого последний приобрел у общества квартиру <адрес>. Между тем, в договоре купли-продажи отсутствует условие о правах проживания на момент заключения сделки в данной квартире истцов, что ведет к нарушению их законных прав, как нанимателей, так как фактически сложившиеся между ФИО6 и ЗАО «Бородино» правоотношения относятся к бессрочному найму занимаемого ими жилого помещения, которые в последующем не изменялись, в связи с чем просит признать указанный договор незаключённым.

Истец в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Представитель истца ФИО1 в суд явился, поддержал требования о признании договора незаключённым, указывая, что срок исковой давности на указанные требования не распространяется, так как владелец, пользователь недвижимости может в любое время защищать свои права в случая нарушения их титульным собственником, так как происходят угрозы со стороны ФИО4, который неоднократно угрожал создать негативные последствия, все коммунальные платежи оплачивает истец, ответчик не оплачивает ничего. В нарушение ст. 554, 558 ГК РФ договор считал незаключённым, так как стороны не пришли к соглашению по существенным условиям договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, так нет указаны данные, определяющие расположение данного недвижимого объекта на земельном участком.

Ответчик ФИО4 в суд не явился, извещён надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, об отложении дела не ходатайствовал.

Представитель ответчика в судебное заседания явился, поддержал письменные возражения, заявив срок давности по заявленным требованиям, в соответствии с п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Ответчик приобрёл спорное имущество в ДД.ММ.ГГГГ г., но не вселялся, не пользуется, там проживает истец ФИО6, никто не оспаривает это, им не препятствуют в проживании, они сохранили право проживание, ответчик обращался с предложением о заключении договора купли-продажи, к соглашению не пришли. С ДД.ММ.ГГГГ года договор купли-продажи заключён, в чем нарушаются права истца не понятно, чинение препятствий в проживании нет. Произошла смена собственника с ЗАО «Бородино» на ФИО4, имеется дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ г. к договору купли-продажи №№ г. в п.3.1 которого стороны внесли изменения о том, что продавец уведомляет покупателя о регистрации и проживании в жилом помещении граждан ФИО7, Ал.С., П.С. Имеется решение №2-39/2025 Можайского городского суда об удовлетворении исковых требований по иску ФИО4 к Управлению Росреестра по Московской области, Администрации Можайского городского округа о регистрации перехода права собственности на жилое помещение, где третьими лицами были привлечены ФИО3, ФИО5, ФИО5, ФИО8, ФИО9, данное решение вступило в силу не обжаловалось, истец известно с ДД.ММ.ГГГГ г. о заключении данной сделки, просил отказать в требованиях.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Ответчик ООО «ФЕНИКС» в судебное заседание своего представителя не направил по повторному вызову, хотя был надлежащим образом извещён о его дне, времени и месте, об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал, возражений на иск не представил.

Свидетель ФИО5, допрошенный в судебном заседании пояснил, что в спорном помещении проживает и зарегистрирован более тридцати лет, имеются угрозы со стороны ФИО4, от него приезжали и угрожали, направляли бумаги с указанием, что хочет собственник вселиться, предлагали выкупить за неподъёмную сумму спорную квартиру, угрожали подселить других лиц, отключить электричество, газ. Отец ФИО6 оформил примерно пять лет назад в собственность земельный участок, который раньше был у него в безвозмездном пользовании, лет шесть назад узнали о договоре купли-продажи квартиры в которой проживают, пытались обжаловать, но не получилось, были другие судебные дела. Решение о переходе права собственности не оспаривали.

Свидетель ФИО10, допрошенная в судебном заседании пояснила, что она в спорном помещении проживает, видела ФИО4 только один раз, приезжал к ним, но документов не было, что он собственник квартиры, только имелся у него договор купли-продажи. Неоднократно от него приезжали люди, которые пытались отключить нам свет, газ, подсовывали им бумаги, требовали с ним заключить договора, чтобы купили спорное имущество, либо съехать предлагали. Данное имущество истец содержит, оплачивает все платежи, никакой найм не оплачивал, земельный участок под спорным имуществом принадлежит ФИО3 ФИО4 никогда не проживал в спорной собственности. О заключении договора купли-продажи истец узнал лет пять-шесть назад, им стало известно о спорном договоре, не обжаловали, так как были другие судебные дела.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, письменные возражения, заслушав свидетелей, изучив материалы дела гражданские дела №2-1455/2021, 2-762/2021, 2-87/2022, 2-39/2025 считает, иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям:

В ходе судебного разбирательства из представленных материалов дела, исследованных материалов гражданских дел установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ г. находилось в собственности АОЗТ «Бородино», в последующем в порядке реорганизации квартира перешла в собственность ЗАО «Бородино», что следует из апелляционного определения №33-24054/2021 от 29.09.2021 г.

ДД.ММ.ГГГГ года колхозом «Бородино» ФИО3 на семью из четырёх человек, включая супругу – ФИО11, и сыновей – ФИО5 и ФИО8, была предоставлена кв. <адрес>, что подтверждается архивной копией решения исполнительного комитета Бородинского сельского Совета народных депутатов от 23.03.1990 № 19/4, архивной копией выписки из протокола № 1 объединённого заседания правления и профкома колхоза «Бородино».

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2017 ЗАО «Бородино» признано банкротом, согласно сведениям налоговой инспекции, выписки ЕГРЮЛ.

В ходе конкурсного производства при проведении публичных торгов по реализации имущества должника ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, в лице своего представителя ФИО12, действовавшего на основании агентского договора и доверенности, выиграл торги по продаже спорной квартиры (лот №4).

ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ЗАО «Бородино» ФИО13 и ФИО4 заключен договор купли-продажи №05/03-2, согласно которому ФИО4 приобрел в собственности жилое помещение по адресу: <адрес>, оплатив стоимость квартиры в сумме <данные изъяты>. в полном объеме. На основании акта-приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО4, что также следует из решения Можайского городского суда 2-1455/2021 от 23.09.2021 г.

Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. внесены изменения сторонами в п.3.1 договора, которым продавец уведомляет покупателя, что по вышеуказанному адресу зарегистрированы и проживают в жилом помещении граждане ФИО15, Ал.С., П.С.

Истец ДД.ММ.ГГГГ г. обращался в суд с исковыми требованиями о признании договоров незаключенными и признании права собственности, но определением №2-762/2021 от 20.05.2021 г. было остановлено судьей Можайского городского суда Мироновым А.С. без рассмотрения в связи с неоднократной неявкой сторон в суд.

Решением Можайского городского суда Московской области №2-1455/2024 от 23.09.2021 года по гражданскому делу по иску ФИО14 к ФИО3, ФИО5, несовершеннолетнему ФИО5, ФИО5, ФИО8 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении в удовлетворении требований о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении ФИО3, ФИО5, несовершеннолетнего ФИО20 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, отказано. Решение вступило в законную силу.

В соответствии с выпиской из ЕГРН права собственности на жилое помещение, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> не зарегистрировано.

Решением Можайского городского суда №2-39/2025 от 07.03.2025 г. исковые требования о регистрации перехода права собственности на жилое помещение удовлетворены, решение вступило в законную силу, в решении указано, что договор купли-продажи сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу на основании акта приема-передачи, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст.ст.153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, договоры являются их разновидностью.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть признан незаключенным в случаях, если стороны не согласовали все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Когда требования к форме договора не соблюдены, это не свидетельствует о том, что договор не заключен, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Верховный Суд РФ указал, что если стороны не согласовали существенное условие договора, но в дальнейшем исполняли договор и фактически выполнили такое условие, то они не вправе ссылаться на его незаключенность (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020). Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделки следует учитывать, что сделкой является волеизьявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских права и обязанностей.

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субьективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица - волеизьявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия. Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизьявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизьявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).

При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ЗАО «Бородино» ФИО13 и ФИО4 заключен договор купли-продажи №05/03-2, согласно которому ФИО4 приобрел в собственности жилое помещение по адресу: <адрес>

Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. сторонами достигнуты соглашения по п.3.1 договора, в которым продавец уведомляет покупателя, что по вышеуказанному адресу зарегистрированы и проживают в жилом помещении граждане ФИО15, Ал.С., П.С.

Ответчиком заявлено применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

Срок исковой давности по делам о признании сделки незаключенной является общим и составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Судом установлено, что о нарушенном праве ФИО3 узнал ДД.ММ.ГГГГ г., когда обратился в суд с исковыми требованиями о признании договоров незаключенными и признании права собственности, но определением №2-762/2021 от 20.05.2021 г. было остановлено судьей Можайского городского суда Мироновым А.С. без рассмотрения в связи с неоднократной неявкой сторон в суд. Вышеуказанное исковое заявление ФИО3 в суд предъявил ДД.ММ.ГГГГ года, однако срок исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым истёк ДД.ММ.ГГГГ г.

В силу пункта 2 статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечении срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске о взыскании указанной задолженности.

Оценивая исследованные в судебном заседании доказательства, суд полагает объективно установленным, что срок исковой давности истцом пропущен, учитывая изложенное, суд считает иск ФИО3 к ФИО4, Администрации Можайского муниципального округа Московской области, ООО «ФЕНИКС» о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым, не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, -

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, Администрации Можайского муниципального округа Московской области, ООО «ФЕНИКС» о признании договора купли-продажи квартиры №05/03-4 от ДД.ММ.ГГГГ г. незаключённым – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Можайский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись Е.В. Мироненкова

Мотивированное решение вынесено 15 декабря 2025 года

Судья подпись Е.В. Мироненкова

Копия верна. Судья

Решение не вступило в законную силу.