Решение № 2-1864/2018 2-1864/2018 ~ М-1489/2018 М-1489/2018 от 5 июня 2018 г. по делу № 2-1864/2018

дело № 2-1864/2018г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июня 2018 г. г.Ульяновск

Засвияжский районный суд г. Ульяновска

в составе председательствующего судьи Анципович Т.В.,

с участием адвоката Локтевой Е.В.,

при секретаре Дерюгиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Ведемайер Е. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Ведемайер Е. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. В обоснование иска указав, что между ФИО2 и ФИО1 06.03.2017 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно предварительному договору ФИО2 действует о имени Ведемайер Е. гражданки <данные изъяты> на основании доверенности № от 14.09.2014 года. Согласно предмета предварительного договора купли-продажи, а именно п. 1.1., стороны обязуются заключить договор купли-продажи. Продавец (ФИО2) обязалась продать двухкомнатную квартиру, а покупатель (ФИО1) обязалась купить двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры согласно п. 2.4. предварительного договора составляет 1 780 000 рублей. Также, согласно указанному договору в период с 10.03.2017 года по 25.12.2017 года продавец обязуется разрешить покупателю временное досрочное заселение до государственной регистрации права собственности с правом покупателя проведения косметического ремонта. На основании предварительного договора, истица, как будущий собственник нашла необходимым провести ремонт в выше указанной квартире, учитывая то обстоятельство, что в конце декабря 2017 года (согласно предварительного договора) произойдет купля- продажа квартиры. Поскольку денежных средств на покупку указанной выше квартиры не хватало, она заключила кредитный договор (ипотека) № от 18.12.2017 года. Так же была оформлена закладная, где залогодателем являлась ФИО1, а первоначальным залогодержателем — ПАО «Сбербанк России». Сумма обязательства обеспеченного ипотекой составила 1 000 000 рублей. Поскольку намерение на приобретение квартиры у истицы были добросовестными, истица посчитала необходимым произвести ремонт приобретаемой квартиры в период предоставленный ей для проживания. В жилом помещении истицей были произведены согласно договора подряда от 31.03.2017 г. ремонтные работы на сумму 140 000 руб., для проведения указанных работ истцом был приобретен материал на общую сумму 86 804 руб. 37 коп. Общая сумма проведенного ремонта составила 226 804 руб. 37 коп. 05.03.2018 г. в адрес ответчика ФИО2 направлена претензия о возврате денежных средств затраченных на проведенный ремонт в спорной квартире в связи с отказом ответчицы от заключения договора купли - продажи. Однако, ответчица отказалась возвращать указанную сумму, ссылаясь на предварительный договор от 06.03.2017 года. Согласно условиям предварительного договора, в частности п. 2.9. продавец в случае расторжения договора или отказа покупателя от составления договора купли-продажи, не должен возмещать покупателю никакие его затраты на ремонт квартиры и указанный ремонт в п. 2.7. Учитывая то обстоятельство, что покупатель не отказывался от заключения договора и произведения оплаты по договору, продавец - ФИО2 (по доверенности) в нарушение условий предварительного договора сама отказалась от заключения основного договора купли-продажи, забрав документы из ПАО «Сбербанк России», отказав при этом возместить затраты на ремонт квартиры. В настоящее время ответчики производят продажу выше указанной квартиры на сайте Avito на сумму 2 150 000 рублей, хотя сумма предварительного договора составляла 1 780 000 рублей. Обманным путем получив от истца проведение ремонта, ответчики увеличили сумму стоимости квартиры, тем самым подтвердив изначальные намерения не заключать с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и увеличив стоимость квартиры за её счет, введя истицу в заблуждение. На основании ст.ст. 10,15, 1102, 395 ГК РФ просила суд взыскать с ответчиков в пользу истца сумму неосновательного обогащения (убытки) в размере 226 804 руб. 37коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 27.12.2017 по день вынесения судебного решения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5510 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях на иск.

Ответчица ФИО2 в судебном заседании иск не признала в полном объеме по доводам, изложенным в судебном заседании, указывая на то, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине покупателя, поскольку ФИО1 в одностороннем порядке был изменен, изначально определенный предварительным договором купли-продажи, порядок оплаты за квартиру. Истцом был представлен на регистрацию договор купли-продажи по условиям которого оплата должна была производиться после регистрации договора купли-продажи. Она была не согласна с указанным порядком оплаты, поскольку опасалась, что после регистрации договора денежных средств от покупателя она могла бы не получить. Пункт о проведении ремонта жилого помещения был включен в предварительный договор купли-продажи по требованию ФИО1 Полагает, что по условиям предварительного договора купли-продажи истица не имеет право требовать расходы по проведенному ей ремонту. Квартира истице по акту приема-передачи была передана в удовлетворительном состоянии и не требовала проведения ремонтных работ. Конкретные ремонтные работы с ней не были согласованы ФИО1, а произведенный ремонт сделан некачественно. После того, как договор купли-продажи не был заключен, она пыталась выставить квартиру на продажу по цене 2 150 000 руб., но квартира за указанную цену не была продана, покупатели, которые приходили смотреть квартиру говорили о том, что данный ремонт необходимо переделывать.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, действующий по устному ходатайству, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме по аналогичным доводам.

Ответчик Вадемайер Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась, представила письменные пояснения на иск, в которых указала, что исковые требования не признает в полном объеме.

С учетом лиц, участвующих в судебном заседании, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, свидетелей, специалиста, суд приходит к следующему.

Гражданским законодательством, в частности, ст. 12 ГК РФ, предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантией их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ.

Таким образом, каждая из сторон представляет суду доказательства обоснованности либо необоснованности требований и возражений. Ст. 56 ГПК РФ прямо указывает на то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

Ст. 420 ГК РФ закреплено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ участники гражданских правоотношений свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Одним из основных проявлений свободы договора является предоставление сторонам возможности самостоятельно устанавливать его условия. Данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

Пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15).

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо, во-первых, чтобы обогащение одного лица (приобретателя (ответчика)) произошло за счет другого (потерпевшего (истца)) и, во-вторых, чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении.

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> находится в собственности Ведемайер Е., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 28.08.2014 г.

06.03.2017 г. между ФИО2, действующей по доверенности от имени Ведемайер Е. (продавец), и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее –договор), расположенной по адресу: <адрес> п.1.1. договора).

В соответствии с п.2.2. договора продавец обязался разрешить покупателю временное досрочное заселение в квартиру на период с 10.03.2017 г. до 25.12.2017 г.

Согласно п. 2.4. договора покупатель обязуется оплатить полную стоимость квартиры в сумме 1 780 000 руб. до 25.12.2017 г. после оформления им ипотечного кредита на необходимую сумму под покупку квартиры, перед подписание окончательного договора купли-продажи квартиры по <адрес> и подать необходимые документы на госрегистрацию до 25.12.2017 г.

Согласно п.2.4. договор покупатель обязуется оплачивать за весь период досрочного проживания в указанной квартире (с 10.03.2017 г. по 25.12.2017 г.) ежемесячно квартплату по начислению ЖКХ.

В силу п.2.7 договора покупатель по собственному желанию обязуется провести косметический ремонт в квартире (установка пластиковых окон, ремонт ванной комнаты и туалета, возможна замена дверей) и не претендовать на возмещение денежных затрат на эти цели.

В соответствии с п.2.9 договора покупатель, в случае расторжения договора или отказа покупателя от составления договора купли-продажи, не должен возмещать покупателю никакие его затраты на ремонт квартиры и указанный ремонт в п.2.7 договора.

Согласно п. 4 договора покупатель перед заключением настоящего договора осмотрел квартиру, удовлетворен её качественным состоянием, не обнаружил при осмотре недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

По акту передачи, ФИО2 передала ФИО1 согласно предварительного договора купли-продажи указанную квартиру с целью временного проживания в квартире до заключения основного договора купли-продажи (не позднее 25.12.2017 г.). В указанном акте указано, что претензий к состоянию квартиры ФИО1 не имеет.

Судом установлено, что в установленный предварительным договором от 06.03.2017 г. срок, договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был.

С учетом представленных сторонами доказательств, пояснений сторон, допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры не был заключен по причине того, что сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что явилось основанием для незаключения основанного договора купли-продажи.

Из п.4 договора купли-продажи от 06.12.2017 г., представленного истцом в материалы гражданского дела, следует, что сторонами устанавливается следующий порядок оплаты стоимости квартиры: сумма в размере 780 000 руб. за счет собственных средств покупателя после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, но не позднее 25 декабря 2017 г., сумма в размере 1 000 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю на покупку квартиры ПАО «Сбербанк России».

Принимая во внимание, что в договоре купли-продажи, подготовленном ФИО1 и представленном сторонами на регистрации в МФЦ, было предусмотрено условие об оплате стоимости квартиры после регистрации договора купли –продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, что не соответствовало ранее согласованному в предварительном договоре –купли продажи условию об оплате стоимости квартиры перед подписанием окончательного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что порядок оплаты за квартиру, предусмотренный п.2.4. предварительного договора купли-продажи был изменен в одностороннем порядке покупателем, в связи с чем вины продавца в незаключении договора купли-продажи не имелось.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи не был заключен по причине отсутствия у ФИО2 необходимых документов для регистрации сделки купли-продажи, суд не принимает во внимание, поскольку они ничем объективно не подтверждены и опровергаются ранее данными пояснениями истца, показаниями вышеуказанных свидетелей. Показания свидетеля ФИО11 в данной части суд не принимает во внимание, поскольку указанный свидетель не являлся очевидцем подачи документов на регистрацию в МФЦ и её показания опровергаются иными исследованными по делу доказательствами, в том числе показаниями свидетеля ФИО10, которая принимала документы в МФЦ на регистрацию от ФИО1 и ФИО2 и поясняла в судебном заседании, что покупателя не устроил пункт договора купли-продажи по поводу порядка оплаты денежных средств за квартиру, проблем с отсутствием каких-либо документов не имелось.

Более того, в случае, если ФИО1 полагала, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, она имела возможность обратиться в судебном порядке с требованиями к продавцу о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи, однако своим правом не воспользовалась.

В период проживания в квартире, ФИО1 были проведены ремонтные работы, которые она оценивает в общем размере 226 804 руб. 37 коп. (сумма оплаченная по договора подряда от 31.03.2017 г., заключенного ФИО1 с ООО «УСК» - 140 000 руб., стоимость материалов - 86 804 руб. 37 коп.).

Полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде стоимости проведенного в квартире ремонта в общем размере 226 804 руб. 37 коп., ФИО1 обратилась в суд с указанным иском.

Поскольку сложившиеся отношения между сторонами аналогичны арендным отношениям, то в соответствии с ч.2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В данном случае, стороны в предварительном договоре купли-продажи урегулировали возможность возникновения данной ситуации и согласовали между собой условие об отсутствии у продавца обязанности по возмещению затрат на произведенный покупателем ремонт квартиры.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ремонтные работы в квартире производились истцом в квартире на основании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, сторонами в предварительном договоре №1 от 06.03.2017 г. согласовано условие о том, что продавец в случае расторжения договора или отказа покупателя от составления договора купли-продажи не должен возмещать покупателю никакие затраты на ремонт квартиры, в том числе, ремонт, указанный в п.2.7 предварительного договора, договор купли продажи квартиры не был заключен сторонами не по вине продавца, а в связи с односторонним изменением ФИО1 условия о порядке оплаты денежных средств за квартиру, предусмотренного в п.2.4. предварительного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что в данном случае, в отсутствие доказательств виновных действий ответчиков, направленных на получение от истца какой-либо выгоды, денежные средства, затраченные истцом на ремонт квартиры, не могут быть признаны неосновательным обогащением ответчиков.

Доводы истца и его представителя о том, что ответчику ФИО2 было известно о проведении ремонтных работ и она не заявляла возражений относительного их проведения, также не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения иска, поскольку возможность проведения ремонтных работ без возмещения затрат покупателя было изначально согласовано сторонами в предварительном договоре купли-продажи.

Кроме того, по мнению суда, необходимость проведения ремонтных работ жилого помещения истцом с целью сохранения жилого помещения как объекта недвижимости в надлежащем состоянии не доказана, в предварительном договоре купли-продажи сторонами указано, что покупатель осмотрел квартиру и был удовлетворен её качественным состоянием, сведений о том, что спорное жилое помещение не возможно было использовать по назначению без проведения работ указанных в исковом заявлении, не представлено.

Доводы истца о том, что, с учетом произведенного истцом ремонта, стоимость квартиры увеличилась, ничем объективно не подтверждены. Представленная в материалы дела справка об оценке квартиры, согласно которой стоимость квартиры составила на 25.05.2018 г. 2 230 000 руб. опровергается представленным в материалы дела отчетом об оценке № от 29.11.2017 г., подготовленным ИП ФИО4 в связи с оформлением кредита, согласно которому стоимость квартиры на 29.11.2017 г. составляла 1 802 000 руб. При этом к отчету приложены фотографии квартиры, сделанные после произведенного ФИО1 ремонта.

С учетом изложенного, понесенные истицей расходы на проведение в квартире ремонтных работ не могут рассматриваться в ракурсе ст. 1102 ГК РФ, ст. 15 ГК РФ, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, к ФИО2, Ведемайер Е. о взыскании суммы неосновательного обогащения (убытков) в размере 226 804 руб. 37 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствам, судебных расходов суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Ведемайер Е. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца.

Судья: Т.В. Анципович