Решение № 2-4520/2017 2-4520/2017~М-2981/2017 М-2981/2017 от 6 июля 2017 г. по делу № 2-4520/2017

Копия

Дело № 2-4520/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 июля 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием: истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, обосновывая требования неисполнением договорных обязательств со стороны ответчика.

Согласно предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 25 августа 2011 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 01 июля 2014 года передать в собственность покупателя в лице ФИО3 однокомнатную квартиру № <номер изъят> общей площадью 39,68 кв.м, на 5 этаже в 9-этажной секции № 12 блок Д кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом).

В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> от 25 августа 2011 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 1 миллиона 193 тысяч 178 рублей, в срок до 25 августа 2011 года подлежит уплате покупателем. 25 марта 2015 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 25 августа 2011 года перешло от ФИО3 (цедент) к ФИО1 – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-7194. Стоимость уступленного требования в размере 1 миллиона 193 тысяч 178 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме. Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 25 августа 2011 года договором участия в долевом строительстве жилого дома и предоставить документы, необходимые для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования полностью, по тем же основаниям, а представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 25 августа 2011 года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 25 августа 2011 года первоначально возникли между ООО «ФОН» (продавец) и ФИО3 (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, конкретно определенного в пункте 2.1.1. указанного договора как однокомнатная квартира № <номер изъят> общей площадью 39,68 кв.м, на 5 этаже в 9-этажной секции № 12 блок Д кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом) (л.д. 7-10).

Согласно пункту 2.3.1 указанного договора, покупатель обязался в срок до 25 августа 2011 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 1 миллиона 193 тысяч 178 рублей. В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 01 июля 2014 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.

30 июня 2014 года ФИО3 и ООО «ФОН» заключили соглашение об изменении договора № <номер изъят> от 25 августа 2011 года, установив, что основной договор между сторонами должен быть подписан не позднее 31 декабря 2015 года.

25 марта 2015 года ФИО3 передала свое право (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 25 августа 2011 года ФИО1 - истцу по настоящему делу, заключив с ней договор № У-7194 об уступке права требования (л.д. 16 - 17). В порядке перехода уступаемого права ФИО1 выплатила 1 миллион 193 тысячи 178 рублей, причитающихся за 39,68 кв.м общей площади квартиры № <номер изъят> на 5 этаже в 9-этажной секции № 12 блок Д кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом).

Факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден распиской ФИО3 от 25 марта 2015 года (л.д.15) и не оспаривается ответчиком.

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 25 августа 2011 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства определены статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из этих положений в их взаимосвязи следует, что государственная регистрация недвижимости является учетной процедурой, удостоверяющей со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Данная публичная процедура осуществляется раздельно от частного порядка возникновения, перехода и прекращения права на регистрируемое имущество и самого существа таких прав не затрагивает.

В связи с тем, что отношения по поводу государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве носят публично-правовой характер, они не являются содержательным элементом частноправовых отношений по настоящему делу, возникших из гражданско-правовой сделки, и исковые требования в части возложения на ответчика обязанности обратиться совместно с истцом в органы государственной регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве – удовлетворению не подлежат.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины истец при обращении в суд был освобожден. В соответствии со статьей 103 ГК РФ государственная пошлина в размере 300 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования города Казани.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Р.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 25 августа 2011 года, заключенный между Р.М. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении однокомнатной квартиры № <номер изъят> общей площадью 39,68 кв.м на 5 этаже в 9-этажной секции № 12 блок Д кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (2 дом) – договором участия в долевом строительстве.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.