Решение № 3А-0306/2025 3А-0306/2025(3А-3474/2024)~МА-2392/2024 3А-306/2025 3А-3474/2024 МА-2392/2024 от 16 сентября 2025 г. по делу № 3А-0306/2025

УИД 77OS0000-02-2024-020192-72


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва15 сентября 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-306/2025 по административному исковому заявлению АО "Стройпроект" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости, земельного участка, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года №64489 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003012:20 (далее – Земельный участок).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 136 049 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права АО "Стройпроект"; кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке рыночной стоимости от 4 июня 2024 года №2404-97, подготовленный ООО "ЭКБИСТ" (далее – Отчет об оценке).

Департамент городского имущества г.Москвы в письменных объяснениях аргументировал свою позицию тем, что считает необоснованной определенную в отчете об оценке рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Для проверки Отчета об оценке и установления рыночной стоимости Земельного участка определением суда от 4 сентября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. По состоянию на 1 января 2022 года рыночная Земельного участка составляет 187 641 000 руб.

Возражений и замечаний к заключению эксперта от лиц, участвующих в деле не поступило; исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003012:20, площадью 4 315 кв.м., расположен по адресу: <...>; находится в пользовании административного истца; право аренды АО "Стройпроект" зарегистрировано 22 мая 2023 года, является действующим.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года № 64489; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 212 240 653,65 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года по3 1 декабря 2024 года.

Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец АО "Стройпроект" с административным иском представил Отчёт об оценке, в котором рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года была определена в размере 136 049 000 руб.

Департаментом городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела, как уже указывалось выше, были представлены письменные объяснения, в которых заявлено о недостоверности Отчета об оценке и необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости из-за несоответствия Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 4 сентября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года; производство экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ.

Согласно заключению эксперта ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ ФИО1 от 29 июля 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года по расчета эксперта составляет 187 641 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить его под сомнение, считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой с учетом разъяснений, приведенных в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», о том, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, и надлежит установить кадастровую стоимость Земельного участка.

Доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельного участка не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года, поскольку распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года №177740 утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки Земельного участка, сведения о них внесены в ЕГРН и подлежат применению с 1 января 2025 года.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка существенной не является (12 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора установить юридически значимые обстоятельства было невозможно; по итогам экспертизы решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на установление рыночной стоимости Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы в размере 241 920 руб. согласно счету ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ и представленной калькуляции.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003012:20, площадью 4 315 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 187 641 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Датой подачи АО "Стройпроект" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 июня 2024 года.

Взыскать с АО "Стройпроект" в пользу ФБУ РФЦСЭ ИМЕНИ ПРОФЕССОРА А.Р. ШЛЯХОВА ПРИ МИНЮСТЕ РОССИИ связанные с административным делом издержки на оплату судебной экспертизы в размере 241 920 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.Б. Михайлова