Решение № 2-568/2024 2-568/2024~М-289/2024 М-289/2024 от 6 мая 2024 г. по делу № 2-568/2024

К делу № 2-568/2024

УИД: 23RS0022-01-2024-000520-30


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кропоткин 07 мая 2024 года

Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Сотникова И.А.,

при секретаре Малышенко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу двойной задаток в сумме 100000 рублей за <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес>, уплаченную госпошлину в сумме 3200 рублей за подачу данного искового заявления.

Истец мотивирует свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес>. Ответчик является собственником указанной квартиры. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ она перечислила ответчику на банковскую карту задаток за эту квартиру в сумме 50000 рублей. В Сбербанке РФ она заказала проверку квартиры ответчика в Дом клик. Сбербанк РФ ей прислал заключение по результатам проверки квартиры ответчика, в котором не рекомендовал покупку этой квартиры. Она посылала ответчику заключение Сбербанка и просила предоставить все необходимые документы для продажи квартиры. Они согласовали с ответчиком дату ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора купли-продажи <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес>. На ДД.ММ.ГГГГ у ответчика не было необходимых документов, она не предоставила ей в электронном виде все необходимые документы для продажи этой квартиры, а именно: справки ЗАГСА о том, что ответчик не состоит в зарегистрированном браке, отсутствие штампа о заключении брака в паспорте не гарантирует отсутствие зарегистрированного брака, так как с июня 2022 года такой штамп в паспорт ставится с согласия владельца паспорта; справки Некоммерческой унитарной организации «<адрес>вой фонд капитального ремонта многоквартирных домов» об отсутствии задолженности за капитальный ремонт ее МКД с момента начала работы регионального оператора (на официальном сайте ГИС ЖКХ имеются сведения о том, что в ее МКД способ формирования фонда капитального ремонта - региональный оператор). Управляющая МКД компания не может выдавать справку об отсутствии задолженности за капитальный ремонт; справки МВД о лицах, зарегистрированных по месту жительства и месту пребывания в продаваемой квартире на момент продажи - сведений ЗАГСА о том, состоит ли ФИО6 (у которого ответчик купила квартиру) в зарегистрированном браке на момент продажи ответчику в январе 2023 года, при том, что его супруг может в пределах срока исковой давности 3 года претендовать на эту <адрес>; документов о том, что ответчик полностью оплатила за квартиру ФИО6 и он к ответчику претензий не имеет. В пределах срока исковой давности ФИО6 может расторгнуть договор купли-продажи, а ей будет сложно доказать в суде то, что она является добросовестным покупателем; сведений о земельном участке <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес>, при том, что этот земельный участок был выделен под строительство ИЖС, а был построен многоквартирный дом. На публичной кадастровой карте Краснодара нет земельного участка этого дома, не указан его кадастровый номер. Многоквартирный <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес> построен незаконно и в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, подлежащей сносу. Ответчик не предоставила ей оригиналы документов, подтверждающих факт свободы <адрес> на ул. ФИО5 в <адрес> на момент подписания основного договора купли-продажи от любых прав 3-их лиц. Ответчик нарушила условия предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не предупредила ее об иных неисполненных обязательствах., юридически не подготовила свою квартиру для продажи, не предоставила гарантии того, что квартира свободна от любых имущественных прав третьих лиц. Ответчик является ответственной за неисполнение заключённого предварительного договора купли-продажи. Поэтому должна ей была вернуть двойную сумму задатка 100000 рублей на ее банковскую карту через ее телефон, через который получила задаток 50000 рублей. Данное требование она направила ответчику на её электронную почту и по её адресу регистрации ценным письмом с описью вложения. Ответчик прислала ей сообщение о том, что у неё всё в порядке и нужно заключать основной договор.

Истец ФИО1 представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 исковые требования поддержал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ, на дату согласованную для подписания основного договора, учитывая, что истец и ответчик переписывались по Ватсапу и по электронной почте, не было от ответчика предоставлены документы в электронном виде, необходимые для заключения основного договора. Ответчиком не представлена справки из ЗАГСа на ДД.ММ.ГГГГ, о том, что не состоит ответчик в зарегистрированном браке. Представленная копия справки, о том, что ФИО2 не состояла в браке, от ДД.ММ.ГГГГ, не заверена и не может быть доказательством. Отсутствует справка из Фонда капитального ремонта МКД КК о том, что нет задолженности за капитальный ремонт, потому что оплата за капитальный ремонт, она остается с квартирой и переходит на следующего собственника и здесь большой период работы Фонда капитального ремонта, соответственно большая задолженность по капремонту за эту квартиру. И как указано в иске, он подтверждает, что справка из управляющей компании не может подтверждать о наличии задолженности за капремонт, потому что управляющая компания не является держателем спецсчета этого дома на капитальный ремонт. Также нет справки из МВД о количестве зарегистрированных лиц на ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, что должно быть по п. 8 предварительного договора. В нем написано, что продавец обязуется снять с регистрационного учета всех лиц, состоящих на учете, в указанном объекте недвижимости, и предоставить документы о выписке. Таких документов нет. Кроме того, нет допустимых документов о том, что земельный участок <адрес>, был выделен для строительства многоквартирного дома. Есть большая вероятность доверять Правовому заключению «Дом Клик». Документы представлены ответчиком в копиях, не заверенные надлежащим образом, нет оригиналов документов. Истец отправлял ответчику претензию не только в бумажном виде, ценное письмо с описью вложения, в <адрес>, которая оказалась неправильная, он посылал и на электронную почту и на Ватсап. То есть ответчик ФИО2 была знакома и с правовым заключением «Дом Клик», и с претензией, о том, чтобы ответчик возвратила двойной задаток. Это было еще в январе 2024 года и сейчас на май у ответчика достаточно времени было, для того, чтобы доказать, что эти документы были. А этих документов так и не предоставлено. Кроме того, в МФЦ не решается вопрос о моменте передачи квартиры, при купле-продаже. Как правило, в таком договоре, чтобы не было регистрации залога пишется, что объект недвижимости передан, а деньги все уплачены. И тогда договор регистрируется Росреестром, без проблем в кратчайшие сроки. Иначе, если нет передачи объекта недвижимости, или есть неполная оплата, тогда регистрируется залог и нужно сторонам второй раз ходить в Росреестр и чтобы доказать, и снять залог. Поэтому голословны утверждения представителя ответчика, что при встрече в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ должен решиться вопрос о моменте передачи этой квартиры. Поэтому считает, что <адрес> в <адрес> ответчиком ФИО2 не была подготовлена ДД.ММ.ГГГГ к продаже в установленном порядке и не было доказано об отсутствии прав третьих лиц на эту квартиру, поэтому ответчик является ответственной за не заключение основного договора купли-продажи и в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ должна возвратить двойной задаток.

Ответчик ФИО2 надлежащим образом уведомлялась о дате и месте судебного заседания по последнему известному суду месту жительства, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, о разбирательстве дела в ее отсутствие не просила.

Представитель ответчика ФИО2 - по доверенности ФИО4 исковые требования не признала, просила в иске отказать, суду пояснила, что согласно п. 9 предварительного договора купли-продажи, четко прописан список необходимых документов, который ответчик должен был предоставить истцу. Более того, предварительный договор заключался через фирму «Аякс», в которой также присутствовали представители от имени ФИО1, как и ФИО1 Список документов был согласован, предварительный договор, так и расписка о получении денежных средств составлялись юристом риэлтерской фирмы. Ни у кого никаких вопросов на тот момент не возникло. По поводу замечаний представителя истца о том, что указан разный адрес, просит суд обратить внимание, адрес один и тот же, не дописана цифра в наименовании квартиры, что можно учитывать как человеческий фактор, юриста, который составлял бумаги, а именно юрист агентства недвижимости. Она имеет в виду адрес регистрации ее доверителя. Довод о том, что ее доверитель вводит в заблуждение, ничем не подтверждается. Все документы по пункту 9 предварительного договора купли-продажи были предоставлены. Касательно бывшего собственника ФИО7, который ранее являлся владельцем данного объекта недвижимости, ФИО1, было известно, что квартира ФИО7 была приобретена по Херсонскому сертификату, и следовательно, при получении сертификата и обналичивание его через покупку жилого помещения объект недвижимости прошел полную проверку. Также просит обратить внимание, что постановка на кадастровый учет производится также и по решению суда, что и было произведено с данным объектом недвижимости. Все документы, прописанные в предварительном договоре, продавец предоставил. Более того, имеются подтверждения, что, несмотря на то, что истец затребовал в последующем, еще какие-то дополнительные документы ФИО2 все это собрала, дважды ожидала ФИО1 в МФЦ, что могут подтвердить свидетельские показания. Также есть свидетель, который при заключении предварительного договора, а именно это сотрудник риэлтерского агентства, которая также может подтвердить, о том, что все документы были в порядке. У истца вопросов на момент подписания предварительного договора никаких не было, вопросов к объекту не было, к ФИО2 не было. Однако, получив требования предоставить дополнительные документы, она все это собрала, ожидала истца 29 и 30 января, то есть в предпоследний и последний день подписания сделки, в МФЦ, о чем сообщала истцу посредством смс-сообщения. Смс-сообщения были проигнорированы, телефонные звонки остались без ответа. ФИО2 добросовестно исполнила свои обязательства, предоставила все необходимые документы, они у нее были на руках. ФИО2 сообщением уведомила истца о том, что она ее ожидает, документы в порядке. Копии документов, истребованных истцом имеются - это справки с места жительства об отсутствии задолженности, техпаспорт. Ее доверитель надлежаще исполнил свои обязательства, согласно пункта 9 предварительного договора.

Выслушав пояснения представителей, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Статьей 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником <адрес> по ул. им. ФИО5, Прикубанского внутригородского округа <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли продажи <адрес> по ул. им. ФИО5, Прикубанского внутригородского округа <адрес>. Согласно п. 11 указанного выше договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписки к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила в качестве задатка за продаваемую <адрес> по ул. им. ФИО5, Прикубанского внутригородского округа <адрес> от ФИО1 50000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 по Почте России и по электронной почте требование о возврате двойного задатка, ссылаясь на то, что ФИО2 не представила оригиналы документов, подтверждающий факт свободы квартиры на момент подписания основного договора купли-продажи от любых прав 3-их лиц, а именно: справку из ЗАГСа о семейном положении ответчика, справку об отсутствии задолженности за капитальный ремонт из МКД с момента начала работы регионального оператора, сведения из ОМВД о зарегистрированных лицах по указанному адресу, сведения из ЗАГСА о семейном положении бывшего собственника квартиры ФИО6, документы о полной оплате за квартиру ФИО6, сведения о земельном участке МКД.

Доводы представителя истца о том, что ответчик ФИО2 нарушила п. 7 предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не предупредила истца об иных неисполненных обязательствах, нарушила п. 9 данного договора, юридически не подготовила помещение для продажи, нарушила п. 10 договора, которым гарантировано то, что квартира свободна от любых имущественных прав третьих лиц, в согласованное время ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов для совершения основной сделки в МФЦ ФИО2 не предоставила истцу все документы, необходимые для подписания основного договора купли-продажи, является ответственной за неисполнение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, должна вернуть истцу двойную сумму задатка в размере 100000 рублей, суд не принимает во внимание.

Согласно скану Ватцап следует, что ФИО2 сообщает истцу о том, что ждет ее на сделку в МФЦ, от сделки не отказывается, с ее стороны согласно договору п. 9 все документы и справки собраны.

Истец в ответ отправила сообщение, что отправила ФИО2 требование и ждет возврата денег.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем <адрес> в <адрес> является ФИО2, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано.

ФИО2 зарегистрирована в <адрес> в <адрес>, данные о регистрации других лиц в указанной квартире, отсутствуют, что подтверждается выпиской из лицевого счета жилого помещения муниципального или государственного жилищного фонда, выданной директором ООО УК «Лидер-Дом» ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении ФИО2 отсутствует запись акта о заключении брака за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния № А-00173, выданной отделом ЗАГС Центрального внутригородского округа <адрес> управления ЗАГС <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справки с мест жительства, выданной ООО УК «Лидер-Дом», по адресу <адрес> задолженностей по платежам за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, в том числе за вывоз ТКО по данному адресу на дату ДД.ММ.ГГГГ, нет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес истца ФИО1 направила письмо о вызове на сделку, копию ЕГРН на объект - <адрес> в <адрес>, копию справки с места жительства об отсутствии задолженности, копию выписки из лицевого счета жилого помещения, копию предварительного договора купли-продажи, что подтверждается описью вложения от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу, что переданная истцом денежная сумма в размере 50000 рублей является задатком, ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор, однако основной договор не был заключен по вине истца, уклонившегося от заключения основного договора купли-продажи, доказательств наличия у истца намерения заключить основной договор не представлено.

Поскольку из материалов дела следует, что обе стороны признавали, что переданная истицей ответчику денежная сумма в размере 50000 рублей является именно задатком, вины ответчика в незаключении основного договора купли-продажи <адрес> по ул. им. Мусоргского М.П., <адрес> не имеется, при этом в деле имеются доказательства наличия выраженного волеизъявления ответчика как стороны, получившей задаток, в заключении основного договора купли-продажи квартиры, и доказательства уклонения именно истицы от заключения основного договора, то, соответственно выводы суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истицы суммы задатка основаны на положениях статьи 381 ГК РФ.

Согласно со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойного задатка, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 15 мая 2024 года.

Председательствующий