Решение № 2-554/2017 2-554/2017~М-502/2017 М-502/2017 от 5 декабря 2017 г. по делу № 2-554/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ года

ФИО7 районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ковшаревой Е.Ю.,

при секретаре Макаровой Ю.Ю.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 администрации Новошахтинского городского поселения, администрации Михайловского муниципального района, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании договора аренды расторгнутым,

установил:

В суд обратился ФИО6 с вышеназванным иском, в обоснование указав, что на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, он приобрел жилой дом по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ им зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом.

При заключении договора купли-продажи им с прежним владельцем жилого дома не был решен вопрос о переходе права аренды либо аренде указанного земельного участка.

На дату покупки указанного жилого дома, земельный участок площадью, на котором он расположен, находился в аренде у ФИО5, и был ему был предоставлен на основании постановления главы администрации Новошахтинской сельской администрации Муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в аренду сроком на 50 лет, в соответствии с которым с ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в настоящее время правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1700 кв.м по адресу: <адрес> согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ № на праве аренды является ФИО5, сложившееся положение вещей нарушает права истца как собственника жилого дома, находящегося на указанном земельном участке, поскольку как покупатель жилого дома, ему в силу закона перешло право на данный земельный участок, также необходимый для использования жилого дома.

По изложенному, истец просит признать договор аренды за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по земельным ресурсам по <адрес> и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, расторгнутым.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО4 уточнила исковые требования, просит:

- прекратить право аренды ФИО5 на земельный участок, площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером №, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- признать за ФИО3 право пользования земельным участком с кадастровым номером №, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, на праве аренды;

- обязать администрацию Новошахтинского городского поселения заключить с ФИО3 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания – заказным письмом с уведомлением, который вернулся в адрес суда с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения.

Представители администрации Михайловского муниципального района и администрации Новошахтинского городского поселения в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска, предоставили отзывы, согласно которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по исковым требованиям не имеют.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска, предоставил в судебное заседание возражение на иск, в котором считает заявленные истцом исковые требования не подлежащими удовлетворению, вместе с тем, указывает, что вступившее в законную силу решение суда о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, будет являться основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ФИО5, при условии обращения уполномоченных лиц с соответствующим заявлением и предоставлением в регистрирующий орган необходимых документов.

Исходя из вышеизложенного, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался дважды надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска, однако в суд вернулись конверты с почтовой отметкой об истечении срока хранения.

Согласно сведений Отдела адресно-справочной работы управления по вопросам миграции ОМВД России по <адрес>, сведения о местонахождении ФИО5 отсутствуют.

В виду неустановления местонахождения ответчика ФИО5, судом в соответствии со ст.50 ГПК РФ ему в качестве представителя был назначен адвокат Зимоздрина Э.С., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на основании постановления главы Новошахтинской поселковой администрации Муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 выделен земельный участок под индивидуальное строительство дома и ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 0,17 га по адресу: <адрес>, в аренду сроком на 50 лет.

На основании вышеназванного постановления с ФИО5 заключен договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением главы Новошахтинской поселковой администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании личного заявления ФИО5 о прекращении права аренды на земельный участок в связи с оформлением договора купли-продажи дома и ФИО3 о предоставлении земельного участка в аренду,

- земельный участок ранее закрепленный за ФИО5, площадью 0,17 га, находящийся по адресу: <адрес> него изъят и закреплен за ФИО3 в аренду сроком на 49 лет, для ведения личного подсобного хозяйства. Комитету по земельным ресурсам и землеустройству указано внести изменения в учетную документацию и подготовить землеустроительную часть договора аренды земли.

Постановлением главы МО ФИО7 рай он от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом изменений, внесенных постановлением главы МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок, ранее закрепленный за ФИО5, площадью 0,17 га, находящийся по адресу: <адрес>, указано предоставить в аренду ФИО3.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. В соответствии с п.3 ст.433 и п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК РФ, ст.26 ЗК РФ).

Государственная регистрация аренды земли проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст.26 Закона о регистрации прав) по заявлению любой из сторон договора. Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре аренды с указанием регистрационного номера.

Договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с ФИО5, сторонами договора расторгнут не был, и, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, значится за ФИО5 на праве аренды.

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Новый собственник приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как усматривается из договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал ФИО3 жилой дом по адресу: <адрес>.

В настоящее время собственником указанного жилого дома на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № № является ФИО8.

Как установлено в судебном заседании, доводов искового заявления, пояснений ФИО1 истца в судебном заседании, указанных выше документов, прекращение права аренды на земельный участок за ФИО5 в соответствии с действующим законодательством не оформлено, что является препятствием к заключению истцом договора аренды с органом муниципальной власти и оформлению и реализации своих прав в отношении данного земельного участка.

ФИО5 по договору купли-продажи произвел отчуждение жилого дома, находящегося на спорном земельном участке, ФИО3, к которому как собственнику жилого дома перешло право пользования закрепленным в установленном порядке за указанным домовладением земельным участком на том же виде права, то есть, на условиях аренды, что соответствует положениям ч.3 ст.552 ГК РФ и п.1ст.35 ЗК РФ.

Исходя из п.1ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со ст.552 ч.3 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п.13 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1ст.36 ЗК РФ.

Изменение и прекращение правоотношения закон прямо относит к способам защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ).

Учитывая, что спорный земельный участок по адресу: <адрес>, был предоставлен бывшему владельцу жилого дома ФИО5 для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства, жилой дом им был продан истцу, следовательно к истцу, как последнему приобретателю перешло право аренды на земельный участок, а ФИО5 как бывший собственник жилого дома и арендатор земельного участка по договору аренды утратил право аренды с момента продажи жилого дома. В настоящее время ФИО5 не проживает по указанному адресу, земельным участком не пользуется, оплату арендных платежей не производит, часть земельного участка занимает жилой дом, находящийся в собственности истца, другая его часть используется истцом по его прямому назначению – для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, фактически имеет место односторонний отказ арендатора ФИО5 от исполнения своих обязательств по договору аренды земельного участка. Кроме того, согласно постановлению главы Новошахтинской поселковой администрации от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 обращался в орган муниципальной власти с заявлением о прекращении права аренды на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению, а право аренды земельного участка по адресу: <адрес> за ФИО5 прекращению.

При этом суд признает за истцом ФИО3 право аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> полагает необходимым возложить на администрацию Новошахтинского городского поселения Михайловского муниципального района <адрес> обязанность заключить с ФИО3 договор аренды на указанный земельный участок.

Сведения о договоре аренды на основании ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вносятся в реестр как запись об ограничении (обременении) права собственности.

Принцип достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, требует исключения этой записи в случае одностороннего отказа от исполнения договора.

Прекращение арендных отношений влечет необходимость регистрации прекращения аренды. Прекращение аренды может быть подтверждено выпиской из ЕГРП.

Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе судебные акты.

Следовательно, настоящее решение, вступившее в законную силу, будет являться основанием для регистрации прекращения права аренды ФИО5 на спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требований ФИО3 к администрации Новошахтинского городского поселения, администрации Михайловского муниципального района, о прекращении права аренды земельного участка, признании права пользования на праве аренды земельным участком, о возложении обязанности заключить договор аренды на земельный участок, - удовлетворить.

Прекратить право аренды ФИО5 на земельный участок площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером №, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Признать за ФИО3 право аренды на земельный участок площадью 1700 кв.м, с кадастровым №, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обязать администрацию Новошахтинского городского поселения Михайловского муниципального района заключить с ФИО3 договор аренды на земельный участок площадью 1700 кв.м, с кадастровым № адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права аренды ФИО5 на земельный участок площадью 1700 кв.м, с кадастровым номером 25:09:030301:261, адрес (описание местоположения), установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца через ФИО7 районный суд <адрес>

Судья Е.Ю. Ковшарева