Решение № 2-2146/2025 2-2146/2025~М-1250/2025 М-1250/2025 от 30 октября 2025 г. по делу № 2-2146/2025

К делу <№> УИД: 23RS0<№>-54


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 22 октября 2025 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего судьи Васильева А.В.,

при секретаре Жидковой А.Ю.,

с участием:

представителя ответчика ИП ФИО1, действующей на основании доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Петросян (ФИО5) Л.Ш к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей,

установил:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ИП ФИО1 о защите прав потребителей, в котором просит взыскать с ИП ФИО1 в ее пользу денежные средства в размере 105 000 рублей, переданные по договору брони от <ДД.ММ.ГГГГ>; неустойку в размере 509 250 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование иска указано, что <ДД.ММ.ГГГГ> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор брони <адрес> кадастровым номером <№>, общей площадью 47,7 кв. м., расположенной на 12 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями и подземным паркингом по адресу: <адрес> расположенном на земельном участке с кадастровым номером <№>, общей площадью 3778 кв.м. На основании договора брони, истец перевела 100 000 рублей в счет стоимости квартиры и 5 000 рублей на оформление технической документации, что подтверждается банковским переводом. Из договора следует, что квартира приобретается с привлечением ипотечных средств ПАО Сбербанк, что отражено в договоре со сроком полной оплаты квартиры до <ДД.ММ.ГГГГ>. Поскольку договор брони, подписанный сторонами, не содержал существенных условий договора (отсутствие условия о полной стоимости объекта и способе расчетов), то <ДД.ММ.ГГГГ> истец передала нарочно ответчице письменное требование о внесении изменений в ранее заключенный договор брони, в котором потребовала от ответчицы внести в договор описание существенных условий, на которых предполагается в будущем заключение договора купли-продажи. <ДД.ММ.ГГГГ> в ответ на требование ответчица отказала о включении в содержание договора положений о его существенных условиях (в том числе о полной цене продаваемого объекта), признав требование истца необоснованным. Поскольку требование истца удовлетворено не было, то истец <ДД.ММ.ГГГГ> направила в адрес ответчицы требование о расторжении договора и возврате внесенных ранее (аванса) денежных средств в размере 105 000 рублей. В связи с тем, что ответчица отказалась вернуть денежные средства, истица обратилась в суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, истец ФИО4 уточнила исковые требования, просила признать договор брони объекта недвижимого имущества – <адрес> кадастровым номером <№>, назначение: жилое, общей площадью 47,7 кв.м. по адресу: <адрес> заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> между ИП ФИО1 и ФИО5 расторгнутым с <ДД.ММ.ГГГГ>; взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 105 000 рублей, переданные по договору брони от <ДД.ММ.ГГГГ>; неустойку за просрочку исполнения требования истицы о возврате денежных средств за период с <ДД.ММ.ГГГГ> по <ДД.ММ.ГГГГ> в размере 823 200 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; штраф, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, уведомлена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчика ИП ФИО1, действующая на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО4 в полном объеме, по основаниям указанным в письменных возражениях на исковое заявление. Кроме того возражала против оставления настоящего иска без рассмотрения, в связи со вторичной неявкой истицы и ее представителя в судебное заседание, просила рассмотреть дело по существу.

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу статей 1, 8 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Судом установлено, что <ДД.ММ.ГГГГ> между индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице <ФИО3 (агент) действующей по доверенности от <ДД.ММ.ГГГГ>, удостоверенной <ФИО11, нотариусом Геленджикского нотариального округа <адрес> в реестре <№> (продавец), и ФИО5 (покупатель) заключен договор брони <адрес> кадастровым номером <№>, назначение: жилое, общей площадью 47,7 кв. м. (с учетом площади лоджии (балкона)), расположенной на 12 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями и подземным паркингом по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером <№>, общей площадью 3778 кв.м +/-22 кв.м. со сроком оплаты квартиры до <ДД.ММ.ГГГГ>.

Подписью ФИО7 в лице продавца подтвердила, что <ДД.ММ.ГГГГ> получила денежную сумму в размере 100 000 рублей от ФИО5 в счет стоимости вышеуказанной квартиры на свой расчетный счет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установление цены объекта возможно на основании пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Из договора брони объекта недвижимого имущества от <ДД.ММ.ГГГГ> следует, что квартира приобретается с привлечением ипотечных средств ПАО Сбербанк.

Как следует из уведомления ПАО Сбербанк о предварительном одобрении ипотеки по заявке ФИО5 в рамках жилищного кредитования с идентификационным номером: <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, истцу одобрена сумма: 4 500 000 рублей со сроком кредита: 30 лет (360 мес.) со сроком предоставления кредита до <ДД.ММ.ГГГГ>.

Из переписки, приобщенной к материалам дела, следует, что до заключения договора бронирования квартиры, между ФИО7 (агент продавца) и <ФИО19 (агент покупателя) посредством WhatSapp-сообщений, агенту Покупателя были сообщены: планировка квартиры, номер квартиры, этаж, площадь, а также цена квартиры в размере 4 550 000 рублей.

Из отчета об оценке стоимости квартиры ООО «Центр-Эксперт» <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, выполненного по заказу ФИО5, следует что рыночная стоимость спорной квартиры составила 4 513 977 рублей.

Согласно абзаца 5 договора брони, расходы по подготовке документов, необходимых для предъявления в банк для оформления ипотеки несет покупатель, в том числе оформление технической документации, оценка объекта недвижимого имущества. Оплата за подготовку технической документации и оценки объекта недвижимости является дополнительными расходами по сделке. С параметрами сделки покупатель ознакомлен, что подтверждается собственноручной подписью истца.

В материалы дела представлен отчет об оценке и техническая документация, выполненные по заказу ФИО5

Согласно скрин-шот личного кабинета ФИО5 (покупатель) электронного сервиса ПАО Сбербанк «ДомКлик» подтверждается, что по состоянию на <ДД.ММ.ГГГГ> в систему были подгружены следующие документы: договор купли-продажи, отчет об оценке стоимости квартиры, правоустанавливающие документы продавца, паспорт покупателя, выписка из ЕГРН, копия паспорта продавца.

По ходатайству представителя ответчика были допрошены свидетели <ФИО20, <ФИО6.

Свидетель <ФИО3 в судебном заседании пояснила, что арендовала офис в ЖК «Московский» на первом этаже у гр-ки Чилингариди, где продавала квартиры от разных собственников вторичного жилья. В том числе и продавала квартиру ФИО8. В соответствии с ЕГРН свидетель пояснила, что основным видом деятельности является продажа квартир (риэлторские услуги). В один из дней в офис обратилась гр-ка ФИО5 вместе с риэлтором, они смотрели несколько дней разные квартиры от разных собственников, так же смотрели квартиры с отделкой под ключ. ФИО5 пришла в офис с одобренной ипотекой на сумму 4 500 000 рублей от Сбербанка. То есть нужно было подобрать квартиру по параметром одобренной ипотеки. Но ФИО5 остановилась на <адрес> принадлежащей ФИО1 <ДД.ММ.ГГГГ> был заключен договор брони, где ФИО5 расписалась под каждым пунктом договора, что квартира приобретается в ипотеку, для чего продавцу необходимо было собрать пакет документов и подгрузить в систему «ДомКлик» от Сбербанка. Оценку ФИО5 заказывала самостоятельно у специалиста (оценщика) аккредитованного Сбербанком. У ФИО5 как у заемщика Сбербанка был личный кабинет в системе ДомКлик которым она управляла лично. Уже <ДД.ММ.ГГГГ> после подписания договора брони она включила риэлтора продавца как участника сделки в систему «ДомКлик» и самостоятельно выбрала <адрес> качестве объекта недвижимости. <ДД.ММ.ГГГГ> риэлтором продавца был собран и подгружен полный пакет документов необходимых для сделки, а именно: собраны справки из управляющей компании об отсутствии задолженности и отсутствующих зарегистрированных лиц в квартире, заказана и предоставлена тех документация необходимая оценщику для проведения оценки, что подтверждено сообщением менеджера банка. ФИО5 был заказан проект договора купли-продажи квартиры в системе домКлик, но так как эта услуга была платной, то ФИО5 отказалась от нее, и они составили самостоятельно и подгрузили проект договора купли-продажи квартиры в систему ДомКлик в личный кабинет ФИО5. <ДД.ММ.ГГГГ> ФИО5 стала уклоняться от заключения сделки, но при этом не написав заявления об отказе от сделки и удерживала квартиру в системе ДомКлик, хотя ей стоило нажать лишь кнопку и отказаться от объекта недвижимости, освободив квартиру от обременения в системе ДомКлик. В системе ДомКлик был личный кабинет ФИО5 и управлять сделкой могла только она. Они имели возможность только подгрузить документы для проведения проверки. Но она этого не сделала до марта 2023 года пока банк самостоятельно не отказал ей в выдаче кредита, по истечении срока действия сертификата 90 дней. Заявление об отказе от квартиры не поступало, что подтверждается в системе ДомКлик. Они неоднократно отправляли ей письма, где просили выйти на сделку либо освободить квартиру в системе домКлик, что они являются добросовестной стороной договора и готовы выйти на сделку, также они об этом писали через оператора в личном кабинете системы ДомКлик. <ДД.ММ.ГГГГ> когда все документы были подгружены в систему, ФИО5 пришла в офис продаж со своим представителем и угрожала если они не скинут 500 000 рублей, то она им устроит.

Свидетель <ФИО6 в судебном заседании суду пояснила, что сопровождала сделку по <адрес> предпринимателя <ФИО21 в качестве юриста. ФИО5 приходила в офис с риэлтором и рассматривала квартиры как в отделке, так и без. Соответственно в отделке были квартиры дороже. Так как она пришла с одобренной ипотечной заявкой на приобретение квартиры, выбрала квартиру, подходящую под одобренные параметры заявки. ФИО5 добавила их в сделку «ДомКлик» и <ДД.ММ.ГГГГ> они подгрузили документы для одобрения объекта. Вся ипотечная сделка у Сбербанка проходит на платформе "ДомКлик» в личном кабинете заемщика в строгом соответствии этапам сделки. Рассмотрение объекта начинается только после согласования с заемщиком всех параметров лично с сотрудником банка. Так как ФИО5 не давала согласие на отправку объекта на одобрение, объект остался висеть на стадии подгруздки документов без перехода на одобрение. Со стороны продавца все условия сделки были исполнены что подтверждалось перепиской в личном кабинете ФИО5 на платформе «ДомКлик». Отказаться ФИО5 могла путем входа в личный кабинет, нажав кнопку отказ от объекта. Продавец отказаться от сделки не может. Как продавец, так и менеджер банка связывались с заемщиком и просили принять решение по выбранному объекту недвижимости, но квартира продолжала находится в обременении 90 дней, после чего банк аннулировал заявку. Когда ФИО5 принесла претензию она стала ее оскорблять и угрожать.

Судом принимаются показания данных свидетелей, показания свидетелей последовательны, согласуются с иными материалами дела.

Суд приходит к выводу, что истец не мог не знать о параметрах и цене квартиры, тем более, как пояснила свидетель ФИО7 спорная квартира до бронирования была размещена в системе «ДомКлик», где любой мог ознакомиться с ее ценой и параметрами, тем более, что ФИО5 в договоре брони подтвердила, что с параметрами оформления сделки ознакомлена (абз.5 договора брони).

Все обязательства по договору брони от <ДД.ММ.ГГГГ> агентом продавца были выполнены в полном объеме.

После получения оценки квартиры (необходимого требования Банка), <ДД.ММ.ГГГГ> продавцом в личный кабинет покупателя были подгружены все требуемые документы, в том числе договор купли-продажи с той же ценой, которая была оговорена при заключении договора брони от <ДД.ММ.ГГГГ> и подтверждённой отчетом об оценке <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>, выполненным по заказу покупателя.

Под каждым параметром сделки, в том числе и способом оплаты, истец собственноручно поставила подпись в договоре брони от <ДД.ММ.ГГГГ>.

К утверждению истца «о невозможности приобретения квартиры «вслепую» суд относится критически, поскольку ответчик, соглашаясь на сделку с истцом, также выразил свое согласие на ту продажную стоимость и параметры расчетов, которые были определены уже одобренной ипотечной заявкой истца.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в установленный договором брони срок, <ДД.ММ.ГГГГ> стороны вышли на сделку, посредством электронной площадки «ДомКлик» в личном кабинете Покупателя.

Однако, истец сделку на площадке в установленный договором брони срок не подтвердил, а предъявил требование от <ДД.ММ.ГГГГ> о возврате денежных средств по договору бронирования, сославшись на существенное изменение обстоятельств, которые фактически отсутствовали.

Суд обращает внимание на то, что поскольку ипотечная сделка осуществлялась именно в личном кабинете ФИО5 в сервере ДомКлик то именно истец имел прямую возможность отменить сделку, однако таким правом не воспользовался.

В связи с чем ответчик был лишен возможности реализации принадлежащей ей квартиры иным покупателем на протяжении 90 дней, что подтверждается скрин-шот личного кабинета ФИО5 по состоянию на <ДД.ММ.ГГГГ> год.

На неоднократные требования агента – представителя ответчика, отменить сделку в сервере «ДомКлик» для возможности реализации квартиры другим покупателям, истец игнорировал, что подтверждается направленными телеграммами и заказной корреспонденцией, а также бездействием в личном кабинете истца.

Договором брони от <ДД.ММ.ГГГГ> установлена ответственность за неисполнение взятых покупателем на себя обязанностей в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По условиям договора брони покупатель обязался нести ответственность в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по его вине, то он утрачивает право на возврат суммы, уплаченной по договору брони.

Суд отмечает, что согласно представленной выписки из ЕГРН от <ДД.ММ.ГГГГ>, представленной покупателю для совершения сделки по приобретению <адрес> собственником спорной квартиры значится физическое лицо – ФИО1.

Как указано свидетелями и следует из материалов дела, квартира приобреталась на вторичном рынке.

Доказательств того, что ФИО1 являлась застройщиком материалы дела не содержат.

Как указывалось выше, по условиям сделки квартира приобреталась через сервер Домклик, где также от имени Продавца выступил собственник – физическое лицо.

Соответственно, пакет документов необходимый для заключения сделки отличный от продажи квартиры от застройщика, который и был предоставлен на сделку, однако истец отказался от подписания договора, следовательно, данные правоотношения носят гражданско-правовой характер, представляют собой двусторонние сделки, регулируемую нормами Гражданского кодекса РФ, в связи с чем действия Закона «О защите прав потребителей» на спорные правоотношения не распространяется.

Учитывая то, что в установленный договором брони срок договор купли-продажи не заключен по вине покупателя (истца) то в удовлетворении уточненных требований ФИО4 о признании договора брони объекта недвижимого имущества – <адрес> кадастровым номером <№>, назначение: жилое, общей площадью 47,7 кв.м. по адресу: <адрес> заключенный <ДД.ММ.ГГГГ> между ИП ФИО1 и ФИО5 расторгнутым с <ДД.ММ.ГГГГ> и взыскании с ИП ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств в размере 105 000 рублей, переданные по договору брони от <ДД.ММ.ГГГГ>, суд считает необходимым отказать.

Поскольку требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, а также штрафа являются производными от первоначальных требований в удовлетворении которых судом отказано, следовательно также не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении уточненных исковых требований ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей, в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о защите прав потребителей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 октября 2025 г.

Судья Васильев А.В.