Решение № 2-2666/2018 2-2666/2018 ~ М-1743/2018 М-1743/2018 от 27 июня 2018 г. по делу № 2-2666/2018

Дело № 2-2666/18


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июня 2018 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Паниной Е.Ю.,

при секретаре Постоноговой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого покупатель купил в собственность у продавца объект недвижимости, находящийся по адресу: Россия, ...., заключенный между ФИО1, ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны; о возврате указанного объекта недвижимости в общую совместную собственность ФИО1, ФИО2.

В обоснование требований истцы указали, что в сентябре 2012 года совместно приобрели в ипотеку указанную квартиру. Часть денежных средств для приобретения жилья была оплачена за счёт средств материнского капитала в сумме 387 640, 30 рублей. До середины 2015 года постоянно оплачивали ипотечный кредит. В декабре 2015 года брак между истцами был в судебном порядке расторгнут. Банк выставил истцам требование о досрочном погашении кредита и возврате суммы кредита полностью в связи с просрочкой платежей. Весной 2016 года истцы выставили квартиру на продажу.

В начале ДД.ММ.ГГГГ года ФИО3 согласилась приобрести указанную квартиру за 2 350 000 рублей. Истцы договорились с ФИО3, что часть денежной суммы в размере 1 950 000 рублей она перечислит на банковский счёт для погашения ипотечного кредита, а другую часть передаст наличными денежными средствами в размере 370 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцами с ФИО3 был подписан предварительный договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры с использованием кредитных средств.

Согласно пункта 1.1. Договора Покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных банком ВТБ 24 Покупателю в кредит по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, покупает в собственность у Продавца объект недвижимости, находящийся по адресу: Россия, .....

Объект недвижимости определен сторонами стоимостью в 2 350 000 рублей согласно пункту 1.4 Договора. В силу пункта 2.1 Договора сумма, равная 1 750 000 рублей выплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств до фактической выдачи ипотечного кредита, что оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение Продавцом денежных средств в размере суммы равной 1 750 000 рублей.

Окончательный расчет между Покупателем и Продавцом производится путем уплаты Покупателем Продавцу денежных средств в сумме равной 600 000 рублей в течение 1 рабочего дня после получения покупателем ипотечного кредита по Кредитному договору, что оформляется распиской Продавца. Оплата Покупателем данной суммы осуществляется за счет средств, предоставленного Кредитором ипотечного кредита по Кредитному договору.

Для снятия обременений с продаваемой истцами квартиры, ФИО3 были внесены на их счета денежные средства двумя платежами: 205 808 рублей и через некоторое время 1 750 000 рублей.

После перечисления первого платежа от покупателя, истцам стало известно, что кроме ипотечного обременения, имеются ещё и другие обременения на квартиру, о чем было сообщено риелтору покупателя, предложено забрать денежные средства со счета в течение суток, пока их можно было вернуть, но риелтор С. отказалась, на предложение дать телефон покупателя отказалась его предоставить.

ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлениями о регистрации перехода права собственности на квартиру с предоставлением всех необходимых документов.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес сторон направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 19 Федерального закона от 21,071997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на вышеуказанную квартиру в связи с имеющимися препятствиями для государственной регистрации в виде наложенных арестов на данный объект недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости была приостановлена по причине имеющейся у ФИО1 задолженности, в результате чего судебными приставами исполнителями ОСП Центрального района г. Барнаула в рамках исполнительных производств вынесены постановления о запрете на совершение действий.

Так, судебным приставом исполнителем ОСП Центрального района г. Барнаула ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП, о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов в пользу взыскателя Межрайонной ИФНС России № по Алтайскому краю вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. Также в отношении данной квартиры ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов в пользу взыскателя Межрайонной ИФНС России № по Алтайскому краю вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий. ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №-ИП о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов в пользу взыскателя Межрайонной ИФНС России № по Алтайскому краю. 07.12. 2016 в рамках исполнительного производства № о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитному договору в пользу взыскателя ОАО АКБ АК БАРС вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов в пользу взыскателя Межрайонной ИФНС России № по Алтайскому краю вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № о взыскании с ФИО1 задолженности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов в пользу взыскателя ОГИБДД УМВД России по г. Барнаулу вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры.

Имеющиеся запреты препятствуют покупателю ФИО3 в соответствии со ст. 209 ГК РФ осуществлять своё право собственности на распоряжение указанной квартирой.

Не согласившись с приостановлением государственной регистрации перехода права собственности на квартиру из-за имеющихся запретов, ФИО3 обратилась в Центральный районный суд г. Барнаула с исковым заявлением о снятии запретов на совершение действий по регистрации квартиры.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

На сегодняшний день ответчик ФИО3 свои обязательства по вышеуказанному договору не выполнила - денежные средства в оставшемся размере оплаты стоимости квартиры - 394 192 рубля, не оплатила и от передачи указанной денежной суммы уклоняется, не желая её передавать, тем самым нарушает существенные условия договора купли-продажи данной квартиры.

Кроме того, в соответствии с обязательством от ДД.ММ.ГГГГ истцы приняли на себя обязательство оформить указанную квартиру в общую долевую собственность и собственность детей в течении шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, в связи с приобретением квартиры с использованием средств материнского капитала.

Таким образом, произвести государственную регистрацию спорного объекта недвижимости на сегодняшний день не представляется возможным.

Заключенный между истцами и ответчиком договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами исполнен быть не может.

Основаниями для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, находящегося по адресу: ...., являются:

неисполнение ответчиком обязательства по оплате, что является нарушением существенных условий Договора,

невозможность государственной регистрации объекта недвижимости, что также является существенным нарушением условий Договора,

наличие обязательства, принятого на себя истцами оформить указанную квартиру в общую долевую собственность истцов и детей с определением размера долей по соглашению в течении шести месяцев после снятия обременения в квартиры, спорный Договор, нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Ответчику со стороны истцов было направлено письменное предложение о расторжении договора купли-продажи указанной квартиры, для оформления такого расторжения соответствующим соглашением. Ответчик от получения предложения, направленного почтой, отказалась.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истцов ФИО4, исковые требования поддержали по указанным в заявлении основаниям.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО5 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения исковых требований. В представленных в суде письменных возражениях на иск ответчиком ФИО3 дополнительно указано, что денежная сумма в размере 600 000 рублей, то есть оставшаяся часть от цены квартиры по условиям Договора должна была быть передана ею в течении одного рабочего дня после получения ипотечного кредита на указанную сумму. Однако указанный ипотечный кредит ответчик получить не может, поскольку невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру в связи с наличием запретов на осуществление регистрационных действий. Таким образом, установленный в договоре срок (1 день после получения покупателем ипотечного кредита) на сумму оставшейся неоплаченной цены квартиры не прошел, со стороны ответчика существенных нарушений договора не допущено.

Третье лицо ФИО6, о взыскании в пользу которого также имеется исполнительное производство в отношении ФИО1, в судебном заседании относительно удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что задолженность ФИО7 перед ним составляет 520 0000 руб.

Истец ФИО1, представитель ответчика ФИО8, представители третьих лиц Управления Росреестра по Алтайскому краю, ТСЖ Алтай, ОАО АКБ АК Барс, МИФНС России № по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

В представленном в суд письменном отзыве Управления Росреестра по Алтайскому краю, указали, что ДД.ММ.ГГГГ принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности от истцов к ответчику в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ...., в связи с наличием арестов в отношении данного жилого помещения.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ супругами ФИО1 и ФИО2 приобретена в общую совместную собственность квартира по адресу ...., площадью 52,6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО КБ «АлтайБизнесбанк» и ФИО1, ФИО2 следует, что для приобретения данной квартиры были потрачены, в том числе кредитные средства на сумму 1 749 103 руб. Данная квартира оформлена в залог.

У ФИО1 и ФИО2 от брака имеются несовершеннолетние дети Ш., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Ш.1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В связи с данными обстоятельствами ФИО2 на основании решения УПФР в г. Барнауле Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) в размере 387 640,30 руб., средства которого впоследствии были использованы на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на приобретение жилья в соответствии с договором № БИ-247/2012-АИК от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно нотариальному обязательству от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 приняли на себя обязательство оформить приобретенное жилое помещение по адресу .... в общую собственность супругов и детей Ш.,Ш.1 и последующих детей с определением долей по соглашению.

ДД.ММ.ГГГГ супруги заключили договор купли-продажи квартиру по адресу: ...., с ФИО3 за 2 350 000 руб.

Согласно пункта 1.1. Договора Покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставленных банком ВТБ 24 Покупателю в кредит по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, покупает в собственность у Продавца объект недвижимости, находящийся по адресу: Россия, .....

Объект недвижимости определен сторонами стоимостью в 2 350 000 рублей согласно пункту 1.4 Договора. В силу пункта 2.1 Договора сумма, равная 1 750 000 рублей выплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств до фактической выдачи ипотечного кредита, что оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение Продавцом денежных средств в размере суммы равной 1 750 000 рублей.

Окончательный расчет между Покупателем и Продавцом производиться путем уплаты Покупателем Продавцу денежных средств в сумме равной 600 000 рублей в течение 1 рабочего дня после получения покупателем ипотечного кредита по Кредитному договору, что оформляется распиской Продавца. Оплата Покупателем данной суммы осуществляется за счет средств, предоставленного Покупателю ипотечного кредита.

Для снятия обременения (ипотеки) с продаваемой истцами квартиры, ФИО3 были внесены денежные средства двумя платежами: 205 808 рублей и 1 750 000 рублей. Внесение данных платежей подтверждено сторонами, указанные платежи зачтены в счет погашения кредита, предоставленного истцам на приобретение данной квартиры.

После перечисления ответчиком первого платежа, выяснилось о наличии кроме ипотечного обременения, иных обременений, а именно постановлений о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры: ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, №-ИП, ДД.ММ.ГГГГ - №-ИП, №, ДД.ММ.ГГГГ - №; ДД.ММ.ГГГГ - №.

Из представленных материалов исполнительных производств следует, что на момент рассмотрения спора окончены исполнительные производства №, №-ИП, 9549/15/22020-ИП, №-ИП.

Иные исполнительные производства не окончены. Также имеется ряд дополнительных исполнительных производств.

При обращении ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2, ФИО3 в Управление Россрестра по Алтайскому краю для государственной регистрации перехода права собственности в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ...., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Россрестра по Алтайскому краю было принято решение от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации, в связи с наличием вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий в отношении данной квартиры.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 о снятии запретов на совершение действий по регистрации квартиры оставлены без удовлетворения, решение вступило в законную силу.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Б., пояснил, что он сопровождал сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... в качестве риелтора со стороны Ш-вых. С ним общался в основном ФИО7, первоначально он сообщил только о том, что на квартиру имеется обременение в виде ипотеки. В последующем перед заключением предварительного договора из полученной выписки ЕГРН стало известно о наличии других обременений. ФИО7 пояснил, что исполнительные производства на незначительные суммы, из переданной суммы аванса в размере 30 000 руб. он их погасит и снимет обременения. Однако запреты сняты не были.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля С., пояснила о том, что сопровождала сделку со стороны покупателя ФИО3 в качестве риелтора. ФИО1 были известно о наличии иных обременений на осуществление регистрационных действий на квартиру, расположенную по адресу: ...., он утверждал, что аванс в сумме 30 000 рублей будет достаточным для погашения указанных задолженностей, убеждал, что все запреты будут сняты. Об использовании средств материнского капитала при приобретении истцами данной квартиры изначально в известность она поставлена не была, узнала об этом только после перечисления денежных средств истцам. Также пояснила, что покупателю ФИО3 о наличии данных обременений она не сообщала. Заключение договора купли-продажи при наличии обременений направлено на обеспечение интересов покупателя ФИО3, поскольку ею перечислена большая часть денежной суммы за квартиру, без заключения договора, у нее не возникает никаких гарантий.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с положениями ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу положений ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенной нормы ч. 2 ст. 450 ГК РФ, на которую как на основание своих требований ссылаются истцы, следует, договор может быть расторгнут судом по обращению одной стороны договора в случае установления факта существенного нарушения договора другой стороной.

На основании оценки совокупности собранных по делу доказательств суд приходит к выводу о том, что такое существенное нарушение со стороны покупателя отсутствует.

Окончательный расчет должен быть произведен покупателем за счет получения ипотечного кредита, однако его предоставление невозможно, поскольку невозможно осуществление государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру по причине наличия запретов на осуществление регистрационных действий по исполнительным производствам в отношении истца ФИО1

Таким образом, невозможность исполнения обязательств ответчиком по оплате вызвана причинами, за которые отвечают исключительно истцы.

Кроме того, поскольку ответчиком произведена оплата более половины стоимости квартиры, расторжение договора в связи с неоплатой оставшейся части не может быть произведено.

Доводы истцов о невозможности государственной регистрации перехода права собственности и о наличии обязательства по оформлению квартиры в собственность истцов и их детей, в связи с использованием средств материнского капитала, также не относятся к нарушениям обязательства со стороны ответчика, в связи с чем не могут являться основанием для удовлетворения требований о расторжении договора по заявленному истцами основанию – ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

При этом отмечает, что положение ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ о том, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, не исключает разрешение споров между сторонами договора о его расторжении, поскольку отсутствие государственной регистрации договора не исключает права участников сделки по защите прав путем понуждения к государственной регистрации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Панина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>