Решение № 2-2216/2025 2-2216/2025~М-399/2025 М-399/2025 от 27 августа 2025 г. по делу № 2-2216/2025

Дело № №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Истра Московской области

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Шевченко Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику, уточнив их в судебном заседании о признании недействительным предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, мотивируя свои требования тем, что в январе 2024 года истец имел намерения приобрести жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с/п Павло-Слободское, д. Веледниково, <адрес>, которые принадлежат на праве собственности ответчику ФИО1 После визуального осмотра объектов недвижимости истцом совместно с ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов оценивается в размере 120 000 000 рублей, из которых стоимость жилого дома 50 000 000 рублей, земельного участка 70 000 000 рублей. Кроме этого, в день подписания и заключения предварительного договора, истцом ответчику была передана сумма в размере 2 000 000 рублей в качестве задатка. Однако, ответчик ввел истца в заблуждение по объектам недвижимости, а именно, относительно состояния объектов недвижимости, их правового статуса, и существенных характеристик, на момент заключения предварительного договора, а именно, не поставив покупателя в известность об имеющемся обременении на объекты недвижимости, а также о наличии других объектов на земельном участке. Не отвечает требованиям используемое газовое оборудование, обнаружено много дефектов, многочисленные следы нарушения стыков, неудовлетворительное состояние цоколя. Кроме этого, не соответствует количество этажей дома в ЕГРН и техническом паспорте. Все эти недостатки привели истца к решению отказать от приобретения объектов недвижимости. В связи с чем, просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки, и взыскать с ответчика денежную сумму в размере 2 000 000 рублей, переданную по расписке в качестве задатка, в день подписания и заключения предварительного договора купли-продажи.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, причину неявки не сообщил.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 поддержал уточненные требования своего доверителя, настаивал на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО1 требования истца не признал, просил в их удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО5 требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав мнения явившихся участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам:

В ст. 19 Конституции РФ закреплено равенство всех перед законом и судом.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка кадастровый № по адресу: <адрес>, с/<адрес>, <адрес>, <адрес>, и жилого дома, расположенного на нем с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с/<адрес>, д. Веледниково, <адрес>, принадлежащее продавцу на праве собственности.

В соответствии с п. 5 предварительного договора, стоимость недвижимого имущества установлена в размере 120 000 000 рублей, из которых стоимость жилого дома 50 000 рублей, стоимость земельного участка 70 000 000 рублей.

В соответствии с п. 10 предварительного договора, в обеспечение исполнения обязательств по заключению основного договора, в срок, установленный п. 1 предварительного договора, покупатель в день заключения настоящего договора передает, а продавец принимает задаток в размере 2 000 000 рублей. Стороны пришли к соглашению, зачесть сумму задатка в счет частичного исполнения Покупателем по обязательства по оплате цены недвижимого имущества

В соответствии с п. 1 предварительного договора, стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец в исковом заявлении, а также представитель истца в судебном заседании, в день заключения предварительного договора, сторонами осматривались объекты недвижимости. На момент осмотра, никаких недостатков выявлено не было. И только позднее, при осмотре объектов недвижимости специалистами, были выявлены недостатки. Кроме этого, истец полагает, что был введен в заблуждение продавцом в части количества зданий на земельном участке, их правового статуса и существенных характеристик на момент заключения предварительного договора, поскольку помимо дома жилого, еще имеются здания, которые не поставлены на кадастровый учет, это дом для прислуги, беседка, гараж. Газовый котел установлен фактически на 100 кВт, а по проекту 45 кВт, что является незаконным.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и возвратить задаток в размере 2 000 000 рублей. Даная претензия направлена почтовым отправлением ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 25 минут в адрес ответчика.

Решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств по соглашению задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением вышеуказанного суда установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осмотрел принадлежащей ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с/<адрес>, <адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся второй осмотр дома ФИО2 и специалистом, который осматривал дом с техническими приборами, в частности с тепловизором. Осмотр проходил в присутствии ФИО6 и ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 направил по WhatsApp со своего номера № номер телефона ФИО2 + № выписки из Единого государственного реестра недвижимости на жилой дом и земельный участок, а также актуальные сведения их Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ.

Также из содержания указанного протокола следует, что ФИО2 была представления копия технического паспорта на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приехал вместе с родственниками для осмотра объектов недвижимости, по результатам которого стороны пришли к соглашению о заключении предварительного договора купли-продажи.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 19 мая 2025 года, решение Истринского городского суда Московской области от 17.12.2024 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения. Решение вступило в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей ФИО6 и ФИО7, которые пояснили, что перед заключением предварительного договора, истец неоднократно приезжал и осматривал дом, приводил независимых экспертов для осмотра дома. Приезжал с женой, дочерью. Осмотры каждый раз продолжались очень долго. Истцу разрешалось все посещать и фотографировать. Первоначально сделку назначил ФИО1 на ДД.ММ.ГГГГ. Но ФИО2 не явился на сделку, потом сам ФИО2 назначил основную сделку на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что перед заключением предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и передачей задатка в размере 2 000 000 рублей, истец должным образом осмотрел приобретаемый объект недвижимости, ему было известно обо всех недостатках и достоинствах приобретаемого объекта недвижимости, кроме этого, истцу был предоставлен на ознакомление весь пакет документов по приобретаемым объектам недвижимости.

Переходя к правовому анализу и оценке сложившейся спорной ситуации, и исходя из того, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Конституционное признание свободы договора является одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, которая Гражданским кодексом РФ провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку... . Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Положениями ст. 60 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, суд считает, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 нельзя признать недействительным, как сделку, совершенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), поскольку никакими допустимыми доказательствами факт "заблуждения" истцом ФИО2 не подтверждено. Истец ФИО2 после осмотра объектов недвижимости, собственноручно, с полным пониманием всех правовых последствий, передал задаток и подписал предварительный договор купли-продажи.

Доводы о том что, ответчик ФИО1 скрыл от ФИО2 существенные недостатки не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако истцом ФИО2 не представлено доказательств того, что при заключении оспариваемого договора он был введен в заблуждение ответчиком, иными лицами, более того, материалами настоящего дела, а также, решением Истринского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что уведомив ответчика о заключении основного договора купли-продажи на ДД.ММ.ГГГГ, истец самостоятельно не явился для ее проведения.

При заключении предварительного договора, стороны действовали каждая в своем интересе, ими было достигнуто соглашение по всем существенным условиям предварительного договора, которые обе стороны, на момент его заключения (ДД.ММ.ГГГГ), устроили. Договор был исполнен в части передачи и принятия суммы задатка в размере 2 000 000 рублей.

С учетом этого, суд приходит к выводу о том, что истец знал о последствиях заключения предварительного договора купли-продажи, и не был лишен возможности отказаться от подписания договора.

Вместе с тем, истец ФИО2 подписал предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым выразив свое согласие со всеми условиями договора, факт подписания договора истцом не оспаривался. Истцу до заключения договора была известна вся информация о земельном участке, а также строениях, находящихся на земельном участке. Доказательств заключения указанного договора под влиянием заблуждения, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу прав на земельный участок и жилой дом. Предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества, в связи с чем, предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество. При заключении предварительного договора купли-продажи истец совершил действия, направленные на его исполнение, передав ответчику денежные средства в качестве задатка, на основании которых у сторон могли возникнуть обязанности по заключению основного договора.

В этой связи, суд приходит к выводу, что на момент подписания спорного договора воля истца была направлена на приобретение земельного участка и жилого дома, ему было известно о том, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, не стоящие на кадастровом учете, участок и жилой дом были им осмотрены до подписания и заключения предварительного договора купли-продажи. Кроме этого, при должной внимательности и осмотрительности истец имел возможность не подписывать предварительный договор и не передавать сумму задатка.

Таким образом, достоверных и убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что истец в действительности был введен в заблуждение ответчиком при заключении оспариваемого предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в материалах дела не имеется и истцом суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с соглашением о задатке недействительным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Н.В. Иванова