Решение № 2-550/2017 2-550/2017~М-308/2017 М-308/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-550/2017

Дело № 2-550/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2017 года г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Калиновской В.М., при секретаре Новоселовой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, просят признать недействительным акт приема-передачи от <дата скрыта> к договору купли-продажи от <дата скрыта> на приобретение земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 900 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства и двухэтажного нежилого дома площадью 142 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенных по адресу: <адрес скрыт>

признать нарушения условий договора допущенными сторонами существенными;

договор купли-продажи от <дата скрыта>, подписанный ФИО3 продавцом и ФИО1, ФИО2 на приобретение земельного участка с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 900 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства и двухэтажного нежилого дома площадью 142 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенных по адресу: <адрес скрыт>, расторгнуть.

Требования мотивированы тем, что <дата скрыта> между ФИО3 продавцом и ФИО1 и ФИО2 покупателями был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 900 кв.м. категории земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства и двухэтажного нежилого дома площадью 142 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенных по адресу: <адрес скрыт> Земельный участок был приобретен за 100 000 рублей, дачный дом за 1 400 000 рублей. В день сделки <дата скрыта> Продавец (ФИО3) отказалась передать ключи от дома и документы. 20.10.2016 года истцами было подано заявление в Росреестр о приостановлении государственной регистрации. 22.10.2016 года истцами были поданы заявления в Росреестр о прекращении государственной регистрации и о возврате документов с государственной регистрации. 12.11.2016 года документы были забраны из Росреестра. ФИО3 обратилась с иском в суд о регистрации перехода права собственности на истцов. Истцы обратились со встречным иском о признании недействительной сделки в связи с заблуждением относительно существа сделки, в связи с тем, что до устной договоренности продавец обещала оставить в дачном домике бытовую технику и мебель, но затем это имущество вывезла. Решением Переславского районного суда от 20.12.2016 года удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО1 и. ФИО2 о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт> площадью 900 кв.м категории земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства и двухэтажный нежилой дом площадью 142 кв.м. с кадастровым номером <номер скрыт>, расположенные по адресу: <адрес скрыт> по договору купли-продажи земельного участка и нежилого строения от <дата скрыта>, заключенного сторонами. Суд принял решение о взыскании с покупателей 1 500 000 рублей по вышеуказанному договору купли-продажи путем получения денежных средств, заложенных в индивидуальный банковский сейф <номер скрыт> ПАО «Сбербанк России» в хранилище, расположенном по адресу: <адрес скрыт> по договору аренды <номер скрыт> от <дата скрыта> Встречное исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого дома в связи с заблуждением относительно существа сделки оставлено судом без удовлетворения. Договор купли-продажи недвижимого имущества как на момент рассмотрения дела в суде, так и в настоящее время не исполнен, денежные средства за приобретаемое имущество находятся в банковской ячейке. Условия договора с оплатой через хранилище в банковской ячейке является отсрочкой уплаты по договору купли-продажи. По устной договоренности сторон, продавец оставляла покупателям в доме предметы домашней обстановки, но в договоре купли-продажи в письменном виде это отражено не было. Имея на руках ключи от дома, ответчик после сдачи договора в Росреестр вывезла предметы домашней обстановки из дома. Об этом истцам стало известно от ответчика по телефону. Истцами в связи с этим сразу же было подано заявление о приостановлении регистрации и направлено письмо продавцу о расторжении договора. В письме было указано об отказе от договора, что по смыслу свидетельствует о его расторжении. Заявление о приостановлении регистрации и заявление о возврате документов так же свидетельствуют о расторжении истцами договора купли-продажи недвижимости от <дата скрыта> В решении Переславского районного суда от 20.12.2016 года указано, что во встречном исковом заявлении и в судебном заседании ФИО2 и ФИО1 заявили об отказе от сделки. Фактически ключи истцам не передавались, а оставались на руках у ответчика и ее представителя А. Факт передачи ключей ответчиком не доказал. В материалах дела № 2-1880/2016 имеются пояснения представителя продавца ФИО3 (лист № 2 решения) ФИО4, которая утверждала, что с требованием о расторжении договора в письменном виде покупатели не обращались. Отказ от договора направлен продавцу только 14.11.2016 года. Таким образом, факт отказа от договора <дата скрыта> подтверждается представителем ФИО3. Фактически истцами был поставлен вопрос о расторжении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств и нарушением условий договора продавцом. Письмо о расторжении договора в адрес ФИО3 имеется в вышеуказанном гражданском деле Переславского районного суда. Вопрос о расторжении договора не был предметом рассмотрения дела в суде, т.к. суд исходил из заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи в связи с заблуждением относительно существа сделки. Факт подписания договора и формально акта приема-передачи истцами не оспаривается, оспаривается факт передачи ключей от дома и документов, что свидетельствует об отсутствии фактической передачи имущества по договору купли-продажи. Действия, связанные с отказом от регистрации, свидетельствуют о том, что истцы отказываются оплатить сумму по договору в связи с его расторжением и не намерены регистрировать переход прав на недвижимое имущество. Неисполнение обязательства стороной по сделке является основанием для ее расторжения. Несмотря на то, что сторонами был подписан акт приемки-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от <дата скрыта> в судебном заседании по делу № 2-1880/2016 было установлено, что ключи от нежилого дома находятся у представителя продавца А.. В решении указано, что <дата скрыта> по требованию ФИО3 ключи были переданы А.. Истцами после получения информации о вывозе имущества сразу же заявлен отказ от регистрации сделки и заявлен отказ от выплаты суммы по договору. При таких обстоятельствах обе стороны по состоянию на <дата скрыта> выразили согласие на расторжение договора купли-продажи. После согласования сторонами расторжения договора и доказательства нахождения ключей у продавца нельзя считать установленным факт передачи недвижимого имущества покупателю, поскольку фактически недвижимое имущество не передавалось и до настоящего времени находится у ответчика. Гражданский кодекс РФ обуславливает возможность расторжения договора, в частности, в том случае, если данная возможность предусмотрена законом. В п. 4 договора купли-продажи от <дата скрыта> указано «Стороны пришли к соглашению, что полное или частичное неисполнение обязательств покупателями, предусмотренное п. 3 договора является существенным нарушением настоящего договора Покупателями и в этом случае по требованию продавца договор может быть расторгнут по решению суда в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ». Как было указано выше, истцы отказываются от передачи денежных средств по договору, что является существенным нарушением условий договора. Однако это существенное нарушение со стороны покупателя наступило по вине продавца. В п. 7 договора купли-продажи указано: продавец гарантирует о том, что долгов по налогам и другим платежам не имеет. При рассмотрении выше указанного дела в суде, представитель продавца А. давал показания, что имелся долг по электроэнергии. П. 10 договора купли-продажи предусмотрено, что при его подписании продавец обязан предоставить покупателям, комплект документов, подтверждающих право собственности продавца на недвижимое имущество и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности. В п. 13 Договора указано, что он считается исполненным при передаче покупателями денежной суммы и передаче продавцом имущества по подписанному акту приемки передачи. Из фактического толкования процедуры передачи имущества усматривается, что изначально акт подписывается сторонами, а затем имущество передается. На основании изложенного установлено, что со стороны продавца существенными нарушениями условий договора является следующее: 1. ключи от дачного дома не переданы, что лишило покупателей возможности фактически принять недвижимое имущество; 2. комплект документов, предусмотренный п. 10 договора не передан; 3. оплата за электроэнергию не произведена. В соответствии с п. 13 договора купли-продажи он не исполнен обеими сторонами. При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества. Требования основаны на положениях п. 2 ст. 558, ст. 450, ст. 401, ст. 405, п. 1 ст. 406, п. 2 ст. 408, ст. 396, ст. 314 ГК РФ, п. 65, п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 не участвовали, извещены надлежаще, причины неявки суду не известны.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не участвовала, извещена надлежаще, причины неявки суду не известны.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании в удовлетворении требований возражала, по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела (л.д.59-60). До заключения и подписания сторонами договора купли-продажи и акта приема-передачи были согласованы все существенные условия договора. Ответчик передал истцам документы и ключи. Истцы выполнили обязанность по оплате, поместив денежные средства в банковскую ячейку. Истцами перед заключением договора осматривалось недвижимое имущество, договоренности о передаче мебели отсутствовали. Решение Переславского районного суда от 20.12.2016 года дело № 2-1880/2016 имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Факт передачи ключей и отсутствие договоренности о передаче мебели установлен решением суда по делу № 2-1880/2016 от 20.12.2016 года. Задолженность по электроэнергии в сумме 530 рублей была погашена ответчиком 18.10.2016 года. Ответчику от истцов отказ от исполнения договора и его расторжении не поступал. Исковое заявление, по сути, является жалобой на решение Переславского районного суда от 20.12.2016 года, т.к. выражает несогласие с доводами суда, изложенными в решении, которым отказано в требовании о признании недействительным договора.

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что между сторонами <дата скрыта> был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения по адресу: <адрес скрыт> (л.д.47). Предмет договора земельный участок и дом, назначение нежилое, цена сделки 1500000 рублей. Указанную сумму истцы обязались выплатить ответчику в течение трех календарных дней с момента регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Росреестра. Сумма подлежит закладыванию в банковскую ячейку. В случае неисполнения данной обязанности ответчик вправе требовать расторжения договора. Договор считается исполненным, при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателями продавцу денежной суммы за приобретаемое недвижимое имущество, что подтверждается распиской продавца; передачи продавцом покупателями недвижимого имущества по подписываемому сторонами акту приема-передачи (л.д.47). <дата скрыта> сторонами был подписан акт приема-передачи. Истцы подтвердили, что приминают ключи и документы, ответчик подтверждает отсутствие задолженности по оплате за электроэнергию (л.д.46). <дата скрыта> стороны с ПАО «Сбербанк России» заключили договор <номер скрыт> аренды индивидуального сейфа (л.д.13-16). 22.10.2016 года истцы обратились в Управление Росреестра с заявлением о прекращении государственной регистрации, о возврате документов с государственной регистрации (л.д.30-32). 24.10.2016 года была приостановлена регистрация права общей совместной собственности истцов и прекращена государственная регистрация права общей совместной собственности (переход права) (л.д.17-28). <дата скрыта> истцы в адрес ответчика направили отказ от договора купли-продажи, просят считать данный договор расторгнутым с момента получения настоящего отказа (л.д.35-36). <дата скрыта> истцы в адрес ответчика направили заявление с предложением расторгнуть договор купли-продажи (л.д.33-34). В материалы дела также представлен отказ от договора от имени истцов в адрес ответчика от 21.10.2016 года (л.д.37). Сведений о направлении данного отказа ответчику, материалы дела не содержат.

Решением Переславского районного суда Ярославской области от 20 декабря 2016 года Дело № 2-1880/2016, по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о регистрации права общей совместной собственности, обязании произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, признании сделки состоявшейся, обязании передать денежные средства, по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, постановлено:

«Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о регистрации права общей совместной собственности, обязании произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, признании сделки состоявшейся, обязании передать денежные средства, удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 900 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, и дом, площадью 142 кв.м, расположенные по адресу: <адрес скрыт>, по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от <дата скрыта>г. с продавца ФИО3 на покупателей ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО2 и ФИО1 в пользу ФИО3 1500000 рублей по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от <дата скрыта>г., путем получения денежных средств, заложенных в индивидуальный банковский сейф <номер скрыт> ПАО «Сбербанк России» в хранилище, расположенном по адресу: <адрес скрыт>, по договору аренды <номер скрыт> от <дата скрыта>г.

Взыскать с ФИО2 и ФИО1 солидарно в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, оставить без удовлетворения.» (л.д.38-45).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 марта 2017 года, Дело № 33-1858/2017, апелляционная жалоба ФИО1, ФИО2 на решение Переславского районного суда Ярославской области от 20.12.2016 года, оставлена без удовлетворения (апелляционное определение).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцы указывают, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора, а именно, 1. ключи от дачного дома не переданы, что лишило истцов возможности фактически принять недвижимое имущество; 2. комплект документов, предусмотренный п. 10 договора не передан; 3. оплата за электроэнергию не произведена; 4. в соответствии с п. 13 договора купли-продажи он не исполнен обеими сторонами.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд апелляционной инстанции, оставляя апелляционную жалобу истцов без удовлетворения пришел к выводу, что единого соглашения, подписанного сторонами, о расторжении договора суду не представлено, поэтому доводы о достижении договоренности несостоятельны. Имущество передано покупателям, о чем сторонами <дата скрыта> подписан акт, указано о получении ключей и документов. Требования ст. 556 ГК РФ выполнены (апелляционное определение).

Таким образом, обстоятельство о неисполнении обязанности по передаче недвижимого имущества – земельного участка и дома, назначение нежилое, ключей, документов, в силу положений ст. 61 ГПК РФ, оспариванию не подлежит.

Довод о неоплате электроэнергии ответчиком, опровергается квитанцией <номер скрыт> от <дата скрыта> (л.д.61). Данные довод существенным нарушением договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, не является.

Довод о неисполнении обеими сторонами договора купли-продажи, в силу ст. 61 ГПК РФ оспариванию не подлежит.

Переславский районный суд в своем решении от 20 декабря 2016 года, удовлетворяя требования ФИО3 о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер скрыт>, площадью 900 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, и дом, площадью 142 кв.м, расположенные по адресу: <адрес скрыт>, по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от <дата скрыта>г. с продавца ФИО3 на покупателей ФИО2 и ФИО1, взыскивая с ФИО2 и ФИО1 в пользу ФИО3 1500000 рублей по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого строения от <дата скрыта>г., путем получения денежных средств, заложенных в индивидуальный банковский сейф <номер скрыт> ПАО «Сбербанк России» в хранилище, расположенном по адресу: <адрес скрыт>, по договору аренды <номер скрыт> от <дата скрыта>г., пришел к выводу, в том числе и о фактическом исполнении сторонами данной сделки.

Устная договоренность сторон, которая, по мнению истцов, была достигнута с ответчиком, о передаче истцам предметов домашней обстановки, существенным нарушением договора купли-продажи, имеющим иной предмет сделки – дом, назначение нежилое и земельный участок, являться не может.

При указанных обстоятельствах требования истцов не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Калиновская В.М.

Мотивированное решение изготовлено 22.05.2017 года.