Решение № 2-2118/2025 2-2118/2025~М-1779/2025 М-1779/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 2-2118/2025

Дело № 2-2118/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 25 ноября 2025 года

Ленинский районный суд г.Владикавказа в составе председательствующего судьи Туаевой И.А., при секретаре судебного заседания Куловой И.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АМС <адрес> о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, которые обосновала следующим:

Ей принадлежат на праве собственности расположенные по адресу: <адрес> объекты недвижимого имущества:

Квартира №, общей площадью 27, 2 кв.м. с КН <адрес>, <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м. с КН №, <адрес>, общей площадью 30,9 кв.м., с КН №, <адрес>, общей площадью 61 кв.м. с КН №, нежилое помещение, общей площадью 47,6 кв.м. с КН № в лит «Б» подвал, помещения №№, 1а,1б,2,3.

Вышеуказанная <адрес> в <адрес> ранее принадлежала ФИО2, которому на основании решения Межведомственной комиссии АМС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были предоставлены в пользование расположенные в лит. «Б» подвал нежилые помещения №№,5,6, площадью 59, 50 кв.м. После заключения между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договора купли- продажи <адрес> в <адрес> предоставленные ФИО2 вышеуказанные нежилые помещения перешли в пользование истца.

С целью объединения и реконструкции принадлежащих ей жилых и нежилых помещений и перевода жилых помещений в нежилые ФИО1 обратилась в проектную организацию «Кавпроект» для подготовки проекта строительно-ремонтных работ и приспособления к современным условиям принадлежащих ей помещений, расположенных в здании по адресу: <адрес>, являющегося выявленным объектом культурного наследия. Указанный проект подготовленный ООО «Кавпроект», согласован с Комитетом по охране и использования объектов культурного наследия РСО-Алания.

В соответствии с данным проектом, предусматривающим объединение принадлежащих ФИО1 по указанному адресу квартир, нежилых помещений и возведение мансарды был образован перепланированный и реконструированный объект недвижимого имущества, здание лит «Б,Б2» общей площадью 451,9 кв.м., состоящее из помещений в лит «Б,Б2» подвал: № (нежилое), общей площадью 129, 4 кв.м., № - подсобное, общей площадью 0, 6 кв.м., №(нежилое), общей площадью 13, 1 кв.м., № (лестничная клетка), общей площадью 8, 1 кв.м., № (нежилое), общей площадью 14,0 кв.м, № (туалет), общей площадью 2. 4 кв.м.; помещений в лит «ББ2» 1 этаж: № (нежилое), общей площадью 122, 4 кв.м., №(лестничная клетка), общей площадью 7,8 кв.м., № (коридор), общей площадью 7, 8 кв.м., № (туалет), общей площадью 2, 5 кв.м. № (подсобное), общей площадью 13, 4 кв.м.; помещений в лит. «ББ2» мансарда: №(лестничная клетка), общей площадью 8,4 кв.м., № (коридор), общей площадью 6, 6 кв.м., № (котельная) общей площадью 7,7 кв.м., № (санузел), общей площадью 6,0 кв.м., №(подсобное), общей площадью 3,0 кв.м., № (студия), общей площадью 43,2 кв.м., № (студия), общей площадью 49, 3 кв.м., № (санузел), общей площадью 6, 2 кв.м.

В соответствии с заключениями экспертов: №, подготовленным ООО «Севоспроект», № ст и №-ст, подготовленными ООО «Эксперт-М», нежилое здание литер «Б,Б2», расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает требований противопожарной безопасности. Данное здание является отдельно стоящим зданием, архитектурно независимым, функционально автономным, поскольку имеет свои собственные системы коммуникации с автономными узлами учета.

Обращение ФИО1 в АМС <адрес> по вопросу узаконения самовольно реконструированных квартир по <адрес> в <адрес> и заявление о переводе жилых помещений в нежилые оставлено ответчиком без удовлетворения. В связи с изложенным, истец обратилась в суд с настоящими требованиями и просила:

- признать за ней право собственности на перепланированный и реконструированный объект недвижимого имущества, здание лит «Б,Б2» общей площадью 451,9 кв.м., состоящее из помещений в лит «Б,Б2» подвал: № (нежилое), общей площадью 129, 4 кв.м., № - подсобное, общей площадью 0, 6 кв.м., №(нежилое), общей площадью 13, 1 кв.м., № (лестничная клетка), общей площадью 8, 1 кв.м., № (нежилое), общей площадью 14,0 кв.м, № (туалет), общей площадью 2. 4 кв.м.; помещений в лит «ББ2» 1 этаж: № (нежилое), общей площадью 122, 4 кв.м., №(лестничная клетка), общей площадью 7,8 кв.м., № (коридор), общей площадью 7, 8 кв.м., № (туалет), общей площадью 2, 5 кв.м. № (подсобное), общей площадью 13, 4 кв.м.; помещений в лит. «ББ2» мансарда: №(лестничная клетка), общей площадью 8,4 кв.м., № (коридор), общей площадью 6, 6 кв.м., № (котельная) общей площадью 7,7 кв.м., № (санузел), общей площадью 6,0 кв.м., №(подсобное), общей площадью 3,0 кв.м., № (студия), общей площадью 43,2 кв.м., № (студия), общей площадью 49, 3 кв.м., № (санузел), общей площадью 6, 2 кв.м.

В судебное заседание истец, надлежаще извещенная о месте времени его проведения, не явилась, об отложении слушания дела не просила, обеспечила явку своего представителя ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные требования и приведенные в их обоснование доводы поддержала и просила удовлетворить в полном объеме, представила в материалы дела письменное согласие иных собственников квартир и объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, данное ФИО1 на реконструкцию принадлежащих ей жилых и нежилых помещений, возведение мансардного этажа перепланировки подвальных помещений, признание права собственности ФИО1 и перевод жилых помещений в нежилые.

В судебном заседании представитель АМС <адрес> ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск ФИО1 не признала, просила в его удовлетворении отказать, указала на самовольный характер произведенной ею реконструкции и перепланировки.

Выслушав представителей сторон, опросив эксперта и представителя ГАУ «БТИ», проверив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Материалами дела подтверждается, что истцу принадлежат на праве собственности расположенные по адресу: <адрес> объекты недвижимого имущества: <адрес>, общей площадью 27, 2 кв.м. с КН №, <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м. с КН №, <адрес>, общей площадью 30,9 кв.м., с КН №, <адрес>, общей площадью 61 кв.м. с КН №, нежилое помещение, общей площадью 47,6 кв.м. с КН № в лит «Б» подвал, помещения №№, 1а,1б,2,3.

На основании решения Межведомственной комиссии АМС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ прежнему собственнику <адрес> в <адрес> ФИО2, были предоставлены в пользование расположенные в лит. «Б» подвал нежилые помещения №№,5,6, площадью 59, 50 кв.м., которые после заключения между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договора купли- продажи <адрес> в <адрес> перешли в пользование истца.

Как установлено судом, ФИО1 объединила принадлежащие ей квартиры и подвальные помещения и возвела над данными квартирами, расположенными в уровне первого этажа лит «Б,Б2», мансарду, в результате чего был образован перепланированный и реконструированный объект недвижимого имущества, здание лит «Б,Б2» общей площадью 451,9 кв.м., состоящее из помещений: лит. «Б,Б2» подвал, общей площадью 167,6 кв.м., лит. «Б,Б2» 1 этаж, общей площадью 153,9 кв.м. и лит. «Б,Б2» мансарда, общей площадью 130,4 кв.м.

Приведенные выводы суда основаны на пояснениях стороны истца, данных технической документации, материалов исследованного судом инвентаризационного дела дома по <адрес> в <адрес> и пояснениях представителя ГАУ «БТИ», данных в судебном заседании.

Так, представитель ГАУ «БТИ» ФИО5 пояснила, что дом по <адрес> в <адрес> является многоквартирным. Принадлежащие истцу в указанном доме на праве собственности 4 квартиры являются смежными и расположены в уровне первого этажа в лит. «Б,Б2». Нежилые помещения, принадлежащие истцу на праве собственности и предоставленные в пользование на основании решения межведомственной комиссии АМС <адрес> ранее были объединены с соответствующими квартирами истца и расположены в уровне подвального этажа лит. «Б,Б2» по вышеуказанному адресу. Возведенная истцом мансарда расположена непосредственно над принадлежащими истцу квартирами и подвальными помещениями. Кроме того, ФИО1 расширила лит. «Б» 1 этаж за счет веранды, примыкающей к ее квартире, а также расширила принадлежащие ей подвальные помещения в лит. «Б» за счет смежных подвальных помещений, расположенных под принадлежащими ей квартирами. Таким образом, здание лит. «Б,Б2», является отдельным объектом недвижимости. Принадлежащие иным собственникам квартиры и помещения в указанном многоквартирном доме по <адрес> расположены в других литерах данного дома.

Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего правового регулирования:

В силу ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

В силу п. 14 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из установленным судом обстоятельств дела, суд полагает, что истец осуществила перепланировку и реконструкцию принадлежащих ей жилых и нежилых помещений, в результате чего образован объект недвижимости – расположенное по <адрес> в <адрес> здание лит. «Б,Б2».

В соответствии с ч.2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Истцом в материалы дела не представлены разрешение на реконструкцию и согласование перепланировки с органом местного самоуправления, а согласно ответов АМС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответствующие обращения ФИО1 были оставлены без удовлетворения. Изложенное приводит суд к выводу о самовольном характере произведенной реконструкции и перепланировки.

К самовольной реконструкции применяются положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 той же статьи установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Обзора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления N 25).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. ( п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Обосновывая заявленные требования, истец представила в материалы дела заключения экспертов: №, подготовленное ООО «Севоспроект», № ст и №ст, подготовленные ООО «Эксперт-М», из которых следует, что нежилое здание литер «Б,Б2», расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, связанной с угрозой его обрушения. Основания и несущие конструкции здания не имеют повреждений и разрушений, приводящих к их деформации или образованию трещин. Объект обеспечен всеми основными инженерными системами: электроэнергией, газоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией, соответствует противопожарным нормативам, отраженным в СНиП 21-0197* Пожарная безопасность зданий и сооружений. ГОСТ ДД.ММ.ГГГГ-91 ССБТ Пожарная безопасность. Общие требования. НПБ 88-2001* Установка пожаротушения и сигнализации. Нормы и правила проектирования. Здание лит «ББ2» по адресу: <адрес> является отдельно стоящим зданием, так как не имеет общих стен, потолков или крыши с соседними объектами, является архитектурно независимым, функционально автономным, поскольку имеет свои собственные системы коммуникации с автономными узлами учета.

Кроме того, подготовленный по заказу истца проект строительно-ремонтных работ и приспособления к современным условиям здания по адресу: <адрес>, являющегося выявленным объектом культурного наследия, согласован с Комитетом по охране и использования объектов культурного наследия РСО-Алания.

Вышеизложенные выводы, содержащиеся в представленных истцом Заключениях ООО «Эксперт-М» №ст и №ст эксперт ФИО6 в полном объеме подтвердил в судебном заседании.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (абзацы первый и второй части первой ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключения экспертов судом оценены по правилам ст. 67 ГПК РФ. Указанные заключения в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспорено, надлежащими доказательствами не опровергнуты. Ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком не заявлено, в связи с чем суд рассмотрел дело по имеющимся доказательствам.

Разрешая вопрос о наличии у истца права на земельный участок, на котором осуществлена самовольная реконструкция и перепланировка, суд руководствуется положениями ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Данные о том, что на день обращения в суд постройка не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, ответчиком не представлены, и судом не установлены.

В соответствии с представленными в материалы дела техническим паспортом дома по <адрес>, уже по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в нем отражены самовольное возведение ФИО1 мансарды, перепланировка, «переоборудование и расширение лит «Б,Б2» 1 эт., подвал». Как следует из пояснений представителя истца, самовольная реконструкция и перепланировка в лит «Б,Б2» по <адрес> в <адрес>, осуществлены истцом в 2020 <адрес> этом на день рассмотрения дела иск о сносе самовольной постройки либо о ее приведении в первоначальное состояние ответчиком не заявлен. Между тем, в соответствии с п. 14 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности. При таких обстоятельствах, с целью обеспечения правовой определенности и соблюдения баланса интересов сторон, суд, принимая во внимание совокупность представленных в материалы дела доказательств, приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к АМС <адрес> о признании права собственности удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 перепланированный и реконструированный объект недвижимого имущества, здание лит «Б,Б2» общей площадью 451,9 кв.м., состоящее из помещений в лит «Б,Б2» подвал: № (нежилое), общей площадью 129, 4 кв.м., № - подсобное, общей площадью 0, 6 кв.м., №(нежилое), общей площадью 13, 1 кв.м., № (лестничная клетка), общей площадью 8, 1 кв.м., № (нежилое), общей площадью 14,0 кв.м, № (туалет), общей площадью 2. 4 кв.м.; помещений в лит «ББ2» 1 этаж: № (нежилое), общей площадью 122, 4 кв.м., №(лестничная клетка), общей площадью 7,8 кв.м., № (коридор), общей площадью 7, 8 кв.м., № (туалет), общей площадью 2, 5 кв.м. № (подсобное), общей площадью 13, 4 кв.м.; помещений в лит. «ББ2» мансарда: №(лестничная клетка), общей площадью 8,4 кв.м., № (коридор), общей площадью 6, 6 кв.м., № (котельная) общей площадью 7,7 кв.м., № (санузел), общей площадью 6,0 кв.м., №(подсобное), общей площадью 3,0 кв.м., № (студия), общей площадью 43,2 кв.м., № (студия), общей площадью 49, 3 кв.м., № (санузел), общей площадью 6, 2 кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 перепланированный и реконструированный объект недвижимого имущества, здание лит «Б,Б2» общей площадью 451,9 кв.м., состоящее из помещений в лит «Б,Б2» подвал: № (нежилое), общей площадью 129, 4 кв.м., № - подсобное, общей площадью 0, 6 кв.м., №(нежилое), общей площадью 13, 1 кв.м., № (лестничная клетка), общей площадью 8, 1 кв.м., № (нежилое), общей площадью 14,0 кв.м, № (туалет), общей площадью 2. 4 кв.м.; помещений в лит «ББ2» 1 этаж: № (нежилое), общей площадью 122, 4 кв.м., №(лестничная клетка), общей площадью 7,8 кв.м., № (коридор), общей площадью 7, 8 кв.м., № (туалет), общей площадью 2, 5 кв.м. № (подсобное), общей площадью 13, 4 кв.м.; помещений в лит. «ББ2» мансарда: №(лестничная клетка), общей площадью 8,4 кв.м., № (коридор), общей площадью 6, 6 кв.м., № (котельная) общей площадью 7,7 кв.м., № (санузел), общей площадью 6,0 кв.м., №(подсобное), общей площадью 3,0 кв.м., № (студия), общей площадью 43,2 кв.м., № (студия), общей площадью 49, 3 кв.м., № (санузел), общей площадью 6, 2 кв.м. и постановки расположенного пор адресу: <адрес> здания лит «Б,Б2», общей площадью 451,9 кв.м. на государственный кадастровый учет.

Настоящее решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета следующих объектов недвижимости: расположенных по адресу: <адрес> КН №, <адрес> КН №, <адрес> КН №, <адрес> КН №нежилого помещение с КН № в лит «Б» подвал №№, 1а,1б,2,3.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на собственности расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 27, 2 кв.м. с КН №, <адрес>, общей площадью 43,9 кв.м. с КН №, <адрес>, общей площадью 30,9 кв.м., с КН №, <адрес>, общей площадью 61 кв.м. с КН №,нежилое помещение, общей площадью 47,6 кв.м. с КН № в лит «Б» подвал №№, 1а,1б,2,3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РСО-А в течение 1 месяца.

Председательствующий И.А.Туаева