Апелляционное определение № 33-10647/2025 33-568/2026 от 2 февраля 2026 г.

Судья Гвоздевская А.А. УИД 38RS0035-01-2024-008819-65

Судья-докладчик Кулакова С.А. №33-568/2026 (№ 33-10647/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 февраля 2026 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Николушенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят (Номер изъят) по исковому заявлению администрации <адрес изъят> к ФИО1 о понуждении к заключению соглашения о присоединении к договору аренды,

по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации <адрес изъят> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2,

на решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований администрацией <адрес изъят> указано, Дата изъята администрацией <адрес изъят> (арендодатель) и муниципальным автономным учреждением «Праздник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка Номер изъят (далее - договор) с кадастровым номером (данные изъяты) площадью Номер изъят кв. м, вид разрешенного использования: предпринимательство, по адресу: <адрес изъят> действия договора - 49 лет, с Дата изъята по Дата изъята . На земельном участке расположено девятиэтажное административное здание с кадастровым номером (данные изъяты), адрес: <адрес изъят>, - в состав которого входит нежилое помещение с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью Номер изъят кв. м, этаж Номер изъят, принадлежащее на праве собственности ФИО1 Уведомление о присоединении к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от Дата изъята Номер изъят ответчиком проигнорировано.

Просил суд понудить ФИО1 заключить с КУМИ администрации <адрес изъят> соглашение о присоединении Номер изъят к договору Дата изъята Номер изъят аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: <адрес изъят>, - путем подписания самостоятельного экземпляра соглашения на следующих условиях:

1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях договора совместно с другими собственниками недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, именуемыми в дальнейшем «арендаторами», земельный участок, с кадастровым номером (данные изъяты), площадью Номер изъят кв. м, местоположение: <адрес изъят> принадлежащий на праве собственности Муниципальному образованию <адрес изъят>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации права от Дата изъята , Номер изъят, из земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем земельный участок, соразмерно доле в праве на помещения в здании в размере Номер изъят

2. На момент заключения настоящего соглашения арендатору принадлежат на праве собственности помещение с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью Номер изъят кв. м, назначение – нежилое, наименование - нежилое помещение, этаж Номер изъят, местоположение: <адрес изъят>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о государственной регистрации права от Дата изъята Номер изъят.

3. Условиями использования земельного участка стороны признают условия договора.

4. Условия, предусмотренные разделом 3. договора, распространяются на отношения сторон с Дата изъята .

5. Арендатор ознакомлен с условиями договора и принимает на себя обязательства по их исполнению.

6. Настоящее соглашение действует с Дата изъята по Дата изъята .

7. Арендатор имеет право в соответствии с Федеральным законом от Дата изъята № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обратиться за регистрацией соглашения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят> и оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией.

8. В случае прекращения, расторжения договора настоящее соглашение прекращает свое действие с момента прекращения, расторжения договора.

9. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Ответчик ФИО1 иск не признала, обратилась со встречным исковым заявлением об урегулировании разногласий по проекту соглашения, в обоснование требований указав, что проект соглашения не содержит условия о размере арендной платы, а пункты Номер изъят и Номер изъят отсылают к условиям основного договора аренды. При этом Номер изъят договора Номер изъят предусматривает определение арендной платы расчетом, исходя из действующего законодательства. При расчете КУМИ администрации <адрес изъят> исходит из вида разрешенного использования земельного участка «Предпринимательство 4.0» как единого для всех правообладателей помещений. По мнению истца, применение данного вида разрешенного использования не соответствует фактическому назначению принадлежащего ей помещения, поскольку в нем осуществляет деятельность адвокатский кабинет, не относящийся к предпринимательской деятельности, нарушает положения Порядка определения размера арендной платы (утв. постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят), не соответствует Классификатору видов разрешенного использования (утв. приказом Росреестра от Дата изъята № П/0412). Указывает, что фактический характер использования помещения подпадает под ВРИ «4.1 – деловое управление», а ранее – в расчетах на 2022 и 2023 гг. – КУМИ применял именно этот вид. Следовательно, использование иного ВРИ в расчете за 2024 год необоснованно, приводит к завышению арендной платы и нарушает требования нормативных актов.

Просила суд урегулировать разногласия, возникшие между администрацией <адрес изъят> и ФИО1 при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от Дата изъята Номер изъят земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: <адрес изъят>, - изложив Номер изъят договора аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят в следующей редакции: «Размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, произведенным в соответствии с действующим законодательством. При определении размера арендной платы для ФИО1 на текущий календарный год подлежит применению вид разрешенного использования земельного участка с кодом – «4.1 деловое управление»; взыскать расходы по уплате госпошлины.

Решением Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята исковые требования администрации <адрес изъят> удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ФИО1, просит перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - муниципальное автономное учреждение «Праздник», ФИО3.

Мотивирует тем, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве самостоятельного истца (соистца) КУМИ администрации <адрес изъят>, который являлся стороной спорного договора аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят.

Вопреки требованиям ст. 43 ГПК РФ судом протокольно отказано в привлечении к участию в деле первоначального арендатора земельного участка МАУ «Праздник» и супруга ответчика - ФИО3

Суд необоснованно признал расчет арендной платы, представленный администрацией <адрес изъят>, достоверным и соответствующим виду разрешенного использования всего земельного участка; не исследовал правовых оснований внесения изменений в ЕГРН и причин изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации административного здания» на «предпринимательство 4.0».

Суд не дал оценки доводам встречного иска ФИО1 о неверности примененных коэффициентов и несоответствии расчета требованиям Порядка определения размера арендной платы (утв. постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят). Между тем при определении размера арендной платы администрация использовала единый вид разрешенного использования – «предпринимательство», распространив его на всех правообладателей помещений в здании, включая собственников и пользователей, деятельность которых не имеет предпринимательского характера. Фактическое использование помещения ответчиком (адвокатская деятельность, не относящаяся к коммерческой) соотносится с видом разрешенного использования «деловое управление 4.1», ранее применявшимся КУМИ при расчетах арендной платы.

Пункты 18 и 19 Порядка определения размера арендной платы (утв. постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят) предусматривают необходимость распределения арендной платы исходя из вида деятельности каждого конкретного арендатора и соразмерно занимаемой площади. Применение универсального коэффициента «предпринимательство 4.0» нарушает данные нормы.

Суд проигнорировал представленные доказательства – отчет об оценке, справку о рыночной арендной плате, а также необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы и лишил ответчика возможности доказать несоответствие расчета.

Суд фактически признал за администрацией <адрес изъят> монопольное право произвольно изменять вид разрешенного использования земельного участка и навязывать всем собственникам помещений условия договора, согласованные с подконтрольным МАУ «Праздник», что является злоупотребление правом.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО7, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого решения не находит, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Из вышеприведенных норм права и разъяснений следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию <адрес изъят> на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью Номер изъят кв. м по адресу: <адрес изъят>; вид разрешенного использования: предпринимательство.

Дата изъята администрацией <адрес изъят> (арендодатель) и муниципальным автономным учреждением «Праздник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка Номер изъят (далее - договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 1861 кв. м, расположенный по адресу: <адрес изъят> действия договора составляет 49 лет, с Дата изъята по Дата изъята .

На земельном участке расположено административное здание с кадастровым номером (данные изъяты), количество этажей - 9, в том числе подземных 0, адрес: <адрес изъят>.

Ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью 382,8 кв. м, расположенного на втором этаже указанного выше здания.

Дата изъята администрация <адрес изъят> направила ФИО1 для подписания соглашение о присоединении Номер изъят к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от Дата изъята Номер изъят с информацией о необходимости возвращения подписанного соглашения в срок до Дата изъята .

Проект соглашения ФИО1 не подписан.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 1, п. 2 ст. 432, п. 4 ст. 445, ст. 446, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 11, п.п. 1, 6, 7 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; п. 20 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514); п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, утратил силу с 01.03.2019); Порядком определения коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории городского округа муниципального образования город Иркутск (утв. постановлением администрации г. Иркутска от 24.11.2023 № 031-06-823/23).

Оценив представленные доказательства по правилам главы 6 ГПК РФ, установив, что ответчик ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью Номер изъят кв. м в здании по <адрес изъят>, то есть фактически пользуется земельным участком с кадастровым номером (данные изъяты) как один из собственников помещений расположенного на данном земельном участке нежилого здания, исходил из обязанности ответчика ФИО1 заключить соглашение о присоединении к ранее заключенному одним из собственников с КУМИ администрации <адрес изъят>, действующим от имени администрации <адрес изъят>, договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят.

Принимая во внимание, что в нарушение п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ проект соглашения ФИО1 не подписан и не представлен в уполномоченный орган в указанный в письме от Дата изъята Номер изъят срок, суд первой инстанции пришел к выводу исковые требования администрации <адрес изъят> удовлетворить, понудить ФИО1 заключить с КУМИ администрации <адрес изъят> соглашение Номер изъят о присоединении к договору аренды земельного участка на стороне арендатора от Дата изъята Номер изъят.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО1, не согласной с установленным органом местного самоуправления видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), настаивавшей на применении к соглашению с ней вместо вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, то есть «предпринимательство» - «деловое управление» ввиду использования принадлежащего ей помещения в здании как адвокатского кабинета, суд первой инстанции, принимая во внимание, что, по данным ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) предусмотрен вид разрешенного использования – «предпринимательство», согласно приложениям к постановлению администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят выбор той или иной ставки для начисления арендной платы зависит от вида разрешенного использования участка, а не от его фактического использования, исходил из того, что размер арендной платы определен истцом в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) – «предпринимательство», Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования <адрес изъят>.

Выводы суда мотивированы, подтверждены совокупностью исследованных судом письменных доказательств, доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, договор аренды заключается в отношении земельного участка, а не конкретного помещения в здании, расположенного на данном земельном участке, в связи с чем значение имеет разрешенное использование именно земельного участка, а не фактическое использование помещения.

Отказывая в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц МАО «Праздник», ФИО3, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что принятое по настоящему делу судебное постановление не может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Предусмотренных ч. 5 ст. 330 ГПК РФ оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции судебной коллегией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве самостоятельного истца (соистца) КУМИ администрации <адрес изъят>, который являлся стороной спорного договора аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят, не могут являться основанием к отмене решения суда, поскольку КУМИ администрации <адрес изъят> при заключении договора аренды земельного участка от Дата изъята в предложенном для подписания соглашении о присоединении Номер изъят к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от Дата изъята Номер изъят действовал от имени администрации <адрес изъят>.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с расчетом арендной платы основаны на несогласии с установленным в отношении земельного участка видом разрешенного использования, являлись предметом исследования суда первой инстанции и по изложенным в нем мотивам обоснованно отклонены.

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи С.А. Кулакова

Н.Н. Шишпор

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.02.2026