Апелляционное определение № 33-1988/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья Сараева А.А. УИД 54RS0009-01-2024-003782-52

дело № 2-2038/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-1988/2026
15 апреля 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алферовой Г.П.,

судей Стариковой А.А., Татаренковой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Шабанове В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО3 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 декабря 2025 года по иску ФИО4 к ФИО3 о возмещении расходов на устранение недостатков.

Заслушав доклад судьи Стариковой А.А., объяснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО14., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ФИО4 – ФИО15., возражавшего против её удовлетворения, судебная коллегия-

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась с иском к ФИО3, в котором указала, что 16.09.2021 между сторонами был заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенным по адресу: <адрес>, общей стоимостью <данные изъяты> рублей.

Каких-либо недостатков жилого дома и земельного участка в договоре оговорено не было. Явных недостатков ни дома, ни участка при осмотре объектов не обнаружено. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало технической документации. Визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома не имелось. Опасений о наличии каких-то скрытых недостатков в приобретаемых объектах не возникло.

В декабре 2022 сожитель ФИО4 провалился в выгребную яму. По заключению специалиста, расположение ямы не соответствует действующим нормативам, емкость септика разгерметизирована, находится в недопустимой близости от фундамента дома, подмывается одна из свай жилого дома, что может привести к разрушению конструкций жилого дома. Нарушения являются существенными, и для их устранения требуется демонтаж конструкций септика (выгребной ямы) и перенос на нормативное рассмотрение.

В сентябре 2023 года ФИО4 обратилась к ФИО3 с претензией, которая в части вопросов относительно аварийного состояния выгребной ямы была оставлена ответчиком без удовлетворения.

ФИО4, полагая свои права нарушенными, ссылаясь на положения статей 15, 1064, 474, 475, 476, 483, 557 ГК РФ, указывая, что на момент приобретения жилого дома он имел скрытые строительные недостатки, о которых до заключения договора купли-продажи ей известно не было и обнаружить их при первоначальном осмотре жилого дома было невозможно, обратилась в суд с иском к ФИО3, с учетом уточнения, о взыскании в счет возмещения расходов на устранение недостатков товара – жилого дома №609 <адрес><данные изъяты> рублей

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 17.12.2025 исковые требования ФИО4 удовлетворены.

С ФИО3 в пользу ФИО4 взыскано в счет возмещения расходов на устранение недостатков <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО11, просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Полагает, судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, поскольку заключённый между сторонами договор не содержит определённых условий о качестве передаваемых объектов. Поскольку договор имеет силу акта приёма-передачи, ФИО4 приняла у ФИО3 объекты недвижимости в качественном состоянии. Считает, что покупатель визуально могла видеть место расположения выгребной ямы и её состояние, а также не была лишена возможности пригласить специалиста для осмотра объектов перед покупкой, при этом ей была предоставлена вся необходимая информация об объектах недвижимости. Также указывает, что назначая судебную экспертизу, судом поставлены вопросы о состоянии объекта на момент проведения исследования, а не на момент заключения договора купли-продажи, что не имеет никакого правового значения. Ссылается на отчёт об оценке объектов недвижимости от 28.08.2021, составленного для оформления залога, согласно которому их рыночная стоимость составляла 6 442 000 рублей. Поскольку цена договора была согласована в 5 430 000 рублей, соответственно, эту сумму можно соотнести с фактическим состоянием дома. Отмечает, что к сложившимся правоотношениям не могут быть применены положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Одновременно полагает, судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, поскольку стороне ответчика отказано в удовлетворении ходатайства о допросе эксперта.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО4 – ФИО10 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представителя ответчика ФИО3 – ФИО11 поддержала доводы апелляционной жалобы по доводам, изложенным в ней. Отметила, что претензия относительно недостатков была заявлена ФИО4 по истечении двухлетнего срока.

Представитель истца ФИО4 – ФИО10 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отметив, что недостатки, выявленные её доверителем, относятся к скрытым.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено. С учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии по ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями статьи 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п. 1 ст.475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Правовые последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ, наступают, если покупатель обнаружил в переданном товаре недостатки, о которых не был предупрежден продавцом.

В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Продавец, в силу ст. 476 ГК РФ, отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 14.08.2021 между ФИО3 (далее продавец) и ФИО4, ФИО5 (далее покупатели) был заключен предварительный договор ИДКИД/Д-049-14082021, по условиям которого продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости, которые представляют собой: жилой дом с КН № общей площадью 171,4 кв.м и земельный участок площадью 1193+/-24 кв.м; земельный участок площадью 826+/-10 кв.м. с КН №. Для чего в срок не позднее 30.09.2021 подписать его при соблюдении условий настоящего договора за <данные изъяты> рублей.

Впоследствии условия основного договора были изменены и согласно договору купли-продажи недвижимости (жилой дом с земельным участком) от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела у ФИО2 жилой дом с КН № общей площадью 171,4 кв.м и земельный участок с КН № площадью 1193+/-24 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>; стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей, земельного участка – <данные изъяты> рублей, совокупная стоимость объектов – <данные изъяты><данные изъяты> рублей. Недвижимость приобретена покупателем за счет кредитных средств в размере <данные изъяты> рублей, предоставляемых ПАО «АК БАРС» Банк по кредитному договору № от 16.09.2021.

Договор в установленном порядке зарегистрирован 29.09.2021.

Из технического паспорта на жилой дом с КН № следует, что дом 2016 года постройки, общей площадью 157,9 кв.м, жилой 65,9 кв.м, площадью здания – 171,4 кв.м. Водопровод – автономный от скважины, техническое состояние хорошее, канализация – выгребная яма, техническое состояние хорошее.

Согласно выписки из ЕГРН, ФИО4 с 29.09.2021 является собственником жилого дома с КН № и земельного участка с КН №, который снят с кадастрового учета 14.03.2024. На основании соглашения об образовании двух земельных участков путем перераспределения между собственниками земельных участков от 23.11.2023, 14.03.2024 образован земельный участок с КН №, право собственности на который 14.03.2024 зарегистрировано за ФИО4 В границах данного земельного участка расположен жилой дом с КН №.

В материалы дела представлены скриншоты переписки в мессенджере «WhatsАpp», которая велась сторонами через риэлтора и юриста по вопросу приобретения жилого дома и земельного участка, а также последующего решения вопросов с границами земельных участков и выгребной ямы.

Согласно протоколу осмотра доказательств, в чате «голубой дом Кати» велась переписка относительно условий сделки купли-продажи, сбора документации, технического паспорта, в том числе оформления кредитного договора. 23.10.2023 через представителя велась переписка по поводу организации выгребной ямы, устранения ее недостатков. Кроме того, велась переписка относительно границ земельных участков, перераспределения земельных участков.

Судом первой инстанции установлено, что 25.09.2023 ФИО4 обратилась к ФИО3 с претензией, в которой в том числе ссылалась на отсутствие автономной канализации (присутствует только «выгребная яма»), находящейся в аварийном состоянии. Местоположение выгребной ямы от границы дома 1 метр, близость от колодца с поливочной водой 2 метра, что идет в нарушение СНиП и СанПин. В связи с чем, пользоваться жилым домом с выгребной ямой не представляется возможным.

В соответствии с актом исследования ООО «Сибремстрой» №06/03/2024 от 18.06.2024, месторасположение септика (выгребная яма) относительно жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с КН № не соответствует требованиям строительных, градостроительных, а также санитарно-бытовых норм и правил в части требуемых нормативных расстояний: расстояние между септиком и домом – 5 метров, между септиком и границей участка – 4 метра. Установленные нарушения являются существенными и для их устранения требуется демонтаж конструкций септика (выгребная яма) и переноса на нормативное расстояние. Месторасположение смотрового колодца централизованного водопровода соответствует требованиям нормативных документов. При исследовании установлено, что угрозу разрушения или потери устойчивости жилого дома на земельном участке с КН № создает месторасположение септика-накопителя (выгребная яма), так как емкость септика для сбора бытовых и сточных вод разгерметизирована и находится на недопустимо близком расстоянии от фундамента жилого дома. Септик (выгребная яма), расположенный в непосредственной близости с жилым домом, создает опасность в виде просадки основания и, в дальнейшем, разрушения фундамента, и как следствие разрушения конструкций жилого дома, что влечет угрозу жизни и здоровья граждан, проживающих в жилом доме. Техническое состояние жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное. Для обеспечения безопасных условий проживания граждан в жилом доме требуется выполнить следующие мероприятия: демонтировать септик (выгребная яма) и определить его месторасположение на участке согласно нормативным требованиям; выполнить усиление грунтов основания и конструкций фундамента; выполнить по всему периметру армированную сеткой бетонную отмостку.

Согласно справке председателя СНТ «Ключи-4» № 36/1 от 18.03.2024, централизованная система водоснабжения через сети МУП Горводоканал на территории СНТ «Ключи-4» отсутствует. Жилые дома, расположенные на территории СНТ, обеспечены питьевой водой через систему водоснабжения, находящуюся на балансе товарищества (общая скважина и линия трубопровода на территории СНТ). Каждый жилой дом обеспечен колодцем для обслуживания системы водоснабжения. Месторасположение колодца, выгребной ямы, септика и иных объектов инфраструктуры избирались собственником каждого земельного участка самостоятельно.

Протоколом испытаний ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» №.В от 31.07.2024 установлены показатели escherichia coli, общее микробное число, обобщенные колиформные бактерии. При этом указано, что предоставляя результаты (измерений) испытательный лабораторный центр не делает заключение о соответствии или не соответствии объекта (образца) испытаний каким-либо нормам и требованиям.

При этом, из ответа ФИО6 от 31.03.2025 на адвокатский запрос следует, что он имеет в собственности транспортное средство на котором оказывает услуги по откачке нечистот из выгребных ям/септиков с 2018 года. По адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес> он производил откачку несколько раз: 08.01.2022, 04.04.2022, 08.07.2022, 30.10.2022, 03.01.2023, 15.05.2023, 02.09.2023, 06.01.2024, 01.03.2024, 09.06.2024, 28.09.2024, 04.01.2025, 29.03.2025.

По ходатайству истца, в целях правильного, всестороннего и объективного рассмотрения гражданского дела и проверки доводов сторон, определением суда от 03.04.2025 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № от 30.09.2025, натурными исследованиями установлено, что основание и фундаменты, а также система канализации индивидуального жилого дома с КН № находятся в ограниченно-работоспособном состоянии.

С целью устранения выявленных дефектов и предотвращения развития деформаций необходимо проведение комплекса мероприятий по устранению причин образования дефектов и укреплению основания фундаментов. Остальные конструктивные элементы и инженерные сети индивидуального жилого дома находятся в работоспособном состоянии. Проведя мероприятия, предусмотренные экспертным осмотром и измерениями было установлено, что в части обустройства автономной канализации (выгребная яма), предназначенной для сбора канализационных стоков из жилого дома № <адрес>, <адрес> выявлены нарушения требований строительных и санитарно-эпидемиологических нормативов, действующих на территории РФ.

Данные несоответствия (недостатки) детально описаны в таблице №3 заключения. Описанные в таблице №3 заключения недостатки (несоответствия) элемента системы водоотведения – выгребной ямы являются следствием нарушения исполнителем в процессе проведения строительно-монтажных работ строительных норм и правил и имели место при заключении договора купли-продажи от 16.09.2021. Их возникновение не связано с нарушением правил эксплуатации объекта. Из материалов дела следует, что явных недостатков ни дома, ни участка покупатель при осмотре приобретаемых объектов не заметил. Жилой дом был оснащен санузлом (канализация обустроена в виде выгребной ямы), водопроводом от автономной скважины, что соответствовало представленной продавцом технической документацией. Вода из крана текла, слив работал исправно, вода не задерживалась и не поднималась, визуально каких-либо проблем с инженерными коммуникациями дома на дату заключения договора купли-продажи от 16.09.2021 не имелось. Однако, объективно оценить параметры обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома, лицу, не обладающему специальными познаниями весьма затруднительно, а учитывая специфику исследуемого объекта, не представляется возможным. Установленное в процессе исследования дает основания для вывода о том, что выявленные недостатки являются явными устранимыми дефектами, то есть дефектами, для выявления которых предусмотрены соответствующие правила, методы и средства и устранение которых технически возможно и экономически целесообразно. Стоимость устранения выявленных недостатков по состоянию на момент проведения исследования составляет <данные изъяты> рублей, по состоянию на 16.09.2021 – <данные изъяты>80 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции было проанализировано заключение эксперта, а также дана оценка доводам стороны ответчика о несогласии с его выводами.

Как справедливо указал суд первой инстанции, из исследовательской части заключения судебной экспертизы следует, что состояние фундаментов по результатам проведенного обследования характеризуется как ограниченно-работоспособное. Общее состояние наружных и внутренних стен, техническое состояние внутренних перегородок, общее техническое состояние элементов перекрытий, кровля здания, классифицируется как работоспособное, прочность и устойчивость на момент проведения обследования, обеспечена. Окна и двери находятся в работоспособном состоянии. Здание оснащено системой канализацией в выгребную яму. Визуальным осмотром установлено, что колодец сбора стоков не герметичен, наблюдается намыв грунта внутрь колодца. Неисправности остальных инженерных систем и повреждений, свидетельствующих о необходимости полной замены, не установлено.

Колодец выполнен из железобетонных колец, плиты перекрытия с отверстием с устройством люка с крышкой. В таблице №3 представлено описание выявленных строительных недостатков: минимальное расстояние между конструкцией выгребной ямы и ленточным фундаментом из монолитного бетона составляет 1,1 м. Минимальное расстояние между конструкцией выгребной ямы и столбчатым фундаментом из винтовых металлических свай составляет 0,35 м. Разгерметизация накопительной емкости.

Эксперты указали, что для устранения выявленных недостатков (скрытых дефектов) элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома необходимо провести комплекс мероприятий по демонтажу существующей конструкции выгребной ямы, ее обустройство на расстоянии от жилого дома соответствующему требованиям нормативных документов, а также устранению последствий, связанных с разгерметизацией накопительного канализационного колодца. Часть железобетонного ленточного фундамента, выполненного из монолитного бетона и часть винтовых металлических свай находятся в зоне агрессивного воздействия разгерметизированной конструкции выгребной ямы. Данные факторы оказывают отрицательное воздействие и приводят к ухудшению физико-механических свойств грунтов основания, которые приводят к неравномерной деформации грунтового слоя под подошвой фундамента и возникновению дефекта основания здания, растрескиванию основания и стен здания. В результате разгерметизации конструкции выгребной ямы, обустроенной в недопустимой близости к жилому дому, произошли и в дальнейшем будут продолжать развиваться пластические деформации грунта с выдавливанием его из-под подошвы фундамента здания в сторону выгребной ямы.

В этой связи, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что заключение содержит конкретные ответы на вопросы суда и не имеет противоречий.

Согласно пункту 19 СанПиН 2.1.3684-21, расстояние от выгребов и дворовых уборных с помойницами до жилых домов должно быть не менее 10 метров и не более 100 метров, для туалетов - не менее 20 метров.

Пунктом 21 СанПиН 2.1.3684-21 определено, что выгреб и помойницы должны иметь подземную водонепроницаемую емкостную часть для накопления ЖБО. Объем выгребов и помойниц определяется их владельцами с учетом количества образующихся ЖБО.

В этой связи, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, подготовлено компетентными, квалифицированными специалистами, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты привели соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов, основывались на исходных объективных данных, результатах проведенного осмотра с использованием обмерных работ, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу и может быть положено в основу принимаемого по делу решения. Оснований не доверять заключению экспертов, которые предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает доказанным, что недостатки обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы), ее месторасположение и техническое устройство не соответствуют действующим санитарным нормам, выявленные истцом в ходе эксплуатации дома, являются строительными и возникли до заключения договора купли-продажи 16.09.2021. Как верно указал суд первой инстанции, доказательств обратного стороной ответчика не представлено, следовательно, на дату заключения сторонами договора купли-продажи жилой дом имел ряд строительных недостатков, наличие которых сторонами при передаче строения в собственность истцу не оговорено.

Материалы дела не содержат доказательств, указывающих на то, что на момент заключения договора купли-продажи конструкция выгребной была герметичной, имела подземную водонепроницаемую емкостную часть для накопления ЖБО, и именно бездействие истца по обустройству иной системы канализации (септика) привело к ее разгерметизации, а также к дальнейшему развитию пластической деформации грунта с выдавливанием его из-под подошвы фундамента здания в сторону выгребной ямы, не представлено. При этом, следует отметить, что судебной экспертизой установлено, что возникновение выявленных недостатков не связано с нарушением правил эксплуатации объекта.

Доводы стороной ответчика об истечении срока службы выгребной ямы обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными.

Кроме того, как видно из материалов дела, истец регулярно обслуживала септик путём откачки.

Также судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что недостатки могли быть обнаружены при покупке дома, поскольку они являлись скрытыми. Истец же, в свою очередь, не обладает специальными познаниями.

Более того, при заключении договора купли-продажи ответчиком истцу передан технический план на жилой дом, составленный непосредственно перед заключением договора купли-продажи, из которого следует, что канализация в виде выгребной ямы находится в хорошем техническом состоянии.

Осмотр дома перед приобретением покупателем не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку покупателем, не обладающим специальными познаниями, мог быть оценен только внешний вид жилого дома, имеющиеся в нем коммуникации и видимые недостатки. При этом, заключением судебной экспертизы установлено, что объективно оценить параметры обустройства элемента системы водоотведения (выгребной ямы) жилого дома, лицу, не обладающему специальными познаниями весьма затруднительно, а учитывая специфику исследуемого объекта, не представляется возможным.

Разрешая заявленные исковые требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции принял во внимание изложенные обстоятельства, пришёл к выводу, что, поскольку недостатки жилого дома, переданного истцу по договору купли-продажи от 16.09.2021, не оговорены ответчиком при заключении договора, и ФИО4 передан жилой дом ненадлежащего качества, у нее возникло право на возмещение за счет ФИО3 расходов на устранение имеющихся недостатков, в заявленном размере <данные изъяты> рублей, определенном заключением судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

Более того, суд первой инстанции дал правильную оценку доводам стороны ответчика о пропуске срока предъявления требований по качеству проданного товара и исковой давности.

Так, по смыслу положений ст.ст. 475, 476, п. 1 ст. 477 и ст. 557 ГК РФ, а также определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 557-О, пункта 6 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 18.10.2023, если договором купли-продажи или договором мены здания гарантийный срок на него не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям, и в этом случае действуют общие правила исчисления срока исковой давности, предусмотренные пунктом 1 статьи 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции верно применил приведённые нормы материального права, полагая срок исковой давности в соответствии с положениями ГК РФ определяется моментом, когда истец, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, узнала или должна была узнать о нарушении ее прав ответчиком вследствие передачи ей по договору купли-продажи от 16.09.2021 жилого дома с недостатками, и таким моментом является 31.12.2022, когда сожитель ФИО4 провалился в выгребную яму, с претензией к ответчику обратилась 26.09.2023, исковое заявление направлено в суд 05.09.2024, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение итоговой цены договора купли-продажи можно соотнести с уменьшением покупной цены объектов недвижимости, поскольку такая позиция противоречит фактическим обстоятельствам дела и не влияет на правильность вывода суда первой инстанции об отсутствии в договоре купли-продажи указаний на наличие приведённых выше скрытых дефектов объектов.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению решения в апелляционном порядке судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия-

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: