Решение № 2-1663/2024 2-1663/2024~М1254/2024 М1254/2024 от 10 декабря 2024 г. по делу № 2-1663/2024

Дело № 2-1663/2024

УИД № 69RS0037-02-2024-002759-48


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2024 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Полестеровой О.А.,

при секретаре Лаптевой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи, убытков,,

установил:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО3 с вышеуказанным иском.

В обоснование требований указано, что 03.06.2023 ФИО1 у ФИО3 приобретен земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 1090 кв.м., кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается п. 1.1. договора купли-продажи земельного участка.

Согласно условиям вышеуказанного договора, ответчик гарантировал, что обременения по данному объекту недвижимости отсутствуют, в том числе со стороны третьих лиц (п. 3.2 договора).

Цена земельного участка составила 765000 рублей, которые истцом оплачены в день заключения договора, что подтверждается распиской.

В дальнейшем Управлением Росреестра России по <адрес> за истцом зарегистрировано право собственности на земельный участок, что подтверждается соответствующей выпиской.

Данный земельный участок приобретался истцом исключительно для жилищного строительства и проживания на нем семьи истца.

Для этих целей 21.12.2023 между ФИО1 и АО «Банк ДОМ.РФ» заключен договор об ипотеке №, согласно которого банк предоставляет истцу заемные денежные средства в сумме 4715410 рублей 50 копеек для строительства индивидуального жилого дома площадью 107,1 кв.м, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Далее истцом с ООО ИСК «Кардо» заключен договор подряда № от 21.12.2023 на строительство индивидуального жилого дома.

Подрядчиком организована работа по возведению жилого дома согласно утвержденного проекта.

Вместе с тем, исполнение договора подряда № от 21.12.2023 оказалось фактически невозможным в виду того, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, запрещено размещать объекты индивидуального жилищного строительства в связи с нахождением земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры и отсутствия в данной зоне вида разрешенного использования земельного участка - для жилищного строительства.

Основание - уведомление Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 11.01.2024.

Таким образом, возведение на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, индивидуального жилого дома запрещено законом.

Данный земельный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры, в связи с чем, категория земель: земли населенных пунктов и разрешенное использование: для жилищного строительства, не применимы к данному участку.

Истцом в марте 2024 года последовательно расторгнуты договоры подряда № от 21.12.2023, заключенного с ООО ПСК «Кардо», и ипотеки № от 21.12.2023, заключенного с АО «Банк ДОМ.РФ».

При этом, стоимость фактически выполненных работ, произведенных ООО ПСК «Кардо» в рамках исполнения договора подряда № от 21.12.2023 составила 650000 рублей. За пользование кредитными средствами АО «Банк ДОМ.РФ» по договору ипотеки истцом выплачены проценты в размере 42368 рублей. Указанные суммы объективно подтверждаются приложенными к исковому заявлению документами (дополнительными соглашениями к договору подряда, а также графиком ежемесячных платежей).

Денежные средства в размере 692368 рублей истцом затрачены на цели строительства жилого дома на участке, где его возведение невозможно в силу закона, то есть являются прямыми убытками.

Таким образом, истец при заключении сделки купли-продажи спорного земельного участка введена ответчиком в заблуждение относительно предмета сделки и не получила то, на что рассчитывала при его приобретении.

ФИО3, являясь собственником земельного участка с 02.11.2022, в силу закона и добросовестной реализации своих прав и обязанностей как продавца объекта недвижимости обязана была знать о нахождении земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры и отсутствии в данной зоне вида разрешенного использования земельного участка - для жилищного строительства.

Данные сведения являются юридически значимыми, о которых ответчик был обязан уведомить покупателя.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ к договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с и. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Особенности договора купли-продажи земельных участков регулируются ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно положениям которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1).

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечёт последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.

К такой информации относятся также сведения о категории земель и виде разрешенного использования, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

При заключении договора ответчиком не была предоставлена достоверная информация относительно ограничений приобретаемого земельного участка.

Располагая данной информацией, истец не приобрела бы данный земельный участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. 495, 732. 804. 944 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы ст. 178 Гражданского кодекса РФ заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом, заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

Согласно и. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

С учетом того, что спорный земельный участок полностью находится в зоне транспортной инфраструктуры и не предназначен для жилищного строительства, наличие указанных ограничений, делает невозможным его использование по целевому назначению, а также влечет невозможность для покупателя распоряжаться в полной мере приобретенным земельным участком, то для покупателя данное обстоятельство является существенным нарушением договора, поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в ЕГРН сведения о наличии данных ограничений в отношении спорного земельного участка также отсутствуют, в связи с чем истцу не было известно об ограничениях в пользовании участком. Данное обстоятельство подтверждается информацией Управления Росреестра по Тверской области.

На основании изложенного, исходя из положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РФ, ответчик не выполнил обязанность при продаже земельного участка сообщить истцу надлежащую полную информацию об ограничениях, в силу которых использование земельного участка по его назначению невозможно, чем существенно нарушил условие договора купли-продажи.

Кроме того, из-за противоправных действий ответчика истцу был причинен убыток в размере 692368 рублей, связанный со строительством жилого дома на спорном земельном участке.

В соответствии с и. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

24.05.2024 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия об урегулировании спора и расторжении договора, которая оставлена без ответа.

Истец полагает, что обращение с настоящим исковым заявлением является единственным способом защитить свои права.

На основании изложенного истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № заключенный ФИО1 и ФИО3 03.06.2023 года; вернуть стороны договора купли-продажи от 03.06.2023 в первоначальное положение; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО3 в пользу истца денежную сумму размере 765000 рублей, выплаченную в счет стоимости спорного земельного участка, убытки в размере 692368 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 15487 рублей.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя ФИО2

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании полностью поддержал исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме. Также суду пояснил, что его доверитель не был уведомлен продавцом о том, что на приобретаемом им земельном участке имеется обременение, а именно что земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры рядом с которым будет проходить высокоскоростная магистраль, в связи с чем на спорном земельном участке невозможно строительство жилого дома. По убеждению истца, ответчик знала о данных ограничениях и не известила истца. Также они считают, что ответчик является профессиональным участником рынка по продаже недвижимости, следовательно располагала информацией о том, что спорный земельный участок входит в зону транспортной инфраструктуры и на нем не разрешено жилищное строительство. После приобретения земельного участка истец обратилась с уведомлением о планируемом строительстве в Управление Главархитектуры по Тверской области, однако ей было отказано в разрешении на строительство, поскольку участок находится в зоне транспортной инфраструктуры. В результате чего истец была вынуждена расторгнуть ипотечный кредитный договор и договор строительного подряда. Таким образом, истец лишилась возможности возвести жилой дом для себя и своей семьи на спорном земельном участке, а именно для этих целей истцом земельный участок приобретался. В настоящее время цены на земельные участки выросли, а также у истца не имеется возможности заключить кредитный договор на строительство жилого дома по тем процентным ставкам, которые были в 2023году.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать в их удовлетворении. Представила в материалы дела возражения, которые полностью поддержала в судебном заседании.

В представленных возражениях указано, что из буквально толкования п.п. 1,2 ст. 450 ГК ип. 1 ст. 37 ЗК РФ следует, что право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещении причиненных ему убытков возникает у покупателя, в том числе, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременения земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, для удовлетворения искового требования о расторжении договора необходимо установить предоставление продавцом заведомо ложной информации, указанной в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из формулировки закона «заведомо ложная информация», сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования должно быть совершено умышленно.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские нрава и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Таким образом, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: сокрытие продавцом земельного участка информации об ограничениях его использования, совершенное умышленно, наличие у покупателя такой информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

В рамках настоящего спора, совокупность указанных обстоятельств в рассматриваемом случае отсутствует.

Продавец не располагал информацией, к какой территориальной зоне относится земельный участок, т.к. является обычным потребителем и не обладает специальными познаниями в области документов территориального планирования, указание вида разрешенного использования земельного участка, как «жилищное строительство» являлось достаточным для вывода о возможности строительства жилого дома.

Также, на момент продажи в выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № никаких ограничений в использовании не было установлено.

Кроме того, продавец в своих познаниях при строительство дома руководствовался частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), согласно которой до 01.03.2031 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не требуется.

Таким образом, для целей выполнения кадастровых работ, подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2031 не требуется наличие в представленных в орган регистрации прав документах уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Данное обстоятельство подтверждается также тем, что на смежном земельном участке с кадастровым номером №, построен и зарегистрирован индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № (дата завершения строительства 2023 год, дата постановки на кадастровый учет 13.06.2023). Данный дом построен и поставлен на кадастровый учет после 26.01.2022 года - даты утверждения Правил землепользования и застройки Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области, утвержденных постановлением Правительства Тверской области № 43-пп.

Земельный участок е кадастровым номером №, имеет категорию: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, который предусматривает строительство жилого дома, целевое использование данного участка сохраняется и предполагает возведение на нем жилого дома.

03.06.2024 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером № категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, общей площадью 1090 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Невозможность использовать земельный участок согласно вида разрешенного использования, по мнению истца, является основанием для расторжения договора купли-продажи спорного земельного участка, поскольку указанные обстоятельства являются существенным нарушением договора, так как выявленные обременения приобретенного им земельного участка ограничивают (делают невозможным) его использование в соответствии с разрешенным использованием, в связи с чем покупатель лишен возможности на застройку данного земельного участка.

При этом истцом, не учтены норма земельного и градостроительного законодательства, а именно.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российском Федерации и в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российском Федерации содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенное использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламент; могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях 26.03.2020 № 631-0 и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Принимая во внимание, вышеизложенное, а также тот факт, что земельный участок с кадастровым номером №, имеет категорию: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, который предусматривает строительство жилого дома, целевое использование данного участка сохраняется и предполагает возведение на нем жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст. 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Истцом указывается, что существенным для него являлось заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий, характеризующих ее сущность.

Однако, самим истцом признается, что он заключал именно договор-купли продажи земельного участка, с целью перехода на него права собственности, а категория земли: населенные пункты и вид разрешенного использования: жилищное строительство предполагают возведение индивидуального жилого дома - соответственно истец не заблуждался в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Кроме того, применение в основании иска вышеуказанных норм порождает правовую неопределенность в применении основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 03.06.2023, в связи с тем что, если истцом в основание заявленных требований положена ст. 166, 168, 178 ГК правовым последствием недействительной сделки, не может являться ее расторжение, в связи с чем, что она является недействительной с момента ее заключения и не может быть расторгнута по решению суда.

Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки суду не сообщило.

Третье лицо Федеральное агентство железнодорожного транспорта, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки суду не сообщило.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 03.06.2022 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 1090 кв.м, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>.

Право собственности покупателя было зарегистрировано в установленном законом порядке 06.06.2023 г. В кадастровом паспорте сведений о каких-либо ограничениях не имеется. Земельный участок истцом приобретался для возведения на нем жилого дома. Обязательство покупателя по оплате земельного участка в сумме 765000 исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской о получении денежных средств и сторонами не оспаривалось в судебном заседании.

По договору продавец должен был передать покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании.

Покупатель был намерен построить на земельном участке жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что на момент заключения настоящего договора лиц, предусмотренных ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации, сохраняющих право пользования, не имеется, на земельный участок не распространяются права третьих лиц в связи с арендой, временным пользованием, залогом. Земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обещан в дарение и не обременен никакими правами третьих лиц.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 01.08.2024 г. земельный участок с кадастровым номером № не имеет зарегистрированных ограничений права и обременений объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером №, являющийся объектом вышеуказанной сделки, ранее принадлежал ФИО3 на праве собственности. Указанный земельный участок приобретен ФИО3 по договору купли-продажи от 02.11.2022 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2022 года сделана запись о регистрации №.

21.12.2023г. между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1 заключен кредитный договор № для постройки жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. Сумма займа составила 4715410 рублей 50 копеек, под 5,2% годовых, на срок 360 месяцев.

21.12.2023г. между ФИО1 и ООО ПСК «Кардо» заключен договор подряда № согласно которого подрядчик обязуется на земельном участке по адресу: <адрес>, построить индивидуальный жилой дом площадью: 107,1 кв.м. Стоимость объекта договора составила 5895000 рублей.

26.12.2023г. ФИО1 обратилась в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, зарегистрированного 28.12.2023г. под №.

11.01.2024г. Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области направило ФИО5 уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о панируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №. Причиной отказа указано, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет следующий вид разрешенного использования: для жилищного строительства. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области, утверждённым решением Совета депутатов от 27.12.2012 №96(с последующими изменениями и дополнениями) земельный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры, кодовое обозначение: Т. В территориальной зоне Т отсутствует вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № не допускается.

В связи с полученным ответом Главархитектуры Тверской области 05.03.2024 года ФИО1 расторгла договор подряда № от 21.12.2023г., что подтверждается соглашением о расторжении договора подряда от 05.03.2024г.

11.03.2024г. истец обратилась в АО «Банк ДОМ.РФ» с заявлением о досрочном погашении кредита возвратив банку кредит в размере 4726956 рублей 23 копейки, что подтверждается заявлением от 11.03.2024г.

В связи с указанным, 23.05.2024г. истец обратилась к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 03.06.2023г. и возврате денежных средств уплаченных по договору в размере 765000 рублей, а также выплате убытков в размере 692368 рублей. Однако претензия истца осталась без ответа, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно ответа Филиала ОАО «РЖД» Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта группа заказчика по реализации проекта «Высокоскоростная Железнодорожная Магистраль Москва-Санкт-Петербург» строительство объекта предусмотрено Транспортной стратегией Российской Федерации от 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, утврежденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2021г. №3363-р.

Вариант трассы выбран для магистрали выбран с учетом соблюдения требований по безопасности высокоскоростного железнодорожного транспорта, исходя из совокупности технических, экономических, экологических и социальных факторов. Важнейшим приоритетом при разработке проектных решений является уменьшение количества земельных участков, подлежащих изъятию.

Ось трассы Объекта внесена в схему территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного транспорта) и автомобильных дорог федерального значения, утвержденную распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2013 г. № 384-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2021 г. № 2734-р) (далее - СТП РФ).

На основании СТП РФ в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации разработана и утверждена распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта (далее - Росжелдор) от 8 декабря 2022 г. № ВЛ-432-р документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта «Создание высокоскоростной железнодорожной магистрали Санкт- Петербург - Москва (участок Крюково (Алабушево) - Обухово)». 6 этап - Строительство участка Новая Тверь (вкл.) - Высоково (искл.)» (далее - ДПТ).

Согласно ДПТ, граница зоны планируемого размещения линейного объекта не затрагивает земельный участок с кадастровым номером №, однако земельный участок расположен в планируемой зоне строительства объекта согласно СТП РФ.

На сегодняшний день не завершены работы по проектированию Объекта. Завершение проектирования сопряжено с получением положительного заключения государственной экспертизы о соответствии изысканий требованиям технических регламентов, оценки соответствия проектной документации установленным требованиям. Ограничения в использовании и обременения земельных участков, смежных с территорией занятой Объектом, определяются по завершению разработки проектных решений Объекта. Установленный срок получения положительного заключения в соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации Пр-663 от 5 апреля 2024 г. по итогам совещания по вопросу строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва - Санкт-Петербург 15 февраля 2024 г. - до 1 июля 2025 г.

В случае изменения положения зоны планируемого размещения объекта в результате корректировки проектных решений, будут внесены соответствующие изменения в документацию по планировке территории в установленном действующим законодательством порядке. По результатам утверждения документации по планировке территории, в случае принятия Росжелдором решения об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на них, в соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель недвижимости будет уведомлен об изъятии недвижимости в десятидневный срок с приложением копии решения.

Согласно ответа Администрации Калининского муниципального округа Тверской области от 30.09.2024 информация о прохождении объекта: «Создание высокоскоростной железнодорожной магистрали Санкт-Петербург - Москва (участок Крюково (Алабушево) - Обухово)» 6 этап - Строительство участка Новая Тверь ВСМ (вкл.) - Высоково ВСМ (искл.)» была внесена в документы территориального планирования с момента их первоначального утверждения (Решение Совета депутатов Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.12.2011 №122 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования Никулинское сельское поселение Калининского района Тверской области» и Решение Совета депутатов Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.12.2012 №96 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования Никулинское сельское поселение Калининского района Тверской области»).

В соответствии со Схемой территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта (железнодорожного, воздушного, морского, внутреннего водного транспорта) и автомобильных дорог федерального значения, Стратегией развития железнодорожного транспорта в Российской Федерации до 2030 года, утверждено Распоряжение Федерального агентства железнодорожного транспорта от 08.12.2022 №ВЛ- 432-р «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта: «Создание высокоскоростной железнодорожной магистрали Санкт- Петербург - Москва (участок Крюково (Алабушево) - Обухово)» 6 этап - Строительство участка Новая Тверь ВСМ (вкл.) - Высоково ВСМ (искл.)».

Земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с Генеральным планом Никулинского сельского поселения Калининского муниципального района Тверской области, утверждённым Постановлением Правительства Тверской области от 26.01.2022 № 43-ПП (действующая редакция) и Генеральным планом Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области, утвержденным Решением Совета депутатов Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.12.2011 №122 (неактуальная редакция), относится к функциональной зоне - зона транспортной инфраструктуры (планируемая).

Земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с Правилами землепользования и застройки Никулинского сельского поселения Калининского муниципального района Тверской области, утвержденными Постановлением Правительства Тверской области от 05.05.2023 №195-пп (действующая редакция) и Правилами землепользования и застройки Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области, утвержденными Советом депутатов Никулинского сельского поселения Калининского района Тверской области от 27.12.2012 №96 (неактуальная редакция), относится к территориальной зоне - зона транспортной инфраструктуры (Т1).

В июне 2023 года внесения изменений в Правила землепользования и застройки Никулинского сельского поселения Калининского муниципального района Тверской области в части испрашиваемой территории не производились.

По общим правилам, установленным ст.ст. 557 и 475 ГК РФ, ответственность за качество продаваемого объекта и полноту предоставленной информации несет продавец, а не покупатель. На продавца возложен риск неблагоприятных последствий, наступивших по причине отсутствия в общем доступе всей информации о проданном земельном участке. При этом, субъективное поведение продавца, наличие или отсутствие у него самого такой информации на момент продажи не имеет юридического значения. Значимым признается факт установления ограничений до продажи земельного участка, что было доказано в ходе рассмотрения дела.

При этом, как следует из писем ДКРС-ВСМ ОАО «РЖД» и Администрации Калининского муниципального округа Терской области, сведения о том, что спорный земельный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры были размещены до заключения договора купли-продажи, следовательно, продавец земельного участка, как его собственник, должны была знать, что земельный участок с кадастровым номером № имеет существенные ограничения в его использовании и довести указанные сведения до покупателя.

Поскольку выявленные ограничения лишили покупателя того, на что он рассчитывал при совершении покупки, приводимое истцом обстоятельство признается существенным и является основанием для расторжения договора и возврата переданных денежных средств.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 03.06.2023г. и возврате денежных средств по договору.

Разрешая исковые требования в части взыскания убытков в размере 692368 рублей суд исходит из следующего.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Как установлено судом истцом ФИО1 с банком АО «Банк ДОМ.РФ» был заключен кредитный договор на сумму 4715410 рублей 50 копеек, для строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. В связи с невозможностью строительства жилого дома истец расторгла кредитный договор, досрочно погасив сумму заемных обязательств.

Согласно справке АО «Банк ДОМ.РФ» о произведенных платежах по кредитному договору № от 21.12.2023 (закрыт 13.03.2024) от 05.05.2024 ФИО1 за период с 12.12.2023 по 01.05.2024г. были произведены следующие платежи в счет погашения: 42186 рублей 91 копейка в счет плановых платежей по процентам, и 4715410 рублей 50 копеек плановые платежи по основному долгу.

Также истцом был заключен договор подряда № от 21.12.2023г. на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. Истцом по договору подряда было уплачено 2358000 рублей. В связи с невозможностью строительства 28.02.2024 указанный договор был по соглашению сторон расторгнут. При расторжении договора сторонами были согласована стоимость фактически выполненных работ и затрат понесенных подрядчиком в рамках исполнения договора подряда № от 21.12.2023г. в размере 650000 рублей. Подрядчик вернул заказчику денежные средства в размере 1708000 рублей за минусом фактически понесенных расходов в размере 650000 рублей.

Установив изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования истца в части взыскания убытков подлежат удовлетворению, поскольку заключение названных договоров было направлено истцом на строительство жилого дома на приобретенном ей земельном участке по договору от 03.06.2023г. Однако в связи с тем, что на спорном земельном участке, как установлено судом, невозможно строительство истец был вынужден расторгнуть указанные договора, и потерять часть денежных средств, в связи с расторжением данных договоров.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 692368 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности относятся, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку исковые требования истца ФИО1 удовлетворены в полном объеме, постольку с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в размере 15487 рублей, оплата которых подтверждена чеком по операции Сбербанк онлайн от 13.04.2024г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи, убытков удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от 03.06.2023 года, заключённый между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ответчика ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия №, выдан <данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт: серия №, выдан <данные изъяты>) денежную сумму, уплаченную по договору от 03.06.2023 года в сумме 765000 рублей, убытки в размере 692368 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 15487 рублей, всего 1472855 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Возложить обязанность на истца ФИО1 возвратить в собственность ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение после вступления в законную силу является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий О.А. Полестерова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2024 года.