Решение № 3А-1925/2020 3А-364/2021 3А-364/2021(3А-1925/2020;)~М-1049/2020 М-1049/2020 от 28 июня 2021 г. по делу № 3А-1925/2020

Дело № 3а-364/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Нуваховой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем здания с кадастровым номером <данные изъяты>.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «Справедливая оценка», а именно участка по состоянию на 01.01.2018 года в размере 6 588 000.00 рублей, здания по состоянию на 28.12.2018 года в размере 22 540 000.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки - земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года установлена в размере 9 443 978.55 рублей, объекта 40 207 122.28 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ФИО1 в судебное заседание не явился, о судебном заседании на адрес электронной почты представителя судом было направлено уведомление, одновременно с которым, для ознакомления направлено экспертное заключение. Не соглашаясь с заключением, представитель административного истца представил возражения.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании оставил решение на усмотрение суда, выводов заключения эксперта не оспаривал.

Представитель ГБУ МО Центр кадастровой оценки», буду извещенным о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные пояснения, в которых заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация г/о Талдом Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, заключение экспертиза не оспаривали.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает с учетом обстоятельств дела, возможным его рассмотрение по существу при данной явке.

Выслушав представителя Министерства имущественных отношений Московской области, эксперта ФИО2, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, вид использования под торговый центр, для иных видов жилой застройки и расположенное на нем нежилое здание торгового назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1326.6 кв. метров, расположенные в <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.

В отношении названных объектов установлена кадастровая стоимость, определенная у земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 9 443 978.55 рублей. Стоимость утверждена актом распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15-ВР-1633 от 27.11.2018 года. В отношении здания, спорная стоимость определена по состоянию на 28.12.2018 года и утверждена Актом ГБУ МО ЦКО №004д от 29.03.2019 года (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество, земельного налога и в отношении объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов влияет на права и обязанности ФИО1 как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 04.12.2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ФИО1, в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, был представлен отчет, подготовленный ООО «Справедливая оценка», в котором по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 6 588 000.00 рублей, здания с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 22 540 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 7 519 760.00рублей, здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 39 819 914.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Справедливая оценка».

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт указал, что оценщиком в нарушение п. 8 ФСО №1 при расчете рыночной стоимости использована информация после даты оценки, итоговый удельный показатель после внесения корректировок к объектам аналогам по зданию составил от 18 000.00 руб./кв.м, до 52 000.00 руб./кв.м, по земельному участку от 190 000 руб./кв.м до 3 231 руб./кв.м, при этом значение коэффициента вариации для здания и земельного участка 44 и 95%% больше допустимого значения (33%), что говорит о неудовлетворительной выборки объектов аналогов и в целом оказывает существенное влияние на итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 9-14 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С утверждением представителя административного истца, о том, что эксперт подменяет понятия классификации офисных центров с торговыми, согласиться нельзя исходы из следующего.

В ходе рассмотрения дела, эксперт ФИО2 в судебном заседании замечания стороны отверг, в частности указал, что в силу требований федеральных стандартов оценки объектом аналогом признается объект сходный объекту исследования по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

В рамках замечания к отчету эксперт указал, что объекты аналоги №1,4 не являются объектами торговой недвижимости, так объект аналог №1 представляет собой двухэтажное здание свободного назначения, на первом этаже которого размещены гаражи и смотровая яма, вид разрешенного использования земельного участка- бытовое обслуживание; в аналоге №4 реализуется административное здание, в связи с чем, расчет с применением данных аналогов приводит к искажению итогового результата. Аналоги №1,2 принятых оценщиком, также приводят к искажению стоимости, поскольку в нарушение требований федеральных стандартов оценки срок экспозиции аналогов после даты оценки.

Утверждение о том, что экспертом не изучена индивидуальная особенность объекта экспертизы, является несостоятельным, поскольку экспертом при исследовании подвергнуты изучению материалы административного дела, представленные в нем документы, в том числе технического плана, фотоматериалы, ценовые диапазоны по результатам анализа рынка экспертом приведены в заключении на ст.32.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения как дополнительной, так и повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключение экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 07.12.2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 07.12.2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 6165 кв. метров, земли населенных пунктов, под торговый центр, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года в размере 7 519 760.00 рублей;

торгового центра, площадью 1326.6 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию по состоянию на 28.12.2018 года в размере 39 819 914.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 07.07.2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова