Решение № 2-21/2018 2-21/2018 (2-3734/2017;) ~ М-3205/2017 2-3734/2017 М-3205/2017 от 8 февраля 2018 г. по делу № 2-21/2018

Дело № 2-21/18


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 февраля 2018 года г. Воронеж

Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Ермолова С.М.,

при секретаре Ледовской Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации городского округа город Воронеж о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа г. Воронеж об обязании предоставить в собственность в границах городского округа г. Воронеж благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям жилое помещение, равнозначное по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению.

Исковые требования мотивированы тем, что она является собственником комнаты, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 12,1 кв.м. в двенадцатикомнатной квартире, общей площадью 319,9 кв.м., из которых 204,1 кв.м. жилые комнаты и 115,8 кв.м. подсобные помещения.

Постановлением Администрации г.о. г.Воронеж № от ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу вследствие имеющихся деформаций стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Истцу было направлено соответствующее уведомление.

До настоящего времени земельный участок для муниципальных нужд не изымался, с требованием о выкупе жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчик к истцу не обращался, что, по мнению истца, является нарушением Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, полагая, что на основании ст. 32 ЖК РФ имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп, а также в связи с бездействием ответчика считает свои права как собственника жилого помещения в доме, признанного аварийным и подлежащим сносу, нарушенными.

ФИО2 с учетом уточненных исковых требований, просит суд взыскать в ее пользу в качестве выкупной стоимости комнаты площадью12,1 кв.м., а с учетом мест общего пользования 19,05 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в размере 660400 руб.

Также просит прекратить право собственности ФИО2 на указанную комнату с момента фактической выплаты Администрацией г.о. г.Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием городского округа г. Воронеж на комнату с момента фактической выплаты Администрацией г.о. г.Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца по ордеру – адвокат Сенчищев В.П. исковые требования поддержал, пояснил изложенное, просил иск удовлетворить в полном объеме. Указав, что действующее законодательство устанавливает, что стоимость доли земельного участка, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенная выгода, а также сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт, стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный жилой дом должны включаться в рыночную стоимость жилого помещения.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, ФИО3 полагала исковые требования подлежащими удовлетворению в части возмещения истцу выкупной стоимости за жилое помещение в размере 394645 руб., определенной экспертным заключением ООО «Эксперт Сервис Плюс» от 17.12.2017г. № 792/17, составленного на основании определения суда о назначении судебной экспертизы.

ФИО1, участвующий в судебном заседании в качестве эксперта, в целях разъяснения составленного им заключения от 17.12.2017г. № 792/17 ООО «Эксперт Сервис Плюс», суду пояснил, что при подготовке экспертного заключения об оценке изымаемого жилого помещения расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт не производился.

Доказательств, что в момент приватизации данного жилого помещения требовался его капитальный ремонт, либо капитальный ремонт дома и было принято решение в установленном законом порядке о его проведении в материалы дела не представлено, соответственно и расчет компенсации мной не произведен. Он руководствовался при даче заключения в этой части судебной практикой.

При проведении экспертного заключения ФИО1 бралась рыночная стоимость аналогичных коммунальных квартир, также имеющих места общего пользования, и был произведен анализ жилого помещения, на которое за истцом зарегистрировано право собственности также с учетом мест общего пользования. В связи с тем, что на указанные истцом места общего пользования у истца отсутствует право индивидуальной собственности, анализ стоимости таких помещений не производится.

Термин «коммунальная квартира» мною использовался не как термин юридического характера, а для общего понимания, так как в жилом помещении истца отсутствует санузел и кухня. У истца в собственности имеется только комната, без мест общего пользования, таких как туалет, ванная комната, кухня.

Стоимость доли земельного участка входит в выкупную сумму им не была определена, так как любой объект недвижимого имущества в многоквартирном доме продается совместно с земельным участком, на котором расположен жилой дом. В случае если производить отдельно расчет жилого помещения и расчет земельного участка, то будет получен двойной расчет, так как отдельно квартира в многоквартирном доме от земельного участка не может быть продана.

В стоимость квартиры (комнаты) в многоквартирном доме, всегда входит стоимость доли земельного участка, относимого к этой квартире (комнате), как части общего имущества в данном доме. В случае если к многоквартирному дому относится земельный участок с излишней площадью, то требуется введение дополнительной повышающей корректировки, в противном случае корректировка не требуется.

Согласно приказа министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 26.08.1998г №59 удельный показатель земельной доли, приходящийся на 1 кв.м. общей площади жилых помещений для 2-х этажных зданий лежит в диапазоне от 0,92 до 3,57 кв.м.

Удельный показатель земельной доли, приходящейся ев 1 кв.м общей площади жилых помещений для исследуемого дома составляет округленно 1,7 (3932/2 315/83). Следовательно, можно сделать вывод об отсутствии избыточной площади земельного участка, относимого к многоквартирному дому, в котором расположена рассматриваемая квартира. Таким образом, внесение дополнительной корректировки на площадь земельного участка не требуется.

В экспертном заключении, представленном им в материалы дела, отсутствует расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Документы, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации жилого помещения не были представлены.

Суд, выслушав доводы представителя истца, представителя ответчика эксперта ФИО1, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО2 является собственником комнаты, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 12,1 кв.м. (л.д. 15,16).

Постановлением Администрации г.о. г.Воронеж № от ДД.ММ.ГГГГ. <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу вследствие имеющихся деформаций стен, несущих конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (л.д. 35).

10.08.2017г. в адрес истца ФИО2 Управлением жилищных отношений Администрации г.о. г.Воронеж было направлено уведомление о необходимости в течение шести месяцев подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома собственными силами. Указанном уведомлением также разъяснено, что в обратном случае земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежат изъятию жилые помещения в указанном доме (л.д. 34).

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, до настоящего времени земельный участок для муниципальных нужд не изымался, с требованием о выкупе жилого помещения в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу ответчик к истцу не обращался.

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. Жилищный кодекс Российской Федерации не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например, при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ.

Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника, либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. ст. 2, 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора, любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза (л.д. 98).

Согласно экспертному заключению ООО «Эксперт Сервис Плюс» от 17.12.2017г. № 792/17 рыночная стоимость комнаты №, расположенной в <адрес>, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, составила 394645 руб., из которой: стоимость исследуемой комнаты по сравнительному подходу – 364609 руб., затраты на изменение места проживания – 1563 руб., стоимость услуг риэлтора – 14854 руб., затраты за временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 10056 руб., затраты на сборы и пошлины при государственной регистрации права на недвижимое имущество – 2000 руб.

Кроме того, согласно заключению эксперта величина упущенной выгоды равна нулю, при этом эксперт исходил из того, что расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на жилые помещения получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Учитывая, что в материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие ведение хозяйственной деятельности собственником с использованием рассматриваемого жилого помещения, эксперт пришел к выводу об отсутствии оснований для определения упущенной выгоды.

Также из описательной части экспертного заключения следует, что поскольку размер убытков, которые несут собственники жилого помещения, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения всех расходов, которые понесли или могут понести обладатели прав на жилое помещение в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка), а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а также исходя из того, что сведений о сдаче в аренду оцениваемого имущества материалах дела не содержат, размер указанных убытков согласно экспертному заключению также равен нулю.

Наряду с этим, как указано в заключении в стоимость квартиры (комнаты) в многоквартирном доме, всегда входит стоимость доли земельного участка, относимого к этой квартире (комнате), как части общего имущества в данном доме. В случае если к многоквартирному дому относится земельный участок с излишней площадью, то требуется введение дополнительной повышающей корректировки, в противном случае корректировка не требуется.

Согласно Приказу министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 26 августа 1998 N 59 (приложение А); «Удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для 2-х этажных зданий лежит в диапазоне от 0,92 до 3,57 кв.м.».

Площадь земельного участка, на котором расположен исследуемый многоквартирный дом, составляет 3 932 кв.м. (Публичная кадастровая карта, pkk5.rosreestr.ru ). Площадь жилых помещений - 2 315,83 кв.м. (Реформа ЖКХ, https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/7840829).

Удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений для исследуемого дома составляет округленно 1,7 (3 932/2 315,83).

В связи с чем, эксперт правомерно пришел к выводу, об отсутствии избыточной площади земельного участка, относимого к многоквартирному дому, в котором расположена рассматриваемая квартира и отсутствии оснований для внесения дополнительной корректировки на площадь земельного участка.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает выводы, проведенной ООО «Эксперт Сервис Плюс» оценки, определив ее, исходя из рыночной стоимости по состоянию на 17.12.2017г. в размере 394645 рублей, исходя из интересов обеих сторон, поскольку рыночная стоимость жилого помещения отражает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Анализируя имеющееся в материалах дела Заключение ООО «Эксперт Сервис Плюс» от 17.12.2017г. № 792/17, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства выкупной рыночной стоимости спорного жилого помещения, полагает, что отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности данного заключения, поскольку эксперт-оценщик обладает специальными познаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, специальное образование, что подтверждается дипломами, свидетельствами, а его заключение обосновано и мотивировано, не противоречиво, согласуется с материалами гражданского дела. Кроме того, экспертиза проведена в рамках Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вместе с тем, к отчету независимого оценщика ООО «Профессиональная оценка» от 13.10.2017г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, предоставленному истцом в обоснование заявленных требований, суд относится критически, поскольку указанные выводы противоречат выводам судебной экспертизы, проведенной по более полным материалам дела, проведенной в судебном порядке, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также пояснениям данным судебным экспертом ФИО1 в судебном заседании.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

Определяя размер подлежащей выплате истцу выкупной стоимости за жилое помещение, суд исходит из экспертного заключения Заключение ООО «Эксперт Сервис Плюс» от 17.12.2017г. № 792/17, и приходит к выводу о необходимости взыскания с Администрации городского округа г. Воронежа в пользу ФИО2 выкупной стоимости за жилое помещение в размере 394645 руб.

Указанное заключение администрацией не оспорено, напротив, согласно пояснениям стороны ответчика, ответчик не возражает против возмещения истцу расходов, в указанном размере.

Суд относится критически к доводам истца о необоснованности выводов судебной экспертизы и ссылки представителя истца в обоснование этого на то, что при подготовке экспертного заключения об оценке изымаемого жилого помещения, экспертом не определена стоимость выкупаемой комнаты с учетом стоимости мест общего пользования в жилом помещении относящихся к этому жилому помещению и стоимость земельного участка, на котором расположено изымаемое жилое помещение в многоквартирном жилом доме, а также не произведен расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт, тогда как, согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт, что, по мнению стороны истца, экспертом при подготовке экспертного заключения не было учтено.

Вместе с тем, в судебном заседании эксперт ФИО1 обоснованно пояснил, что поскольку рынка продажи долей земельного участка, приходящегося на жилое помещение в многоквартирном доме, отдельно от самого жилого помещения не существует, рыночная стоимость представленного к оценке объекта определена с учетом стоимости доли земельного участка, занимаемого жилым помещением.

Согласно ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывается в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок.

Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Как усматривается из судебного экспертного заключения, положенного в основу решения суда, а также пояснений эксперта данных в суде, спорный земельный участок не имеет излишнюю ( избыточную) площадь относимо к многоквартирному дому, в котором расположена спорная квартира.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Следовательно, изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения в таком случае определяется с учетом доли в общем имуществе такого дома.

Рыночная стоимость жилого помещения, как обоснованно указал эксперт в заключении положенном в основу данного решения суда, определяется не только совокупностью технических характеристик жилого дома, но находится в прямой зависимости от места расположения объекта недвижимости. Рыночная стоимость - это цена объекта недвижимости, по которой его собственник может его продать. Она не может определяться в отрыве от географического расположения земельного участка и возможности его использования на любом праве. Исходя из указанных характеристик, эксперт определил стоимость изымаемой комнаты в коммунальной квартире в 394 645 руб., пояснив суду о неразрывности прав на жилое помещение в многоквартирном доме и мест общего пользования при продаже дома, а, следовательно, и при определении рыночной цены дома.

Так, согласно экспертному заключению, при определении стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, эксперт ФИО1 обоснованно руководствовался следующими критериями:

- назначение объектов-аналогов (все объекты-аналоги являются объектами жилой недвижимости - комнатами);

- месторасположение объектов-аналогов. Эксперт счел корректным подобрать такие аналоги, чтобы максимально учесть характер местоположения, застройки района и окружения объекта оценки;

- все подобранные объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, сопоставимы по числу комнат (одна комната).

Проанализировав каждый сравниваемый аналог на основании всех характеристик и, определяя коэффициент корректировки, экспертом приняты во внимание следующие факторы: месторасположение как один из определяющих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; условия сделки; материал стен; наличие санузла; естественный рельеф.

Данные, приведенные в экспертном заключении, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, включающего стоимость земельного участка, учтенного в качестве обстоятельства местоположения жилого помещения и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Так заключение эксперта ФИО1 об оценке содержит указания на местоположение и ближайшее окружение объектов недвижимости, составлено с учетом расстояния до ближайшей автомагистрали, остановок общественного транспорта, расположение в черте города, имеющем развитую инфраструктуру, включая все необходимые объекты и благоустройство территории - зеленые насаждения, освещение, магазины, детские сады, школы.

Суд принимает во внимание, что право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, что и было принято во внимание экспертом ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО1 при оценке жилого помещения, принадлежащего истцу.

Согласно экспертному заключению ООО «Эксперт Сервис Плюс» от 17.12.2017г. № 792/17 рыночная стоимость комнаты, расположенной по адресу: <адрес> определена в размере 364609 руб.

Принимая во внимание данные судебной экспертизы о рыночной цене выкупаемого жилого помещения, суд приходит к выводу, что вывод эксперта правильно отражает рыночную стоимость принадлежащего истцу выкупаемого жилого помещения, что позволяет ФИО4 приобрести аналогичные изымаемому жилому помещению, помещения, но пригодные для проживания.

Учитывая изложенное, довод стороны истца о том, что в выкупную цену жилого помещения должна быть включена стоимость доли земельного участка, суд считает необоснованным.

Наряду с этим, в обоснование заявленной суммы, подлежащей выплате ответчиком истцу в качестве выкупной стоимости на жилое помещение, сторона истца ссылается на необходимость включения в сумму компенсации за изымаемое жилое помещение суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт, мотивируя данный довод тем, что <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки, в котором истцу на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение, находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.

Действительно, согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в выкупную цену жилого помещения, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд, подлежит включению, как рыночная стоимость жилого помещения, так и убытки, которые причинены собственнику жилого помещения его изъятием.

При этом законодатель исходит из того, что определение выкупной цены, прежде всего, связано с защитой гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан на жилище.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значения для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Причем отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации.

Как видно из материалов дела, право собственности истца на комнату, расположенную по адресу: <адрес> возникло на основании договора на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д.15, 59). При этом в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что на момент передачи квартиры в собственность истца жилой дом требовал проведения капитального ремонта, и этот капитальный ремонт не был осуществлен, наряду с этим в материалы дела не представлено решение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома, межведомственной комиссии о проведении капитального ремонта многоквартирного дома компетентным органом.

На основании изложенного, суд признает доводы истца о том, что в сумму компенсации за изымаемое жилое помещение подлежит включение сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт, необоснованными.

Также суд находит несостоятельным довод истца о том, что при подготовке экспертного заключения об оценке изымаемого жилого помещения, экспертом ФИО1 необоснованно была учтена только жилая площадь комнаты, принадлежащей истцу на праве собственности – 12,1 кв.м. и не учтена площадь мест общего пользования, принадлежащих истцу, исходя из общей площади квартиры равной 115,8 кв.м., которая составляет 9,95 кв.м.

На основании представленного истцом расчета, рыночная стоимость на двенадцатикомнатную коммунальную квартиру общей площадью 115,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> должна составлять 574033 руб., из расчета: 19,05 кв.м. х 30133 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО1 обоснованно пояснил, что в выкупную стоимость комнаты истца стоимость мест общего пользования в квартире им не включалась, поскольку у истца отсутствует право собственности именно на указанные им места общего пользования., которые принадлежат истцу в порядке общей долевой собственности с другими лицами, которым принадлежат жилые помещения в данном многоквартирном жилом доме. При анализе рынка жилья аналогичных комнат стоимость этих комнат также определялась с учетом наличия мест общего пользования имеющихся в многоквартирном доме в котором находились аналогичные комныты.

Суд соглашается с выводами эксперта, исходя из следующего.

Положения п. 7 ст. 32 ЖК РФ и подп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо не предусматривают включение в выкупную цену жилого помещения стоимости мест общего пользования.

Поскольку рынка продажи мест общего пользования в жилом помещении отдельно от самого жилого помещения не существует, суд соглашается с выводами экспертного заключения относительно рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, довод стороны истца о том, что в выкупную цену жилого помещения должна быть включена стоимость мест общего пользования в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, суд считает необоснованным.

Не согласившись с выводами экспертного заключения, проведенного на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, представителем истца было заявлено письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

При этом доказательств о том, что экспертное заключение, составленное экспертом ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО1, выполнен не в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, а сведения, содержащиеся в отчете, действительности не соответствуют, стороной истца не предоставлено.

В связи с чем, суд находит, что оснований для назначения дополнительной и повторной экспертизы, в силу ст. 87 ГПК РФ по данному делу, не имеется, каких-либо сомнений заключение не вызывает, неясным и не полным не является.

При изложенных обстоятельствах, суд, руководствуясь приведенными нормами закона, приходит к выводу о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения должна быть определена судом в размере 394 645 руб., в связи с чем, исковые требования ФИО2 о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Администрации городского округа г. Воронеж в пользу ФИО2 в качестве выкупной стоимости комнаты, общей площадью 12,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> в размере 394645 руб.

Прекратить право собственности за ФИО2 на комнату, общей площадью 12,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г.Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием городского округа г. Воронеж на комнату, общей площадью 12,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с момента фактической выплаты Администрацией городского округа г.Воронеж выкупной цены указанного жилого помещения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.М.Ермолов

Мотивированное решение

составлено 14.02.2018г.