Апелляционное определение № 02-0921/2025 02-0921/2025(02-8914/2024)~М-7912/2024 02-8914/2024 33-60709/2025 М-7912/2024 от 15 декабря 2025 г. по делу № 02-0921/2025

77RS0015-02-2024-015979-57

Дело № 33-60709/2025 Судья фио


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 декабря 2025 г. адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио,

судей фио, фио

при помощнике судьи фио,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело № 2-921/2025 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» на решение Люблинского районного суда адрес от 18 июня 2025 г., которым постановлено:

Иск фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» о взыскании расходов на устранение строительных недостатков, признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» (ОГРН <***>) в пользу фио (... ...) расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, в счет соразмерного уменьшения цены договора сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по проведению досудебного исследования в размере сумма, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере сумма и почтовые расходы в размере сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» (ОГРН <***>) в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ДОР-ЭКСПЕРТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 502701001, расчетный счет в адрес № ...) расходы по проведению судебной экспертизы в сумме сумма.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» (ОГРН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания компенсации стоимости устранения строительных недостатков на период действия моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326.

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» о взыскании с ответчика в ее пользу расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя в размере 1% за каждый день просрочки с 01 января 2025 года по момент фактического исполнения обязательства, признать недействительным п. 3.8 Договора участия в долевом строительстве и взыскать денежные средства в счет уменьшения площади объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, а также расходы по подготовке досудебной экспертизы в размере сумма, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере сумма и почтовые расходы в размере сумма.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить в части взыскания денежных средств в счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства, как незаконное.

Проверив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе. сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 сентября 2023 года фио заключила с ООО «Главстрой – Столичный спецзастройщик» Договор № ... участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства по передаче объекта строительства в виде квартиры с условным номером ..., проектной площадью 32,30 кв.м. по адресу: адрес, городской адрес, адрес, адрес.

26 апреля 2024 года квартира была передана участнику по акту приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно экспертному заключению № ..., выполненному по инициативе истца, жилое помещение по адресу: адрес, имеет недостатки качества строительных, отделочных и иных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в указанной квартире составляет сумма.

03 июля 2024 года истец направила в адрес Застройщика претензию с требованием возмещения расходов, необходимых для устранения строительных недостатков. Претензия оставлена без удовлетворения.

Принимая во внимание характер спорного правоотношения, доводы сторон относительно заявленных требований, возражения ответчика, судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ДОР-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта № ... от 08 ноября 2024 года при проведении исследования объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес, а также анализе предоставленной для производства экспертизы документации, экспертом установлено, что фактически выполненные работы не соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации.

Выявленные при исследовании объекта дефекты являются следствием нарушения требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ) по строительно-монтажным и отделочным работам, являются производственными, и не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием здания.

Стоимость устранения выявленных строительных недостатков в квартире по адресу: адрес, возникновение которых не могло быть связано с эксплуатацией квартиры истцами после передачи жилого помещения по передаточному акту, составляет сумму в размере сумма.

Определением суда от 10 февраля 2025 года по ходатайству ООО «Главстрой – Столичный спецзастройщик» по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ДОР-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта № ... от 16 апреля 2025 года в жилом помещении по адресу: адрес, имеются недостатки (дефекты), перечень которых приведен в Заключении. Все выявленные дефекты образовались вследствие некачественно выполненных строительно-монтажных работ со стороны застройщика. Дефекты, которые могли возникнуть вследствие эксплуатации, не учитывались.

Стоимость устранения недостатков (дефектов) составляет сумма.

Руководствуясь положениями ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, учитывая, что цена договора участия долевого строительства, заключенного между сторонами, составляет сумма., районный суд взыскал с ответчика в пользу истца сумма, что составляет 3% от цены договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда в размере сумма

В соответствии со ст. ст. 8898 ГПК РФ суд взыскал расходы на досудебное исследование в размере сумма, по оплате услуг нотариуса в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В данной части решение не обжалуется.

Также суд первой инстанции установил, что по условиям договора № ... участия в долевом строительстве от 27 сентября 2023 года застройщик обязался передать участнику квартиру общей площадью 32,30 кв.м., тогда как согласно акту приема-передачи от 26 апреля 2024 года, ей была передана квартира площадью 31,70 кв.м.; разница между оплаченной и полученной площадью составляет 0,60 кв.м.

Учитывая, что истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ООО «Главстрой – Столичный спецзастройщик» в пользу фио в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта сумма.

С данным выводом не может согласиться судебная коллегия, поскольку согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения не более, чем на 1 кв. м, которое не влечет изменение стоимости объекта (п. 3.9).

Соответственно, характеристики объекта долевого строительства, с учетом согласованных отступлений, соответствуют условиями договора и не свидетельствует о наличии недостатка.

На основании изложенного коллегия пришла к выводу, что решение Люблинского районного суда адрес от 18 июня 2025 г. подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» о взыскании денежных средств в счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства.

Поскольку в удовлетворении требований истца в части взыскания денежных средств в счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства отказано, в соответствии с положением ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере сумма

Руководствуясь ст.ст.193, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люблинского районного суда адрес от 18 июня 2025 г. отменить в части взыскания денежных средств в счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства.

Принять в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» о взыскании денежных средств в счет уменьшения фактической площади объекта долевого строительства отказать.

Взыскать с Обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой – Столичный специализированный застройщик» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма

В остальной части решение Люблинского районного суда адрес от 18 июня 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.01.2026.

Председательствующий

Судьи