Апелляционное определение № 33-3-293/2026 33-3-9238/2025 от 21 января 2026 г.

Судья Строганова В.В. дело № 2-289/2025, 33-3-9238/2025, 33-3-293/2026

УИД26RS0031-01-2025-000063-89


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 22 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Осиповой И.Г.,

судей: Мирошниченко Д.С., Дробиной М.Л.,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.,

прокурора Марчукова М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца (ответчика по встречному иску) С. на решение Советского районного суда Ставропольского края от 25 сентября 2025 года, по гражданскому делу по исковому заявлению С. к К.С., К.Г. о регистрации права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, встречному исковому заявлению К.С. к С. о признании сделки недействительной,

заслушав доклад судьи Мирошниченко Д.С.,

установила:

С. обратился в суд с исковым заявлением к К.С., К.Г. о регистрации права собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ в городе <адрес> между продавцом - К.С. и покупателем - С. был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 76,2 кв.м., с кадастровым номером №, земельного участка из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 26:27:060902:183 и земельного участка из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 42,0 кв. метров с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>, <адрес>. Сумма сделки была определена соглашением сторон и составила 3 500000,00 руб., которые были переданы истцом ответчику наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи. При заключении договора купли-продажи ответчик гарантировал, что жилой дом и земельные участки, являющиеся предметом договора на момент его заключения никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой или какими-либо иными обязательствами не обременены. Ответчик, так же, подтвердил, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обязательства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Согласно пункта 7 договора купли-продажи, переход права собственности на вышеуказанную недвижимость, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем в соответствии с действующим законодательством государственную регистрацию прав. Право собственности на жилой дом и земельные участки возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Пунктом 10 договора купли-продажи предусмотрено, что «настоящий договор купли-продажи предъявляется без отдельного передаточного акта, а вышеуказанный жилой дом и земельные участки, являющиеся предметом настоящего договора, считаются фактически переданными продавцом в собственность покупателя с момента подписания сторонами настоящего договора».

09 декабря 2024 года МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Советского городского округа», от С., для оказания государственных услуг государственной регистрации прав были приняты документы: заявление о государственной регистрации права, договор купли - продажи недвижимости от 09 декабря 2024 года, согласие супруги продавца на заключение сделки. 18 декабря 2024 года в МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Советского городского округа», истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 17 декабря 2024 года № №. Государственная регистрация прав приостановлена до 16 июня 2025 года на основании заявления продавца К.С. от 13 декабря 2024 года № №. В настоящее время истцу известно о том, что в жилом доме кроме продавца зарегистрирована и проживает его супруга К.Г. Просил суд вынести решение о регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 76,2 кв.м., с кадастровым номером №, земельный участок из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 42,0 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу <адрес>, переулок Партизанский, <адрес> истцу; признать К.С. и К.Г. утратившими право пользования жилым домом общей площадью 76,2 кв.м., с кадастровым номером № по адресу <адрес>, <адрес>; выселить К.С. и К.Г. из жилого дома общей площадью 76,2 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>.

В свою очередь, К.С. обратился со встречным исковым заявлением к С. о признании сделки недействительной.

В обоснование встречных исковых требований указал, что К.С. принадлежали на праве собственности жилой дом общей площадью 76.2 кв.м., кадастровый №, земельный участок из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 600 кв.м., кадастровый № и земельный участок из земель населенных пунктов - для ИЖС, общей площадью 42 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно договора купли продажи недвижимости от 09 декабря 2024 года истец К.С. продал, а ответчик С. купил жилой дом общей площадью 76.2 кв.м., кадастровый №, земельный участок из земель населенных пунктов - под жилую застройку, общей площадью 600 кв.м. кадастровый № и земельный участок из земель населенных пунктов - для ИЖС, общей площадью 42 кв.м., кадастровый № расположенные по адресу: <адрес>. Сумма сделки - 3 500 000,00 руб. Указанный договор купли-продажи был сдан на регистрацию в МФЦ, однако сделка зарегистрирована не была.

Согласно постановления о возбуждении уголовного дела и принятия его к производству от 12 декабря 2024 года старшим следователем следственного отдела Отдела МВД России «Советский» майором юстиции З. возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ №, согласно которого неустановленное лицо в продолжение своего преступного умысла 09 декабря 2024 года убедило К.Г. и К.С. через МФЦ осуществить продажу своего домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> за сумму 3 500 000,00 руб., после чего убедило К.Г. перевести через систему МIR РАY на счет неустановленного лица. К.С. признан потерпевшим по данному уголовному делу. В результате указанных действий, не предполагая обмана, не догадываясь о мошеннических намерениях неизвестных лиц, истец заключил договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, без намерения их отчуждать. Данный договор был заключен без заверения нотариусом, в простой письменной форме и подан на регистрацию. Полученные деньги, находясь в состоянии заблуждения, следуя угрожающим сообщениям неизвестных лиц, истиц перевел на «безопасные счета». Спорный дом и земельные участки не выставлялись истцом на продажу в базы данных в сети Интернет, объявление было выставлено мошенниками, истец не обращался лично в агентства недвижимости с целью заключения договоров с риелторами. Заключение договора не было добровольным волеизъявлением истца, поскольку он подписал документы под моральным убеждением звонивших его жене К.Г. лиц, полагая, что сохранит, таким образом, свое жилье, то есть сделка совершена под влиянием обмана и угрозы. В момент подписания договора истец находился в подавленном моральном состоянии, переживал страх, заблуждался относительно природы сделки, при этом он находилась под контролем неустановленных лиц. Истец произвел отчуждение жилья, находящегося в его собственности, не понимая, что после совершенной сделки ответчик вправе распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению, то есть действовал в состоянии измененного сознания. Просил суд признать недействительной сделку купли продажи жилого дома общей площадью 76,2 кв.м., кадастровый №, земельного участка из земель населенных пунктов- под жилую застройку, общей площадью 600 кв.м., кадастровый № и земельного участка из земель населенных пунктов- для ИЖС, общей площадью 42 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Решением Советского районного суда Ставропольского края от 25 сентября 2025 года в удовлетворении исковых требований С. к К.С., К.Г. – отказано.

Встречные исковые требования К.С. к С. – удовлетворены.

Суд признал недействительной сделку купли-продажи от 09 декабря 2024 года жилого дома общей площадью 76,2 кв.м., кадастровый №, земельного участка общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, земельного участка общей площадью 42 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, заключенную между К.С. и С.

Применил последствия признания сделки недействительной, обязав К.С. (паспорт гражданина Российской Федерации <...> выдан ОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 262-028) по вступлению решения суда в законную силу возвратить С. (паспорт гражданина Российской Федерации <...> выдан ОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 262-031) денежные средства 3 500000,00 руб.

В апелляционной жалобе истец (ответчик) С. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования С. к К.С., К.Г., а в удовлетворении встречных исковых требований К.С. к С. - отказать. Считает, что принятое решение является незаконным и необоснованным, в виду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенным в решении суда, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права, ссылаясь на доводы изложенные в ней.

В возражениях на апелляционную жалобу полномочный представитель К.С. - С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, ссылаясь на доводы в них изложенные.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражений на нее, выслушав лиц участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции достоверно и правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил положения действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе, как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст. 14 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу разъяснений, данных в п. 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено судом первой инстанции, 09 декабря 2024 года между К.С. и С. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал жилой дом, общей площадью 76,2 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 600 кв.м., кадастровый № и земельный участок, общей площадью 42,0 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, а покупатель принял в собственность вышеуказанный жилой дом и земельные участки.

Согласно п. 4 вышеуказанного договора, сумма сделки определена соглашением сторон и составляет 3 500000,00 руб., уплаченных покупателем продавцу полностью наличными средствами до подписания договора. Принадлежность К.С. вышеуказанного имущества подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 17 декабря 2024 года, С. уведомлен о приостановлении 13 декабря 2024 года действий по государственной регистрации прав, в связи с поступившим заявлением К.С.

Согласно протокола осмотра доказательств № от 06 марта 2025 года, предоставленных стороной истца по первоначальному иску, осмотрена переписка в программе WhatsApp, на открывшейся странице выбрана папка «Чаты», в поисковой строке вбито «Дом» и открыта переписка «Дом № К.Г.» (абонент с номером №), зафиксировано содержимое страницы, в которой ведется переписка о покупке дома. Также, проведен осмотр переписки интернет сайта avito, совершен вход на сайт, на открывшейся странице в поисковой строке сообщений вбито «К.С.», открыта переписка с ним, зафиксировано содержание страницы, в которой стороны договариваются о показе дома. Открыто объявление Сергея «Дом 76,2 м. на участке 6 сот.», открыта вкладка «описание», зафиксировано содержимое страницы с фотографиями дома, цена дома указана 3 750000,00 руб.

Постановлением следователя СО ОМВД России «Советский» от 12.12.2024 г. возбуждено уголовное дело № 12401070029020538 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, К.Г. и К.С. признаны потерпевшими по уголовному делу.

Для правильного разрешения дела, судом первой инстанции была назначена судебная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ГБУЗ СК «Ставропольская клиническая психиатрическая больница № 1».

Согласно заключения судебно-психиатрической комиссии экспертов от 02 июля 2025 года №, что на период подписания договора купли-продажи дома 09 декабря 2024 года К.С. обнаруживал психическое расстройство в форме органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями - код по МКБ-10 - F 07.08. С учетом изменений психики К.С. на период сделки способность смыслового восприятия существа сделки, введение в заблуждение относительно последствий сделки, способность осознанно формировать и выражать свою волю, являются более узким понятием, которые поглощаются тотальной неспособностью К.С. в этот период времени понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, согласно выводов комиссии экспертов, К.С. в юридически значимый период, на момент подписания договора купли-продажи от 09 декабря 2024 года, на фоне указанного хронического психического расстройства, сопровождающегося выраженной деструкцией у него основных психических процессов, его личностных черт, не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывают на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы экспертов обоснованы документами, представленными в материалы дела. В заключении указаны сведения об экспертах, в том числе об их стаже и образовании. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд правомерно принял заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства.

В соответствии с п. 1-2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Основываясь на материалах дела, заключения эксперта и приведенных нормах законодательства Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно и правомерно разрешил спор, отказав в удовлетворении исковых требований С. к К.С., К.Г., при этом удовлетворив встречные исковые требования К.С. к С., применив последствия признания сделки недействительной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам статьи 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами. Оснований для иной оценки представленных доказательств у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что истцом было дано согласие на сдачу жилого помещения в наем являются несостоятельными, так как доказательств наличия согласия истца в материалы дела не представлено. Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы не имеется, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда, не допущено.

Руководствуясь ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда Ставропольского края от 25 сентября 2025 года – оставить без изменения.

Апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 29 января 2026 года.