Решение № 2-488/2020 2-488/2020~М-365/2020 М-365/2020 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-488/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Паршукова А.В.

при секретаре Филипповой О.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4,

представителя третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-488/2020 по иску ФИО6 к ФИО3 о взыскании денег по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании уплаченных денег, взыскании судебных расходов, а также по встречному иску о взыскании долга по аренде, убытков и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денег по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании уплаченных денег, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 15.05.2019 г. между ФИО3, и ФИО6 заключён предварительный договор купли-продажи нежилых помещений. Основной договор подлежал заключению в срок до 15.09.2019 г. Во исполнение условий предварительного договора ФИО3 был передан 1 000 000 руб., в подтверждение чего выдана расписка. В установленный срок основной договор заключён не был. Ответчик принятые обязательства не исполнил. Претензию о возврате денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи ответчик не удовлетворил, незаконно пользуется деньгами. На данном основании заявлено о взыскании денег, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, в размере 1 000 000 руб., процентов за пользование данной суммы в размере 49 395,38 руб. на основании ст. 395 ГК РФ, убытков в размере 89 156,70 руб., понесённых в связи с выплатой процентов по кредиту, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Ранее между ФИО6 и ФИО3. действующим от имени ФИО2 по доверенности, был заключён договор аренды нежилых помещений. Указанный договор является ничтожным, т.к. собственником помещений являлся не ФИО3, а ФИО2, между тем, арендодателем по договору выступает ФИО3 Кроме того, имеются расхождения в идентификационных данных свидетельств о регистрации права собственности. Адрес объекта, указанный в договоре аренды, не принадлежит объекту аренды. Цель использования объекта аренды, указанная в договоре, не соответствует целевому использованию земельного участка. В этой связи договор аренды является ничтожным и уплаченная по нему сумма арендных платежей в размере 170 000 руб. подлежит возврату.

Ответчик, не согласившись с предъявленным иском, предъявил встречный. В его обоснование указано на то, что между ФИО3 и ФИО6 заключён договор аренды нежилых помещений. Арендная плата в соответствии с условиями договора, а также коммунальные платежи не вносились. В договоре предусмотрена ответственность арендатора в виде неустойки. Заявлено о взыскании долга по арендной плате в размере 170 000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 127 354,61 руб., неустойки в размере 595 000 руб. и судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивала на его удовлетворении по изложенным в нём доводам. Возражала против встречного, указав на ничтожность договора аренды.

Ответчик по первоначальному иску и его представитель возражали против первоначального иска, настаивали на встречном. Также в ходе рассмотрения дела последовал отказ от встречного иска в части взыскания долга по арендной плате и неустойки.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15.05.2019 г. между ФИО3, и ФИО6 заключён предварительный договор купли-продажи нежилых помещений. По условиям данного договора ФИО3 обязался передать покупателю ФИО6 нежилые помещения общей площадью в размере 255,4 кв.м., расположенных на 1 этаже бокса № строения № по ул. Подшибякина г. Салехарда в срок до 15.09.2019 г., а покупатель в тот же срок принял обязательства уплатить 8 000 000 руб.

В ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что в указанный срок основной договор купли-продажи заключён не был.

Разрешая требования первоначального иска, связанные со взыскание уплаченных денег по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений, процентов за пользование денежными средствами и убытков, вызванных заключением данного договора, суд учитывает следующее.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из условий предварительного договора купли-продажи, стороны выразили своё намерение на возмездную передачу от продавца к покупателю нежилых помещений площадью 131,4 кв.м., кадастровый №, площадью 66,2 кв.м., кадастровый №, площадью 57,8 кв.м., кадастровый №, расположенные на 1 этаже бокса № строения № по ул. Подшибякина г. Салехарда.

Предварительный договор предусматривал, что основной договор должен быть заключён сторонами в срок до 15.09.2019 г.

В указанный срок основной договор не заключён, что стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

При этом не имеется оснований полагать, что ФИО3 уклонялся по виновным основаниям от заключения основного договора купли-продажи. Представленная переписка сторон спора не свидетельствует об уклонении продавца от заключения основного договора. Указанная переписка не может быть расценена судом как доказательство обстоятельств, входящих в предмет спора. По существу переписка свидетельствует о преддоговорных спорах, которые разрешены юридически не были и потому не имеется оснований сделать вывод об уклонении одной из сторон о заключении договора.

Из материалов дела также следует, что ФИО6 направляла ответчику претензию относительно заключения основного договора. Вместе с тем, ответ на данную претензию, содержащий отказ в заключении договора, от ФИО3 не поступал. Иным образом отказ от заключения договора им выражен также не был.

В судебном порядке требований ФИО6 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора на условиях предварительного не заявляла.

В ходе рассмотрения настоящего дела соответствующих требований также заявлено не было.

Из материалов дела действительно следует, что ФИО6 действительно передавала денные средства в счёт оплаты цены имущества. Предварительный договор предусматривает, что покупателем должны быть уплачены деньги в сумме 1 000 000 руб. При этом представленная расписка подтверждает передачу денег в сумме 800 000 руб. Доказательств, которые носят относимый и допустимый характер, подтверждающих уплату 1 000 000 руб., не представлено.

Поскольку факт уклонения ФИО3 от заключения основного договора-купли продажи своего подтверждения не нашёл, не имеется оснований удовлетворения производных требований о взыскании уплаченных по договору денег, процентов не имеется.

Оснований полагать, что выплаченные истцом по первоначальному иску проценты по кредиту являются убытками не имеется.

По смыслу ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Таким образом, уплата процентов и погашение основного долга являлись обязанности, вытекающими из кредитного договора. Незаключение основного договора не связано с выплатой долга по кредиту, поскольку данные сделки по существу являются самостоятельными.

Из материалов дела также следует, что 06.03.2018 г. заключён договор аренды нежилых помещений. По его условиям ФИО3, действующий в качестве представителя ФИО2 передал во временное пользование за плату нежилые помещения.

Разрешая иска о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании уплаченных денег, суд учитывает следующее.

В силу ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На момент заключения договора аренды ответчик по первоначальному иску ФИО3 собственником передаваемых в аренду помещений не являлся. В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности, в соответствии с которым на момент возникновения спорных правоотношений по аренде собственником помещений являлась ФИО2

ФИО3 имел доверенность от имени ФИО2 с правом действовать от её имени и в её интересах. Вместе с тем. договор аренды с ФИО6 он заключил от своего имени, что явно противоречит положениям гражданского законодательства об аренде.

По смыслу ст.ст. 990, 1005 ГК РФ ответчик по первоначальному иску ФИО3 не мог заключать договора аренды от своего имени.

Кроме того, переданные в аренду ФИО6 помещения являлись объектом аренды по иному договору. Так, между ФИО2 и ИП колесником А.Н. 18.01.2018 г. был заключён договор аренды в отношении тех же объектов.

Также следует учитывать, что в качестве оснований права арендодателя указывается свидетельство о государственной регистрации права <адрес> от 02.12.2011 г. При этом на основании решения Арбитражного суда ЯНАО по делу А81-3137/2018 установлено, что имеется свидетельство о государственной регистрации права на те же нежилые помещения от 19.07.2013 г. <адрес>. Таким образом, не подтверждается право арендодателя на сдачу в аренду нежилых помещений в связи с расхождением данных о правоустанавливающих документов.

В договоре аренды, как это следует из его содержания, указан адрес объектов, передаваемых в аренду, что соответствует ч. 3 ст. 607 ГК РФ.

Вместе с тем, адрес, указанный в договоре аренды, не соответствует адресу, который указан в данных Управления Росреестра по ЯНАО. Таким образом, следует вывод о том, что объект аренды не может быть идентифицирован.

Представитель третьего лица в ходе рассмотрения дела со ссылкой на договор аренды земельного участка пояснил, что цель использования земельного участка состоит в обслуживании автотранспорта. При этом в договоре аренды нежилых помещений, заключённом между ФИО3 и ФИО6, указано, что передача аренды нежилых помещений осуществляется для осуществления торговой деятельности.

Следовательно, заключённый между сторонами спора договор аренды противоречит договору аренды земельного участка. Изменение вида разрешённого вида использования земельного участка нарушает права администрации муниципального образования г. Салехарда, а также противоречит Правилам землепользования и застройки.

В указанных обстоятельствах заключённый между сторонами спора договор аренды является недействительным в силу положений ч. 1 ст. 168 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По иску заявлено о взыскании внесённых по договору аренды денег в сумме 170 000 руб. При этом доказательств уплаты указанной суммы не представлено. Следовательно, оснований взыскания данной суммы не представлено.

В материалах дела содержится расписка от 01.03.2018 г., выданная ФИО3 на имя ФИО6 сумму в размере 170 000 руб.

Указанная расписка датирована ранее, чем был заключён договор аренды. Кроме того, расписка не содержит конкретную дату заключения договоры аренды. Так, указана месяц и год заключения договора, а число отсутствует.

Разрешая требования встречного иска, суд учитывает следующее. От части исковых требований истец по встречному иску отказался. Таким образом, разрешению подлежат требования о взыскании долга по аренде, убытков и судебных расходов.

Как указано выше, заключённый между сторонами спора договор аренды является недействительным, следовательно, не влечёт никаких правовых последствий, в т.ч., по внесению арендных платежей.

Встречные требования в части взыскания убытков обосновываются на консультационном заключении. При этом в сведениях о заказчике указано АО "АИЖК по Тюменской области". В то же время на титульном листе заключения в качестве заказчика указан ФИО3

В качестве доказательств размера ущерба не может быть принят сметный расчёт, поскольку он является примерным расчётом затрат на производство ремонта, но не подтверждает реальную стоимости работ, услуг, материалов. Доказательств, подтверждающих реальные затраты. не представлено.

Кроме того, определить давность причинения ущерба, лицо, виновное в его причинении, обстоятельства причинения ущерба на основании представленных доказательств не представляется возможным.

Поскольку вина ФИО6 как арендатора в причинении ущерба, а также сумма ущерба не подтверждены, не имеется оснований возложить на ответчика по встречному иску обязанность по возмещению вреда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО6 к ФИО3 о взыскании денег по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании уплаченных денег, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от 06 марта 2018 года, заключённый между ФИО3, действующим по доверенности от ФИО2, и ФИО6.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска в остальной части отказать.

Встречный иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в суд <адрес> путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Судья А.В. Паршуков