Решение № 2-220/2025 2-3203/2024 от 17 февраля 2025 г. по делу № 2-4217/2023~М-3242/2023

Дело №2-220/2025 (2-995/2025)

УИД-09RS0001-01-2023-005524-45 (УИД-09RS0001-01-2024-006118-25)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2025 годагород Черкесск КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: судьи Турклиевой Ф.М.,при секретаре судебного заседанияСариевой Д.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-220/2025 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, объединенное с гражданским делом № 2-995/2025 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики к ФИО3 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений КЧР обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование требований сослалось на то обстоятельство, что нaосновании свидетельства о государственной регистрации права от 28.10.2011 сери № нежилое здание, общей площадью 94,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> является собственностью Карачаево-Черкесской Республики.На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № от 28.03.2018, распоряжения Министерства от 09.04.2018 № между Министерством и ФИО3 (далее - ответчик) заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью Карачаево-Черкесской Республики от 09.04.2018 № (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование вышеуказанное нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 94, 8 кв.м., расположенное по адресу: КЧР, <адрес> (далее по тексту объект). 09.04.2018 объект был передан по акту приема-передачи ответчику. В соответствии с пунктом 4.3 вышеуказанного договора арендная плата производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. В соответствии с пунктом 4.1. ежемесячная арендная плата за пользование объектом недвижимости составляет 6000 (шесть тысяч) рублей. В соответствии с пунктом 5.1. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий указанного договора виновная сторона обязана возместить другой стороне причиненные убытки. В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендной платы в срок, установленный договором, арендатор обязан оплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, которые подлежат перечислению в республиканский бюджет КЧР. Своевременно арендная плата согласно условиям договора не производилась, что является существенным нарушением условий договора. В связи с существенным нарушением условий договора Министерством направлено уведомление от 08.02.2023 № о предложении в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления погасить задолженность по арендной плате и пени и в указанный срок представить в Министерство платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы. Общая задолженность за период с 10.05.2018 по 10.02.2023 составляет в размере: по арендной плате 336 000 рублей; по пени 84 579 рублей. 21.07.2023 Министерством подано заявление № о вынесении судебного приказа о взыскании указанной арендной платы с ответчика. Судебным приказом от 25.07.2023 № мирового судьи судебного участка № судебного района города Черкесска взыскана с ответчика указанная задолженность. От ответчика 11.10.2023 в мировой суд поступило возражение относительно исполнения указанного судебного приказа. Определением мирового судьи от 11.10.2023 судебный приказ от 25.07.2023 № отменен. На момент подачи настоящего искового заявления ответчиком обязательство по оплате арендной платы не исполнено. Истец со ссылками на нормы законодательства просил: 1. Взыскать с ФИО3 в бюджет Карачаево-Черкесской Республики задолженность по договору аренды от 09.04.2018 № 8 за период 10.05.2018 по 10.02.2023: арендную плату 336000(триста тридцать шесть тысяч) рублей; пеню 84 579 (восемьдесят четыре тысячи пятьсот семьдесят девять) рублей. 2. Взысканные суммы перечислить по реквизитам УФК по КЧР(Министерство имущественных и земельных отношений КЧР, л/с <***>).

Заочным решением суда от 06.12.2023 года исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений КЧР к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате были удовлетворены в полном объеме. Определением суда от 05.08.2024 года заочное решение суда от 06.12.2023 года по заявлению ответчика отменено, рассмотрение гражданского дела возобновлено.

В ходе повторного рассмотрения дела исковые требования Министерством имущественных и земельных отношений КЧР увеличены за счет увеличения периода взыскания и процентной ставки расчета неустойки, при этом в части первоначально заявленных требований уменьшены за счет учета платежа ФИО3 от 14.12.2018 года в размере 36000 руб., таким образом, судом приняты к производству исковые требования Министерством имущественных и земельных отношений КЧР, изложенные в следующей окончательной редакции:

1. Взыскать с ФИО3 в бюджет Карачаево-Черкесской Республики задолженность по договору аренды от 09.04.2018 № 8 за период с 10.05.2018 по 10.12.2024: арендную плату 484200(четыреставосемьдесят четыре тысячи двести) рублей; пеню 330740 (триста тридцать тысяч семьсот сорок) рублей 34 коп., всего 690 740 рублей 34 коп.2. Взысканные суммы перечислить по следующим реквизитам: УФК по КЧР (Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, л/с <***>), р/с <***> в отделение НБ Карачаево-Черкесская Республика Банка России//УФК по КЧР г. Черкесск к\с40102810245370000078, БИК 019133001, ОКТМО 91701000, ИНН <***>, КПП 091701001, КБК 84811105072020000120).

Кроме того, определением суда от 20.01.2025 года настоящее гражданское дело № 2-220/2025 объединено в одно производство с гражданским делом № 2-995/2025 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений КЧР к ФИО3 о расторжении договора аренды с присвоением объединенному делу №.

Согласно материалам гражданского дела № 17.12.2024 года Министерство имущественных и земельных отношений КЧР обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды. В обоснование требований сослалось на вышеуказанные доводы иска о взыскании арендной платы, а именно о заключении с ФИО3 договора аренды с перечислением его условий. Дополнительно указало, что заочным решением Черкесского городского суда КЧР от 06.12.2023 дело № исковое заявление Министерства к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворено полном объеме. С ФИО3 в бюджет Карачаево-Черкесской Республики взыскана задолженность по договору аренды от 09.04.2018 № за период с 10.05.2018 по 10.02.2023:арендная плата -336 000 рублей; пеня- 84579рублей. Своевременно арендная плата согласно условиям договора ответчиком не производилась, что является существенным нарушением условий договора.В связи с существенным нарушением условий договора истцом направлено уведомление от 10.10.2023 № о расторжении договора аренды.Согласно уведомлению, истец направиларендатору два экземпляра акта приема-передачи и два экземпляра соглашения о расторжении Договора для подписания и по одному подписанному экземпляру акта приема-передачи вышеуказанных объектов недвижимого, имущества и соглашения о расторжении договора арендатору необходимо вернуть в адрес Министерства имущественных и земельных отношенийКарачаево-Черкесской Республикизаказным письмом либо нарочно в течение 10 дней со дня получения уведомления.Также Министерство сообщило, что в случае отсутствия сведений об исполнении Арендатором обязательств в течение вышеуказанного срока, истцом незамедлительно будет начата процедура расторжения договора в судебном порядке.Требование истца, указанное в уведомлении от 10.10.2023 № о расторжении договора и возврате земельного участка ответчик добровольно не удовлетворил.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения, Министерство имущественных и земельных отношенийКарачаево-Черкесской Республики просит суд: расторгнуть договор аренды объекта от 09.04.2018 №; обязать вернуть Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики следующий объект недвижимого имуществав том состоянии, в котором ответчик получил: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 94, 8 кв.м., расположенное по адресу: КЧР, <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании все заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о нем уведомлена, направила своего представителя по доверенности, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. При таких данных, суд определил рассмотреть дела в отсутствие ответчика с участием ее представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за период после 11.09.2018 года, а также в части расторжения договора аренды по заявленным истцом основаниям с возвратом нежилого помещения в том состоянии, в котором ответчик получил, просил отказать в их удовлетворении.

Согласно его устным и письменным возражениям имущество -нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 94, 8 кв.м., расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, передано по договору аренды от 09.04.2018 года арендатору ФИО3 по акту приема-передачи недвижимого имущества республиканской формы собственности от 09.04.2018 года. Договор аренды прошел государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии 13.04.2018 года. Таким образом, договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. С момента заключения договора стороны приступили к исполнению условий договора, в том числе по договору начислялась арендная плата, которая оплачена арендатором по факту фактического пользования (квитанции об оплате прилагаются). В первых числах сентября 2018 года сотрудники прокуратуры приостановили ремонтные работы. На основании предписания прокуратуры Министерство направило в адрес ФИО3 письмо от 11.09.2018 года № с предложением расторгнуть договор аренды. ФИО3 отказалась от данного предложения. 02.11.2018 Министерство обратилось в Черкесский городской суд. Техническое состояние здания, переданного по договору, было не пригодно для эксплуатации без проведения капитального ремонта (фотоматериал прилагается), в связи с чем ответчик обратилась в адрес Истца о согласовании капитального ремонта объекта недвижимости. Минимущество КЧР согласовало проведение капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством. ФИО3 с помощью наемных работников были расчищены помещения строения от строительного и бытового мусора, спилены кустарники и деревья, которые проросли внутри здания и повредили конструкцию кровли, проведена замена сетей тепло трассы, проходящих транзитом внутри арендуемых помещений. Кроме того, демонтированы аварийные конструкции кровли. ФИО3 как было указано выше, были проведены работы по вывозу строительного мусора, демонтажу аварийных конструкций для их замены на аналогичные конструкции с улучшенными показателями и восстановления. Таким образом, ФИО3 фактически пользовалась нежилым помещением с 09.04.2018 года по 11.09.2018 года. На основании сложившейся правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 года № арендатор вправе не платить арендную плату, если он не мог пользоваться имуществом по договору аренды. С указанной даты ФИО3 не пользуется спорным имуществом, и пользоваться не может в виду отсутствия доступа к нему. Доступ к зданию возможен только через помещение архива, после письма истца от 11.09.2018 года доступ ответчику через здание архива не предоставляется. Кроме того, возврат имущества в том состоянии, в котором оно было предоставлено ответчику, невозможен ввиду произведенных ответчиком неотделимых ремонтным работ. Также, необоснован расчет неустойки в увеличенных исковых требований исходя из ставки, не предусмотренной договором аренды.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Управление Росреестра по КЧР и СПИ ЧГО УФССП по КЧР ФИО4 в судебное заседаниене явились, о нем уведомлены, о причинах неявки суду не сообщили. При таких данных, суд определил рассмотреть дела в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит в следующим выводам.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с Указом Главы Карачаево-Черкесской Республики от 02.06.2015 № 78 «Об утверждении Положения и структуры Министерстваимущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики» Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее - Министерство, Истец, Арендодатель) выступает в установленном порядке арендодателем республиканского имущества, а так же осуществляет полномочия главного администратора доходов бюджетов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

На основании п.1 ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой, определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела

Из Свидетельства о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии № и истребованной судом выписки из ЕГРН следует, что нежилое здание, общей площадью 94,8 кв.м., расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, дом, № является собственностью Карачаево-Черкесской Республики.

Согласно отчету №/ч ООО «Р.О.С. Аудит-проект» от 01.03.2018 года рыночная стоимость пользования данным нежилым зданием в его ненадлежащем техническом состоянии составляет 6000 руб. в месяц.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № от 28.03.2018, распоряжения Министерства от 09.04.2018 № между Министерством и ФИО3 заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью Карачаево-Черкесской Республики от 09.04.2018 № 8 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во владение и пользование вышеуказанное нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 94, 8 кв.м., расположенное по адресу: КЧР, <адрес> (далее по тексту Объект). 09.04.2018 Объект был передан по акту приема-передачи Ответчику.

Договор заключен на срок до 09.04.2033 года (п.1.3. договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии 13.04.2018 года.

Согласно п.п.4.1. и 4.3.договора арендная плата производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, ее размер составляет 6000 руб.

В соответствии с п.5.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий указанного Договора виновная сторона обязана возместить другой стороне причиненные убытки.

В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендной платы в срок, установленный Договором, арендатор обязан оплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, которые подлежат перечислению в республиканский бюджет КЧР.

Представленный суду расчет суммы задолженности по договору аренды при первоначальном рассмотрении дела был произведен за период с 10.05.2018 по 10.02.2023 года, при этом не был учтен платеж от 14.12.2018 года в размере 36000 руб., чек по которому был представлен представителем ответчика в ходе рассмотрения настоящего дела, неустойка в расчете от 10.02.2023 года (л.д.42-43) начислена исходя из процентного показателя -0,03.

После отложения рассмотрения дела для установления истцом поступления по договору аренды платежа от 14.12.2018 года в размере 36000 руб. и, соответственно, в случае его поступления перерасчета (уменьшения) исковых требований, истцом заявлены дополнительные требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 10.05.2018 уже по 10.12.2024 в размере 484200 руб., пени в размере 330470,34 руб., при этом пеняначислена за весь период исходя из процентного показателя -0,07.

Таким образом, по мнению истца, общая задолженность ответчика по договору аренды за период с 10.05.2018 по 10.12.2024 составляет 690740,34 руб., из которых задолженность по арендной плате с учетом платежа от 14.12.2018 года в размере 36000 руб. составляет 484200 руб., пени - 330470,34 руб.

На запрос суда о разъяснении расчета пени Министерство имущественных и земельных отношений КЧР письмом от 03.02.2025 года сообщило суду о расчете пени исходя из действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на момент расчета (10.12.2024) -21.

На запрос суда об истребовании расчета пени по арендной плате исходя из действующей в момент ее начисления ставки рефинансирования ЦБ РФ расчет не предоставлен.

Возражая против рассмотрения дела, ответчик ссылается, что с 11.09.2018 года фактически арендованным имуществом не пользуется.

Так, как видно из акта от 09.04.2018 года приема-передачи нежилого здания арендатору ФИО3 переданное нежилое здание в ненадлежащем техническом состоянии, не соответствовало санитарным нормам для эксплуатации и требовало капитального ремонта.

15.05.2018 года ФИО3 обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений КЧР с заявлением о согласовании капитального ремонта и реконструкции нежилого помещения за счет устройства сейсмического пояса без увеличения площади застройки здания в связи с его неудовлетворительным, не пригодным для эксплуатации состоянием, на которое 22.05.2018 года Министерством был дан положительный ответ.

Согласно представлению прокуратуры КЧР от 20.06.2018 при проверке прокуратурой КЧР по коллективному обращению жильцов дома по <адрес> о незаконном строительстве на территории, принадлежащей РГБУ «Государственный архив КЧР», установлено, что ФИО7 без разрешительной документации Мэрии муниципального образования г.Черкесска, предусмотренной градостроительным законодательством, демонтированы крыша и внутренние стены объекта, начаты работы по демонтажу двух несущих стен; также установлено, что объект может использоваться для нужд Госархива после соответствующих ремонтных работ и нарушены противопожарные разрывы между архивохранилищем и спорным объектом, которые в силу СП 4.13130.2013 должны составлять не менее 6 метров (объект расположен в 4,5 м. от хранилища Госархива в одном дворе с общим въездом и входом);также установлено, что объект не может быть реконструирован для целей, указанных в договоре аренды в связи с нахождением в защитной зоне объекта культурного наследия «Здания облдрамтеатра» (<адрес>), на основании чего Министерству имущественных и земельных отношений КЧР предложено безотлагательно принять меры к устранению выявленных нарушений.

Министерство имущественных и земельных отношений КЧР, ссылаясь на нарушения, выявленные Прокуратурой КЧР, письмом от 11.09.2018 года № обратилось к ФИО3 с требованием о расторжении договора аренды от 09.04.2018 №, с направлением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи в двух экземплярах для их подписания.

Заявлением от 04.10.2018 года ФИО3 отказалась от данного предложения в связи с тем, что затронуты ее материальные и имущественные права, ею с использованием наемных работников и грузового транспорта произведены уборка территории, разбор завала, вывоз строительного мусора, при заключении договора аренды нарушений законодательства допущено не было.

02.11.2018 Министерствоимущественных и земельных отношений КЧР обратилось в Черкесский городской суд с иском о расторжении договора аренды.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 27.03.2019 года исковые требования Минимущества КЧР к ФИО3 о расторжении договора аренды удовлетворены. Суд расторг договор аренды объекта недвижимого имущества, являющегося собственностью (казной) Карачаево-Черкесской Республики от 09.04.2018 №, заключенный между Минимуществом КЧР и ФИО3

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.06.2019 года решение Черкесского городского суда КЧР от 27.03.2019 года по апелляционной жалобе ответчика отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Минимущества КЧР. Судебная коллегия установила, что истцом не доказан факт существенного нарушения ФИО3 условий договора аренды, в связи с чем, пришла к выводу о том, что отсутствуют установленные нормами материального права основания для расторжения сделки.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п. 3 ст. 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Кроме того, в соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2016 г. N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В данном случае, невозможность использования арендатором ФИО7 арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества после 11.09.2018 (требование Минимущества КЧР о расторжении договора аренды) по причине, по которой она не отвечает, нашло свое подтверждение в материалах дела.

Так, как утверждает ответчик, подтверждается текстом представления прокуратуры КЧР от 20.06.2018, техническим паспортом помещения, представленными фотоматериалами, не отрицалось стороной истца, спорный объект самостоятельного входа не имеет, находится во внутреннем двореРГБУ «Государственный архив КЧР», доступ к нему возможен через здание архива.

После выставления арендодателем имущества требования о расторжении договора аренды от 11.09.2018 года ФИО7 арендованным имуществом не пользовалась не по своей вине.

19.11.2019 года ФИО3 обратилась к арендодателю имущества с письменным заявлением о перерасчете задолженности по арендной плате и исключении за период с 02.11.2018 года по 26.06.2019 года обязанности по оплате, поскольку она не могла пользоваться арендованным имуществом не по своей вине.

Согласно письму РГБУ «Государственный архив КЧР» от 19.12.2024 года №176 арендатор помещения площадью 94,8 кв.м., расположенного во внутреннем дворе РГБУ «Государственный архив КЧР», ФИО3 в период с 11.09.2018 года по 19.12.2024 года доступа в вышеуказанное помещение не имела и соответственно никакие работы ею не производились.

Доказательств обратногоарендодателем суду не представлено.

Таким образом, поскольку арендатор ФИО3 в период с 11.09.2018 года по 19.12.2024 года была лишена возможности использовать арендованное имущество по назначению по причине, за которую она не отвечает, арендная плата не подлежит взысканию за указанный период.

На ответчике с учетом изложенных обстоятельств лежит обязанность уплаты арендной платы за период с момента заключения договора аренды с 09.04.2018 года до 11.09.2018 года.

При таких данных с учетом ее платежей по арендной плате: от 07.06.2018 в размере 16200 руб. и 14.12.2018 года в размере 36000 руб. у ФИО3 отсутствует задолженность по арендной плате (напротив, имеется переплата).

Вместе с тем, в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей за период с 10.07.2018 года по 11.09.2018 года обосновано заявлена к взысканию пеня.

Вместе с там суд не соглашается с расчетом пени, заявленной к взысканию за указанный период исходя из ставки рефинансирования 21, и производит свой расчет.

По условиям договора аренды за несвоевременное внесение арендных платежей подлежит начислению пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно информации Банка России от 23.03.2018 ключевая ставка и ставка рефинансирования в период с 26.03.2018 г. - 16.09.2018 г. составляла 7,25.

Таким образом, исходя из действующей на момент образования задолженности по арендной плате ставки рефинансирования 7,25, из которой подлежала начислению пеня, ее размер за май 2018 года (сумма задолженности по арендной плате 10200 руб., количество дней 31) составляет 75,86 руб.(10200х0,0725/300х31=76,41), за июль 2018 года(сумма задолженности по арендной плате 6000 руб., количество дней 31) -44,95 руб., за август 2018 года (сумма задолженности по арендной плате 12000 руб., количество дней 31) - 89,90 руб., за сентябрь 2018 года (сумма задолженности по арендной плате 18000 руб., количество дней 30) - 43,50 руб., а всего 254,76 руб.

Указанная сумма подлежит к взысканию с ответчика в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей в период с 09.04.2018 года до 11.09.2018 года, о применении срока давности по отношению к указанным требованиям ответчиком не заявлено.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пу.2 ст. 452 ГК РФ).

В силу пунктов 2 - 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только

после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Заявляя исковое требование о расторжении договора аренды истец ссылается, что своевременно арендная плата согласно условиям договора аренды арендатором не вносилось, что является существенным нарушением условий договора. В подтверждение указанного обстоятельства ссылается на принятое ранее по настоящему делу заочное решение суда от 06.12.2023 года об удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений КЧР к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, которое к моменту подачи иска о расторжении договора аренды было отменено по заявлению ответчика.

При повторном рассмотрении дела с учетом представленных ответчиком возражений суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и отказе в удовлетворении требований о ее взыскании.

При таких данных, заявленные истцом основания для расторжения договора, как несвоевременное внесение ответчиком платежей по арендной плате не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Иных оснований к расторжению договора истцом не заявлено, а суд в силу статьи 196 ГПК РФ разрешает дело в пределах заявленных исковых требований (предмета и основания).

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил иных доказательств в обоснование своих требований. В отсутствие доказательств, обосновывающих досрочное расторжение договора со стороны арендодателя,учитывая, что по смыслу положений ст. 3 ГПК РФ защите подлежит только нарушенное право, а избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы, необходимые для его применения, должен привести к восстановлению нарушенного права или к реальной защите законного интереса, суд признает исковые требования о расторжении договора аренды не доказанными и не подлежащими удовлетворению.

Оснований к удовлетворению вытекающего требования о возложении обязанности вернуть арендованное имущество при отказе в иске по требованию о расторжении договора аренды у суда не имеется, кроме того, возвращение имущества в прежнем состоянии невозможно ввиду проведения реконструкции состояние арендованных помещений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец освобожден от оплаты государственной пошлины не только при подаче иска в суд, но и на всех стадиях рассмотрения дела, в том числе и в случае отказа в удовлетворении иска, государственная пошлина распределению в его отношении не подлежит.

При таких данных, сумму государственной пошлины необходимо взыскать с ответчика в доход муниципального образования города Черкесска пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 400 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН <***>) к ФИО3 (паспорт серии №) о взыскании задолженности по арендной плате- удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт серии №)в бюджет Карачаево-Черкесской Республики пеню по договору аренды от 09.04.2018 № 8 за период 10.05.2018 по 10.12.2024 в размере 254 (двести пятьдесят четыре) руб. 76 коп.

Взысканные суммы перечислить по следующим реквизитам: УФК по КЧР (Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, л/с <***>), р/с <***> в отделение НБ Карачаево-Черкесская Республика Банка России//УФК по КЧР г. Черкесск к\с40102810245370000078, БИК 019133001, ОКТМО 91701000, ИНН <***>, КПП 091701001, КБК 84811105072020000120).

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании с ФИО3 в бюджет Карачаево-Черкесской Республики задолженности по договору аренды от 09.04.2018 № 8за период с 10.05.2018 по 10.12.2024- арендной платы в размере 484200рублей и пени в размере, превышающем 254 руб. 76 коп., а именно 330485 руб. 58 коп. - отказать.

В удовлетворении исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики о расторжении договора аренды объекта недвижимого имущества от 09.04.2018 №8 и возложении на СеменовуДарину Юрьевну обязанности вернуть Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики объект недвижимого имущества: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 94, 8 кв.м., расположенное по адресу:КЧР, <адрес>,в том состоянии, в котором она получила - отказать.

Взыскать с ФИО3 (паспорт серии №) в доход муниципального образования города Черкесска подлежащую к оплате по настоящему делу государственную пошлину в размере 400 (четыреста) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачейжалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2025 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева