Решение № 2-4975/2017 2-4975/2017~М-3971/2017 М-3971/2017 от 21 июня 2017 г. по делу № 2-4975/2017

Копия
РЕШЕНИЕ Дело <номер изъят>

Именем Российской Федерации

22.06.2017 город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи А.Ф,

при секретаре судебного заседания Е.С.,

с участием истца Н.М. ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.М. (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" (далее – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенного между Э.С. ФИО3 и ООО "ФОН", договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований указывается, что <дата изъята> между ООО «ФОН» и ФИО11 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, согласно условиям которого ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО12 жилое помещение в 9-18-этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м, а ФИО13 обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость согласно пункту 2.2.1 договора в размере 1 230 080 рублей. Э.С. ФИО3 принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме путем передачи простого векселя <номер изъят><данные изъяты>+». <дата изъята> Э.С. ФИО3 переуступила право требования по вышеуказанному договору Н.М. ФИО1, что подтверждается договором <номер изъят> об уступке права требования, согласованным с ответчиком. В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора <номер изъят> от <дата изъята> стороны договорились, что основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>. Однако до настоящего времени ООО «ФОН» свои обязательства не исполнил. Истец считает, что исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения <номер изъят> от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон, можно сделать вывод, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья: общество обязалось построить многоквартирный дом по улице <адрес изъят> и продать однокомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью 39,68 кв.м истцу в срок не позднее <дата изъята>.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд, руководствуясь при разрешении данного дела нижеуказанными нормами закона, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно положениям статей 382 (пункты 1 и 2) и 384 (пункт 1) ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Судом установлено, что <дата изъята> между ФИО14 и ООО «ФОН» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят>, предметом которого является однокомнатная <адрес изъят>, общей площадью 39,68 кв.м, на 4 этаже многоквартирного жилого дома по ул. <адрес изъят>. Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2 договора в размере 1 230 080 рублей.

<дата изъята> между истцом и ФИО15 заключен договор <номер изъят> об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения в жилом доме по ул. <адрес изъят> (3 дом) <номер изъят> от <дата изъята>.

Истцом обязательства об оплате предварительного договора жилого помещения исполнены в полном объёме, что подтверждается справкой ООО «ФОН» от <дата изъята>.

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята> следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов 4.1, 4.2 договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, при этом предварительным договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме этого суд обращает внимание на положения пункта 2.3.1 договора, в соответствии с которым оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата изъята>, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ФИО16 и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Н.М. ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения №АГ3-93 от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве обоснованы и подлежат удовлетворению.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статьи 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика в доход муниципального образования <адрес изъят> подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истцы освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход муниципального образования <адрес изъят> государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.

Судья подпись А.Ф,