Решение № 3А-1062/2023 3А-177/2024 3А-177/2024(3А-1062/2023;)~М-1045/2023 М-1045/2023 от 4 марта 2024 г. по делу № 3А-1062/2023

К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-177/2024 (М-1045/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001138-30


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

05 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Автогрузсервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

административный истец АО «Автогрузсервис» являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, общей площадью 34797 кв. м, расположенного по адресу: ............, с видом разрешенного использования «Для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения» обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, и установить на 01 января 2022 года ее равной рыночной стоимости в размере: 594 028 000 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как влечет увеличение его обязательств по уплате арендной платы, поскольку по условиям заключенного договора аренды, арендная плата рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал административные исковые требования и просил их удовлетворить.

Представитель Департамента имущественных отношений по доверенности ФИО3 просила суд вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 25.12.2023 года № 27-27922-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был внесен в кадастр недвижимости 24.10.2005 с категорией земель: «земли сельскохозяйственного назначения»; с видом разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений»; с площадью: «43142 кв.м».

В последующем, 07.06.2008 вид разрешённого использования земельного участка был изменен на «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения».

В дальнейшем, 10.01.2019 площадь земельного участка была изменена на «41597 кв.м».

В последующем, 19.06.2019 площадь земельного участка была изменена на «34797 кв.м».

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о виде разрешенного использования земельного участка ........ с «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения» на «для размещенияи эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части земельного участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения».

В последующем, 22.12.2023 в результате исправления технической ошибки вид разрешенного использования был изменен на «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения».

По состоянию на 25.12.2023 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 904 781 850,84 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона №237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что АО «Автогрузсервис» является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 594 028 000,00 рубля по состоянию на 01.01.2022;

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта, проведение которой поручил эксперту ...........11. ООО «Сервис-Юг».

Согласно заключению судебной экспертизы от 30 января 2024 г. № 118-24, подготовленному экспертом ООО «Сервис-Юг» – ...........11 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 23 октября 2023 г. № 40/2023А, выполненный оценщиком ООО «Южная консалтинговая группа» - ...........13., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. В отчете об оценке от 23 октября 2023 г. № 40/2023А оценщиком были нарушены требования п.5 ФСО № 7; п.9 ФСО № V. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 735 048 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 18,8 %).

Представителем Департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........11 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 61-64 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что согласно п. 11 ФСО № V «Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод». Оба метода доходного подхода предполагают прогнозирование будущих доходов от имеющихся на земельном участке объектов недвижимости (улучшений), расходов, которые несет собственник в процессе эксплуатации, т.е. оценку на основе значительного количества допущений, что повышает потенциальную величину возможных отклонений и ошибок при расчете стоимости методом предполагаемого использования.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что согласно IV п. 24 ФСО № V «Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения». В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Учитывая, что земельные участки нерукотворны и невоспроизводимы, создание точной копии объекта экспертизы или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, не представляется возможным. В указанных условиях, и с учетом требований п.п. 3, 10, 11, 12, 13 ФСО № III, п.п. 1, 2 ФСО № V эксперт решил не применять затратный подход к оценке объекта недвижимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

Эксперт в качестве объектов-аналогов брал предложения, которые по количественным и качественным характеристикам сопоставимы с объектом экспертизы. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы были выбраны предложения с порядковыми номерами №6 (объект-аналог №1), №7 (объект-аналог №2) и №10 (объект-аналог №3). Остальные не использовались по причине отличия по наличию на земельном участке улучшений в виде строений и сооружений, а также наличию проектных документаций, разрешений на строительство, в большой разнице в площади, а также к расчету не были применены объекты с минимальной и максимальной стоимостью за кв.м.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок не торг, на площадь, на вид права, на инженерные коммуникации, на вид разрешенного использования.

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного ответчика, изложенным в замечании к заключению эксперта и озвученным в судебном заседании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........11 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что месторасположение объекта-аналога № 1 ............) не сопоставимо с расг сложением объекта экспертизы (............), по инвестиционной привлекательности и транспортном доступности. Отсутствие корректировки не обосновано. Пояснения эксперта о сопоставимости местоположения отсутствуют.

Эксперт дал следующие пояснения: оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ............; объект-аналог №1 расположен по адресу: ............. Объект экспертизы и объект-аналог №1 расположены в ............, в непосредственной близости друг от друга, на расстоянии ориентировочно 1,6 км, вдоль одной улицы ............, с которой осуществляется удобный подъезд к объектам, находятся в развитой, схожей по характеристикам зоне - зоне жилой застройки, с имеющимися объектами социально-коммерческого назначения (магазины, образовательные учреждения и т.д.). Таким образом, эксперт, считает, что в данном случае корректировка на местоположение и на транспортную доступность для объекта-аналога №1 не требуется, в связи с тем, что объект экспертизы и объект-аналог №1 имеют хорошую транспортную доступность, с удобными подъездными путями: расположены в непосредственной близости друг от друга, имеют схожую инвестиционную привлекательность, находятся в зоне жилой застройки с объектами социально-коммерческого назначения.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, выбранные экспертом объекты-аналоги № 1 № 2 и № 3 отличаются по площади от исследуемого объекта. Применение в расчетах понижающих коэффициентов, учитывающих разницу в площади, значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы.

На что эксперт дал следующие пояснения: При анализе рынка недвижимости г. Сочи, было выявлено, что количество объявлений о продаже земельных участков большой площадью ограниченно, в соответствии с этим, в качестве аналогов были приняты объекты, наиболее соответствующие оцениваемому земельному участку, площадью 34 797,00 кв.м.: объект-аналог №1 площадью 2 000,00 кв. м., объект-аналог №2 площадью 24 000,00 кв. м., объект-аналог №3 площадью 6 000,00 кв. м., с внесением корректировки на площадь, которая была определена согласно «Сборнику рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости». №17. По состоянию на 01.01.2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО6 Сегмент: Земельные участки под многоквартирную жилую застройку. Территория: Краснодарский край. Как правило, земельные участки, имеющие большую площадь, имеют более долгий срок продажи, чем земельные участки с маленькой площадью, а значит, являются менее ликвидными, в соответствии с этим эксперт, считает, что в данном случае внесение корректировки на разницу в площади для объектов-аналогов является корректным, не противоречит и не нарушает оценочное законодательство.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что использование в расчете понижающей корректировки для объектов-аналогов № 1 и № 2 на наличие инженерно-технического обеспечения в размере 29 % соответственно, экспертом в тексте заключения необоснованно и не подтверждено рыночными данными. Исследуемый объект и выбранные объекты-аналоги сопоставимы по данному ценообразующему фактору. Применение в расчете вышеуказанного коэффициента снижает рыночную стоимость объекта экспертизы.

Эксперт дал следующие пояснения: согласно Приказа «Росреестра» от 04.08.2021 г. № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются инженерные коммуникации, искусственные покрытия, малые архитектурные формы. В объявлении объекта-аналога №1 и объекта-аналога №2 указано, что все коммуникации центральные, в соответствии с этим была внесена корректировка на инженерные коммуникации согласно «Сборнику рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости». №17. По состоянию на 01.01.2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО6 Сегмент: Земельные участки под многоквартирную жилую застройку. Территория: Краснодарский край. Данный Сборник был составлен на основании исследования рынка, анализа и систематизации информации, и содержит корректировки и данные для каждого из субъектов Российской Федерации, в основе которых лежит рыночная информация и рыночные данные. В данном случае при определении корректировок был использован Сборник для Краснодарского края, в котором расположен объект экспертизы. Таким образом, эксперт, считает, что внесение корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов является корректным, а также использование указанного Сборника для определения корректировки является обоснованным, в связи с тем, что данный Сборник составлялся на основе рыночной информации и проведенного анализа по Краснодарскому краю.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы в размере 21 123,9 рублей (стр. 54) меньше среднего значения стоимости 1 кв. м земельных участков из сегмента рынка объекта экспертизы, определенного экспертом в анализе рынка - 24 346,35 рублей (стр. 55 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

Эксперт дал следующие пояснения: экспертом было определено, что стоимость кв.м, оцениваемого земельного участка составляет 21 123,90 рублей. При проведении анализа рынка недвижимости г. Сочи был сделан вывод, о том, что стоимость кв.м, земельных участков находится в диапазоне 8 653,85 - 42 741,94 рублей. Полученное значение стоимости за кв.м, объекта экспертизы находится в указанном диапазоне цен, и приближенно к медиане 21 937,50 рублей, а также к среднему значению стоимости за кв.м. 24 346,35 рублей. Таким образом, эксперт, считает, что в данном случае полученная стоимость кв.м. оцениваемого земельного участка 21 123.90 рублей не противоречит никаким данным в Заключении и находится в указанном диапазоне цен 8 653.85 - 42 741.94 рублей.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 34 797 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации здания и сооружений с размещением на части земельного участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения»; в размере рыночной стоимости 735 048 000,00 (семьсот тридцать пять миллионов сорок восемь тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 08 декабря 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Автогрузсервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 34 797 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения и эксплуатации здания и сооружений с размещением на части земельного участка многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения»; в размере рыночной стоимости 735 048 000,00 (семьсот тридцать пять миллионов сорок восемь тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 08 декабря 2023 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 марта 2024 г.