Апелляционное определение № 33-445/2026 33-5705/2025 от 20 января 2026 г.

Судья Безруких Е.С.

УИД № 39RS0011-01-2025-000528-11Дело № 2-936/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-445/2026

21.01.2026 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при помощнике судьи Гришечко Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20.08.2025 по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о взыскании неосновательного обогащения

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Зеленоградского муниципального округа о взыскании неосновательного обогащения в размере 284 546 рублей и расходов по оплате госпошлины в размере 10 000 рублей, указав, что является арендатором земельного участка с КН № категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионатов).

Договор аренды указанного участка был заключен в 2014 году сроком до 2027 года.

Право аренды истца на данный участок приобретено по соглашению об уступке в 2015 году.

В соответствии с Генеральным планом МО «Зеленоградское городское поселение» от 17.10.2012 указанный земельный участок был расположен в функциональной зоне «Гостиницы и гостиничные комплексы». Генеральным планом от 24.06.2019 земельный участок отнесен к функциональной зоне «Делового, общественного и коммерческого назначение», в которой также допускалось расположение объектов капитального строительства. Согласно новой редакции Генерального плана участок распложен в функциональной зоне, не предполагающей возможность размещения объектов капитального строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец приводит доводы о том, что она лишена возможности использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, в связи с чем оплаченная ею арендная плата за период с 31.03.2021 по 10.10.2024 является для администрации неосновательным обогащением, подлежащим взысканию с администрации в пользу истца.

20.08.2025 Зеленоградским районным судом Калининградской области постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

С решением суда не согласилась истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы продолжает настаивать на доводах и основаниях иска, ссылаясь на то, что арендатор публичного земельного участка не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка и вносить изменения в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Считает, что судом не дана оценка тому, что поскольку договор аренды спорного участка заключен на торгах, изменение его условий о цели использования (капитальное строительство) и виде разрешенного использования земельного участка законом не допускается. Кроме того, судом не было учено, что истец, приняв на себя прав и обязанности по договору аренды, выразила свое согласие на использование участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в тех целях, предусмотренных договором в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Податель жалобы полагает, что судом было неправомерно отказано в применении положений п. 2 статьи 328 ГК РФ, в соответствии с которыми, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Обращает внимание, что в результате принятия новой редакции Генерального плана, а также принятых изменений в Правила землепользования и застройки, новый градостроительный регламент зоны, в которой расположен участок, не позволяет использовать участок для капитальной застройки, что было предусмотрено договором аренды.

Участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения.

Из материалов дела следует, что истец по настоящему делу является арендатором земельного участка с КН № площадью 800 кв.м, расположенного в г. <адрес>.

Указанный участок был образован в 2015 году путем раздела исходного участка с КН №, площадью 53 780 кв.м, предоставленного в 2014 году администрацией по договору аренды ООО «Империя» под строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата).

В договор аренды исходного участка были внесены соответствующие изменения, предмет договор изменен, указано на предоставление участков, образованных путем раздела земельного участка с КН №, в том числе и участка с КН №.

В этом же году, права аренды в отношении участка с КН № были переданы истцу по настоящему делу ФИО1 на основании заключенного 05.05.2015 Соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора.

В 2024 году в судебном порядке с ФИО1 в пользу администрации Зеленоградского муниципального округа была взыскана задолженность по арендной плате по состоянию на 25.04.2024 в размере 37 747,06 рублей, по пени в размере 345 039,35 рублей. Указанная задолженность по арендной плате была погашена 04 и 10 июля 2024 года.

В удовлетворении требований администрации в части расторжении договора аренды земельного участка с КН № судом было отказано.

Решение не обжаловалось и вступило в законную силу 11.02.2025.

Также судом установлено, что в период с 31.03.2021 по 10.10.2024 ФИО1 было оплачено по договору аренды земельного участка с КН № в счет арендных платежей 284 546 рублей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, сторона истца приводила доводы о том, что оплаченная ею сумма за указанный период является для администрации неосновательным обогащением в связи с невозможностью использования участка по условиям договора и согласно вида его разрешенного использования. При этом, сторона истца ссылалась на изменения Генерального плана, Правил землепользования и застройки, имевшие место в 2021 году, относительно зоны, в которой расположен спорный участок. Согласно внесенным изменениям, участок отнесен к функциональной зоне «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)», что не позволяет его использовать по условиям договора аренды. Поскольку договор аренды участка был заключен на условиях возможности использования участка согласно вида его разрешенного использования, а внесенные в генеральный план изменения не позволяют вести на нем строительство объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, соответственно уплаченная за указанный период арендная плата является для администрации неосновательным обогащением.

Как установлено судом, в соответствии с действующим Генеральным планом МО «Зеленоградский городской округ», Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ», утвержденными решением Окружного совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области от 31 августа 2021 года № 99 земельный участок с КН № отнесен к функциональной зоне «Зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)».

Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем судебная коллегия соглашается, находит решение суда правильным, основанным на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что изменение зоны, в которой расположен земельный участок, не препятствует его использованию по целевому назначению, указав, что объекты рекреационного назначения, на невозможность возведения которых ссылался истец, могут быть не только объектами капитального строительства. Кроме того, судом также указано, что строительство домов отдыха и пансионатов, как капитальных объектов, не являлось обязательным по условиям договора аренды.

Также судом обращено внимание, что приводя доводы о невозможности использования участка согласно условиям договора (строительство объектов), истец с момента приобретения права аренды в отношении участка (2015) и до настоящего времени, а также до изменения функциональной зоны (2021) к освоению участка не приступала, фактически его не использовала.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции посчитал несостоятельными доводы истца о невозможности использования участка, приходя к выводу, что на стороне администрации не возникло неосновательного обогащения в виде оплаченной истцом арендной платы.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что у истца ранее не имелось претензий относительно использования земельного участка. Истцом за период с 31.03.2021 по 10.10.2024 была оплачена арендная плата по договору аренды земельного участка с КН 39:05:010326:139.

Кроме того, с настоящим иском истец обратилась в суд после обращения администрации в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При этом, при рассмотрении гражданского спора по иску администрации к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, сторона ответчика ФИО1 возражала против расторжения договора аренды спорного участка.

Согласно п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пп.1 ст. 1109 Гражданского кодекса РФ, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается в правилах землепользования и застройки для каждой территориальной зоны (статьи 1, 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 36 ГрК РФ)

Согласно пункту 42 указанного выше генерального плана, функциональная зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) предназначена для размещения городских парков, скверов, садов, бульваров, набережных, городских лесов, зеленых насаждений, предназначенных для благоустройства территории, размещения плоскостных спортивных сооружений.

Озелененные территории - это территории общего пользования, расположенные в границах городских и сельских населенных пунктов, сформированные участками естественных и искусственно созданных ландшафтов (парк, сад, сквер, парковая аллея, бульвар и другие участки озеленения, в том числе с водопроницаемыми покрытиями), обеспечивающие рекреационную связь жилых, общественно-деловых и других функциональных зон, и не менее 70% поверхности которых занято зелеными насаждениями и другим растительным покровом (пункт 3.23, СП 42.13330.2016, Свод правил по планировке и застройке городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.0701.89, утвержденный приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034).

Зеленый фонд городских и сельских населенных пунктов представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения. Охрана зеленого фонда городских и сельских населенных пунктов предусматривает систему мероприятий, обеспечивающих сохранение и развитие зеленого фонда и необходимых для нормализации экологической обстановки и создания благоприятной окружающей среды. На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно- гигиенического и рекреационного назначения (статья 61 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды").

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 вид разрешенного использования «Отдых (рекреация)» предполагает обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5, к которым относятся, в числе прочего, размещение зданий и сооружений для занятия спортом (5.1), размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, размещение детских лагерей (5.2.1), обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова (5.3).

Проанализировав внесенные в генеральный план изменения, а также содержание вида разрешенного использования спорного участка, условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что внесенная ФИО1 плата по договору за период с 31.03.2021 по 10.10.2024, не может являться для администрации неосновательным обогащением по смыслу ст. 1102 ГК РФ и не подлежит взысканию, поскольку обязанность по оплате арендных платежей предусмотрена законом и договором. Кроме того, такая обязанность истцом исполнена, требований о расторжении договора аренды истцом не предъявлялось, вопрос о прекращении арендных отношений истцом не ставился, доказательств невозможности использования участка по договору аренды не представлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судом при разрешении заявленных исковых требований правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, на основании которых суд постановил законное и обоснованное решение.

Процессуальных нарушений при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20.08.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.01.2026.

Председательствующий

Судьи