Решение № 3А-65/2024 3А-65/2024~М-18/2024 М-18/2024 от 18 июня 2024 г. по делу № 3А-65/2024

Дело №OS0№-72

Производство № 3а-65/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Марушевской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Черномор-Тур» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Черномор-Тур» (далее – ООО «Черномор-Тур») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, общей площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 94 767 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что ООО «Черномор-Тур» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Черномор-Тур» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 199 280 365,28 рублей, тогда как его действительная рыночная стоимость по состоянию на указанную дату составляет 94 767 000 руб., что подтверждается отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке указанного земельного участка, выполненным оценщиком ООО «Альтернатива-Эксперт» ФИО1, в связи с чем нарушаются права и законные интересы административного истца, как пользователя указанным земельным участком и плательщика арендной платы.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просит административный иск удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка, с учетом выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере 122 320 162 рублей.

Представитель административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Законный представитель административного истца и представитель административного ответчика – Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сроком на 48 лет между Департаментом по имущественным и земельным отношениям <адрес> и ООО «Черномор-Тур», административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, с видом разрешенного использования «для обслуживания детской базы отдыха и создания инфраструктуры оздоровления отдыхающих» и категорией земель – «земли населенных пунктов» (т. 1 л.д. 26-32, 41-68).

Из пункта 2.1 указанного договора следует, что нормативная цена земельного участка составляет 180 217 884 рубля.

Пунктом 2.2 договора установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16 июня 2015 г. № 524-ПП, в размере 3 % от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктами 1.2, 2.1, 3.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП, установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства. Годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (руб.) x ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (руб.). Действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Как следует из распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории <адрес>», а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении земельного участка с кадастровым №, определена кадастровая стоимость земельного участка, которая по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 199 280 365,28 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2023 г. (т. 1 л.д. 69).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы, землепользователи, землевладельцы земельных участков.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28), следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что ООО «Черномор-Тур» (ОГРН <***>), являясь арендатором земельного участка, в соответствии с Порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП, обязано за пользование указанным земельным участком вносить арендную плату, годовой размер которой рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее, в том числе – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований административным истцом – ООО «Черномор-Тур» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Альтернатива-Эксперт» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 94 767 000 рублей, то есть значительно ниже кадастровой стоимости указанного земельного участка (т. 1 л.д. 74-236).

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 6 марта 2024 г. по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г., и соответствия представленного истцом отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ООО «Альтернатива-Эксперт» ФИО1, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, по состоянию на 1 января 2022 г. составляла 122 320 162 рубля. Отчет оценщика от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Альтернатива-Эксперт» ФИО1 в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. Между тем, в результате анализа отчета установлено, что оценщиком выбран объект-аналог №, публикация которого приведена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том время как, согласно данным «Статриелт», максимальный срок экспозиции составляет не более 9 месяцев. Таким образом, для объекта-аналога № необходимо было введение корректировки на дату предложения. Поскольку корректировка не применена, то указанный фактор мог повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Каких-либо обоснованных письменных возражений относительно указанного заключения эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФИО3 заключение от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом соблюдены. Не доверять его выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно допущенных оценщиком ФИО1 нарушений при проведении исследования и составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, которые могли повлиять на итоговые результаты проведенных исследований.

Также суд считает возможным согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка в размере 122 320 162 рубля, определенной сравнительным подходом методом сравнения продаж. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении эксперта проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на торг, местоположение, передаваемые имущественные права, наличие инженерных сетей, инженерно-геологические условия, наличие асфальтированного подъездного пути и т.д.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

При этом судом не установлено оснований для принятия в качестве доказательств по делу отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку, как следует из вышеуказанного заключения эксперта, оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, приведенные выше, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Черномор-Тур» обратилось в суд с административным иском 20 февраля 2024 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 20 февраля 2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 114730 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 122 320 162 (сто двадцать два миллиона триста двадцать тысяч сто шестьдесят два) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 февраля 2024 г.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Председательствующий –

Мотивированное решение составлено 2 июля 2024 г.

Председательствующий –