Решение № 2-168/2021 2-168/2021(2-2309/2020;)~М-1735/2020 2-2309/2020 М-1735/2020 от 17 марта 2021 г. по делу № 2-168/2021

Принято в окончательной форме 18.03.2021

Дело №2-168/2021 (76RS0024-01-2020-002485-12)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 марта 2021 г. г. Ярославль

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Жуковой Е.М.,

при секретаре Монаховой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по Ярославской области, ПАО «Промсвязьбанк» о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением (уточненный иск от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА) к ФИО2, Управлению Росреестра по Ярославской области, ПАО «Промсвязьбанк», просит:

1. признать недействительной сделку купли-продажи жилого помещения, квартиры по адресу: <адрес>, общая площадь 55,6 кв.м, кадастровый НОМЕР заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2;

2. применить последствия недействительности сделки: обязать ПАО «Промсвязьбанк» вернуть ФИО4 денежные средства 1 831 196 руб. 76 коп. поступившие на основании платежного поручения НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в счет погашения кредитных обязательств ФИО2; обязать ФИО2 вернуть ФИО1 денежные средства 68 803 руб. 24 коп., полученные в счет оплаты по договору.

3. обязать Управление Росреестра по ЯО восстановить обременение на объект недвижимости - жилое помещение, квартиру, по адресу: <адрес>, общая площадь 55,6 кв.м, кадастровый НОМЕР в пользу ПАО «Промсвязьбанк» с момента его снятия.

В случае, если суд не найдет основания для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, квартиры, по адресу: <адрес>, общая площадь 55,6 кв.м, кадастровый НОМЕР заключенный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 900 000 руб. в счет возврата исполненного по договору; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины, по направлению претензии и искового заявления.

Обязанность по возврату имущества по акту-приема передачи возложить на ФИО1 после получения от ФИО2 всей стоимости по договору.

В обоснование уточненного искового заявления истцом указано, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 55,6 кв.м, кадастровый НОМЕР. Оплата по договору истцом в размере 1 900 000 руб. произведена в полном объеме ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Их них 1 831 196 руб. 76 коп. на основании платежного поручения НОМЕР от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА оплачено в счет погашения кредитных обязательств выгодополучателю <данные изъяты> (с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА <данные изъяты> прекратило деятельность путем присоединения к ПАО «Промсвязьбанк»).

Оставшаяся часть суммы выплачена наличным путем ФИО2

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА документы для регистрации перехода права собственности были направлены в Управление Росреестра по ЯО.

В соответствии с п. 3.3. договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА продавец гарантировал, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

Согласно уведомлению от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Управлением Росреестра по ЯО государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена ввиду того, что указанная квартира является предметом ипотеки. Залогодержатель - Российская Федерация. Как выяснилось далее, у ответчика имеется задолженность перед ФГКУ «Росвоенипотека». О наличии задолженности и обременении ответчик не уведомил истца при заключении договора купли-продажи. Регистрация права собственности без снятия залога невозможна.

В соответствии с п. 3.9. указанного договора продавец и покупатель, руководствуясь статьями 421 и 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае изъятия указанного недвижимого имущества у покупателя в результате вынесения судебного решения по основаниям, возникшим по вине продавца до заключения настоящего договора, а также если окажется, что после заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, и об этом факте покупатель ничего не знал, либо в дальнейшем после государственной регистрации продавец по любым основаниям, кроме случая, когда между продавцом и покупателем расчеты не произведены полностью, будет признавать совершенную сделку недействительной или расторгать настоящий договор как в судебном, так и во внесудебном порядке, продавец обязуется возвратить все полученные за указанное недвижимое имущество денежные средства или предоставить покупателю денежные средства в сумме, достаточной для самостоятельного приобретения покупателем указанного недвижимого имущества, равнозначного по площади и техническим характеристикам отчуждаемому указанному недвижимому имуществу, с аналогичными потребительскими свойствами, в доме аналогичной категории в том же районе <адрес>, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества. В этом случае спорное недвижимое имущество не может быть изъято у покупателя до исполнения указанного условия.

Так как к моменту подписания договора покупатель не знал и не мог знать о наличии задолженности ответчика перед ФГКУ «Росвоенипотека», а продавец не уведомил покупателя о залоге на имущество, наличие которого препятствует основной цели сделки - регистрации права собственности покупателя на объект недвижимого имущества, тем самым покупатель был введен в заблуждение относительно предмета сделки, а также заблуждался в отношении обстоятельства, которое он упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку.

Данное обстоятельство является существенным и препятствующим основной цели сделки, поскольку на основании вышеприведенных норм права продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Так, исходя из содержания п.2 ст.55.1 ГК РФ следует, что в обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимой вещи входит также обеспечение государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Отсутствие такой государственной регистрации лишает покупателя всего того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки, так как право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации.

Следовательно, факт невозможности проведения государственной регистрации перехода права собственности на предмет сделки к покупателю по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, является существенным нарушением обязательств по договору, поскольку в значительной степени лишает покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

На основании вышеизложенного имеются все основания для признания сделки недействительной.

Так как часть денежных средств истцом была направлена для погашения кредитных обязательств ответчика перед банком (выгодополучателю), применяя последствия недействительности сделки выгодополучатель обязан вернуть поступившую денежную сумму истцу.

2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА была направлена претензия на снятие обременения ФИО2 Претензия получена ответчиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ответа не поступило

Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, её представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования просит удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО «Промсвязьбанк» по доверенности ФИО5 в судебном заседании полагал исковые требования в отношении банка не подлежащими удовлетворению, дал объяснения в соответствии с письменными возражениями, указав на пропуск истцом срока исковой давности по оспариванию сделки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Управления Росреестра по ЯО в судебное заседание не явился, представлен письменный отзыв на иск, полагает исковые требования необоснованными.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы дела 2-831/2020, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В случаях, предусмотренных настоящим кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда <адрес> по делу НОМЕР по иску ФИО1 к ФИО2, ФГКУ «Росвоенипотека» о признании добросовестным приобретателем, возложении обязанности по снятию обременения, установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФГКУ «Росвоенипотека» и ФИО2 был заключен договор целевого жилищного займа НОМЕР, в соответствии с п.3 которого целевой жилищный займ предоставлялся ФИО2 в размере 778339 руб. для оплаты первоначального взноса в целях приобретения жилого помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность заемщика с использованием ипотечного кредита по кредитному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА с <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 55,6 кв.м., состоящей из трех комнат, расположенной на втором этаже, договорной стоимостью 2959839 руб.; для погашения обязательств перед кредитором по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном (накопительном) счете заемщика.

В соответствии с п.4 договора целевого жилищного займа, обеспечением обязательств заемщика перед заимодавцем в рамках настоящего договора является ипотека указанного жилого помещения.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между <данные изъяты> и ФИО2 заключен кредитный договор НОМЕР, в целях приобретения жилого помещения по адресу: <адрес>, на сумму 2 181 500 руб.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО6 и ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 2 959 839 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА собственником квартиры по адресу: <адрес> является ФИО2, дата государственной регистрации права: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА; также зарегистрировано обременение (ипотека) с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на срок, установленный законодательством, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека».

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес>, стоимостью 1 900 000 руб..

Согласно уведомлению от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Управлением Росреестра по ЯО госрегистрация перехода права собственности была приостановлена ввиду того, что указанная квартира является предметом ипотеки, залогодержатель – Российская Федерация.

ФИО1 погасила ипотечный кредит ФИО2 в банке <данные изъяты> а оставшуюся сумму передала ответчику наличными, что подтверждено копией расписки ФИО2 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА о получении денежных средств на сумму 1 900 000 руб. и приходного кассового ордера <данные изъяты> от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на сумму 1 831 196,76 руб.

Согласно решению суда по делу НОМЕР перед заключением договора купли-продажи истец располагала выпиской из ЕГРН на спорную квартиру, где имелись сведения о наличии залога, в том числе, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека», о данном обременении истец знала до заключения договора. Однако ФИО2 заверил истца, что после погашения ипотечного кредита данное обременение будет снято. О том, что ФИО2 уволен с военной службы, ФИО1 узнала уже после заключения сделки.

Принимая во внимание отсутствие оснований для прекращения залога и признания ФИО1 добросовестным приобретателем, отсутствие в материалах дела доказательств возврата средств целевого жилищного займа, суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании ФИО1 добросовестным приобретателем в отношении квартиры по адресу: <адрес>, возложении на ФГКУ «Росвоенипотека» обязанности по снятию обременения в отношении указанного жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно материалам дела, договор купли-продажи квартиры заключен ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, а уточненное исковое заявление, содержащее требование о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, подано ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (л.д. 83). Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, истцом пропущен. Первоначальное исковое заявление (о расторжении договора), поступившее в суд ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА требований о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности не содержало.

В соответствии с пунктом 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как уже указано, на момент совершения сделки ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцу было известно о наличии залога, в том числе, в пользу ФГКУ «Росвоенипотека». В этой связи исковые требования о расторжении договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на основании ст. 460 ГК РФ удовлетворены быть не могут.

Из материалов дела следует и ранее в решении суда по делу НОМЕР установлено, что ФИО1 денежные средства в сумме 1 831 196,76 руб. внесла в качестве оплаты за приобретаемую квартиру, на счет ФИО2, открытый у кредитора. Соответственно, денежные средства поступили в распоряжение ФИО2 Погашение задолженности ФИО2 по кредитному договору явилось результатом его волеизъявления, направленного на списание поступивших на его счет денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору.

В результате погашения задолженности по кредитному договору прекратилось денежное обязательство ФИО2 перед банком, соответственно, материальная выгода в результате прекращения обязательства, получена именно ФИО2 Оставшаяся сумма в размере 68 803 руб. 24 коп. получена ФИО2 от ФИО1 наличными денежными средствами. Однако, право собственности на спорную квартиру истец не приобрела.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При таких обстоятельствах, именно с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма, неосновательно полученная указанным ответчиком по договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сумма в размере 1 900 000 руб.

Учитывая, что спорная квартира по адресу: <адрес> является предметом залога, то у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ФИО1 обязанности по возврату имущества по акту-приема передачи после получения от ФИО2 всей суммы в размере 1 900 000 руб.

В соответствии со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца суд взыскивает понесенные по делу судебные расходы по оплате госпошлины 18 300 руб., почтовые расходы 3409,6 руб., которые подтверждены документально.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 900 000 руб., расходы по оплате госпошлины 18 300 руб., почтовые расходы 3409,6 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.М.Жукова