Решение № 2-726/2019 2-726/2019~М-173/2019 М-173/2019 от 17 июля 2019 г. по делу № 2-726/2019

Дело № 2 – 726\19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2019 г. г. Новосибирск

Советский районный суд г. Новосибирска в составе председательствующего судьи Цепелёвой О.В.

при секретаре судебного заседания Сметаниной Ю.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ООО НПО «Сибирское ОКБГП» ФИО3, представителя третьего лица нотариуса ФИО4 - ФИО5, представителя третьего лица ФИО6 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «АльфаТех», ООО «НПО Сибирское ОКБГП» о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АльфаТех», ООО «НПО Сибирское ОКБГП» о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности, указав при этом следующее.

Он является сососбственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 10 605 кв.м., расположенного по <адрес>, размер доли- 1\4 доли.

Указанное помещение принадлежит ему на праве собственности на основании определения Железнодорожного районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1744/2014, право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО 31.03.2014 за №.

Летом 2017 г., ООО «Альтфа-Тех», ответчик по делу, являясь собственником спорного имущества продал свою долю ООО «НПО «Сибирское ОКБГП.

При продаже доли ООО «АльфаТех» ему было предложено купить указанную долю по её кадастровой стоимости за 29 894 885,21 руб. В феврале 2019 г. он обратился к нотариусу ФИО4 за консультацией, в результате которой ему стало известно, что спорное имущество было продано не по кадастровой стоимости, как было предложено ему, а по цене в десятки раз меньше, а именно - за 1 000 000 руб. Ему никто и никогда не предлагал приобрести указанную долю за 1000 000 руб., никаких отказов от преимущественного права покупки доли по цене 1 000 000 руб. он никогда не подписывал. В этой связи, полагает истец, его преимущественное право на покупку доли было нарушено ответчиком.

Истец осознает характер и последствия подачи настоящего иска и после получения материалов регистрационного дела готов предоставить суду банковские документы, подтверждающие наличие у него возможности приобретения доли на условиях, согласованных сторонами спорной сделки.

Просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя 1\4 доли в нежилом помещении с кадастровым номером № площадью 10605 кв.м, расположенном по <адрес> путем замены ООО НПО «Сибирское ОКБГП» на ФИО1 в договоре купли- продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, поддержал доводы, изложенные в иске. Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в своё отсутствие, о чём имеется соответствующее заявление ( л.д. 31 Т.1).

В счет обеспечения иска истцом перечислен 1 000 000 руб. на счёт УФК по НСО ( УСД по НСО), от имени ФИО6 ( л.д. 191 Т.1).

Представитель ответчика - ООО НПО « Сибирское ОКБГП» - ФИО3 иск не признал, представил отзыв на иск с ходатайством о пропуске истцом срока исковой давности.

В отзыве представитель ответчика указал, что договор купли- продажи 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № был заключен 12.07.2017. Ранее были получены отказы о преимущественном праве покупки вышеуказанной доли от истца и всех собственников нежилого помещения. Данные отказы содержатся в материалах гражданского дела.

В декабре 2017 г. при проведении бухгалтерской проверки директором ФИО8 ООО «Сибирское ОКБГП» была выявлена техническая ошибка в заключенном ранее договоре купли- продажи доли относительно размера суммы покупки доли.

29.12.2017 нотариусу ФИО4 было предоставлено заявление об исправлении данной технической ошибки. После получения данного заявления нотариус ФИО4 внёс соответствующие исправления в договор купли- продажи 1\4 доли в нежилом помещении. Таким образом, условия продажи 1\4 доли, отраженные в уведомлении продавца долевым собственником, в том числе истцу полностью соответствовали всем существенным условиям заключенного договора купли- продажи.

Истец указывает о том, что ему в феврале 2019 г. у нотариуса ФИО4 стало известно о продаже спорного имущества и о том, что он не воспользовался своим преимущественным правом покупки. Однако истцу о совершении сделки купли- продажи было известно еще в 2017 году, что подтверждается уведомлением о преимущественном праве покупки и его отказом. Поскольку истец отказался выкупить долю по предложенной продавцом цене, следовательно, он отказался от заключения договора купли- продажи, а соответственно, утратил преимущественное право покупки.

Объяснения и документы от ответчика и нотариуса о допущенной ранее технической ошибке в договоре купли- продажи получены судом и истцом в ходе судебного разбирательства, соответственно, преимущественное право покупки истца не было нарушено. Кроме того, указывает ответчик, истёк срок давности для обращения в суд с требованием о нарушении такого права.

Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности и просит применить последствия его пропуска ( л.д. 219-220 Т.1).

Представитель ответчика- ООО «АльфаТех» в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени его проведения.

Представитель третьего лица - нотариуса ФИО4 - ФИО5, действующий на основании доверенности, по существу исковых требований пояснил следующее.

Сделка произошла в июле 2017 года, все сделки у нотариуса подготавливают специалисты. В договоре специалистом была допущена техническая ошибка. Если смотреть по нотариальному таифу, то по договору взято 20 000 руб. - это максимальный тариф от суммы 29 миллионов. В конце 2017 года кто-то из ответчиков обратился с заявлением о технической ошибке, хотя расчёты все были произведены верно. По заказу нотариуса были истребованы документы, приглашены стороны. В договор была внесена оговорка, что допускается ст. 45 Основ законодательств о нотариате. По инструкции данная оговорка была совершена в присутствии ответчиков, это не влияет на переход права собственности и для налоговой отчётности этого достаточно. При этом договор был передан в Росреестр до обнаружения технической ошибки, а за исправлением обратились в конце 2017 года. Техническая ошибка произошла вследствие того, что у нотариуса заключался договор 21.05.2017 между другими лицами, где покупатель также приобретал 1\4 доли помещения по <адрес> и цена договора была указана 1 000 000 руб. ( л.д. 184-185 Т.1).

Представитель третьего лица ФИО6 - ФИО7, полагала, что иск подлежит удовлетворению.

Судом установлено следующее.

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя ( п. 3 данной статьи).

Из материалов гражданского дела следует, что на момент подачи иска в суд ФИО1 являлся собственником 1\4 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по <адрес> ( л.д.8 об.Т.1, л.д. 21 Т.1). Общество с ограниченной ответственностью «Научно- Производственное Объединение Сибирское ОКБ Геофизического Приборостроения» является собственником 1\4 доли в праве собственности на указанное нежилое помещение ( л.д. 9 Т.1).

12 июля 2017 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Тех» - продавец и обществом с ограниченной ответственностью «Научно- Производственное Объединение Сибирское ОКБ Геофизического Приборостроения» - покупатель, был заключён договор купли- продажи 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 10605 кв.м., указаны номера на поэтажном плане, наводящиеся по <адрес>, кадастровый (или условный) номер: №, а представитель покупателя обязуется принять вышеуказанную 1\4 долю в праве общей долевой собственности и уплатить за неё цену, определенную настоящим договором ( л.д. 53 Т. 1).

От ФИО1 имеется нотариально удостоверенный отказ, в котором он сообщает, что ему известно о предстоящей продаже обществом с ограниченной ответственностью «Альтфа Тех» принадлежащей ему 1\4 доли в праве общей долевой собственности па помещения, назначение: нежилое, площадь общая 10605 кв.м., указаны номера на поэтажном плане, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер № за цену 29 894 885 руб. на любых условиях по своему усмотрению. От приобретения указанной доли он отказывается. Согласен что в пользование покупателя переходит 1\4 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанные нежилые помещения по <адрес>.

Нотариально удостоверенный отказ дан 06 июля 2017 г. ( л.д. 62).

Аналогичные отказы имеются от иных сособственников - В.А. и П.Р. ( л.д. 63, 64 Т.1).

Согласно п. 2.1. договора стоимость 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение определена по договоренности сторон в размере 1 000 000 руб. При этом имеется рукописное исправление, заверенное нотариусом, из которого следует, что стоимость составляет 29 894 885 ( двадцать девять миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи восемьсот восемьдесят пять ) руб. (л.д. 53 об.).

Судом обозревался оригинал договора купли продажи от 12 июля 2017 г., истребованный из архива нотариуса ФИО4 и предоставленный в судебное заседание. Оригинал договора с исправлениями в стоимости 1\4 доли соответствует его копии, приобщенной к материалам гражданского дела.

Решением № единственного участника общества с ограниченной ответственностью «НПО Сибирское ОКБГП» А.П. от 24 января 2017 г. одобрена крупная сделка по покупке нежилых помещений, расположенных по <адрес> цена сделки - 29 894 885 руб. на следующих условиях: путём заключения договора купли- продажи. Сделку планируется заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Тех», выгодоприобретателем по сделке является ООО «НПО Сибирское ОКБ ГП» ( л.д. 65 Т.1).

Представителем третьего лица - нотариуса ФИО4 по запросу суда представлен оригинал и копия заявления генерального директора ООО «НПО «Сибирское ОКБ ГП» ФИО3, в котором он указывает, что при проведении бухгалтерской проверки в договоре купли- продажи 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения зарегистрировано в реестре за № от 12.07.2017 в п. 2.1, 2.2., 2.3 была обнаружена техническая ошибка. В связи с чем просит устранить допущенную техническую ошибку путем исправления неверно указанной суммы на сумму в размере 29 894 885 руб. Заявление имеет входящий № от 29.12.2017, оригинал обозревался в судебном заседании, копия имеется в деле ( л.д. 223 Т.1).

На основании данного заявления была исправлена техническая ошибка в п. 2.1 договора купли- продажи от 12 июля 2017 г. в части стоимости 1\4 доли недвижимого имущества.

Таким образом, указание стоимости 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в размере 1 000 000 руб. является технической ошибкой, исправленной согласно заявлению стороны договора, поступившему нотариусу и имеющему входящий номер и дату.

Кроме того, доказательством того, что стоимость 1\4 доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество составляет 29 894 885 руб. и была оплачена покупателем является следующее.

Согласно договору уступки прав требования (цессия) от 02 октября 2017 г. ООО «Бережный свет» - цедент и ООО «НПО Сибирское ОКБГП» - цессионарий, цедент уступил, а цессионарий принял права (требования), принадлежащие цеденту по договору поставки № от 01.10.2017 с ООО «Альфа Тех», сумма уступаемого в соответствии с п. 1.1. договора права (требования) составляет сумму 22 907 897,54 руб. ( л.д. 8-9 Т.2).

02 октября 2017 г. между ООО «Альфа Тех» и ООО «НПО Сибирское ОКБГП» было заключено соглашение о порядке исполнения договора купли- продажи от 12 июля 2017 г. В соответствии с указанным соглашением в связи с состоявшейся уступкой права требования между ООО «Бережный свет» и ООО «научно- Производственно Объединение Сибирское ОКБ Геофизического Приборостроения» от 02 октября 2017 г. на общую сумму 22 907 897 руб. 54 коп., согласно которой продавец имеет задолженность перед покупателем в размере 31 359 497 руб. 54 коп., стороны установили иной порядок исполнения договора купли -продажи от 12 июля 2017 г. в части оплаты за 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения назначение : нежилое, общей площадью 10605 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер №, которая установлена в размере 29 894 885 руб. Цена договора от 12 июля 2017 г. в размере 29 894 885 руб. считает оплаченной покупателем продавцу в момент заключения соглашения о зачете встречных однородных требований на указанную выше сумму. ( л.д. 4 Т.2).

Соглашением о зачете встречных однородных требований от 02 октября 2017 г. стороны - ООО «Альфа Тех» и ООО НПО Сибирское ОКБГП» стороны заявили о зачете сумм встречных однородных требований, срок которых наступил.

Взаимные требования выражены в рублях, всего на сумму 29 894 885, 21 руб.

Согласно п. п. 3., 3.1. на момент заключения соглашения у стороны 1 - ООО «Альфа Тех» существует требование к стороне 2 - ООО НПО «Сибирское ОКБГП» в размере 29 894 885, 21 руб., в том числе НДС 18% - 4 560 236, 51 руб. основанное на договоре купли –продажи недвижимого имущества от 12.07.2017 в размере 29 894 885,21 руб., в том числе НДС - 18% - 4 560 236, 51 руб.

Согласно п. п. 4, 4.1, 4.2, 4.3 на момент подписания указанного соглашения у стороны 2 существует требование к стороне 1 в размере 31 359 497, 54 руб. в том числе НДС 18% - 3 646 967, 97 руб. основанное на:

- договоре поставки № от 01.10.2017 в размере 22 907 897, 54 руб. в том числе НДС 18% - 3 494 425, 05 руб. В рамках указанного договора сторона 1 является покупателем, сторона 2 – продавцом.

- договоре поставки б\н от 12.07.2017 в размере 1 000 000 руб. в том числе НДС 18% - 152 542, 37 руб. В рамках указанного договора сторона я является покупателем, сторона 2 - продавцом;

- договоре займа б\н от 24.01.2017 частично в размере 5 092 102, 46 руб., в рамках указанного договора сторона 1 является заёмщиком, сторона 2 - займодавцем.

Согласно п. 5 задолженность погашается зачетом встречных однородных требований стороны 2 перед стороной 1 по договору, указанному в п. п. 3.1 Соглашения полностью, стороны 1 перед стороной 2 по договорам, указанным в п. 4.1, 4.2, 4.3. настоящего соглашения в размере 29 894 885, 21 руб. в том числе НДС 18% - 4 560236, 51 руб. ( л.д. 2 Т.2).

Таким образом, факт оплаты стоимости 1\4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в размере 29 894 885,21 руб. подтвержден соглашением о зачете встречных однородных требований от 02 октября 2017 г., соглашением от 02 октября 2017 г. о порядке исполнения договора купли- продажи от 12 июля 2017 г. ( л.д. 2-4 Т.2), заключенными между ООО «Альфа Тех» и ООО «НПО Сибирское ОКБГП». При продаже доли ООО «Альфа Тех» предложило купить указанную долю ФИО1 за 29 894 885 руб., однако тот отказался. Оснований для вывода о том, что спорная доля была продана за 1 000 000 руб. с учётом представленных доказательств не имеется.

В ходе судебного рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве третьего лица был привлечён ФИО6, который с 19.04.2019 является собственником спорной 1\4 доли в праве собственности на 1\4 доли в нежилом помещении с кадастровым номером № ( л.д. 12 Т.2). Таким образом, ФИО9 на момент вынесения судебного решения не является участником общей долевой собственности.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 « О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В данном случае сделка была совершена 12 июля 2017 г., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 20 июля 2017 ( л.д. 11 Т.2). Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество являются общедоступными, следовательно, еще в 2017 г. ФИО1 имел возможность знать о переходе права собственности на 1\4 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, и в течение трех месяцев обратиться в суд с соответствующими требованиями, однако иск подан 05 февраля 2019 г.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что в феврале 2019 г. от нотариуса ФИО4 на консультации ему стало известно о том, что имущество было продано не по той цене, которая ему была предложена, а в десятки раз меньше, т.е. за 1 000 000 руб. Представитель третьего лица - нотариуса ФИО4 категорически отрицал возможность передачи таких сведений нотариусом ФИО4, а на вопрос суда о том, сам ли нотариус сообщил такие сведения истцу, представитель истца ответил отрицательно, сославшись на некоего помощника нотариуса, которая предоставила соответствующую информацию. Однако достоверных доказательств, подтверждающих, что именно нотариус ФИО4 в феврале 2019 г. сообщил истцу цену, по которой была продана доля в недвижимом имуществе, в ходе судебного рассмотрения дела добыто не было.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «АльфаТех», ООО «НПО Сибирское ОКБГП» о переводе прав и обязанностей покупателя 1\4 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении с кадастровым номером № площадью 10605 кв.м., расположенного по <адрес> путем замены ООО НПО «Сибирское ОКБГП» на ФИО1 в договоре купли- продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в месячный срок с момента изготовления в мотивированной форме.

Судья Цепелёва О. В.

Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2019 г.