Апелляционное определение № 33-43832/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья: Зырянова А.А. Дело № 33-43832/2025

50RS0002-01-2024-017869-69


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 10 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мироновой Т.В.,

судей Бездетновой А.С., Денисовой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубевым Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 1481/2025 по иску ООО «СЗ «Развилка» к ФИО1 о признании односторонних сделок, отказа от исполнения договора недействительными,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Видновского городского суда Московской области от 10 января 2025 года

заслушав доклад судьи Бездетновой А. С.,

объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ООО «СЗ «Развилка» по доверенности ФИО3 С.А.К.,

установила:

ООО «Специализированный застройщик «Развилка» обратился с иском к ФИО1 о признании односторонних сделок по отказам от исполнения договоров недействительными, просил суд признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении от 04.09.2024 о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021; признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении от 04.09.2024 о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021; признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении от 04.09.2024 о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021; признать недействительной сделкой односторонний отказ ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении от 04.09.2024 о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021; взыскать с ФИО1 в пользу ООО «СЗ «Развилка» расходы по уплате государственной пошлины в размере 80 000 руб. В обоснование исковых требований указано, что 13 мая 2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» и ФИО1 заключены четыре договора участия в долевом строительстве на приобретение объектов долевого строительства (квартир) на одинаковых условиях, расположенных в Многоквартирном жилом доме корпус <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты>. Договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника, построить (создать) Жилой дом <данные изъяты> со встроенной автостоянкой по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать ответчику отдельную квартиру с перечисленными в договоре техническими характеристиками. Договор заключен в электронном виде, зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п. 4.2 договора на дату его подписания цена договора определена Сторонами в размере 10 771 296 рублей, НДС не облагается. Порядок оплаты определен в разделе 4 Договора участия в долевом строительстве. Сумма 9 300 832,00 рубля - подлежит оплате в срок до 31.05.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу. До настоящего времени обязательства Ответчика по оплате цены договора в размере 9 300 832 руб. не исполнены.

По условиям Договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты>, п. 4.2 договора на дату его подписания цена договора определена Сторонами в размере 10 702 128 рублей, НДС не облагается. Порядок оплаты определен в разделе 4 Договора участия в долевом строительстве: Сумма 9 241 248,00 рублей - подлежит оплате в срок до 31.05.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу. До настоящего времени обязательства Ответчика по оплате цены договора в размере 9 241 248 рублей не исполнены.

По условиям Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, Истец обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Ответчика, построить (создать) Жилой дом <данные изъяты> со встроенной автостоянкой по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Ответчику, входящее в состав Многоквартирного дома жилое помещение (Квартира 580) с определенными договором техническими характеристиками.

Договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве предусматривает обязательства Истца своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Ответчика, построить (создать) Жилой дом <данные изъяты> со встроенной автостоянкой по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Ответчику, входящее в состав Многоквартирного дома жилое помещение (Квартиру). Договор заключен в электронном виде, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 04 июня 2021 г. Номер регистрации <данные изъяты> В соответствии с п. 4.2 Договора на дату его подписания Цена Договора определена Сторонами в размере 9 963 860,00 рублей, НДС не облагается. Порядок оплаты определен в разделе 4 Договора участия в долевом строительстве. Сумма 8 604 594 руб. - подлежит оплате в срок до 31.05.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу. Обязательства Ответчика по внесению денежных средств в размере 8 604 594 руб. не исполнены. Застройщик принятые на себя по договорам обязательства исполняет надлежащим образом.

Решением Видновского городского суда Московской области от 10 января 2025 года исковые требования ООО «СЗ «Развилка» к ФИО1 удовлетворены. Односторонние отказы ФИО1 от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021 от 04.09.2024; от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении о расторжении Договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021 от 04.09.2024; от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021 от 04.09.2024; от исполнения договора участия в долевом строительстве от 13.05.2021 № <данные изъяты>, выраженный в Уведомлении о расторжении Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от 13.05.2021 от 04.09.2024 – признаны недействительными. С ФИО1 взысканы в пользу ООО «СЗ «Развилка» расходы по уплате государственной пошлины в размере 80 000 руб.

Ответчик ФИО1 с решением суда первой инстанции не согласился, просил его отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель истца ООО «СЗ «Развилка» по доверенности ФИО3 С.А.К. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном порядке, в связи с чем в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представления и возражения относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в редакции, действующей на дату возникновения правоотношений, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Как следует из статьи 32 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Основания для расторжения договора в одностороннем порядке (внесудебном и судебном) по инициативе участника долевого строительства предусмотрены статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Как следует из части 1 статьи 9 указанного закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу части 1.1. статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

При этом в пункте 1.2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора для участника долевого строительства обусловлена виновными действиями застройщика, установлением судом факта нарушения им условий договора и принятых на себя обязательств.

Вместе с тем, со стороны застройщика таких обстоятельств судом не установлено.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13 мая 2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развилка» и ФИО1 заключены четыре договора участия в долевом строительстве на приобретение объектов долевого строительства (квартир) на одинаковых условиях, расположенных в Многоквартирном жилом доме корпус <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты>. По условиям заключенных сделок, Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств Участника, построить (создать) Жилой дом <данные изъяты> со встроенной автостоянкой по строительному адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать ответчику отдельную квартиру с перечисленными в договоре техническими характеристиками.

По условиям договоров участия в долевом строительстве, объекты долевого строительства подлежат передачи Участнику не позднее 31.03.2024.

В соответствии с п. 3.1.3. каждого из Договоров Застройщик обуется передать участнику Объект по Акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3 Договора, при условии выполнения Участником своих обязательств по настоящему Договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по Договору, включая 100% оплату цены Договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора). Невнесение Участником долевого строительства в полном объеме денежных средств до Договору (в т.ч. неоплата 100% цены Договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора), является основанием для Застройщика не передавать Участнику долевого строительства Объект и не подписывать Акт приема-передачи или иной документ о передаче Объекта до момента исполнения Участником долевого строительства обязанности по в несению в полном объеме денежных средств по Договору. В случае невнесения Участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по Договору на Застройщика не распространяются положения настоящего Договора законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи Застройщиком Объекта.

Многоквартирный дом корпус 7, в котором располагаются все приобретенные ответчиком на основании вышеприведенных договоров участия в долевом строительстве, квартиры введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.02.2024 <данные изъяты>, выданным Министерством жилищной политики Московской области.

Разрешение на ввод Многоквартирный дом корпус <данные изъяты> в эксплуатацию размещено в табличном источнике в Сети Интернет на сайте застройщика по ссылке <данные изъяты>

В адрес Ответчика в установленный в соответствии с заключенными договорами для передачи объектов долевого строительства сроками 29 февраля 2024 года направлены сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, готовности объекта долевого строительства к передаче, оплате задолженности (исх<данные изъяты> от 28.02.2024). Указанные сообщения содержали информация о том что Многоквартирный дом <данные изъяты>, в котором располагаются объекты долевого строительства, завершен строительством, наличии задолженности Ответчика по договорам участия в долевом строительстве, готовности Застройщика передать объекты долевого строительства после погашения Ответчиком задолженности, приостановлении Застройщиком исполнения обязательства, предусмотренного пунктами 2.3, 3.1.3 договоров по передаче объектов долевого строительства вплоть до исполнения Ответчиком обязанности по оплате цены договоров в полном объеме.

Данные уведомления от 29.02.2024 ответчиком ФИО1 получены не были, возвращены истцу по истечение срока хранения 08.04.2024.

24 сентября 2024 года в адрес Застройщика поступили Уведомления Участника долевого строительства ФИО1 об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве в связи с просрочкой передачи объектов, требованием о выплате денежных средств.

Давая оценку действиям истца, суд пришел к выводу о полном выполнении застройщиком своих обязательств и об отсутствии нарушений прав участника долевого строительства ФИО1, в связи с чем признал данные односторонние отказы от исполнения договоров от 13.05.2021 <данные изъяты>, выраженные в уведомлениях от 04.09.2024 недействительными сделками.

Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается.

Доводы ответчика о том, что уведомлениями, направленными в его адрес истцом о необходимости оплаты по договорам долевого участия, истец фактически инициировал расторжение договоров долевого участия в одностороннем порядке в связи с невыполнением ответчиком своих обязательств, являются несостоятельными. Из буквального содержания уведомлений от 29.02.2024, направленных в адрес ответчика, не следует, что истцом заявлено об одностороннем отказе от исполнения договоров либо о расторжении договоров, в связи с чем вышеназванные договоры не могут считаться расторгнутыми или прекращенными по иным основаниям. Недобросовестного поведения истца в обращении в суд за защитой своих прав судебная коллегия не усматривает.

Ссылка ответчика на то, что ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о возможности передачи ему объекта долевого строительства, является голословной и доказательствами не подтверждается. Из материалов дела не следует, что ответчиком предпринималась попытка приемки объектов, и ему было в этом отказано.

Также являются необоснованными доводы ответчика о незаконности положений заключенных договоров о необходимости полной оплаты объектов долевого строительства и возможности для застройщика не передавать объект долевого строительства до внесения участником полной оплаты, поскольку возможность заключения договоров на таких условиях положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не противоречит и не нарушает прав потребителей.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика, в том числе, о том, что истцом направлены в его адрес предупреждения о расторжении договоров в случае их неоплаты, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку согласия между сторонами о расторжении договоров не достигнуто, а Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает специальные условия, дающие каждой из сторон право на односторонний отказ от договора, которое в соответствии с установленными обстоятельствами у ответчика как участника долевого строительства отсутствовало.

Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Видновского городского суда Московской области от 10 января 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.12.2025.