Решение № 2-4022/2017 2-4022/2017~М-3147/2017 М-3147/2017 от 13 июня 2017 г. по делу № 2-4022/2017

Дело № 2 – 4022/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2017 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Забировой З.Т.,

при секретаре Кутейниковой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО3, представителя ответчика ООО «Единая торгово-закупочная компания» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 по доверенности в интересах ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк», в котором просит признать недействительной сделку купли-продажи квартиры между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» в части <адрес>, признать недействительным договор ипотеки №.1/1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СК «МегаСтрой» и АО «ФИО1 сельскохозяйственный банк» в части <адрес>, исключить из ЕГРП запись регистрации права собственности на квартиру за ООО «СК «МегаСтрой», исключить запись из ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «СК «МегаСтрой» и АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк», признать за истцом право собственности на двухкомнатную <адрес> на 3 этаже жилого <адрес>, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 50,4 кв.м., общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 49,20 кв.м, взыскать с ответчиков ООО «ЕТЗК», ООО «СК «МегаСтрой», АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» расходы по оплате госпошлины в размере 14 503,75 руб.

Свои исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ЕТЗК» заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, количество комнат 2, этаж 3, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 50,4 кв.м., общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 49,20 кв.м. Стоимость квартиры в размере 1 260 750 руб. ФИО3 была оплачена в полном объеме. ООО «ЕТЗК» передало ФИО3 квартиру по акту ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уступил ФИО3 в полном объеме право требования долга по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ФИО3 и ООО «ЕТЗК». Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес> находится в собственности ООО «СК «МегаСтрой», и на нее наложено ограничение по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк». Данная квартира в распоряжение ответчика ООО «СК «МегаСтрой» не передавались и не принималась. Сделка ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» является ничтожной и недействительной.

Истец ФИО3 на судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства. Представил суду письменное заявление о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить по указанным в нем основаниям. Пояснил суду о фактической передаче указанной квартиры ФИО3 в марте 2015 года согласно акту, оплате им стоимости по договору, отсутствии согласия на передачу в собственность ответчикам указанного жилого помещения и нарушение прав истца указанными сделками между ответчиками, поскольку право требования по предварительному договору ФИО3 уступил истцу на основании договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ

Представители ответчика конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» арбитражного управляющего ФИО3 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала, не возражала на удовлетворение иска.

Представители ответчиков АО «ФИО1 сельскохозяйственный банк», ООО «СК Мегастрой» в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ООО «ЕТЗК» и ФИО3 заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи <адрес> в <адрес> со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 2, этаж 3, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 50,4 кв.м., общей площадью без учета неотапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 49,20 кв.м, стоимость квартиры определена в размере 1 260 750 руб.

В соответствии с п.п. 2.1, 3.2.1 указанного предварительного договора, ФИО3 произведена оплата в полном объеме, в сумме 1 260 750 руб., что подтверждается представленным суду приходным кассовым ордером. Оплата произведена в кассу ООО «ЕТЗК».

Согласно представленного суда договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 (цедент) и ФИО3 (цессионарий), цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования долга по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между цедентом и ООО «ЕТЗК». Право цедента переходит к цессионарию в момент заключения договора в том объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.3.1. договора за уступку прав требования цессионарий выплачивает цеденту компенсацию в размере 739 250 руб. не позднее двух дней с даты заключения договора. Согласно данным условиям договора ФИО3 произвел ФИО3 оплату в размере 2 000 000 руб., что подтверждается распиской, квитанцией.

В силу п. 1, 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру ФИО3 С момента заключения договора уступки права требования (цессии), истец в нее вселился и постоянно проживает в ней по настоящее время. Истец полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК «ЕТЗК» коммунальных услуг.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

Основной договор между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленными суду письменными документами (письма, акты, квитанции и т.д.) подтверждается факт совершения сделки и наличие волеизъявления сторон на ее совершение, о предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами ФИО3 и ООО «ЕТЗК» состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Согласно ст. 16 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства регистрируется на основании заявления правообладателя, сторон договора.

В соответствии со ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки … иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 12 ГК РФ, ч. 1 ст. 235 ГК РФ истец, при установленных судом обстоятельствах дела, вправе требовать защиты нарушенного права путем признания права собственности на квартиру и прекращении этого права за ответчиками.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО3 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО3, т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду представлено не было.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что истец ФИО3 обязательства по договору исполнил, требований ООО «ЕТЗК» о взыскании суммы не предъявлено, иные лица права на спорную квартиру не заявляли, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано ФИО3 в пользование, однако договор не заключен ввиду уклонения другой стороны.

Далее, удовлетворяя исковые требования ФИО3, суд учитывает, что исходя из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов №, следует, что ДД.ММ.ГГГГ за № заключен договор между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»» о купле – продаже недвижимого имущества, в частности <адрес>, Республики Башкортостан. ООО «ЕТЗК» представило справку согласно которой в вышеназванной квартире никто не проживает и никто не прописан.

Между тем, фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась, доказательств не представлено, в том числе с учетом фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ квартиры ответчиком ООО «ЕТЗК» ФИО3 по акту приема-передачи, куда впоследствии истец на основании заключенного договора цессии вселился и проживает по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и передаточному акту, т.е. договор купли-продажи и передаточный акт, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия с возможной целью сокрыть имущество, уйти от налогообложения, неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед ФИО3, поэтому суд признает указанную сделку ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Последующая сделка - договор об ипотеке №.1/1 от ДД.ММ.ГГГГ также является недействительной, поскольку совершена ООО «СК МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге /ипотеке/.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статьи 5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

В соответствии с частью 1 ст. 218, ст. 219 Гражданского Кодекса РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект недвижимости в виде спорного жилого помещения - на <адрес>, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, за ФИО3

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Таким образом, с ответчиком солидарно в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 14 503,75 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» недействительным и применить последствия ничтожности сделки.

Признать сделку между ООО «Строительная компания МегаСтрой» и АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» по договору об ипотеке (залога недвижимости) №.1/1 от ДД.ММ.ГГГГ недействительной и применить последствия ничтожности сделки.

Исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за ООО «Строительная компания «МегаСтрой».

Исключить из ЕГРП запись о договоре ипотеки между ООО «Строительная компания «МегаСтрой» и АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать солидарно с ООО «Единая торгово - закупочная компания», АО «ФИО1 Сельскохозяйственный банк», ООО «Строительная компания «МегаСтрой» в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 14 503 руб. 75 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья подпись ФИО11

<данные изъяты>

<данные изъяты>