Решение № 2-1-460/2020 2-1-460/2020~М-1-404/2020 М-1-404/2020 от 23 июля 2020 г. по делу № 2-1-460/2020

УИД 40RS0008-01-2020-000636-32

Дело №2-1-460/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Жуковский районный суд Калужской области

в составе председательствующего судьи Сизовой О.В.,

при секретаре Солоповой Е.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Хохлова А.И., представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Жукове в зале суда

24 июля 2020 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО ГП город ФИО12 о признании права собственности на квартиру и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

04.06.2020 года ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО ГП город ФИО12 о признании права собственности на квартиру и земельный участок, указывая, что зарегистрирован и постоянно проживает по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС> вместе с несовершеннолетними детьми: <ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ> Квартира площадью 45 кв.м. является частью одноэтажного многоквартирного жилого дома и находится на земельном участке площадью 1070 кв.м. с кадастровым номером <АДРЕС>, расположенном на землях населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для индивидуальной жилой застройки. В спорную квартиру он был вселен <ДАТА> с согласия собственника - ФИО3, умершей <ДАТА>. Наследником умершей является ее неполнородная сестра ФИО4, которая в установленный законом 6 месячный срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. В соответствии с п.4 ст. 1152 ГК РФ указанное недвижимое имущество стало принадлежать ей с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя), а именно с <ДАТА>. ФИО4 имела свое жилье в мкр. <АДРЕС><АДРЕС> Калужской области и проживать в спорной квартире не собиралась. Все расходы по содержанию жилья нес он. ФИО4 предложила ему выкупить квартиру, в которой он проживает. Он согласился и <ДАТА> они заключили договор о продаже квартиры, согласно которому он приобрел у нее квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС> за 350 000 рублей. Обязательства по договору они исполнили, ФИО4 передала ему недвижимое имущество, а он ей денежные средства в полном объеме. Договор был заключен до получения ФИО4 свидетельства о праве на наследство по закону и регистрации перехода права собственности к ней, так как ей срочно были нужны деньги. Она взяла на себя обязательства после регистрации права собственности оформить квартиру у нотариуса. <ДАТА> ФИО4 зарегистрировала за собой право собственности на объекты недвижимости в установленном порядке и получила свидетельство о государственной регистрации права. Он неоднократно обращался к ФИО4 о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к нему, согласно исполненным обязательствам по договору купли-продажи, однако она в связи со злоупотреблением алкоголем оттягивала дату регистрации права собственности на приобретенные им объекты недвижимости. <ДАТА> ФИО4 умерла. Наследников у нее не имеется, с заявлением к нотариусу никто не обращался, во владение имуществом фактически никто не вступал, каких-либо притязаний на наследственное имущество не имеется. Полагает, что заключенный между ними договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. Ввиду смерти продавца он не может обратиться в Росреестр для регистрации прав собственника, в связи с чем, нарушены его права как собственника недвижимого имущества. Просит признать за ним право собственности на квартиру с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ> и земельный участок площадью 1070 кв.м. с кадастровым номером <АДРЕС>, расположенные по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Хохлов А.И. исковые требования поддержали, дали пояснения, аналогичные исковому заявлению. Дополнительно пояснили, что еще ФИО3 предлагала ФИО1 написать на его имя завещание на квартиру и земельный участок, они поехали к нотариусу, но поскольку ФИО3 плохо себя чувствовала, нотариус отказалась составлять завещание. Впоследствии ФИО3 умерла. Ее наследником стала сестра -ФИО4, которая согласилась продать ФИО1 спорные квартиру и земельный участок, так как ей нужны были деньги. ФИО1 передал ФИО4 денежные средства за квартиру и земельный участок в сумме 350 000 рублей, о чем они составили расписку, написал которую ФИО1, а ФИО4 расписалась. ФИО4 после оформления наследства обещала переоформить на ФИО1 квартиру и земельный участок. Кроме того, ФИО4 неоднократно просила у ФИО1 денежные средства на оформление документов, в общей сумме около 50 000 рублей, а когда он интересовался, когда они будут переоформлять квартиру и земельный участок в его собственность, говорила, что документы еще не оформлены. После смерти ФИО4 ее сожитель передал ФИО1 документы на дом и земельный участок, но зарегистрировать за собой право собственности он не смог. В суд с настоящим иском обратился, так как лишен возможности зарегистрировать в спорной квартире жену. Спорная квартира не единственное жилье ФИО1, у него имеется дом в Оренбурге.

Представитель ответчика Администрации ГП город ФИО12- ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения на исковое заявления, дополнительно суду пояснила, что из представленного истцом договора следует, что продавцом является ФИО4, а право собственности на спорные квартиру и земельный участок зарегистрированы за ФИО4, договор содержит подпись лишь одной стороны - ФИО4, а следовательно волеизъявление ФИО1 необходимое в соответствии со ст. 153 ГК РФ для совершения сделки отсутствует. Если допустить, что в договоре допущена описка в написании фамилии продавца, то подпись продавца по договору не соответствует подписи, сделанной ФИО4 в паспорте. В тексте договора указаны лишь адреса продаваемых объектов недвижимого имущества и не указаны иные сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. На момент составления договора от <ДАТА>, право на земельный участок было зарегистрировано с <ДАТА> за ФИО5, на квартиру с <ДАТА> за ФИО5 и ФИО6 Данные для индивидуализации земельного участка и квартиры имелись в свидетельстве о государственной регистрации права от <ДАТА>, а также в договоре на передачу квартиры с постройками, расположенными на земельном участке в собственность гражданам от <ДАТА>, техническом паспорте, составленном МУП «Жуковское БТИ» <ДАТА>. В нарушение ст. 558 ГК РФ сторонами договора от <ДАТА> не согласован ряд существенных условий, а именно предмет договора, не указан перечень проживающих лиц с указанием их прав на продаваемое жилое помещение, в связи с чем, в соответствии со ст. 432 ГК РФ данный договор является незаключенным. В соответствии со ст. 131,223,551 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на такое имущество возникает у покупателя с момента такой регистрации. Истцом не представлены доказательства неоднократного обращения к ФИО4 с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. Его утверждения о том, что ФИО4 оттягивала дату регистрации права на приобретенные истцом объекты недвижимости вызывают сомнения, так как ФИО4 в период с <ДАТА> по <ДАТА> неоднократно посещала нотариуса, обращалась в другие организации и учреждения для получения справок и документов, необходимых для оформления своих наследственных прав. Истцом не представлено доказательств обращения в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ. Обратился истец с настоящим иском в суд через 8 лет после смерти ФИО4, что ставит под сомнение наличие договоренности о продажи истцу спорных объектов недвижимого имущество. Спорное имущество является выморочным, Администрация намерена оформить его в свою собственность. Просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Выслушав стороны, исследовав документы, имеющиеся в деле, материалы наследственного дела, регистрационные дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок, площадью 1070 кв.м, с кадастровым номером №<АДРЕС>, расположенный по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС>, находящийся на землях населенных пунктов и предоставленный для индивидуального жилищного строительства принадлежал на праве собственности на основании Постановления администрации <АДРЕС> Жуковского района Калужской области от <ДАТА><НОМЕР ИЗЪЯТ> «О передаче земельного участка в собственность» ФИО5, умершему <ДАТА>, наследником которого являлась супруга ФИО3, умершая <ДАТА>, принявшая наследство, но не оформившая своих наследственных прав.

Собственниками квартиры, расположенной по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС>, общей площадью 45 кв.м., жилой -23,9 кв.м. на основании договора на передачу квартиры с постройками, расположенных на земельном участке в собственность гражданам от <ДАТА> являлись в 1/3 доле каждый: ФИО5, ФИО6, ФИО3 Наследниками ФИО6, умершего <ДАТА> являлись отец ФИО5, умерший <ДАТА>, принявший наследство, но не оформившей своих наследственных прав, мать- ФИО3, умершая <ДАТА>, принявшая наследство, но не оформившая своих наследственных прав. Наследником ФИО5, умершего <ДАТА> являлась супруга ФИО3, умершая <ДАТА>, принявшая наследство, но не оформившая своих наследственных прав.

Из материалов наследственного дела <НОМЕР ИЗЪЯТ> после смерти ФИО3, следует, что наследницей ФИО3, умершей <ДАТА> является ее неполнородная сестра ФИО4, которой <ДАТА> нотариус нотариального округа: Жуковский район Калужской области ФИО7 выдала свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок, площадью 1070 кв.м, с кадастровым номером №<АДРЕС>, расположенный по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС> квартиру, расположенную по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС>, общей площадью 45 кв.м, жилой -23,9 кв.м.

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества были зарегистрированы за ФИО4 <ДАТА>.

ФИО4 умерла <ДАТА>.

Из справок нотариусов Жуковского нотариального округа ФИО7 от <ДАТА> и ФИО8 от <ДАТА> на запрос суда следует, что наследственного дела после смерти ФИО4, умершей <ДАТА>, не зарегистрировано.

В спорной квартире с <ДАТА> с согласия собственника ФИО3 зарегистрирован ФИО1, а также его дети: ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Истец обратился в суд с настоящим иском, утверждая, что квартиру с кадастровым номером <НОМЕР ИЗЪЯТ> и земельный участок площадью 1070 кв.м. с кадастровым номером <АДРЕС>, расположенные по адресу: Калужская область, город ФИО12, <АДРЕС> купил у ФИО4, в подтверждение чего предоставил суду договор о продаже квартиры в доме на <АДРЕС> от <ДАТА>.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из текста представленного суду Договора о продаже квартиры в доме по <АДРЕС> от <ДАТА> следует, что «ФИО4, проживающая <АДРЕС>, м/р <АДРЕС>, <АДРЕС>, будущая наследница, за квартиру в доме по адресу: <АДРЕС>, <АДРЕС> получила от ФИО1, зарегистрированного и проживающего в этом доме ФИО12, <АДРЕС> деньги в размере 350 000 рублей за проданную ему квартиру и земельный участок <ДАТА> по адресу: Калужская область<АДРЕС>, <АДРЕС>. Претензий по оплате не имею, расчет произведен полностью. Обязуюсь после получения собственности оформить по доверенности договор купли-продажи у нотариуса. <ДАТА>. Подпись ФИО4».

Т.е. из текста указанного договора следует, что ФИО4 получила от ФИО1 денежные средства за проданную ему квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: Калужская область<АДРЕС>, <АДРЕС> обязалась после получения права собственности оформить договор купли-продажи у нотариуса.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Истцом в обоснование требований о признании за ним права собственности на дом и земельный участок представлен договор о продаже квартиры от <ДАТА>, из текста которого следует, что ФИО4 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 350 000 рублей за проданную ему квартиру и земельный участок.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору купли-продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

На основании статьи 550 пункта 1 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В тексте представленного договора от <ДАТА> отсутствует описание предмета продажи, а именно: площадь квартиры, кадастровый (инвентаризационный) номер, сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о государственной регистрации, площадь земельного участка, его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости, в котором указан ее адрес, но отсутствуют сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, признается незаключенным.

Если в договоре купли-продажи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу, это свидетельствует о несогласовании условия о предмете договора, поэтому является основанием для признания его незаключенным.

С учетом приведенных норм права и содержания договора о продаже квартиры от <ДАТА> он ни по форме, ни по содержанию не может являться доказательством заключения между ФИО4 и ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества.

Собственником спорных дома и земельного участка является ФИО4, между тем из договора о продаже квартиры от <ДАТА> следует, что продавцом является ФИО4, которой указанный договор и подписан.

В нарушение статьи 550 ГК РФ оспариваемый договор со стороны продавца собственником недвижимого продавцом ФИО4 не подписан, что свидетельствует о недействительности договора.

Кроме того, подпись покупателя ФИО1 в указанном договоре отсутствует, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления ФИО1 на совершение сделки купли- продажи.

Ссылки истца и его представителя на то, что дом и земельный участок после заключения договора были переданы продавцом покупателю, что свидетельствует о заключении договора купли-продажи, не состоятельны. Реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, не является основанием для признания его заключенным.

Фактическая передача недвижимости от продавца к покупателю должна быть оформлена отдельным актом либо в договоре необходимо указать, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами не составлялся.

В соответствии со ст.ст. 131,223,551 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, право собственности на такое имущество возникает у покупателя с момента такой регистрации. В силу разъяснений п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ (ныне п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Истцом не представлены доказательства неоднократного обращения к ФИО4 с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Утверждения истца о том, что ФИО4 оттягивала дату регистрации права на приобретенные истцом объекты недвижимости не состоятельны, из материала наследственного дела следует, что ФИО4 в период с <ДАТА> по <ДАТА> неоднократно посещала нотариуса, обращалась в другие организации и учреждения для получения справок и документов, необходимых для оформления своих наследственных прав.

Истцом не представлено доказательств обращения в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ, с настоящим иском он обратился через 8 лет после смерти ФИО4, что ставит под сомнение наличие договоренности о продажи истцу спорных объектов недвижимого имущество.

В обоснование заявленных требований истец также ссылается на факт длительного проживания в спорном доме, между тем, факт пользования истцом спорным имуществом, у которого наличествует собственник, и который не отказывался от прав в отношении данного имущества, не может повлечь приобретение какого-либо права у истца на спорное домовладение.

В нарушение ст. 12, 56 ГПК РФ, каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих факт того, что между истцом и ФИО4 действительно была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суду представлено не было.

При этом суд критически оценивает доводы истца о том, что он свои обязательства исполнил должным образом и вправе требовать признания за ним права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку данные обстоятельства в силу закона не являются основанием для возникновения права собственности у истца на спорное жилое помещение и земельный участок.

Ссылки истца и его представителя на то, что между сторонами был заключен договор купли-продажи с условием предварительной оплаты, суд по вышеуказанным обстоятельствам также считает не состоятельными.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что спорная квартира не является его единственным жильем, у него имеется дом в Оренбурге.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что спорное недвижимое имущество является выморочным и администрация намерена оформить на него право собственности.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, о том, что основания для возникновения права собственности истца на спорное недвижимое имущество отсутствуют. Договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, представленный истцом, не содержит существенных условий, предусмотренных ст. ст. 432, 550 ГК РФ, не подписан сторонами, соответственно не является заключенным и не может быть документом, подтверждающим право собственности истца на спорные объекты недвижимости. Несение истцом расходов по содержанию жилого помещения таким основанием не является. Наличие у истца технического паспорта на квартиру также не подтверждает тот факт, что у него возникло право собственности на дом и земельный участок на основании Договора о продаже квартиры от <ДАТА>.

На основании вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в иске к Администрации МО ГП город ФИО12 о признании права собственности на квартиру и земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Жуковский районный суд в течение 1 месяца.

Судья Сизова О.В.