Апелляционное определение № 33-3018/2025 от 1 декабря 2025 г.

УИД 58RS0018-01-2021-007026-74

Судья Кузнецова О.В. № 33-3018/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 декабря 2025 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе

председательствующего Жуковой Е.Г.,

судей Мисюра Е.В., Усановой Л.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мальковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело № 2-1322/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации города Пензы, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, ФИО5 о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилых помещений жилыми домами блокированной застройки, признании права собственности на жилые дома блокированной застройки, встречному иску ФИО5 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании реконструкции жилого дома самовольной, приведении жилого помещения в первоначальное состояние по апелляционной жалобе представителя ФИО5 – К.И.А. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 5 июня 2025 г.

Заслушав доклад судьи Мисюра Е.В., объяснения ответчика (истца по встречному иску) ФИО5 и ее представителя К.И.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ее представителя Д.Е.П. (ордер от ДД.ММ.ГГГГ), представителя ответчика администрации города Пензы Д.К.С. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации города Пензы, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, ФИО5 о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства.

В обоснование иска указали, что ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на основании договора купли-продажи от 23 марта 2007 г. являются собственниками части жилого дома (по 1/3 доли каждый), что составляет квартиру № №, общей площадью 32,6 кв.м, по адресу: <адрес>.

Собственником другой части жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>, является ФИО5

Также им на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование: блокированная жилая застройка.

ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.

Фактически они являются собственниками не квартиры в жилом доме, а отдельного блока жилого дома блокированной застройки, поскольку жилой дом состоит из двух блоков, каждый блок имеет свой выход на земельный участок, мест общего пользования или какого-либо общего имущества нет, какие-либо платежи за пользование общим имуществом не начисляются.

В настоящее время расположение в индивидуальном жилом доме нескольких квартир не соответствует части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.

Из копии выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и копии технического паспорта видно, что дом № № по <адрес> значится как жилой дом, однако фактически данный жилой дом, исходя из его технических характеристик, является жилым домом блокированной застройки, поскольку строение состоит из двух автономных жилых блоков, каждый из которых имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, индивидуальные системы отопления, индивидуальные системы вентиляции, общие стены без проемов с соседними блоками, не имеет общих с соседями жилыми автономными блоками подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов. Это обстоятельство подтверждается техническим планом на здание от 31 августа 2021 г., выполненным кадастровым инженером С.Е.Г.

Несоответствующий статус жилых помещений препятствует им производить юридические действия по распоряжению указанным объектом недвижимости, оформлению права собственности с учетом возведенных пристроев. Разрешить возникшую ситуацию в административном порядке не представляется возможным, т.к. Управление Росреестра по Пензенской области не наделено полномочиями по вынесению решений об отнесении здания к жилым домам блокированной застройки. Указанные сведения об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН на основании решений (актов) уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления. При обращении в администрацию города Пензы было отказано в постановке указанного жилого дома на учет в бюро технической инвентаризации и на кадастровый учет как жилого дома блокированной застройки ввиду отсутствия административной процедуры в силу закона.

С учетом заявления, поданного в порядке статьи 39 ГПК РФ, окончательно просили сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии с общей площадью 105,7 кв.м; признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки как индивидуально-определенное здание, состоящее из двух автономных жилых блоков, являющихся объектами индивидуального жилищного строительства (индивидуальными жилыми домами); признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право собственности по 1/3 доли в праве за каждым на объект индивидуального жилищного строительства, площадью 45,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; признать за ФИО5 право собственности на объект индивидуального жилищного строительства, площадью 60,5 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

ФИО5 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ФИО1, ФИО3 о признании реконструкции жилого дома самовольной, приведении жилого помещения в первоначальное состояние.

В обоснование встречного иска указала, что статус дома блокированной застройки жилой дом и помещения в нем (блоки) приобрели в результате самовольной реконструкции, незаконно и необоснованно произведенной силами ответчиков без получения необходимых для этого разрешений и согласований, в частности, при полном отсутствии согласия на такую реконструкцию истца и администрации города Пензы.

Она давала свое согласие на реконструкцию при условии, что ответчики возведут дополнительный жилой пристрой за счет своего отдельного «приквартирного» участка, а не за счет общей стены, крыши и коммуникаций уже существующего дома.

Произведенные ответчиками работы повлекли за собой изменения, перечисленные в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ, относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства и в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ требовали получения разрешения на реконструкцию, которое ответчикам не выдавалось, решение администрации города Пензы по данному вопросу отсутствует.

Поскольку реконструкция жилого дома произведена ответчиками самовольно, считает, что жилой дом подлежит приведению в первоначальное состояние.

С учетом заявления, поданного в порядке статьи 39 ГПК РФ, окончательно просила признать самовольной реконструкцию в квартире № № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО2, ФИО1, ФИО3: создание нового помещения № «кухня» лит. А3, общей площадью 27,6 кв.м, за счет расширения жилой комнаты № (S = 10,4 кв.м) указанной квартиры и объединения ее с сенями лит. а (S = 9,3 кв.м), перенос входа в квартиру на правую сторону от лит. А3, разделение помещения № «кухня» лит. А3 в <адрес>, общей площадью 27,6 кв.м на три помещения: № «кухня», № «санузел» и № «коридор», разделение помещения № в квартире № № на две жилые комнаты № и №; обязать ФИО2, ФИО1, ФИО3 привести квартиру № № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в первоначальное положение, существовавшее до проведения самовольной реконструкции, путем демонтажа лит. А3 (S = 27,3 кв.м) и восстановления в указанной квартире жилой комнаты № (S = 10,4 к.м.), сеней лит. а (S = 9,3 кв.м).

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 5 июня 2025 г. постановлено:

исковые требования ФИО1, ФИО3, ФИО2 к администрации города Пензы, ФИО5, Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании жилого дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии с общей площадью 105,7 кв.м.

Признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, жилым домом блокированной застройки как индивидуально-определенное здание, состоящее из двух автономных жилых блоков, являющихся объектами жилищного строительства.

Признать за ФИО1 (паспорт гражданина РФ серии №), ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии №) и ФИО3 (паспорт гражданина РФ серии №) право собственности по 1/3 доли в праве за каждым на объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 45,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО5 (паспорт гражданина РФ серии №) право собственности на объект индивидуального жилищного строительства общей площадью 60,5 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на часть жилого дома, что составляет квартиру № №, общей площадью 32,6 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, и праве собственности ФИО5 на часть жилого дома, что составляет квартиру № №, площадью 60,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании реконструкции жилого дома самовольной, приведении жилого помещения в первоначальное состояние оставить без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ФИО5 в лице представителя по доверенности К.А.И. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение Ленинского районного суда г. Пензы от 5 июня 2025 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5 отказать, встречный иск ФИО5 удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы указала на злоупотребление истцами по первоначальному иску своим правом путем приведения жилого дома в состояние, позволяющее признать его домом блокированной застройки за счет проведений нескольких самовольных и незаконных реконструкций.

Обращает внимание, что истцами по первоначальному иску без ее согласия было преобразовано общее для двух квартир помещение лит. А (стены, крыша и т.д.).

ФИО1, ФИО2 ФИО3 поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Определением от 14 октября 2025 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ФИО6 (47/100 доли), ФИО7 (53/100 доли).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) ФИО1, ФИО2, ФИО8 подали заявление в порядке статьи 39 ГПК РФ, просили: сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии с общей площадью 105,7 кв.м;

признать жилые помещения – часть жилого дома, что составляет квартиру № № общей площадью 45,2 кв.м и часть жилого дома, что составляет квартиру № № общей площадью 60,5 кв.м, по адресу: <адрес>, жилыми домами блокированной застройки;

признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право собственности по 1/3 доли в праве за каждым на жилой дом блокированной застройки общей площадью 45,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

признать за ФИО5 право собственности на жилой дом блокированной застройки общей площадью 60,5 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1, ее представитель Д.Е.П. иск поддержали.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО5, ее представитель К.И.А. против удовлетворения иска возражали.

Представитель ответчика по первоначальному иску администрации города Пензы Д.К.С. возражала против исковых требований, полагая администрацию города Пензы ненадлежащим ответчиком.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайте Пензенского областного суда, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются сособственниками (по 1/3 доли каждый) части жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>; ФИО5 является собственником части указанного жилого дома, что составляет квартиру №, по адресу: <адрес>.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли каждому) принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.

ФИО5 на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Указанные земельные участки образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №.

С целью улучшения жилищных условий истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) произвели реконструкцию помещений без разрешительной документации.

Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспаривались лицами, участвующими в деле.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома (пункт 1 части 1); квартиру, часть квартиры (пункт 2 части 1); комната (пункт 3 части 1).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 2).

С 1 марта 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ), которым среди прочего внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. При этом Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу этого федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В силу части 3 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу данного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу приведенного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствии с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных данным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 апреля 2024 г. № 1048-О, Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» призван устранить правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома.

Таким образом, с 1 марта 2022 г. в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

Приказом Минстроя России от 17 мая 2023 г. № 350-пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденные и введенные в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр.

Согласно пункту 3.1 данного Свода правил (в редакции, действующей с 18 июня 2023 г.) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

При рассмотрении настоящего дела определением Ленинского районного суда г. Пензы от 14 декабря 2021 г. (л.д. 151-153 т. 1) по ходатайству ФИО2 и ФИО1 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>

Согласно заключению <данные изъяты> от 28 января 2022 г. № (л.д. 159-166 т. 1) жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является жилым домом блокированной застройки, как индивидуально-определенное здание, состоящее из двух автономных жилых блоков.

По результатам проведенного осмотра экспертом установлено, что жилой дом состоит из основного строения, в состав которого входят квартиры № № и №, имеющие отдельные выходы на приквартирные земельные участки. Жилой дом одноэтажный, у квартиры № № второй этаж мансардный. Квартиры № и № разделены стеной, общая стена не имеет проемов. В состав каждой квартиры входят жилые комнаты, кухни, санузлы, подсобные помещения. Планировочное решение выполнено без общих (на две квартиры) чердака и подполья, не имеют общих шахт коммуникаций. Жилой дом имеет подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, проходящим от общих магистралей с отводом отдельно по квартирам: электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, а также автономное отопление и канализацию.

В ходе исследования экспертом при сопоставлении данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра, и данных, содержащихся в нормативно-технической документации (СП 55.13330.2016, СП 54.13330.2016, СП 30-102-99, МДС 41-2.2000), установлено, что указанный жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, а именно: является строением с количеством этажей менее 3; состоит из двух автономных блоков (квартиры № № и №), число которых не превышает 10; автономный блок (каждая квартира) предназначены для проживания одной семьи, не имеют помещений общего пользования (чердак, подвал), а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками, имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, имеют раздельные вводы инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение) и автономные раздельные отопление и канализацию, имеют непосредственный выход на отдельный приквартирный земельный участок.

Определением Ленинского районного суда г. Пензы от 26 сентября 2023 г. (л.д. 138-140 т. 2) по ходатайству ФИО5 для определения отличий в технических характеристиках жилого дома, отраженных в правоустанавливающих документах, и технических характеристиках фактического жилого дома, определенных в заключении от 28 января 2022 г. №, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>

Согласно заключению <данные изъяты> от 26 января 2024 г. № (л.д.145-151 т. 2) в квартире № № жилого дома произведена реконструкция – возведен Литер А3 за счет расширения жилой комнаты № указанной квартиры и объединения ее с сенями Литер а, над квартирой № возведен мансардный этаж Литер А4.

В отношении данной квартиры с момента приобретения 23 марта 2007 г. создано новое помещение № «Кухня» Лит. А3 общей площадью 27,6 кв.м за счет расширения жилой комнаты № (S = 10,4 кв.м) указанной квартиры и объединения ее с сенями Лит. А (S = 9,3 кв.м). Вход в квартиру был перенесен на правую сторону от Лит. А3. По данным технического паспорта по состоянию на 2 августа 2012 г. возведение жилого пристроя Лит. А3 произведено в 2008 г. В период со 2 августа 2012 г. по 6 июня 2018 г. помещение № «Кухня» Лит. А3 в квартире № № общей площадью 27,6 кв.м разделено на три помещения: № «Кухня», № «Санузел», № «Коридор». Помещение № в квартире № № разделено на две жилые комнаты № и №.

Над квартирой № возведен второй этаж Лит. А4 (мансардный этаж) с образованием двух жилых комнат № и №, а также № «Коридор» и № «Лоджия». Мансардный этаж Лит. А4 возведен в 2017 г. по данным технического паспорта от 6 июня 2018 г. В период с 28 января 2022 г. по ноябрь 2024 г. произведен демонтаж Литер А4 (мансардного этажа).

Как разъяснено в пунктах 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Для установления соответствия самовольно возведенного в результате реконструкции пристроя жилого дома действующим требованиям и нормам определением Ленинского районного суда г. Пензы от 18 июля 2024 г. (л.д. 13-17 т. 3) по ходатайству ФИО5 по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертизы, производство которой поручено федеральному бюджетному учреждению Пензенская лаборатория судебной экспертизы <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 12 ноября 2024 г. № (л.д. 31-46 т. 3) экспертом установлено, что расстояние от объекта исследования (жилого дома) до границ земельного участка с северной стороны (со стороны улично-дорожной сети) составляет 1 м, с восточной стороны (со стороны смежного земельного участка) – от 1,6 до 2,1 м, с западной стороны (со стороны смежного земельного участка – 9,8 м, а с южной стороны (со стороны смежного земельного участка) – более 15 м. Расстояние до жилого дома с западной стороны составляет 9,8 м, а с восточной стороны – от 8 до 8,5 м.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № согласно данным государственного кадастра недвижимости – блокированная жилая застройка.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № согласно данным государственного кадастра недвижимости – отдельно стоящие индивидуальные жилые дома.

Для установления соответствия самовольно реконструированного жилого дома с учетом пристроя Литер А3 (кухня), градостроительным и строительным нормам и правилам, а также санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, экспертом проведено сопоставление фактических данных с нормативно-техническими требованиями по основным критериям: размещение строения на земельном участке, эксплуатационная безопасность, пожарная безопасность, объемно-планировочное решение, санитарно-эпидемиологические требования.

Экспертом сделан вывод, что самовольно реконструированный жилой дом с учетом пристроя Литер А3 (кухня) соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области в части процента застройки земельного участка, количества этажей, высоты здания.

Самовольно реконструированный жилой дом с учетом пристроя Литер А3 (кухня) не соответствует градостроительным нормам и правилам СП 30.102.99, СП 42.13330.2016, а также градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области, в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с северной и восточной сторон.

Однако эксперт отметил, что проведенная реконструкция квартиры № № (возведение пристроя Литер А3) жилого дома не является первопричиной возникновения установленных несоответствий вышеуказанным требованиям (расстояние до границы земельного участка от стены квартиры № № составляет 2,1 м, что также меньше требуемых 3 м, а с северной стороны - 1 м, что, соответственно, меньше требуемых 5 м), а также согласно пункту 10 статьи 16 части 2 Правил землепользования и застройки города Пензы Пензенской области «Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и ((или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока проведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Экспертом установлено, что общий физический износ строения составляет не более 40%. Техническое состояние строительных конструкций на момент экспертного осмотра характеризуется как удовлетворительное, при этом: основные несущие и ограждающие конструктивные элементы зданий (фундамент, стены, перекрытия) имеют достаточный эксплуатационный ресурс, необходимую несущую способность и требуемые прочностные показатели; дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности здания отсутствуют; выбранная конструктивная схема и использованные строительные материалы способны обеспечивать требуемые показатели надежности и долговечности здания согласно СП 17.13330.2017.

Исследуемое здание оборудовано централизованными системами электроснабжения, газоснабжения и холодного водоснабжения, а также автономными системами канализации, отопления и горячего водоснабжения от АОГВ, отношение площади световых проемов к площади пола жилых комнат и кухни больше 1:8, вентиляция естественная, осуществляется через регулируемые оконные створки светопрозрачных ПВХ-конструкций посредством сквозного и углового проветривания помещений жилого дома.

В связи с чем экспертом сделан вывод, что самовольно реконструированный жилой дом с учетом пристроя Литер А3 (кухня) по уровню пожарной безопасности, объемно-планировочному исполнению и состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условиям (микроклимат, освещенность) соответствует требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и правил.

Самовольно реконструированный жилой дом с учетом пристроя Литер А3 (кухня) в виду соблюдения им требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с технической точки зрения не создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в нем или иных лиц.

Допрошенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперты Т.Р.А. и С.Н.С. данные ими заключения поддержали.

Эксперт Т.Р.А. дополнительно пояснил, что застройка квартир спорного жилого дома состоит в одном ряду, между ними имеется стена кирпичной кладки, которая не имеет проема и выполняет функцию несущей стены. Требований о том, что стена между квартирами должна быть именно прямая, в законе не имеется.

Эксперт С.Н.С. дополнительно пояснил, что поскольку самовольно реконструированный жилой дом с учетом пристроя Литер АЗ (кухня) не создает угрозу жизни и здоровью лиц, проживающих в нем, или иных лиц, возможно оставить его в том виде, в каком он существует.

Выводы, содержащиеся в заключениях <данные изъяты> от 31 января 2022 г. №, <данные изъяты> от 26 января 2024 г. №, <данные изъяты> от 12 ноября 2024 г. №, никем не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Истцом по встречному иску не представлены доказательства, что спорное строение нарушает ее права и законные интересы, возражений по поводу пристроя от смежных землепользователей не поступало.

Принимая во внимание результаты проведенных по делу судебных экспертиз, установив совокупность обязательных критериев, предусмотренных законом, для отнесения части жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>, к категории домов блокированной застройки, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании части жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, и сохранении дома блокированной застройки по адресу: <адрес> (ранее квартира № №), в реконструированном состоянии общей площадью 45,2 кв.м.

С учетом зарегистрированного за ФИО1, ФИО2, ФИО3 права собственности на часть жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>, которая признана домом блокированной застройки, с сохранением его в реконструированном состоянии общей площадью 45,2 кв.м, оснований для сохранении жилого дома по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии с общей площадью 105,7 кв.м не имеется, так же как и признания части жилого дома, что составляет квартиру № №, домом блокированной застройки, признания за ФИО5 права собственности на дом блокированной застройки, поскольку данные требования заявлены ФИО1, ФИО2, ФИО3 в интересах другого лица, при том, что ФИО5 в ходе рассмотрения спора возражала против признания жилого дома домом блокированной застройки.

Соответственно, в удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 в указанной части надлежит отказать.

В соответствии с пунктом 3.1.20 Положения о Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 20 января 2022 г. № 29-пП, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства в случаях, когда выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отнесена к компетенции Министерства.

Учитывая изложенное, администрация города Пензы является ненадлежащим ответчиком по делу и в удовлетворения заявленных к ней исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 также надлежит отказать.

Представитель ФИО5 – К.А.И. заявил о наличии в действиях ФИО1, ФИО2, ФИО3 признаков злоупотребления правом.

В соответствии с положениями статей 9 - 11 ГК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению и в своем интересе.

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем, способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц.

Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения. При этом избранный истцом способ защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, отвечать требованиям соразмерности и справедливости, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

По смыслу названных норм, предъявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 иска о признании квартиры № № домом блокированной застройки, сохранении его в реконструированном виде, признании права собственности на дом блокированной застройки имеет своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов как заинтересованных лиц, в связи с чем признаков злоупотребления правом, вопреки доводам стороны ответчика (истца по встречному иску), не содержит.

В связи с тем, что требование истцов по первоначальному иску о сохранении дома блокированной застройки по адресу: <адрес> (ранее квартира № №), в реконструированном состоянии общей площадью 45,2 кв.м признано обоснованным и удовлетворено, оснований для удовлетворения встречного иска ФИО5 о признании реконструкции жилого дома самовольной, приведении жилого помещения в первоначальное состояние подлежат оставлению без удовлетворения.

Учитывая тот факт, что в рамках настоящего дела судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам в суде первой инстанции, решение Ленинского районного суда г. Пензы от 5 июня 2025 г. подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 и отказе в удовлетворении встречного иска ФИО5

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Пензы от 5 июня 2025 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Министерству градостроительства и архитектуры <адрес>, ФИО4 удовлетворить частично.

Признать часть жилого дома, что составляет квартиру № №, по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки.

Сохранить дом блокированной застройки по адресу: <адрес> (ранее квартира № №), в реконструированном состоянии общей площадью 45,2 кв.м.

Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право собственности по 1/3 доли за каждым на дом блокированной застройки общей площадью 45,2 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

В остальной части в иске ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Министерству градостроительства и архитектуры Пензенской области, ФИО5 отказать.

В иске ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации города Пензы отказать.

В иске ФИО9 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании реконструкции жилого дома самовольной, приведении жилого помещения в первоначальное состояние отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 декабря 2025 г.