Апелляционное определение № 33-148/2026 от 18 февраля 2026 г.

Судья Чурюмова К.А. Дело № 33-148/2026

№ 2-270/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Элиста 19 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Андреевой А.В.,

судей Бадмаевой О.В. и Дорджиева Б.Д.,

при секретаре Корниенко Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Городовиковского района Республики Калмыкия в интересах неопределенного круга лиц к администрации Городовиковского городского муниципального образования Республики Калмыкия, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании строения самовольной постройкой и его сносе по апелляционной жалобе ответчиков ФИО1 и ФИО2 на решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 декабря 2024 г.

Заслушав доклад судьи Бадмаевой О.В., выслушав объяснения представителя ответчиков Мехонцевой Л.Б., прокурора Жулябина А.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

прокурор Городовиковского района Республики Калмыкия в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском с учетом уточнений к администрации Городовиковского городского муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация Городовиковского ГМО Республики Калмыкия), ФИО1, ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, признании постройки самовольным строением и возложении обязанности о его сносе, мотивируя следующим.

Прокуратурой на основании обращений ФИО3 о предполагаемых нарушениях земельного законодательства проведена проверка на предмет соблюдения норм законодательства при предоставлении земельного участка с к/н № в собственность ФИО1

В ходе проверки установлено, что 10 августа 2021 г. администрация Городовиковского ГМО Республики Калмыкия заключила договор аренды о предоставлении главе КФХ ФИО1 сроком на 20 лет находящегося в неразграниченной собственности Республики Калмыкия земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», площадью 15 800 кв.м, по адресу: <адрес>, <адрес>.

В период действия договора аренды земельного участка - 01 ноября 2022 г. ФИО1 разрешено строительство склада.

10 ноября 2022 г. администрацией Городовиковского ГМО Республики Калмыкия разрешен ввод в эксплуатацию объекта строительства - склада площадью 239,59 кв.м.

16 ноября 2022 г. ФИО1 обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Постановлением от 23 ноября 2022 г. №-203п администрация Городовиковского ГМО Республики Калмыкия на основании ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставила главе КФХ ФИО1 в собственность за плату земельный участок с к/н 08:01:230116:275.

На основании заявления ФИО1 и указанного постановления от 24 ноября 2024 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого указанный земельный участок с разрешенным видом использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» продан ФИО1 по цене 51 192 руб.

25 ноября 2022 г. проведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

26 декабря 2022 г. согласно нотариально удостоверенному договору дарения вышеназванный земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости безвозмездно передан ФИО2, являющемуся сыном ФИО1

27 декабря 2022 г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество.

Вместе с тем, как установлено проверкой, на спорном земельном участке возведена и располагается автомойка транспортных средств.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 17 июля 2024 г. вид разрешенного использования земельного участка с к/н № указан как «обеспечение сельскохозяйственного производства», а на данном участке находится нежилое здание - «машинно-транспортная станция» с к/н №, площадью 236,6 кв.м.

То есть, фактически на земельном участке возведено строение мойки транспортных средств, что не соответствует разрешенному виду использования земельного участка, указанного в разрешении на строительство и вводе в эксплуатацию.

При этом Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г., размещение автомоек транспортных средств на земельных участках с видом разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства», не предусмотрено.

Кроме того, площадь земельного участка является завышенной, несоразмерна для объекта площадью 236,6 кв.м.

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка ФИО1 не обосновала испрашиваемую площадь (15 800 кв.м), которая в 66 раз превышает площадь нежилого здания (236,6 кв.м), для эксплуатации которого предоставлен земельный участок.

Истец считает, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией Городовиковского ГМО Республики Калмыкия и ФИО1, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку нарушает требования закона и посягает на публичные интересы.

Учитывая, что спорный земельный участок приобретен по договору дарения, то он подлежит истребованию из незаконного владения в пользу муниципального образования. Расположенное на земельном участке нежилое здание - автомойка является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Ссылаясь на п. 1 ст. 39.3, п. 6 ч. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 167, 168, 301, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) прокурор просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор № 14 от 24 ноября 2022 г. купли-продажи земельного участка с к/н №, заключенный между администрацией Городовиковского ГМО Республики Калмыкия и ФИО1;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о праве собственности на земельный участок с к/н №;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 в пользу Городовиковского ГМО Республики Калмыкия земельный участок с к/н №;

- признать нежилое здание - автомойку с к/н №, площадью 236,6 кв.м, самовольной постройкой и возложить обязанность на ФИО1 и ФИО2 осуществить снос строения в течение месяца со дня вступления судебного решения в законную силу.

В судебном заседании помощник прокурора Городовиковского района Куцаев Д.М. уточненные заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам.

Ответчик ФИО1, ФИО2, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2 – адвокат Мехонцева Л.Б. иск не признала.

Представитель ответчика администрации Городовиковского ГМО Республики Калмыкия ФИО4 заявленные требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Калмыкия ФИО5 пояснила, что оснований для удовлетворения требований прокурора отсутствуют. При заключении договора аренды и последующего приобретения ФИО1 спорного земельного участка, его видом разрешенного использования являлось «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции». В последующем по заявлению ФИО1 в ЕГРН внесены изменения, в частности, указан вид разрешенного использования указанного земельного участка - «для обеспечения сельскохозяйственного производства». При этом 27 декабря 2022 г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание машинно-транспортной станции.

Решением Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 декабря 2024 г. исковые требования прокурора Городовиковского района Республики Калмыкия в интересах неопределенного круга лиц к администрации Городовиковского ГМО Республики Калмыкия, ФИО1, ФИО2, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения самовольной постройкой и его сносе удовлетворены частично.

Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 14 от 24 ноября 2022 г. земельного участка с к/н № общей площадью 15 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между администрацией Городовиковского ГМО Республики Калмыкия и ИП ФИО1

Применены последствия недействительности сделки путем погашения записи о праве собственности на земельный участок с к/н № общей площадью 15 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ответчиков солидарно взыскана в бюджет Городовиковского ГМО Республики Калмыкия государственная пошлина в размере 4 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчики ФИО1 и ФИО2, с учетом дополнений, просили решение суда в части удовлетворения иска отменить, и вынести новое решение об отказе в иске. Указали, что в период действия договора аренды земельного участка ФИО1 построила на нем склад для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, после чего в установленном законом порядке, обладая исключительным правом на приобретение земельного участка, выкупила его и оформила право собственности; в дальнейшем на участке планировалось строительство весовой, площадки для сельхозагрегатов и другое; для работы необходимо было обслуживание сельскохозяйственной техники, поэтому ФИО1 через МФЦ изменила вид разрешенного использования земельного участка с «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» на «обеспечение сельскохозяйственной производства» и наименование здания со «склад» на «машинно-транспортная станция» (МТС); имеющееся на земельном участке строение – здание машинно-транспортной станции соответствует виду разрешенного использования земельного участка «обеспечение сельскохозяйственного производства», никаких нарушений закона при строительстве здания, выкупе земельного участка не допущено, договор купли-продажи сторонами исполнен; в дальнейшем ввиду возраста и состояния здоровья ФИО1 подарила вышеуказанное имущество своему сыну ФИО2; суд не дал оценки письменным доказательствам ответчиков, а именно наличию бизнес-плана для строительства машинно-транспортной станции; при заключении договора купли-продажи в администрацию Городовиковского ГМО Республики Калмыкия предоставлялось заключение специалиста от 17 октября 2022 г. о расчете площади земельного участка, в соответствии с которым для эксплуатации объектов недвижимого имущества требуется 16 573 кв.м, то есть площадь предоставленного земельного участка меньше необходимой; вопрос о соразмерности земельному участку площади застройки – есть вопрос специальных познаний; прокурор ходатайства об определении соразмерности выкупаемого земельного участка расположенному на нем строению не заявлял; судом это обстоятельство не устанавливалось; на МТС осуществляется мойка обслуживаемой сельхозтехники, хранится сельхозтехника, при этом эксплуатация моечных боксов является частью машинно-транспортной станции, а не самостоятельной автомойкой; в настоящее время моечное оборудование снято и вывезено, организована работа по ремонту сельхозтехники, что соответствует целевому назначению земельного участка и здания; признав договор купли-продажи недействительной сделкой, суд возвратил в первоначальное положение стороны сделки, однако не вернул ФИО1 покупную цену земельного участка и не восстановил право аренды на земельный участок.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Городовиковского района Республики Калмыкия Куцаев Д.М. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 9 июля 2025 г. указанное решение в части удовлетворения требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от 24 ноября 2022 г., применении последствий недействительности сделки путем погашения записи о праве собственности на земельный участок с к/н № отменено, отказано в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикцииот 3 декабря 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 9 июля 2025 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчики остались при прежней позиции. Указали, что поскольку вопрос о действительности или недействительности договора купли-продажи разрешается исходя из обстоятельств, имевших место на момент его заключения, то последующий снос объекта недвижимости правового значения не имеет, как и кратковременное нецелевое использование. Отмечают, что ФИО2, как добросовестный приобретатель, продолжает развивать машинно-транспортную станцию: на земельном участке построены весы автомобильные, а также подъездная дорога к ним. В обоснование данных доводов к дополнениям приложены: выписка из ЕГРН на весы автомобильные; копии документов, подтверждающие оплату за сооружение весов и дороги, и договоров на выполнение работ.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Калмыкия www.vs.kalm.sudrf.ru.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 – Мехонцева Л.Б. поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просила решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Прокурор Жулябин А.В. просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу с дополнениями - без удовлетворения.

Ответчики ФИО1, ФИО2, представитель ответчика – администрации Городовиковского ГМО Республики Калмыкия, представитель третьего лица – Управления Росреестра по Республике Калмыкия, извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 3271 указанного кодекса).

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований прокурора Городовиковского района Республики Калмыкия об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения самовольной постройкой и его сносе сторонами не обжалуется, а потому предметом проверки не является.

Таким образом, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также возражений относительно нее, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 10 августа 2021 г. администрацией Городовиковского ГМО Республики Калмыкия на основании договора аренды предоставлен Главе КФХ ФИО1 сроком на 20 лет находящийся в неразграниченной собственности Республики Калмыкия земельный участок из земель населенных пунктов, с к/н №, с видом разрешенного использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», площадью 15 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

1 ноября 2022 г. ФИО1 выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке склада.

10 ноября 2022 г. администрацией названного муниципального образования разрешен ввод в эксплуатацию объекта строительства – склада площадью 239,59 кв.м.

15 ноября 2022 г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на здание склада за регистрационным номером №

16 ноября 2022 г. ФИО1 обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, при этом предоставила заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью «Центр специальных экспертиз» от 17 октября 2022 г. о расчете площади земельного участка, в соответствии с которым для эксплуатации объектов недвижимого имущества требуется 16 573 кв.м.

23 ноября 2022 г. постановлением № 203п администрацией Городовиковского муниципального образования на основании ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ без проведения торгов предоставлен главе КФХ ФИО1 в собственность за плату земельный участок с к/н №.

24 ноября 2022 г. на основании заявления ФИО1 и указанного постановления администрации Городовиковского ГМО Республики Калмыкия заключен договор купли-продажи, по условиям которого земельный участок с разрешенным видом использования «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» продан ФИО1 по цене 51 192 руб.

25 ноября 2022 г. проведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

26 декабря 2022 г. согласно нотариально удостоверенному договору дарения вышеназванный земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости безвозмездно передан ФИО2, являющемуся сыном ФИО1

27 декабря 2022 г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество.

Ссылаясь на то, что площадь предоставленного земельного участка является завышенной, несоразмерной для эксплуатации здания площадью 236,6 кв.м, на земельном участке возведено строение мойки транспортных средств, что не соответствует разрешенному виду использования земельного участка, указанного в разрешении на строительство и вводе в эксплуатацию, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования прокурора Городовиковского района Республики Калмыкия, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, статей 166, 167, 168 ГК РФ и исходил из нецелевого использования ответчиком ФИО1 предоставленного в аренду земельного участка, при предоставлении в собственность указанного участка без публичных торгов муниципальный орган не учел потребность его площади, исходя из назначения расположенного на нем объекта недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания заключенного с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 27 марта 2025 г. в целях соблюдения требований закона о создании условий для установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела, по ходатайству стороны ответчиков по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Южное Региональное юридическое агентство».

Из заключения эксперта названного экспертного учреждения от 9 апреля 2025 г. судом апелляционной инстанции установлено, что для установления площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью ИП ФИО2, расположенных на земельном участке с к/н № по адресу: <адрес>, <адрес>, с учетом существующих нормативных требований к планировке сельскохозяйственных предприятий, руководствуясь нормами и правилами землепользования и застройки Городовиковского городского муниципального образования Республики Калмыкия, действующими на 2022 год, основными СНиП 18.13330.2010 «Генеральные планы промышленных предприятий», СНиП 19.13330.2019 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий», а также действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации на 2022 г., проведен анализ нормативных требований и рекомендаций к планировке сельскохозяйственных предприятий, с учетом требований к основным и вспомогательным объектам на территории ИП ФИО2, в результате площадь земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью ФИО2, расположенных на земельном участке с к/н №, а также объекта капитального строительства «Склад» с к/н №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет на 24 ноября 2022 г. – 22 066 кв.м.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, а также представленные доказательства, приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

В п. 8 ч.1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной, политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно Классификатору, утверждённому Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № 11/0412, вид разрешенного использования земельного участка «Обеспечение сельскохозяйственного производства» (код № 1.18) определяет использование земельного участка только под размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

В ходе проведенной прокуратурой Городовиковского района проверки установлено, что на спорном земельном участке возведена и располагается автомойка транспортных средств на 4 поста, которая согласно ЕГРН поименована: нежилое здание «машинно-транспортная станция «МТС».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 17 июля 2024 г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № указан как «обеспечение сельскохозяйственного производства», а на данном участке находится нежилое здание - «машинно-транспортная станция» с кадастровым номером №, площадью 236,6 кв.м.

То есть, фактически на земельном участке возведено строение мойки транспортных средств, что не соответствует разрешенному виду использования земельного участка, указанного в разрешении на строительство и вводе в эксплуатацию.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Целевое назначение земельного участка представляет собой установление цели использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании прямого указания в законе на допустимые цели использования земельного участка в составе соответствующей категории земель.

Соответственно, целевое использование можно определить, как использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленного документацией градостроительного зонирования для конкретной территориальной зоны, исходя из принадлежности земельного участка к той или иной категории.

Ответственность может возникнуть в случае несоответствия использования категории земельного участка ввиду его разрешенного использования.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, разрешенною использования в соответствии с зонированием территорий. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором.

Классификатор утверждается федеральным органом исполнительной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Порядок разработки документации градостроительного зонирования регулируется нормами Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Документация градостроительного зонирования устанавливает регламент использования земельных участков и зданий, расположенных на них.

Статьей 37 ГрК РФ определено, что виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на них, устанавливаются к каждой территориальной зоне. Осуществление видов деятельности, не предусмотренных градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка, является незаконным. Использование объекта капитального строительства способом, не предусмотренным градостроительным регламентом для конкретной территории, является нарушением целевого использования земельного участка, поскольку противоречит Градостроительному регламенту земельного участка.

Правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) в г. Городовиковске Республики Калмыкия утверждены Решением Собрания депутатов Городовиковского ГМО Республики Калмыкия.

ПЗЗ Городовиковского ГМО Республики Калмыкия разработаны на основе Генерального плана Городовиковского ГМО Республики Калмыкия в соответствии с ГрК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации Республики Калмыкия и Городовиковского ГМО Республики Калмыкия, и действуют на всей территории Городовиковского ГМО Республики Калмыкия.

ПЗЗ предусматривают систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании – делении всей территории в границах Городовиковского ГМО Республики Калмыкия на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон. Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно указанным ПЗЗ спорный земельный участок входит в зону СХН-2 (объектов сельскохозяйственного назначения). Размещение автомобильных моек согласно ПЗЗ предусмотрены в зоне ИГ-1 (инженерной и транспортной инфраструктуры) и ОД-1 (общественно-делового и коммерческого назначения).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду.

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 6 марта 2017 г. № 305-КП6-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельною участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ).

Правообладатель вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

При этом из совокупного анализа п. 2 и 3 ч. 17 ст. 51 и ч. 15 ст. 55 ГрК РФ и ст. 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Он также вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.

В определении от 23 апреля 2020 г. № 935-0 Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По условиям договора аренды № 7 от 10 августа 2021 г., а в дальнейшем и договора купли-продажи от 24 ноября 2022 г., арендатор ФИО1 обязалась использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора. Однако в последующем цель предоставления земельного участка ФИО1 в аренду – «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», а в последствие измененная на «обеспечение сельскохозяйственного производства», ответчиком не достигнута, так как на земельном участке возведено строение мойки транспортных средств, не соответствующее разрешенному виду использования земельного участка, указанного в разрешении на строительство и вводе в эксплуатацию.

Факт ведения хозяйственной деятельности по развитию указанной машинно-транспортной станции (постройка весов автомобильных и оказание услуги иным предприятиям и крестьянским фермерских хозяйствам) не опровергает вывод суда о наличии оснований для признания договора купли-продажи № 14 от 24 ноября 2022 г. недействительным, поскольку предоставление земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации регулируется п. 8 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как ответчикам земельный участок предоставлен на основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3 данного Кодекса.

Ссылка в жалобе на то, что нарушений положений п. 2 ст. 168 ГК РФ ответчиками не допущено, судом апелляционной инстанции отклоняется.

На основании п. 1 и 2 ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Спорный земельный участок предоставлен ответчикам без проведения торгов, в результате чего иные граждане (неопределенный круг лиц) лишены возможности приобрести в собственность этот же земельный участок путем участия в аукционе.

Вопреки доводам жалобы ответчиков, договор купли-продажи земельного участка № 14 от 24 ноября 2022 г. заключен в нарушение установленного ст. 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ запрета, посягает на публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц и государства, в связи с чем является недействительным.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подп. 6 п.2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07 апреля 2021 г., п. 53).

Так, наличие на земельном участке машинно-транспортной станции не соответствует по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка (хранение и переработка сельскохозяйственной продукции), в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ч. 2 и 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Из приведенных положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ следует, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения.

Из системного анализа норм права, регулирующих спорные правоотношения, следует, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества, при предоставлении в собственность земельного участка без публичных торгов. Орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, в данном случае машинно-транспортная станция, для эксплуатации которой требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции верно исходил из того, что площадь спорного земельного участка (15 800 кв.м) превышает площадь возведенного объекта (239,59 кв.м) и свидетельствовала о его несоразмерности (1,5 % от площади предоставленного земельного участка).

Вместе с тем, при подаче заявления на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка ФИО1 не представлено органу местного самоуправления доказательств необходимости предоставления ей земельного участка площадью 15 800 кв.м для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

К результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы от 9 апреля 2025 г. следует отнестись критически, так как фактически предметом исследования являлись располагающиеся на спорном земельном участке на момент проведения экспертизы 8 хозяйственных объектов и 2 коммуникации хозяйственных объектов ИП ФИО2 Тогда как на разрешение эксперта был поставлен вопрос относительно только одного объекта – склада для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Вывод же эксперта учреждения о необходимости предоставления земельного участка площадью 22 066 кв.м основывается на анализе всех объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью ФИО2, расположенных на земельном участке с к/н 08:01:230116:275, а также объекта капитального строительства «Склад» с к/н №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, ничтожная сделка недействительна с момента совершения.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Договор купли-продажи земельного участка с к/н № заключен 24 ноября 2022 г., исковое заявление поступило в Городовиковский районный суд 14 октября 2024 г., то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

По указанным выше основаниям судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании несостоятельными доводов стороны ответчиков о пропуске срока исковой давности.

Также вопреки доводам ответчиков ФИО1, ФИО2, их представителя Мехонцевой Л.Б. об отсутствии у прокурора полномочий по оспариванию сделки, суд счел, что прокурор, действуя в защиту неопределенного круга лиц, имеет право на обращение в суд с настоящими требованиями, поскольку действия сторон сделки нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

В п. 75 постановления Пленума № Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ» разъяснено, что применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней не могут быть признаны обоснованными и не влекут отмену в апелляционном порядке обжалуемого решения суда, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела, оснований для которой у судебной коллегии не имеется.

В качестве последствий недействительности сделки и способа восстановления нарушенного права истца судебная коллегия приходит к выводу о необходимости возложить обязанность на администрацию Городовиковского городского муниципального образования Республики Калмыкия обязанность возвратить ФИО1 денежные средства в размере 51 132 руб., уплаченные по договору купли-продажи № 14 от 24 ноября 2022 г. земельного участка с к/н №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об изменении обжалуемого решения в части применения последствий недействительности сделки.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Городовиковского районного суда Республики Калмыкия от 13 декабря 2024 г. в части применения последствий недействительности сделки изменить.

Возложить обязанность на администрацию Городовиковского городского муниципального образования Республики Калмыкия обязанность возвратить ФИО1 (паспорт серии №, выдан <адрес> дата выдачи 27 июня 2001 г.) денежные средства в размере 51 132 руб., уплаченные по договору купли-продажи № 14 от 24 ноября 2022 г. земельного участка с к/н №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Краснодаре, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Андреева

Судьи О.В. Бадмаева

Б.Д. Дорджиев

Мотивированное определение изготовлено 9 марта 2026 г.