Апелляционное определение № 33-904/2026 от 3 марта 2026 г.

УИД 14RS0035-01-2025-007747-17

Дело №2-11949/2025 №33-904/2026

Судья Луковцев А.А.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Якутск 04 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Удаловой Л.В., судей Кузьминой М.А., Матвеевой М.К. при секретаре Ребровой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о защите прав потребителя

по апелляционной жалобе ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Кузьминой М.А., пояснения представителя ответчика ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 02 марта 2022 года № ... общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее – ООО СЗ «ЖСК») обязалось передать З. объект долевого строительства – квартиру № ... на ******** этаже в жилом доме, расположенном по адресу: .........., общей проектной площадью 42,89 кв.м, стоимостью 5361250 рублей, стоимость 1 кв.м – 125000 рублей. Дольщик З. полностью оплатила стоимость квартиры, уступила право требования обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «********» по договору от 14 марта 2022 года без номера, а последнее уступило право требования по договору уступки права требования от 30 марта 2022 года без номера истцам. При сдаче объекта обнаружена разница между проектной и фактической площадью квартиры, истцы не согласны с определением застройщиком площади жилого помещения без понижающего коэффициента, с учетом которого общая цена квартиры должна была составить меньшую сумму, полагают, что у них возникло право требования уменьшения покупной цены на 838750 рублей. Поскольку в удовлетворении претензии истцов ответчиком отказано, истцы просили взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 838750 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 января 2025 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО СЗ «ЖСК» в пользу истцов солидарно взыскана денежная сумма в размере 838750 рублей, а также в пользу каждого истца по 5000 рублей компенсации морального вреда. Также с ООО СЗ «ЖСК» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22075 рублей.

С принятым решением суда не согласился ответчик ООО СЗ «ЖСК», представитель которого по доверенности ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы мотивированы тем, что суд посчитал императивным требование закона о расчете цены договора исключительно исходя из общей приведенной площади (с понижающим коэффициентом 0,3 к площади балкона), тогда как в формулировке закона в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ конкретно указано, что цена договора может быть рассчитана как из общей площади объекта долевого строительства, так и из общей приведенной площади объекта долевого строительства с применением соответствующих цен единиц таких площадей. Судом неправильно применена часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, в той части, что посчитав обязательным при определении цены договора применение общей приведенной площади, суд не применил соответствующую цену единицы общей приведенной площади. При этом цена единицы общей площади установлена на основании судебной экспертизы, которое не опровергнуто. Судом также не принято во внимание то, что частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ не установлено каких-либо ограничений по порядку изменения, уточнения цены договора по окончанию строительства и такой порядок устанавливается сторонами в самом договоре и уточнение цены договора исходя из общей площади не нарушает права истцов и полностью соответствует принципу свободы договора. В решении суда отсутствуют обоснования в неправильности оформления застройщиком проектной декларации, при этом не принято во внимание, что общая площадь объекта долевого строительства в договоре определяется проектной документацией, опубликованной проектной декларацией, разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Суд не принял к сведению, что для уточнения цены договора берется в расчет отклонение фактической созданной и проектной общей площади. Таким образом, применение общей приведенной и кадастровых площадей не изменяет существа и сути взятой за основу общей проектной площади. Суд не принял во внимание, что затраты на строительство одного квадратного метра общей площади или общей приведенной площади не могут быть разными. Кроме того, в нарушение положения норм материального права судом рассмотрено данное дело за пределами сроков исковой давности. Также судом не применены положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в новой редакции о возмещении убытков, общая сумма которых, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора. Полагает, что указанное подтверждает неправильное применение судом норм материального права и неправильное установление обстоятельств по делу, что является существенным нарушением.

Представитель ответчика ООО СЗ «ЖСК» по доверенности ФИО3 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила ее удовлетворить, решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истцов публичного акционерного общества «Сбербанк России», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщено, ходатайств не заявлено.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно в установленном статьями 14, 15 Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке размещена на сайте Верховного Суда Республики Саха (Якутия) (vs.jak.sudrf.ru раздел «Судебное делопроизводство»).

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным провести судебное заседание при указанной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

По смыслу статей 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО СЗ «ЖСК» является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...........

Так, 01 апреля 2021 года Окружная администрация города Якутска выдала ООО СЗ «ЖСК» разрешение № ... на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом № ... с нежилыми помещениями в № ... квартале города Якутска». 08 декабря 2022 года Окружная администрация города Якутска выдала ООО СЗ «ЖСК» разрешение № ... на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

Между дольщиком З. и ООО СЗ «ЖСК» 02 марта 2022 года был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома № ..., согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: .......... (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером № ... общей площадью 42,89 кв.м, этаж ********, а участник обязался принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере 5361250 рублей (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 4.2 договора стоимость одного квадратного метра определена в размере 125000 рублей.

Договором предусмотрена оплата стоимости объекта долевого строительства площадью 42,89 кв.м, в которую входит площадь непосредственно квартиры 34,18 кв.м и площадь балкона 8,71 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением №1 к договору установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 42,89 кв.м, в том числе: одна комната – 16,22 кв.м, кухня – 11,15 кв.м, коридор – 3,21 кв.м, санузел – 3,60 кв.м, балкон – 8,71 кв.м.

Дольщик З. в полном объеме выплатила стоимость договора, что сторонами по данному делу не оспаривается.

Согласно договору уступки прав требований от 14 марта 2022 года без номера дольщик З. полностью уступила права требования по договору об участии в долевом строительстве жилого дома от 02 марта 2022 года № ... цессионарию ООО «********».

Согласно договору уступки прав требований от 30 марта 2022 года без номера ООО «********» уступило права требования истцам по договору об участии в долевом строительстве жилого дома от 02 марта 2022 года № ... цессионарию ООО «********».

19 декабря 2022 года между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому истцы приняли квартиру, расположенную по адресу: .........., без существенных замечаний. Истцам был передан объект долевого участия площадью 42,08 кв.м, в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 34,56 кв.м, где площадь балкона равняется 7,52 кв.м.

Фактические обмеры истцом по настоящему делу не оспариваются, с методикой обмера площади истцы не согласны в части неприменения понижающего коэффициента.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июня 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 04 июля 2025 года № ... фактическая общая площадь объекта долевого строительства квартиры № ... в многоквартирном доме по улице .........., дом № ..., с учетом балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции, и, фактическая приведенная общая площадь объекта долевого строительства – квартиры № ... в многоквартирном доме по улицы .........., дом № ..., с учетом площади балкона (лоджии) до светопрозрачной ограждающей конструкции, составляет 42,36 кв.м, стоимость единицы общей приведенной проектной площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве 02 марта 2022 года № ... составляет 145725,74 рубля.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что площадь объекта долевого строительства для определения его цены в договоре долевого участия должна определяться как площадь жилых помещений и площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3 и соответственно, возможность уменьшения стоимости объекта при изменении фактической его площади относительно указанной в договоре предусмотрена также пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве, в связи с чем пришел об обоснованности исковых требований о соразмерном уменьшении цены. С учетом изменений, внесенных в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов денежной суммы, не превышающей три процента от цены договора в размере 838750 рубля. При этом, установив нарушение прав истцов как потребителей, суд взыскал в их пользу компенсацию морального вреда по 5000 рублей в пользу каждого, однако, принимая во внимание, что истцы обратились с требованием о взыскании суммы штрафа в период действия моратория на взыскание штрафных санкций, отказал во взыскании штрафа.

Судебная коллегия с выводами суда относительно нарушения прав истцов как потребителей и установления их права требовать возмещения переплаты стоимости объекта долевого строительства, а также в части отказа во взыскании суммы штрафа соглашается, однако с размером взысканных денежных средств, являющихся переплатой истца по договору участия в долевом строительстве, согласиться не может, поскольку судом первой инстанции при рассмотрении данных требований неправильно произведен расчет и не определены юридически значимые обстоятельства, дана ненадлежащая правовая оценка собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 названного Федерального закона).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 названной статьи 4 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена, разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 23 июля 2021 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В силу части 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если установлено договором, по своему выбору вправе потребовать застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Правильно установив, имеющие значение для дела обстоятельства, принимая во внимание, что в проектной документации на указанный дом отражена площадь балконов (лоджий) и такая же площадь отражена в договоре участия в долевом строительстве, верно применив приведенные правовые нормы и разъяснения, суд пришел к обоснованному выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

Согласно пункту 4.3 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 23 декабря 2021 года № ... стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмера в отношении объекта долевого строительства и рассчитывается посредством умножения фактической площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора.

Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером.

В силу пункта 4.4 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 23 декабря 2021 года № ..., если по результатам обмеров объекта долевого строительства фактическая площадь объекта долевого строительства будет меньше проектной общей площади объекта долевого строительства застройщик обязан возвратить участнику сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в пункте 4.2 договора.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5, для балконов – 0,3.

Между тем, проверяя представленный истцами расчет, и признавая его правильным и арифметически верным, суд не принял во внимание, что ответчик возвратил истцам разницу в площади после подписания между сторонами акта взаиморасчета, что не учтено истцами в их расчете.

Согласно представленному в суд апелляционной инстанции акту сверки взаиморасчетов от 21 ноября 2022 года разница между фактической общей площадью объекта долевого строительства и проектной общей площадью объекта долевого строительства составила 0,81 кв.м, в связи с чем разница между окончательной ценой договора долевого участия и суммой денежных средств, фактически оплаченных участником долевого строительства, составляет 101250 рублей, которые ответчик выплатил истцам в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 30 января 2023 года на сумму 101250 рублей.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна быть формирована исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик, а также истец, приводя неверные расчеты и применяя неверную методику, с которой согласился суд первой инстанции.

Так, площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять 36,82 кв.м (34,56 кв.м + 2,25 (7,52 х 0,3) кв.м), следовательно, стоимость квартиры должна составлять 4602500 рублей, исходя из расчета 36,82 кв.м х 125000 рублей.

Поскольку ответчик с учетом акта сверки взаиморасчетов оплатил истцам стоимость квартиры за переплаченную площадь в размере 101250 рублей, следовательно, размер денежной суммы, подлежащей возвращению им ответчиком составляет 657500 рублей, исходя из следующего расчета: 5361250 рублей (первоначальная стоимость квартиры) – 4602500 рублей (действительная стоимость квартиры с учетом приведенных выше расчетов) – 101250 рублей (сумма, выплаченная ответчиком по акту сверки взаиморасчетов).

Таким образом, суд неверно признал обоснованными приведенные истцом расчеты, однако вопреки доводам апелляционной жалобы о применении положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в новой редакции о возмещении убытков, общая сумма которых, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, судом первой инстанции обоснованно не применены к данным правоотношениям положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно указанной норме права при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным указанным Федеральным законом.

Данная часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ введена Федеральным законом от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Из содержания пункта 5 статьи 6 названного Федерального закона от 26 декабря 2024 года №482-ФЗ следует, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

В данном случае предметом спора является соразмерное уменьшение цены договора в связи с неправильным расчетом застройщиком цены квадратного метра объекта долевого участия в строительстве.

Договор участия в долевом строительстве № ... с установлением стоимости объекта долевого участия без учета понижающего коэффициента был заключен 02 марта 2022 года, в связи с чем права истцов после приобретения прав требования по договору от 30 марта 2022 года на соразмерное уменьшение цены договора и обязанность ответчика по выплате денежных средств возникли до 01 января 2025 года, поскольку решение суда по данному делу по иску о взыскании денежных средств (соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства) имеет подтверждающий и процессуальный характер, тогда как право на указанное возмещение в денежном эквиваленте как у участника долевого строительства возникло у истцов с момента заключения договора.

Из положений постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 (в редакции от 30 декабря 2025 года) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» следует, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 года до 31 декабря 2026 года включительно.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия указанного моратория, то указанный в иске штраф взысканию с застройщика не подлежит, в связи с чем суд обоснованно пришел к выводу об отказе в его взыскании.

Доводы жалобы о том, что определение в договоре участия в долевом строительстве цены объекта исходя из общей расчетной площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без понижающего коэффициента, является неправомерным, что влечет ничтожность заключенного между сторонами договора об участии в долевом строительстве жилого дома, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

В данном случае в общую площадь жилого помещения входит балкон, следовательно, применение понижающего коэффициента при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) в данном случае являлось обязательным в силу закона. Поэтому отсутствие указания об этом в самом договоре участия в долевом строительстве не влечет ничтожность всего договора на основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), осуществив правовую экспертизу документов, зарегистрировало договор долевого участия в строительстве жилого дома от 02 марта 2022 года № ....

Обязанность по оплате цены договора участником долевого строительства исполнена, объект долевого строительства передан дольщику. Таким образом, в настоящее время договор исполнен обеими сторонами.

Доводы ответчика об изменении судом условий договора в отсутствие заявленных истцами требований об изменении договора и в отсутствие установленного судом существенного нарушения договора судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку условия договора, несмотря на действие принципа свободы договора, должны соответствовать императивным нормам закона, действующим на день его заключения. Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцам разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Неправильное составление и оформление застройщиком проектной декларации не может умалять права участников долевого строительства, являющихся в этих правоотношениях потребителями и более экономически и юридически слабой стороной.

Судебная коллегия отмечает, что условия договора, несмотря на действие принципа свободы договора, должны соответствовать императивным нормам закона, действующим на день его заключения. Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцам разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Неправильное составление и оформление застройщиком проектной декларации не может умалять права участников долевого строительства, являющихся в этих правоотношениях потребителями и более экономически и юридически слабой стороной.

Доводы жалобы ответчика в части пропуска истцами срока исковой давности судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что о нарушении своих прав истцу стало известно и могла стать известно лишь после получения объекта долевого строительства от застройщика по акту приема-передачи квартиры – 19 декабря 2022 года.

Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцу разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 08 декабря 2022 года, квартира передана истцам 19 декабря 2022 года.

Согласно пункту 4.3 договора долевого строительства от 02 марта 2022 года № ... стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта долевого строительства. При уточнении цены договора стороны подписывают акты сверки взаиморасчетов.

Следовательно, результаты обмера могли включать в себя, в том числе, и применение понижающего коэффициента в соответствии с требованием Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что истцами срок исковой давности по данному делу не пропущен.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеназванных норм права, принимая во внимание установленные по данному делу обстоятельства, права истцов на соразмерное уменьшение цены договора возникло после получения объекта долевого строительства в соответствии с подписанным между сторонами актом приема-передачи от 19 декабря 2022 года, а обязанность ООО СЗ «ЖСК» по возмещению стоимости после соразмерного уменьшения стоимости объекта долевого строительства возникла с момента получения последним иска дольщика, соответственно права и обязанности между сторонами по данному делу возникли до 01 января 2025 года, в связи с чем выводы суда о неприменении положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в новой редакции обоснованны.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что права истцов как участников долевого строительства на соразмерное уменьшение цены и возникшая у застройщика обязанность возместить дольщикам переплату не могут быть поставлены в зависимость от принятия судебного решения до 01 января 2025 года или после.

Доводы ответчика об изменении судом условий договора в отсутствие заявленных истцами требований об изменении договора и в отсутствие установленного судом существенного нарушения договора судебной коллегией отклоняются как необоснованные, поскольку условия договора, несмотря на действие принципа свободы договора, должны соответствовать императивным нормам закона, действующим на день его заключения. Из текста договора долевого участия в строительстве и других материалов дела не следует, что застройщиком при заключении данного договора истцам разъяснено, что в цену договора включены какие-либо услуги застройщика или его расходы, связанные с проектной декларацией. Неправильное составление и оформление застройщиком проектной декларации не может умалять права участников долевого строительства, являющихся в этих правоотношениях потребителями и более экономически и юридически слабой стороной.

При таких обстоятельствах решение суда в исследованной выше части постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в данном решении, обстоятельствам дела, в связи с чем нарушением и неправильным применением норм материального права и норм процессуального права, что в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда в части размера взысканной суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 657500 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 88 и статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы по оплате государственной пошлины и другие признанные судом необходимыми расходы. Согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ООО СЗ «ЖСК» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18150 рублей.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 11 декабря 2025 года по данному делу изменить в части размера возмещения излишне уплаченной денежной суммы, а также государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в пользу ФИО1, ФИО2 солидарно сумму возмещения в размере 657500 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 18150 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

Определение изготовлено 24 марта 2025 года.