Решение № 2-643/2018 2-76/2019 2-76/2019(2-643/2018;)~М-617/2018 М-617/2018 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-643/2018

Дело №2-76/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Село Верхний Услон 19 февраля 2019 года Республики Татарстан

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тюфтиной О.М.,

при секретаре судебного заседания Мардегалимовой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Исполкому Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, ООО «Элист» о признании недействительным договора аренды земельного участка, прекращении регистрации договора аренды земельного участка,

У с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения, ООО «Элист» о признании незаконным постановления, признании недействительным договора аренды, возврате земельного участка, прекращении регистрации договора аренды, в обосновании указав, что 07.07.2014 между ним, ООО «Элист» и ООО «Нокса+» был заключен договор долевого участия в строительстве 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: с<адрес>.

По условиям данного договора обязанности застройщика приняло на себя ООО «Элист», истец и ООО «Нокса+» приняли на себя обязанности инвесторов строительства. Каждый из участников строительства жилого дома принял на себя обязательство вложить в строительство дома по 7 414 246,07 рублей в целях получения после окончания строительства прибыль с продажи квартир. Срок окончания строительства - 30.08.2016г.

ООО «Элист», выступающий в качестве застройщика, принял на себя обязательства разработать и согласовать исходно-разрешительную и проектную документацию на строительство объекта, осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами, в установленный срок ввести дом в эксплуатацию. Право ООО «Элит» возложить на себя обязанности застройщика и, как следствие, право на привлечение денежных средства физических и юридических лиц, было обосновано его руководителем ФИО2 3.3. наличием договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома, о чем указано в п. 1.3 договора.

Истец свои обязанности по договору исполнил, передал для строительства жилого дома обозначенную денежную сумму.

Строительство жилого дома было начато, однако в установленный срок строительство завершено не было. На неоднократные просьбы истца объяснить причину задержки строительства ФИО2 3.3. ссылался на объективные причины, связанные со строительными работами.

В настоящее время строительство дома осуществлено на 70 %, дом поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%.

Весной этого года истец узнал от представителей разработчика проектной документации данного дома ООО «Сириус», что ООО «Элит» не имеет проектной документации на дом в полном объеме и проектная документация в установленном законом порядке не утверждена.

В связи с невыполнением ООО «Элист» обязанности по оплате выполненных проектировщиком работ ООО «Сириус» обратился в Арбитражный суд РТ с иском о взыскании задолженности, который решением от 30.01.2017г. был удовлетворен.

Однако до настоящего времени решение не исполнено, в связи с отсутствием у должника денежных средств.

Получив данные сведения, истец решил проверить, соответствуют ли выполненные работы по строительству дома предъявляемым требованиям.

Договором аренды земельного участка № от 10.03.2015г., заключенным между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ от 05.03.2015г. № ООО «Элист» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1377 кв.м, под строительство многоквартирного дома сроком с 10.03.2015г. по 09.03.2016г.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ. Величина годовой арендной платы установлена в размере 1 795 рублей.

Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ от 05.03.2015г. № 368 ООО «Элист» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 377 кв.м, под строительство многоквартирного дома сроком на один год.

Данным постановлением на ООО «Элист» возложена обязанность обеспечить соблюдение природоохранного, градостроительного и земельного законодательства.

Ни одно из установленных требований ООО «Элист» не выполнены. Общество не имеет разрешения на строительство, не имеет утвержденной в установленном порядке проектной документации, на настоящее время не имеет денежных средств для завершения строительства дома.

Разрешение на строительство данного дома 30.10.2014г. было выдано Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения, за которым зарегистрировано право постоянного пользования земельным участком. Технические условия газоснабжения дома выданы Исполкому Верхнеуслонского сельского поселения.

В октябре 2017г. ООО «Элист» обратилось к Руководителю Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства дома, 26.10.2017г. в предоставлении земельного участка отказано.

При таких обстоятельствах ООО «Элист» не имеет реальной возможности завершить строительство жилого дома.

Для завершения строительства дома обязанности застройщика необходимо возложить на организацию, способную выполнить все необходимые работы для ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того, ООО «Элист» не может являться надлежащим застройщиком данного дома, поскольку договор аренды земельного участка от 10.03.2015г., на основании которого ООО «Элист» приняло на себя право застройщика, не соответствует требованиям закона, также как и Постановление Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ от 05.03.2015г.

В силу закона договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 377 кв.м, под строительство многоквартирного дома должен был быть заключен на торгах, чего сделано не было.

На основании изложенного и положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать незаконным Постановление Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ от 05.03.2015г. №;

признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 377 кв.м. № от 10.03.2015г., заключенный между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

возвратить земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 377 кв.м. Исполнительному комитету ФИО3 РТ;

прекратить регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 377 кв.м. № от 10.03.2015г., заключенного между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист».

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 уточнили исковые требования и просили признать договор аренды недействительным, прекратить регистрацию договора аренды, поскольку постановление Исполнительного комитета на момент рассмотрения дела отменено. Уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика – Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО5 исковые требования признал, суду пояснил, что прокуратура выявила вышеуказанное нарушение, с которым они согласились, и постановлением прекратили договор аренды. В сведениях ЕГРН запись о регистрации указанного договор до настоящего времени имеется. Дополнительное соглашение заключить было невозможно в связи с отказом руководителя ООО «Элист».

Представитель ответчика – Исполнительного комитета Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан, привлеченного к участию в деле по ходатайству истца, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «Элист» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра, привлеченный судом, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица – Палаты имущественных и земельных отношений в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица ООО «Нокса+» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Согласно статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Судом установлено, что 07.07.2014 между ООО «Элит», ООО «Нокса+», именуемыми «Застройщик», и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве №, согласно которому застройщик привлекает инвесторов для долевого участия в строительстве объекта – 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома, общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.33).

По условиям данного договора обязанности застройщика приняло на себя ООО «Элист», истец и ООО «Нокса+» приняли на себя обязанности инвесторов строительства. Каждый из участников строительства жилого дома принял на себя обязательство вложить в строительство дома по 7 414 246,07 рублей в целях получения после окончания строительства прибыль с продажи квартир. Срок окончания строительства - 30.08.2016г (пункт 2.3 Договора).

ООО «Элист», выступающий в качестве застройщика, принял на себя обязательства разработать и согласовать исходно-разрешительную и проектную документацию на строительство объекта, осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами, в установленный срок ввести дом в эксплуатацию (п.п. 4.1.1, 4.1.2 Договора).

Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района Республики Татарстан № 368 от 05.03.2015г. в аренду ООО «Элист» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 16:15:050118:407, общей площадью 1377 кв.м, под строительство многоквартирного дома сроком на один год (л.д.38).

Данным постановлением на ООО «Элист» возложена обязанность по обеспечению соблюдения природоохранного, градостроительного и земельного законодательства.

Указанное постановление Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ было принято по результатам выбора земельного участка под строительство дома, оформленного актом выбора земельного участка № 326 от 12.01.2015г. (л.д.57-58).

Представители специализированных организаций, а также Министерство экологии и природных ресурсов РТ согласовали выбор участка при условии соблюдения определенных требований. В частности, Министерство экологии и природных ресурсов РТ согласовало выбор земельного участка при обязательном получении положительного заключения Государственной экспертизы по проектной документации до начала строительства дома (л.д.61-62).

По договору аренды земельного участка № от 10.03.2015г., заключенному между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского района Республики Татарстан № от 05.03.2015г., ООО «Элист» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1377 кв.м, под строительство многоквартирного дома сроком с 10.03.2015г. по 09.03.2016г. (л.д.40-42).

Величина годовой арендной платы установлена в размере 1 795 рублей (пункт 2.1 Договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.45).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ.

30 октября 2014 года получено разрешение на строительство 3-х этажного 2-х секционного многоквартирного жилого дома, общей площадью 1546,20 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, площадь застройки составляет 648,98 кв.м., количество квартир – 24 шт. (л.д.49).

Письмом № 6759 от 08.12.2014 руководитель Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ разрешает ООО «Элист» приступить к работе по выбору земельного участка, площадью 1377,36 кв.м., для строительства многоквартирного жилого дома на правах аренды сроком на три года (л.д.174).

Постановлением руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 20 февраля 2015 года ООО «Элист» согласовано место строительства жилого дома (л.д.176).

07 июля 2016 года прокурором Верхнеуслонского района Республики Татарстан в адрес руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ внесено представление об устранении нарушений федерального законодательства, согласно которому договор аренды № от 10.03.2015г., заключенный между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» недействителен, поскольку предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется после проведения торгов и подписания протокола о результатах торгов (л.д.194).

Постановлением руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № 1055 от 02.08.2016 постановление руководителя Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района РТ № от 05.03.2015 признано утратившим силу, договор аренды земельного участка № от 10.03.2015 расторгнут (л.д.195).

Решением Арбитражного Суда Республики Татарстан от 30 января 2017 года по делу № А65-28323/2016 удовлетворены исковые требования ООО «Сириус» к ООО «Элист» о взыскании суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д.47-48).

10 октября 2017г. ООО «Элист» обратилось к Руководителю Исполнительного комитета Верхнеуслонского района РТ с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома (л.д.51),

26.10.2017г. Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан в предоставлении земельного участка директору ООО «Элист» отказано со ссылкой на положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (л.д.52).

В сведениях ЕГРН имеется информация о наличии земельного участка, площадью 1377 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.76-77), сведения о правообладателях отсутствуют. 27 марта 2015 года зарегистрировано право аренды ООО «Элист».

Как установлено в судебном заседании, истец свои обязанности по договору исполнил, для строительства жилого дома передал предусмотренную договором денежную сумму.

Строительство жилого дома было начато, однако в установленный срок строительство не завершено.

Общество не имеет разрешения на строительство, не имеет утвержденной в установленном порядке проектной документации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции ФЗ от 23.06.2014г. № 171 -ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ», вступившего в действие с 01.03.2015г., договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора аренды, не подпадает под перечень земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, заключение договора аренды в отношении которых возможно без проведения торгов.

Следовательно, договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 377 кв.м, под строительство многоквартирного дома, должен был быть заключен на торгах.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, учитывая, что договор аренды земельного участка заключён с нарушением требований земельного законодательства и противоречит закону, поскольку нарушен порядок заключения договора аренды, он является недействительным.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО «Элист» не имеет возможности завершить строительство жилого дома, договор аренды земельного участка заключен с нарушением земельного законодательства, суд считает, что исковые требования о признании о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 377 кв.м. № от 10.03.2015г., заключенный между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ в лице председателя Палаты имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и прекращении регистрации договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Исполкому Верхнеуслонского муниципального района РТ, Исполнительному комитету Верхнеуслонского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района РТ, ООО «Элист» о признании недействительным договора аренды земельного участка и прекращении регистрации договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 377 кв.м. №, заключенный 10.03.2015г. между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района РТ и ООО «Элист» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Прекратить регистрацию договора аренды земельного участка №, заключенного 10.03.2015г. между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского района Республика Татарстан и ООО «Элист» (ОГРН <***>, ИНН <***>), и аннулировать запись о регистрации аренды на земельный участок, №, общей площадью 1 377 кв.м. №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через районный суд.

Председательствующий: О.М.Тюфтина