Решение № 2-3354/2017 2-3354/2017~М-3336/2017 М-3336/2017 от 28 декабря 2017 г. по делу № 2-3354/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд <адрес>

в составе председательствующего Огарь Н. И.

при секретаре Литовкиной Ю.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в <адрес> 29.12.2017

дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделки недействительной, возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в ходе судебного разбирательства требования дополнил, изменил предмет иска в части. Просит обязать ФИО2 заключить с ним основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> корпус 2, <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 в лице представителя ФИО3, и ФИО4, по которому <адрес> корпус 2 по <адрес> в <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м перешла от ФИО2 в собственность ФИО4

В заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, корпус 2 по <адрес> в <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м, по которому ФИО2 (продавец) обязуется продать в будущем, а ФИО1 (покупатель) приобрести в будущем указанную квартиру. Цена квартиры составляет 3 700 000 руб.

По условиям договора расчет произведен следующим образом: 500 000 руб. уплачено продавцу за счет собственных средств покупателя при подписании договора, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. оплачена покупателем при подписании договора путем уступки права требования денежных средств у ФИО5 по долговым обязательствам на основании расписок. В обеспечение исполнения договора он (ФИО1-покупатель) передал ФИО2 (продавцу) оригиналы расписок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выданных ФИО5 покупателю, и оцененных сторонами договора в 3 200 000 руб. Подтверждением передачи указанных расписок является отметка продавца в договоре.

Названный способ оплаты избран потому, что ФИО2 имел денежное обязательство перед ФИО5 по уплате долга в сумме 3 200 000 руб. Путем зачета требований истец погасил денежные обязательства ФИО2 перед ФИО5, после зачета требований денежные обязательства возникли у ФИО2 перед ним (ФИО1) в связи с чем, стороны пришли к соглашению о продаже квартиры истцу.

ФИО1 и ФИО2 обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору стороны продлили срок для заключения основного договора купли-продажи, установив его до ДД.ММ.ГГГГ.

До подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал доверенность на ФИО3 с полномочиями, в том числе, по продаже спорной квартиры. После заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО2 доверенность отозвал, однако, ФИО3 успела формально продать квартиру своей дочери ФИО4, что явилось препятствием для заключения основного договора купли-продажи квартиры с истцом.

Сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная между ФИО2 в лице представителя ФИО3, и ФИО4, является недействительной, заключена ФИО3 без полномочий за пределами действия выданной доверенности. ФИО2 денежные средства от ФИО3 не получал.

В судебное заседание ФИО1 не явился, проживает в Германии, о дне судебного разбирательства извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования о возложении обязанности на ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи и признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, иные требования не поддержал.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие, иск считают не подлежащим удовлетворению (т.1, л.д.216-218).

Представитель ФИО2, действующий на основании доверенности ФИО7 (т.1, л.д.215) с иском не согласен, считает его необоснованным, поскольку ФИО2 одобряет сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по передаче спорной квартиры в собственность ФИО4

Выслушав представителей ФИО1 и ФИО2, заслушав свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, корпус 2 по <адрес> в <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м, по которому ФИО2 (продавец) обязуется продать в будущем, а ФИО1 (покупатель) приобрести в будущем указанную квартиру. Квартира принадлежит продавцу по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права. Цена квартиры составляет 3 700 000 руб.(т.1, л.д.7).

В соответствии с пунктами 1-4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)-п1.ст.549 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)-ст.550 ГК РФ.

Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с требованиями закона: письменная форма договора соблюдена, договор содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых сторонами достигнуто соглашение, согласована цена недвижимости и произведен расчет, указан срок, в течение которого должен быть заключен основной договор.

По условиям договора расчет произведен следующим образом: 500 000 руб. уплачено продавцу за счет собственных средств ФИО1 при подписании договора, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. оплачена ФИО1 при подписании договора путем уступки ФИО2 права требования денежных средств у ФИО5 по долговым обязательствам на основании расписок. В обеспечение исполнения договора ФИО1 (покупатель) передал ФИО2 (продавцу) оригиналы расписок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выданных ФИО5 ФИО1 и его супруге ФИО8 и оцененных сторонами в 3 200 000 руб. (т.1, л.д.28-30). Подтверждением передачи указанных расписок является отметка продавца в договоре.

Согласно копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 взял в долг у ФИО1 1 000 000 руб., которые обязался вернуть частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.29).

Согласно копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 взял в долг у ФИО1 12 785 евро под проценты 3 000 евро на три месяца и взял в долг 85 000 руб. со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 взял в долг у ФИО8 4 000 евро со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ. По договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 уступила ФИО1 право требования денежных средств у ФИО5 по договору от ДД.ММ.ГГГГ.(т.2, л.д.22).

В подтверждение размера задолженности по имеющимся распискам с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами ФИО6 представил расчет общей задолженности на сумму 3 393 614,36 руб. (т.1, л.д.94-97).

Согласно п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктами 1,2 ст. 382 ГК право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору (п.1 ст. 412 ГК РФ).

Способ оплаты по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ путем передачи денежных средств в размере 500 000 руб. и уступки право требования долга в размере 3 200 000 руб. согласован сторонами и не противоречит закону.

В судебном заседании ФИО6 пояснил, что указанный способ оплаты за квартиру избран сторонами потому, что ФИО2 имел денежное обязательство перед ФИО5, связи с чем, ФИО2 и ФИО5 могут погасить путем взаимозачета теперь уже имеющиеся друг перед другом денежные обязательства. В тексте предварительного договора купли-продажи, составленного ФИО2 согласно пояснений представителя истца, указано о взаимозачете.

Из материалов дела и показаний свидетелей ФИО9, ФИО10 следует, что между ФИО2 и ФИО5 существуют взаимоотношения по бизнесу: ФИО2 строит кирпичные гаражи, а ФИО5 поставляет ему строительные материалы, построенные гаражи продают вместе (т.2, л.д.50-57).

ФИО10 также пояснил, что из разговора с ФИО2, состоявшегося в период рассмотрения дела в суде, понял, что тот настроен на продолжение отношений с ФИО5 для развития своего бизнеса.

Согласно условиям предварительного договора ФИО1 и ФИО2 обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору стороны продлили срок для заключения основного договора купли-продажи, установив его до ДД.ММ.ГГГГ.

Причиной, по которой стороны не могли заключить сразу основной договор купли-продажи <адрес>, корпус 2 по <адрес>, было наличие обременения на данную квартиру в пользу ОАО «Плюс Банк» до ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.36-40), а после ДД.ММ.ГГГГ – проведение государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ФИО2 к ФИО4

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п.4 ст.445 ГК РФ).

ФИО2 в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры. Пунктом 13 предварительного договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента заключения основного договора купли-продажи.

От заключения основного договора купли-продажи ФИО2 уклоняется, в том числе, не совершая действий по оспариванию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО4, по которому <адрес> корпус 2 по <адрес> перешла в собственность последней.

Сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу подп.2 п.1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие, в частности, отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

Пунктами 1.2 ст.209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО3 с правом, в том числе продажи принадлежащей ему <адрес> корпус 2 по <адрес> (т.2, л.д.77).

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на основании подп.2 п.1 ст. 188 ГК РФ отменил указанную доверенность, что подтверждается ответом нотариуса ФИО11 (т.1, л.д.80,85).

Согласно пояснений представителя истца ФИО6, ФИО2 за 1 месяц до заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ позвонил ФИО3 и сообщил, что отзывает доверенность.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании выданной ФИО2 доверенности от его имени заключила договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО4, по которому квартира перешла в собственность последней. Заявления сторон и договор купли-продажи были предоставлены в Управление Росреестра по <адрес> для проведения государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от ФИО2 к ФИО4 На основании заявления ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение приостановлена в связи с имеющимся обременением (т.1, л.д.52).

ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 и представителя ООО «Апгрейд Авто Плюс» ФИО12 поступили заявления о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации права, а также заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество и прекращении обременения в отношении <адрес> (т.2, л.д.71-77).

Поскольку доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО2 на имя ФИО3, отменена им по распоряжению от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому у ФИО3 отсутствовали полномочия действовать от имени ФИО2 на момент подачи ДД.ММ.ГГГГ заявления в управление Росреестра по <адрес>, она не имела права распоряжаться жилым помещением.

Кроме того, согласно объяснительной ФИО2, имеющейся в материалах дела, он не давал разрешения ФИО3 на продажу квартиры её дочери ФИО4, денежные средства не получал (ни в наличной, ни в безналичной форме) - т.1, л.д.9, что свидетельствует о безденежности договора купли-продажи. В спорной квартире ответчики ФИО3, ФИО4, третье лицо ФИО5 зарегистрированы по месту жительства, соответственно, с ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и проживают в ней, что подтверждает формальность договора купли-продажи (т.2, л.д.38-39).

С учетом изложенного, в силу положений ст. 168 ГК РФ сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной.

Согласно пунктов 1,3 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Суд считает, что доводы представителя ФИО2 - ФИО7 об одобрении ФИО2 с учетом положений ст.183 ГК РФ сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о злоупотреблении правом.

У ФИО2 находятся подлинники расписок, переданных ему ФИО1, суд разъяснял представителю ФИО2 –ФИО7 обязанность предоставить в судебное заседание подлинники расписок, полученных от ФИО1, однако, ответчик и его представитель от их предоставления суду уклонились.

Согласно пункта 4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантировал покупателю, что последний с момента заключения настоящего договора обладает преимущественным правом на приобретение квартиры перед любыми лицами.

Пунктом 10 указанного договора предусмотрено, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

ФИО2 в силу требований закона и условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ обязан действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы не только свои, но и ФИО1, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства.

Поскольку ФИО2 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, поэтому он подлежит понуждению в судебном порядке к заключению основного договора купли-продажи квартиры на основании заявления ФИО1

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Пунктом 2 ст.206 ГПК РФ предусмотрено, что в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд считает возможным установить 10 - дневный срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено, с учетом проживания истца в Германии.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> корпус 2, <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 в лице представителя ФИО3, и ФИО4, по которому <адрес> корпус 2 по <адрес> в <адрес>, общей площадью 72,5 кв.м перешла от ФИО2 в собственность ФИО4.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Огарь Н.И.