Решение № 2-1935/2017 2-1935/2017~М-723/2017 М-723/2017 от 19 марта 2017 г. по делу № 2-1935/2017

Дело № 2-1935/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда 20 марта 2017 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

судьи Махиной Е.С.,

при секретаре Пихтовой Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации города Вологды к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

истец обратился в суд с иском, мотивируя требования тем, что на основании договора аренды № от 23.11.2016 ФИО1 был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 996 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. Ответчик договор аренды и акт приема-передачи земельного участка подписал. Однако от регистрации договора уклоняется, арендные платежи не вносит. В настоящее время задолженность ответчика по договору аренды за период с 17.10.2016 по 16.10.2017 составляет 2 725 200 рублей, пени за период с 28.10.2016 по 06.12.2016 составляют 36 336 рублей.

Просит считать расторгнутым договор № от 23.11.2016 о предоставлении в аренду земельного участка, обязать ФИО1 передать истцу по акту приема-передачи земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, площадью 996 кв.м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, категория земель: земли населенных пунктов, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; установить, что в случае неисполнения решения суда в установленный срок истцу предоставляется право составить односторонний акт приема-передачи земельного участка с целью дальнейшего распоряжения им; взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору в размере 2 761 536 рублей (основной долг) и 36 336 рублей (пени).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее с исковыми требованиями не согласился. Его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, ссылаясь на то обстоятельство, что договор аренды является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, как следствие, отсутствуют основания для взыскания арендных платежей. Кроме того, в настоящее время иное лицо оспаривает в судебном порядке действительность торгов, победителем которых стал ответчик.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 2 ст. 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Установлено, что на основании распоряжения начальника Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды № от 26.08.2016 проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов), государственная собственность на который не разграничена, для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, площадью 996 кв.м., с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», на срок 20 лет.

Победителем проведенных торгов признан ФИО1, что подтверждается протоколом о результатах аукциона №з от 17.10.2016. Цена, установленная по результатам аукциона (размер арендной платы), составила 2 845 590 рублей 50 копеек.

23.11.2016 между Администрацией города Вологды и ФИО1 заключен договор № о предоставлении в аренду земельного участка, в соответствии с которым ответчику передан во временное владение и пользование указанный выше земельный участок. Договор аренды заключен на срок 20 лет.

Разделом 2 договора предусмотрено, что он подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно п. 4.1 договора ежегодный размер арендной платы в соответствии с протоколом аукциона № от 17.10.2016 составляет 2 845 590 рублей 50 копеек. На победителя аукциона возложена обязанность в течение 10 календарных дней, следующих за днем признания его победителем аукциона, произвести оплату предмета торгов путем перечисления средств в размере разницы между окончательной ценой предмета торгов и внесенным задатком.

Таким образом, из договора следует, что сумма арендной платы должна быть уплачена арендатором единовременно, следовательно, право на получение арендной платы возникло у истца с 17.10.2016 (п. 4.3 договора).

Поскольку размер задатка составлял 120 390 рублей 50 копеек, зачет указанной суммы произведен в счет оплаты по договору, остаток непогашенной задолженности составил 2 725 200 рублей.

Ответчик ненадлежаще исполнил обязанность по внесению арендной платы. Кроме того, доказательств, свидетельствующих об исполнении ФИО1 обязанности по регистрации договора аренды, материалы дела не содержат.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения. При этом права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Как разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Актом приема-передачи от 17.10.2016 подтверждается, что ФИО1 принял указанный выше земельный участок.

В своих возражениях представитель ФИО1 ссылается, что на переданном ему земельном участке имеются линии электропередач, в связи с чем использовать указанный участок по назначению не представляется возможным.

Указанные доводы суд отклоняет, поскольку, принимая земельный участок по акту приема-передачи, данные возражения ФИО1 не заявлялись. При этом ответчик мог обнаружить наличие у земельного участка недостатков, препятствующих пользованию им по назначению, во время осмотра участка до заключения договора аренды либо непосредственно после начала его использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, доказательств невозможности пользования земельным участком по не зависящим от ФИО1 обстоятельствам последним суду не представлено.

Принимая во внимание, что ФИО1 по договору аренды передан земельный участок, между сторонами согласован размер арендной платы, обязанность по оплате предмета торгов возникла у ФИО1 17.10.2016, доказательств невозможности пользования земельным участком не представлено, суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 2 725 200 рублей.

Доводы ответчика и его представителя о невозможности рассмотреть настоящий спор до разрешения требований иного лица, оспаривающего приведенные выше по тексту торги в судебном порядке, суд не принимает во внимание, поскольку правового значения для разрешения данного дела не имеют.

Требования о взыскании неустойки суд также находит подлежащими удовлетворению, так как ее взыскание предусмотрено п. 4.6 договора.

Согласно расчету истца неустойка за период с 28.10.2016 по 06.12.2016 составляет 36 336 рублей (1/300 * 2 725 200 рублей * 10% * 40 дней).

Указанный расчет судом проверен, является верным, суд принимает его за основу.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает ФИО1 от исполнения принятого на себя в соответствии с таким соглашением обязательства и от ответственности за его нарушение, в том числе не лишает арендодателя права потребовать освобождения земельного участка ввиду нарушения условий договора аренды.

Согласно ст.619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п.7.6 договора о предоставлении земельного участка в аренду от 23.11.2016 в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о дате расторжения.

В силу пунктов 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Поскольку ответчик отказался от исполнения обязанности по единовременной оплате договора аренды, об отказе от договора аренды ФИО1 администрацией г.Вологды уведомлен письмом от 08.12.2016, которое получено ответчиком 16.12.2016, суд полагает возможным считать договор о предоставлении в аренду земельного участка № от 23.11.2016 расторгнутым.

Согласно положениям ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах требование истца о возложении на ответчика обязанности вернуть арендодателю земельный участок является правомерным.

Кроме того, в случае неисполнения ФИО1 требования об освобождении земельного участка, Администрация города Вологды вправе составить односторонний акт приема-передачи земельного участка с целью дальнейшего распоряжения им.

Принимая во внимание, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в доход бюджета муниципального образования «Город Вологда» пропорционально удовлетворенной части исковых требований подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 22 007 рублей 68 копеек рублей.

Руководствуясь ст.ст. 103, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

считать расторгнутым договор о предоставлении в аренду земельного участка № от 23.11.2016 между Администрацией г.Вологды и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 996 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, не хуже первоначального, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ФИО1 требования об освобождении земельного участка Администрация города Вологды вправе составить односторонний акт приема-передачи земельного участка.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Вологды задолженность по арендной плате в размере 2 725 200 рублей, пени в размере 36 336 рублей, всего: 2 761 536 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 22 007 рублей 68 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Е.С. Махина

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2017.