Апелляционное определение № 33-447/2026 от 31 марта 2026 г.

Судья Панаитиди Т.С. Дело №33-447/2026

УИД - 09RS0001-01-2024-000055-75


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск 01 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – Гришиной С.Г.,

судей – Федотова Ю.В., Антонюк Е.В.,

при секретаре судебного заседания – Гедегулове М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 декабря 2025 года по гражданскому делу №2-65/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на самовольную постройку.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Федотова Ю.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, в котором просила признать за нейправо собственности на самовольную постройку нежилое здание - офисное здание, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>.

В обоснование иска указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым №..., общей площадью – <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На данном земельном участке ею было возведено офисное здание-магазин, общей площадью - <данные изъяты>. Для получения разрешения на строительство указанного нежилого здания она обратилась в мэрию МО города Черкесска и Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО г.Черкесска, откуда получила ответ, об отказе в связи с тем, что не предоставлен полный пакет документов в соответствии пункта 2.6.1 Административного регламента, а именно: градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного Кодекса проектной документации; согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства. Истец обратилась в Управление Росреестра по КЧР по вопросу регистрации прав на офисное здание общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, с устной консультацией. Однако в регистрации прав собственника ей было отказано и рекомендовано обратиться в суд. В связи с указанными обстоятельствами она не смогла оформить права собственности на недвижимое имущество, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Право на нежилое здание, общей площадью-<данные изъяты>, его границы и площадь никем не оспариваются. Считает, что возведенное ею здание не противоречит градостроительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, техническое состояние строительной конструкции расценивается, как работоспособное и может далее эксплуатироваться по его назначению. Иным путем, кроме обращения в суд, она лишена возможности признать право собственности на самовольную постройку на земельном участке.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточняла исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ и в окончательной редакции просила:

- сохранить нежилое здание магазина с кадастровым №..., расположенное по <адрес> в реконструированном виде;

- признать право собственности на нежилое здание - магазина, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>.

Протокольным определением 03 декабря 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО г. Черкесска.

В судебное заседание суда первой инстанции истец ФИО1 и ее представитель ФИО3, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, об отложении судебного разбирательства не просили, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители ответчиков Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска, Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО г. Черкесска, третьего лица Управления Росреестра по КЧР, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин своей неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Суд первой инстанции с учетом положений ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 30 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

На указанное решение ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба о его отмене и принятии по делу нового решения, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объёме. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что она является собственником земельного участка, целевое назначение которого допускает строительство магазина. Право на земельный участок возникло законным путём. До обращения в суд предпринимала активные действия для легализации реконструкции: обращалась в Управление градостроительства и архитектуры мэрии г. Черкесска за разрешением на реконструкцию (заявление от <дата>). Считает, что отказ в предоставлении услуги (от <дата>) был мотивирован лишь непредставлением полного пакета документов, что, по ее мнению, свидетельствует о формальном, а не принципиальном характере препятствия. Суд не дал правовой оценки этим действиям и не применил в полной мере диспозицию статьи 222 ГК РФ в системной связи с разъяснениями высших судов, что является существенным нарушением норм материального права.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени слушания дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, учитывая, что стороны извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующее в деле лицо, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение указанным требованиям не соответствует и подлежит отмене ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым №..., площадью <данные изъяты>., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства магазина.

Из межевого плана следует, что данный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым №... на три земельных участка.

По договору купли-продажи от <дата> ФИО1 приобретено нежилое здание, площадью <данные изъяты>, с кадастровым №..., расположенное по <адрес>, право собственности зарегистрировано <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата>.

<дата> ФИО1 обратилась в Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию магазина по <адрес>, на земельном участке с кадастровым №....

<дата> Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска отказано в предоставлении муниципальной услуги на основании подпункта 1.4.2. пункта 3.3.1. Административного регламента «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства», утвержденного постановлением мэрии муниципального образования города Черкесска от <дата> №..., в связи с тем, что не предоставлен полный пакет документов в соответствии пункта 2.6.1. Административного регламента, а именно: градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 Градостроительного Кодекса РФ проектной документации; согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства.

Согласно техническому плану здания по состоянию на <дата>, выполненному кадастровым инженером ФИО4, здание нежилое магазин на земельном участке по <адрес>, площадью <данные изъяты>, <дата> постройки.

Истцом также представлен акт строительно-технической экспертизы №... объекта: «Строительство офисного здания, расположенного по <адрес> АНО «Северо-Кавказский региональный центр экспертиз и правовой помощи» от <дата>, из которого следует, что объект «Торговый центр «Мода Плаза» соответствует строительным, градостроительным, нормам и правилам; Объект «Строительство офисного здания, расположенного по <адрес> не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан; степень готовности здания, расположенного по <адрес>, составляет 64%.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта №... от <дата> Карачаево-Черкесского филиала ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России следует, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №... по <адрес>, соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил и не соответствует градостроительным нормам и правилам. Не соответствие заключается в том, что на земельном участке с кадастровым №..., имеющим вид разрешённого использования «Для строительства магазина» фактически расположено «офисное помещение» (согласно проектной документации), что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка. Также несоответствие заключается в том, что не соблюдены минимальные отступы от границ земельных участков и максимальный процент застройки в границах земельного участка.

В результате проведенного исследования установлено, что конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта обеспечивают необходимую устойчивость и надежность его эксплуатации, исключая внезапное его обрушение (ст.7), пожарная безопасность обеспечена в соответствии с Федеральным законом № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 8); учтены опасные природные и техногенные воздействия, а конструктивные решения обеспечивают устойчивость к ним (ст. 9); соблюдены нормативные параметры инсоляции, естественное освещение помещений, исключающие вредное воздействие на здоровье человека (ст.10 (п.1 и п.2:пп.3,пп.4). Следовательно, здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №... по <адрес>, соответствует требованиям статьи 7,8,9,10 (п.1 и п.2:пп.3,пп.4) главы 2 Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в техническом аспекте.

В результате проведенного исследования установлено, что на земельном участке с кадастровым №..., имеющим вид разрешённого использования «Для строительства магазина» фактически расположено «офисное помещение», что не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка.

Устранение данного нарушения возможно при соблюдении регламентированной процедуры, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Черкесска.

Здание, расположенное на земельном участке с кадастровым №... по <адрес>, не соответствует следующим градостроительным нормам и правилам изложенным в статье 24 Правил землепользования и застройки города Черкесска для вида разрешенного использования земельных участков «Деловое управление»: минимальные отступы от границ земельных участков» максимальный процент застройки в границах земельного участка. Устранение данного нарушения невозможно без демонтажа конструкций здания и будет иметь деструктивные, разрушающие последствия, что приведет к несоразмерному ущербу самого строения.

Разрешая иск и отказывая в его удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств того, что возведенный истцом объект самовольного строительства в виде места общественного пользования-магазина не создает угрозы жизни и здоровью граждан и неопределенного круга лиц, истцом суду не представлено, а также не представлено доказательств, подтверждающих устранение истцом установленных экспертным заключением несоответствий требованиям градостроительных норм и правил.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции как не соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены также в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление №44).

В п.3 ст.222 ГК РФ, пунктах 39 - 40 Постановления №44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Обсуждая вопрос о нарушении истцом при возведении спорного объекта градостроительных норм и правил в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, судебная коллегия с учетом разъяснений, содержащихся в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44, исходит из того, что в рассматриваемом случае данное нарушение можно квалифицировать как незначительное, оно является несущественным и не препятствующим возможности сохранения возведенной постройки.

Истцом представлены в материалы дела доказательства устранения выявленных в результате проведенной экспертизы недостатков возведенного объекта недвижимости.

Так, в ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и представила проектную документацию ООО «ГенпроектЮг» на строительство магазина, расположенного по <адрес>.

В подтверждение доводов о степени готовности спорного объекта недвижимости суду апелляционной инстанции истцом представлен акт исследования №... от <дата>, согласно которому степень готовности нежилого здания магазина, площадью <данные изъяты> с КН: №..., расположенного по <адрес> составляет 100%.

Указанный акт принят судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

Кроме того, в материалах дела имеются технические условия №... от <дата> до <дата> на вынос теплотрассы из зоны застройки по <адрес>, за пределы земельного участка с кадастровым №....

Таким образом, в ходе рассмотрения заявленных требований подтверждено, что спорный объект капитального строительства имеет степень готовности - 100%, права истца на нежилое строение никем не оспариваются, объект недвижимости размещен на земельном участке, принадлежащем истцу с кадастровым №..., соответствует целевому назначению земельного участка, а также соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО1 и признании права собственности на нежилое здание - магазин, обратное же порождало бы правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что представленные доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, признанное допустимым доказательством по делу, свидетельствуют о том, что объект капитального строительства - нежилое здание магазин общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, а также находится в пределах границ земельного участка с кадастровым №... вид разрешенного использования: для строительства магазина.

При таких обстоятельствах, разрешая требования о признании права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции неправильно истолковал закон, подлежащий применению, а также неверно установил фактические обстоятельства дела, что является основанием для отмены решения суда в указанной части и принятию по делу нового решения об удовлетворении исковых требований о признании права собственности.

Вместе с тем, требования о сохранении постройки в реконструированном состоянии сами по себе не направлены на восстановление нарушенного права истца, поскольку не решают вопрос о принадлежности возведенного строения истцу и не являются основанием для регистрации права собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения в указанной части и удовлетворения данных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 декабря 2025 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании право собственности на нежилое здание (магазина) - отменить и принять в указанной части новое решение.

Исковые требования ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании право собственности на нежилое здание (магазина) – удовлетворить.

Признать за ФИО1 <дата> года рождения право собственности на нежилое здание – магазина общей площадью <данные изъяты>, расположенное по <адрес>.

В остальной части решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 декабря 2025 года оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: