Апелляционное определение № 33-571/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья – Брайцева Л.В. Дело № 2-18/2026-33-571/2026

УИД 53RS0012-01-2025-000967-37


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2026 года Великий Новгород

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего – Бобряшовой Л.П.,

судей – Ребровой И.В., Тарасовой Н.В.,

при секретаре – Краснюк Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 8 апреля 2026 года по докладу судьи Тарасовой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Пестовского районного суда Новгородской области от 13 января 2026 года,

УСТАНОВИЛА:

П. обратился в суд с иском к А. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что между сторонами 25 апреля 2020 года заключен договор аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа, по условиям которого стороны обязались заключить до 25 апреля 2025 года основной договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером <...>, расположенного в здании по адресу: <...>. Истцом предлагались различные варианты заключения сделки, однако ответчик без уважительных причин уклоняется от подписания основного договора. Такое поведение ответчика нарушает права истца.

А. обратился в суд с иском к П., с учетом уточнений, о взыскании арендной платы за фактическое использование помещения за период с мая по декабрь 2025 года включительно в размере 200 000 руб., пени (неустойку) за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 24 833 руб. 33 коп., указав, что ответчик до истечения срока заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа направил предложение о заключении основного договора купли-продажи, однако предложил неприемлемый порядок оплаты за выкуп помещения, который не предусмотрен предварительным договором. С момента истечения месячного срока получения истцом предложения о заключении договора купли-продажи не предпринимает мер по понуждению к заключению договора купли-продажи помещения, не снимает условия о рассрочке, продолжает использовать помещение для торговли продовольственными товарами, арендную плату с 26 апреля 2025 года не вносит, предложения о заключении нового договора аренды не направляет. Доказательств того, что истец отказывается от заключения основного договора купли-продажи и того, что именно по вине истца не заключен договор, ответчиком не представлено.

Перечисленные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена Г., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Росреестра по Новгородской области.

Определением Пестовского районного суда Новгородской области от 12 декабря 2025 года утверждено мировое соглашение по иску П. к А., Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, производство по гражданскому делу в этой части прекращено.

Решением Пестовского районного суда Новгородской области от 13 января 2026 года исковые требования А. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая, что изложенные в решении суда обстоятельства, не соответствуют фактам, установленным в ходе судебного разбирательства, ссылаясь на то, что в связи с имеющимися несоответствиями предложенный ответчиком проект договора купли-продажи подписан не был. Фактически от продажи нежилого помещения он не отказывается и имеет намерение его продать, ответчик до настоящего времени уклоняется от заключения договора купли-продажи помещения, не освободил его и использует по своему усмотрению. Судом приняты во внимание только доводы ответчика, а доводы истца оставлены без внимания и надлежащая оценка им не дана. В связи с чем полагает необоснованным вывод суда о его недобросовестном поведении. Также полагает, что судом нарушены нормы процессуального права, поскольку мотивировочная часть решения не содержит всех обстоятельств дела, установленных судом, а также мотивов их возможного отклонения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика П. – М., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как следует из материалов дела, А. с 3 сентября 2015 года является собственником нежилого помещения <...>, с кадастровым номером <...>, общей площадью 163,7 кв.м., находящегося в жилом доме с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.

Упомянутый жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 1079+/-23 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, находящемся в общей долевой собственности физических лиц, в том числе, совместной собственности А. и Г. в размере 163/325 долей.

25 апреля 2020 года между А. (арендодатель) и П. (арендатор) заключен договор <...> аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 163,7 кв.м., для использования в целях размещения продовольственного магазина, а также передать права на земельный участок с кадастровым номером <...>, занятый помещением и необходимый для его использования.

Согласно п. п. 1.3 и 3.1 договора помещение сдается в аренду на 5 лет с 25 апреля 2020 года по 25 апреля 2025 года. Общая сумма арендной платы за помещение составляет 25 000 руб. в месяц.

В соответствии с подп. «г» и «д» п. 2.3 договора арендатор вправе:

- на основании раздела 9 настоящего договора выкупить помещение при условии внесения выкупной цены, обусловленной сторонами в настоящем договоре. Ранее выплаченная арендная плата в выкупную цену не входит. Помещение переходит в собственность арендатора при заключении основного договора купли-продажи помещения и регистрации его в органах Росреестра;

- по окончании срока действия настоящего договора, в случае, если договор купли-продажи помещения не будет заключен, в течение 5 рабочих дней вернуть помещение арендодателю по акту приема-передачи.

Из раздела 9 договора «Предварительные условия договора купли-продажи помещения» следует, что А. имеет намерение продать, а П. имеет намерение купить вышеуказанное помещение, заключив до 25 апреля 2025 года договор купли-продажи помещения по цене 1 700 000 руб. В случае направления арендатором предложения арендодателю заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях, согласованных в настоящем разделе, договор купли-продажи нежилого помещения должен быть заключен в течение одного месяца со дня получения такого предложения арендодателем. Надлежащим способом направления предложения о заключении договора купли-продажи нежилого помещения считается направление предложения ценным письмом с описью вложения Почтой России по адресу арендодателя, указанному в договоре.

25 апреля 2020 года помещение передано по акту приема-передачи от А. П. и находится в пользовании последнего по настоящее время.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 29 апреля 2020 года.

24 апреля 2025 года П. вручил лично А. письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, занятого помещением и необходимого для его использования, за 1 700 000 руб., предложив порядок оплаты: 30% при подписании договора и 70% после регистрации права собственности П. на помещение.

Как верно указано судом первой инстанции вышеуказанное письменное предложение П. соответствует условиям, указанным в разделе 9 «Предварительные условия договора купли-продажи помещения» договора <...> от 25 апреля 2020 года, в связи с чем договор купли-продажи нежилого помещения должен был быть заключен в течение одного месяца со дня получения такого предложения А.

Суд первой инстанции, отклоняя иск А., исходил из того, что, П. имел намерение заключить договор купли-продажи помещения, о чем в апреле 2025 года уведомил А. и до утверждения судом мирового соглашения (12 декабря 2025 года) не уклонялся от заключения данного договора, предлагал варианты его заключения и обеспечивал техническую возможность оформления сделки второй стороне - А., а в ноябре 2025 года А. и Г., при этом А. на оформление сделки неоднократно не являлся, в качестве условия заключения договора регулярно указывал на необходимость оплаты арендной платы и не сообщил второй стороне сделки о нахождении земельного участка в совместной собственности с Г., что в совокупности свидетельствует о недобросовестном поведении А., а потому неуплата арендатором арендных платежей арендодателю не подлежит судебной защите.

Между тем, указанные судом основания для освобождения П. от уплаты долга по арендным платежам, материалами дела не подтверждены.

Так, как следует из материалов дела, А. предлагал П. заключить договор купли-продажи с иным порядком оплаты цены договора, не предусматривающим рассрочку платежа до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, на что П. не согласился. Данное обстоятельство подтверждается также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 16 июня 2025г., вынесенного в ходе проверки заявления А. об угрозах со стороны П. Данным постановлением установлено, что 4 июня 2025г. А.находился вместе с П. в здании МФЦ с целью подписания договора купли-продажи, где А. предложил подписать договор на условиях полной оплаты стоимости нежилого помещения при подписании договора, на что П. не согласился, заявив, что будет разрешать возникший спор в суде.

Иных доказательств того, что А. уклонялся от явки в МФЦ материалы дела не содержат. Представленная суду переписка в социальной сети, где А. предлагалось явиться 23.06.2025г. и 25.06.2025г. для подписания договора не подтверждает уклонение последнего от подписания договора. То обстоятельство, что А. не был согласен с условиями договора о порядке оплаты отчуждаемого им недвижимого имущества, предлагая установить единовременную выплату полной стоимости приобретаемого покупателем объекта, не может быть признано злоупотреблением правами, поскольку является реализацией предоставленных законом собственнику имущества прав на распоряжение своим имуществом по своему усмотрению. При этом у А. имелись основания для внесения изменения в предлагаемые покупателем условия договора об оплате, поскольку, как следует из вступившего в законную силу судебного акта от 6 июля 2023 года по ранее рассмотренному спору между теми же лицами, П. уже приобретал у А. другое недвижимое имущество с рассрочкой платежа, однако обязанность по оплате приобретённого имущества так и не выполнил, что явилось основанием к обращению А. в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, который судом был удовлетворён. Таким образом, у последнего имелись основания сомневаться в надлежащем исполнении покупателем обязанности по внесению платы за приобретаемое имущество с рассрочкой платежа.

Также не подтверждено материалами дела и то обстоятельство, что А. скрывал от П. нахождение земельного участка в совместной собственности с Г., поскольку, как видно из материалов дела, этот участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, зарегистрирован за ними на праве общей долевой собственности, в том числе доля в размере 163\325 значится в ЕГРН зарегистрированной за А. и Г. на праве совместной собственности. Согласно выписке из ЕГРН, П. также значится собственником указанного земельного участка в размере 27\325 долей, а потому не мог не знать о наличии остальных долевых собственников этого земельного участка, внесённых в сведения ЕГРН и находящихся в публичном доступе.

Таким образом, допустимых, достаточных и достоверных доказательств недобросовестного поведения А. со стороны П. суду не представлено.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отклонении иска А. не основан на конкретных фактах злоупотребления последним своими правами, а потому является незаконным и подлежит отмене.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия исходит из следующего.

Как видно из материалов дела, П. не отрицал невнесение им арендных платежей, начиная с мая 2025 года, ссылаясь лишь на недобросовестное поведение арендодателя, уклонявшегося от заключения договора купли-продажи. Таким образом, с 25 апреля 2024 года П., продолжая использовать арендованное помещение по его назначению (для размещения магазина продовольственных товаров), в отсутствие заключённого между сторонами договора купли-продажи, арендную плату за данное помещение не вносил.

Истец просит взыскать арендную плату за период с мая 2025г. по декабрь 2025г., что составляет 200000 руб. (25000 руб. х 8 месяцев = 200000 руб.), а также проценты за пользование чужими денежными средствами (пени) за период с 25.05.2025г. по 16.12.2025г. (206 дней), исходя из ключевой ставки Банка России за соответствующий период в размере 24833 руб. 33 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Как видно из материалов дела, представленный истцом расчёт размера процентов не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку произведён из расчёта общей суммы задолженности в размере 200000 руб. за весь период неуплаты арендных платежей без учёта распределения этой суммы помесячно и без изменения банковской ключевой ставки в разные периоды.

Согласно произведённому судебной коллегией расчёту, за указанный период сумма процентов, исходя из ключевой ставки Банка России за соответствующие периоды составила 9435 руб. 96 коп.

Расчёт процентов по статье 395 ГК РФ.

Порядок расчёта: сумма долга <...> ставка Банка России (действующая в период просрочки) / количество дней в году <...> количество дней просрочки

Сумма долга на начало периода, включая НДС: 25 000,00 <...>

Период начисления процентов:

с 25.05.2025 по 16.12.2025 (206 дн.)

Период

дн.

дней в году

ставка, %

проценты, <...>

задолжен., <...>

25.05.2025 – 08.06.2025

15

365

21

215,750

25 000,000

09.06.2025 – 25.06.2025

17

365

20

232,880

25 000,000

25.06.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00 <...>

50 000,000

26.06.2025 – 25.07.2025

30

365

20

821,920

50 000,000

25.07.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00 <...>

75 000,000

26.07.2025 – 27.07.2025

2
365

20

82,190

75 000,000

28.07.2025 – 25.08.2025

29

365

18

1 072,600

75 000,000

25.08.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00 <...>

100 000,000

26.08.2025 – 14.09.2025

20

365

18

986,300

100 000,000

15.09.2025 – 25.09.2025

11

365

17

512,330

100 000,000

25.09.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00

125 000,000

26.09.2025 – 25.10.2025

30

365

17

1 746,580

125 000,000

25.10.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00 <...>

150 000,000

26.10.2025 – 26.10.2025

1
365

17

69,860

150 000,000

27.10.2025 – 25.11.2025

30

365

16,5

2 034,250

150 000,000

25.11.2025 Увеличение суммы долга +25 000,00 <...>

175 000,000

26.11.2025 – 16.12.2025

21

365

16,5

1 661,300

175 000,000

Сумма процентов: 9 435,96 <...>

С учётом изложенного, иск А. подлежит удовлетворению частично на общую сумму 209 435 руб. 96 коп.

В соответствии со ст.ст.98, 103 ГПК РФ с П. в пользу А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 7000 руб. и в местный бюджет государственную пошлину в сумме 283 руб. 08 коп., поскольку истец уплатил при подаче иска государственную пошлину в меньшем, чем установлено законом, размере.

Поскольку в удовлетворении части иска А. отказано, с последнего в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 461 руб. 91 коп., не уплаченная им при увеличении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пестовского районного суда Новгородской области от 13 января 2026 года отменить, постановив по делу новое решение, которым иск А. удовлетворить частично.

Взыскать с П. (<...>) в пользу А. (<...>) задолженность по арендным платежам и пени в размере 209 435 руб. 96 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7000 руб.

В остальной части иска А. отказать.

Взыскать с П. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 283 руб. 08 коп.

Взыскать с А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 461 руб. 91 коп.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09.04.2026г.