Решение № 2-1204/2017 2-1204/2017~М-755/2017 М-755/2017 от 7 ноября 2017 г. по делу № 2-1204/2017

Дело №2-1204/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 ноября 2017 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Макаровой Т.А.,

при секретаре Мелешко Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Гурьевского района Калининградской области, обратившегося в защиту интересов муниципального образования «Гурьевский городской округ» и неопределенного круга лиц к администрации Гурьевского городского округа Калининградской области, ООО «Океаниа», ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в Гурьевский районный суд Калининградской области с исковым заявлением, которым с учетом дополнений и уточнений просил признать недействительным договор №1535 аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 7675 кв.м, расположенного по адресу: <адрес >, для организации проезда к комплексной застройке, заключенный 23 октября 2012 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа»; признать недействительным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с вида разрешенного использования «для организации проезда к комплексной застройке» на вид «для строительства административно-офисных зданий»; признать недействительным соглашение №464 от 5 июня 2013 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1535 от 23 октября 2012 года, заключенный между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес >, площадью 7875 кв.м, для организации проезда к комплексной застройке; признать недействительным соглашение от 28 апреля 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ООО «Океаниа» к ФИО1; признать недействительным соглашение от 11 января 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ФИО1 к ФИО2; применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, возвратив указанный выше земельный участок в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский городской округ».

В обоснование исковых требований указано, что земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов площадью 7675 кв.м, по адресу: <адрес > постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 22 октября 2012 года №5523 предоставлен в аренду без торгов ООО «Океаниа» для организации проезда к комплексной застройки. 23 октября 2012 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа» заключен договор аренды земельного участка №1535. 5 июня 2013 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа» заключено дополнительное соглашение к договору аренды №464, согласно п. 2 которого вид использования земельного участка изменен с вида «для организации проезда к комплексной застройке» на вид «для строительства административно-офисных зданий». В соответствии с соглашением от 28 апреля 2016 года права и обязанности по вышеназванному договору аренды ООО «Океаниа» переданы ФИО1 Соглашением от 11 января 2017 года права и обязанности по договору аренды ФИО1 переданы ФИО2 Решением 44 сессии Большеисаковского сельского Совета депутатов от 27 декабря 2012 года №136 утвержден генеральный план Большеисаковского сельского поселения. В соответствии с градостроительным зонированием МО «Большеисаковское сельское поселение» земельный участок относится к зоне малоэтажной застройки. 10 декабря 2012 года в здании администрации Большеисаковского сельского поселения состоялись публичные слушания по проекту генерального плана Большеисаковского сельского поселения. Решение о проведении публичных слушаний принято постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 31 октября 2012 №5724. В соответствии с заключением по итогам проведения публичных слушаний по проекту генерального плана, комиссией по разработке правил землепользования и застройки Гурьевского муниципального района принято решение о согласовании проекта генерального плана, с учетом замечаний и предложений граждан, проживающих на территории сельского поселения. Указанное заключение опубликовано в газете «Наше время» 20 декабря 2012 года. Правила землепользования и застройки поселений Большеисаковского сельского поселения утверждены решением 45 сессии Большеисаковского сельского Совета депутатов от 15 февраля 2013 года №142. Таким образом, администрацией Гурьевского муниципального района ООО «Океаниа» в аренду для организации проезда к комплексной застройке предоставлен земельный участок на территории, заведомо предназначенной для многоэтажного жилищного строительства. На намерение ООО «Океаниа» использовать земельный участок для целей строительства указывает и непродолжительный срок, прошедший между приобретением земельного участка в аренду и заключением дополнительного соглашения об изменении вида его разрешенного использования на вид разрешенного использования для строительства административно-офисных зданий. Вместе с тем земельные участки для строительства, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки могут быть предоставлены в аренду только по итогам торгов. Истец полагает, что, поскольку в результате предоставления в аренду указанного выше земельного участка и дальнейшего изменения вида его разрешённого использования ООО «Океаниа» приобрело в аренду без торгов земельный участок для строительства административно-офисных зданий, договор аренды земельного участка, заключенное соглашение к договору аренды земельного участка противоречит требованиям закона. Принятием администрацией Гурьевского района решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка ООО «Океаниа» без проведения торгов нарушены права неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права аренды по результатам их проведения. Не проведением торгов по продаже права аренды на спорный участок нарушены также права муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения.

В судебном заседании помощник прокурора Гурьевского района Калининградской области Иванова Е.В. исковые требования поддержала в полном объеме по указанным выше доводам. Дополнительно пояснила суду, что ранее в Гурьевском районном суде было рассмотрено гражданское дело №2-8/2016 по иску прокурора Гурьевского района в защиту интересов неопределённого круга лиц и МО «Гурьевский городской округ», предметом рассмотрения которого, в том числе, являлось соблюдение процедуры формирования и предоставления смежного со спорным участком земельного участка с кадастровым номером №. Суд пришел к выводу о незаконности формирования и предоставления земельного участка в связи с тем, что земельный участок был предоставлен без торгов. При этом ФИО3 – генеральным директором ООО «Океаниа» также изначально земельный участок испрашивался с видом разрешенного использования, не связанным с жилищным строительством, - «для размещения административных зданий», в последующем через непродолжительный период времени вид разрешенного использования земельного участка был изменен с «для размещения административных зданий» на «для среднеэтажной застройки», на земельном участке были выстроены многоквартирные дома.

Представитель ответчика администрации Гурьевского городского округа Калининградской области – ФИО4, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать, указав на соблюдение администрацией процедуры предоставления земельного участка ООО «Океаниа».

Ответчики ООО «Океаниа», ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении дела слушанием не представили, в связи с чем настоящее гражданское дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав решение и апелляционное определение по делу №2-8/2016, исследовав материалы дела, собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования прокурора подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 29 мая 2012 года в администрацию Гурьевского муниципального района генеральным директором ООО «Океаниа» ФИО3 было подано заявление вход. №2988-зем о предоставлении в аренду земельного участка площадью 7675 кв.м для организации подъезда к земельному участку, предоставленному по договору аренды №298 от 21 августа 2006 года.

19 июля 2012 года утверждена схема №789 расположения земельного участка с условным кадастровым номером ЗУ1:местоположение – Гурьевский район, пос. Малое Исаково, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для организации к комплексной застройке, площадь 7675 кв.м.

28 августа 2012 года принято решение об осуществлении кадастрового учета данного земельного участка с присвоением кадастрового номера №

О начале приема администрацией Гурьевского муниципального района заявлений на выделение указанного участка в аренду дана публикация в газете «Наше время» №25 (10352) от 28 июня 2012 года.

13 сентября 2012 года исх. №17/3991 ООО «Океаниа» дано извещение о том, что в течение месяца заявлений и возражений от других граждан и юридических лиц на указанный земельный участок не поступало.

22 октября 2012 года администрацией Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении в порядке ст.ст. 22, 34 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов, земельного участка ООО «Океаниа» в аренду сроком до 1 сентября 2061 года, о чем вынесено постановление №5523 от 22 октября 2012 года «О предоставлении земельного участка в аренду в пос. Малое Исаково Гурьевского района ООО «Океаниа».

23 октября 2012 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа» заключен договор аренды №1535 земельного участка сроком до 1 сентября 2061 года.

Из материалов кадастрового дела указанного выше земельного участка следует, что в государственный кадастр недвижимости вносились сведения по заявлению арендатора ФИО3 в части изменения вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.

На основании постановления администрации Гурьевского муниципального района от 20 мая 2013 года №2138 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в пос. <адрес >, принадлежащего ООО «Океаниа» соглашением №464 от 5 июня 2013 года внесена изменения в договор аренды №1535 земельного участка от 23 октября 2012 года в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для организации проезда к комплексной застройке» на «для строительства административно-офисных зданий».

30 мая 2013 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области принято решение №39/13-37120 о проведении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером № в части вида разрешенного использования с «для организации проезда к комплексной застройке» на «для строительства административно-офисных зданий».

14 августа 2013 года администрацией Гурьевского муниципального района ООО «Океаниа» выдано разрешение на строительство № сроком до 14 марта 2014 года административно-офисного здания на земельном участке площадью 7675 кв.м, расположенного по адресу: <адрес >, в последующем срок разрешения продлевался до 14 сентября 2015 года.

Соглашением от 28 апреля 2016 года права и обязанности по договору №1535 аренды земельного участка от 23 октября 2012 года ООО «Океаниа» переуступлены ФИО1, о чем имеется запись регистрации в ЕГРП №№ от 17 мая 2016 года.

Соглашением от 11 января 2017 года права и обязанности по договору №1535 аренды земельного участка от 23 октября 2012 года ФИО1 переуступлены ФИО2, о чем имеется запись регистрации в ЕГРН № от 15 февраля 2017 года.

О вышеуказанных переуступках прав аренды земельного участка администрация Гурьевского городского округа была уведомлена – вход. №2319-зем от 29 апреля 2016 года, вход. №34-зем от 11 января 2017 года.

Обращаясь с заявленными исковыми требованиями и настаивая на их удовлетворении, прокурор ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ООО «Океаниа» в нарушение порядка предоставления земельных участков под строительство – без проведения торгов, в том числе, с учетом принятия администрацией Гурьевского района решения об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка.

Исследовав доводы сторон по данному делу, суд приходит к следующему.

Одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 Земельного кодекса РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ, порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.ч.1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

В силу ст. 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.

Частью 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.ст. 30, 36 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221 «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 1 января 2017 года) следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Исходя из положений п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Частями 1, 2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, зоны сельскохозяйственного использования и иные виды территориальных зон. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Кроме того, п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия решения о предоставлении земельного участка) установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования места размещения объекта либо спредварительным согласованием места размещения объекта.

В случае предоставления земельного участка с предварительнымсогласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выборучастка для строительства.

В силу ст. 31 Земельного кодекса РФ (в аналогичной редакции) лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе земельного участка, в котором должно быть указано назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера участка, а также испрашиваемое право на земельный участок.

Уполномоченный орган по такому заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (п. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ предусмотрено, чтопредварительное согласование места размещения объекта не проводится приразмещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии сградостроительной документацией о застройке и правилами землепользованияи застройки (зонированием территорий).

В силу ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, Правилами землепользования и застройки установлены границы территориальных зон и утверждены градостроительные регламенты, установлены виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Градостроительному кодексу градостроительная документация о застройке представляет собой документацию по планировке территории. При этом в силу ч. 5 ст. 41 названного Кодекса при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется наосновании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий (ч. 10 ст. 45 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и для размещения линейных объектов (ч.ч. 1 и 2 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ).

Основная часть проекта планировки территории, подлежащая утверждению уполномоченным органом местного самоуправления с соблюдением процедуры публичных слушаний, состоит из чертежей планировки территории и положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, о характеристиках планируемого развития территории и развития систем социального, транспортного обслуживания, инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории. При этом на чертежах планировки территории отображаются: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (ст. 42 Градостроительного кодекса РФ).

Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (ч.ч. 1 и 3 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ).

Частью 5 ст. 43 данного Кодекса предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.

Следовательно, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Таким образом, земельные участки для строительства (кроме индивидуального жилищного строительства), при наличии утвержденных правил землепользования и застройки могут быть предоставлены в аренду только по итогам торгов.

На момент принятия решения о предоставлении земельного участка на праве аренды в пользование ООО «Океаниа» из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для организации проезда к комплексной застройке» зонирование территории Большеисковского сельского поселения отсутствовало.

Вместе с тем, 7 ноября 2012 года принято постановление №5812 «О проведении публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки МО «Большеисковского сельского поселения.

10 декабря 2012 года состоялись публичные слушания по проекту генерального плана Большеисковского сельского поселения.

Решением №229 от 27 декабря 2012 года 44 сессии Большеисаковского сельского Совета депутатов утвержден генеральный план Большеисаковского сельского поселения.

По итогам проведения публичных слушаний 18 января 2013 года принято заключение №1.

15 февраля 2013 года решением №142 45 сессии Большеисковского сельского Совета депутатов первого созыва утверждены правила землепользования и застройки МО «Большеисаковского сельского поселения.

Согласно утвержденного в 2013 году зонирования территории Большеисаковского сельского поселения, земельный участок расположен в зоне Ж3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами, зона О1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения, И – зона инженерной инфраструктуры, что также подтверждается фрагментом карты градостроительного зонирования с указанием местоположения земельного участка с кадастровым номером №. Следовательно, такой участок имеет совершенно другое целевое назначение, чем земельный участок «для организации проезда к комплексной застройке».

Таким образом, администрация района под видом предоставления ООО «Океаниа» земельного участка для целей, не связанных со строительством, используя упрощенный порядок такого предоставления, фактически предоставила ответчику землю с другим целевым назначением – для строительства.

На намерение ООО «Океаниа» использовать спорный земельный участок не для целей организации проезда к комплексной жилой застройке указывает и непродолжительный срок, прошедший между приобретением земельного участка в аренду 23 октября 2012 года и заключением соглашения 5 июня 2013 года об изменении вида его разрешенного использования «для организации проезда к комплексной застройке» на вид разрешенного использования «для строительства административно-офисных зданий».

Кроме того на намерение ООО «Океаниа» использовать спорный земельный участок для целей строительства указывают и иные обстоятельства.

Как пояснил представитель истца, ранее в Гурьевском районном суде было рассмотрено гражданское дело №2-8/2016 по иску прокурора Гурьевского района в защиту интересов неопределённого круга лиц и МО «Гурьевский городской округ», предметом рассмотрения которого, в том числе, являлось соблюдение процедуры формирования и предоставления смежного со спорным участком земельного участка с кадастровым номером №. Суд пришел к выводу о незаконности формирования и предоставления земельного участка в связи с тем, что земельный участок был предоставлен без торгов. При этом ФИО3 – генеральным директором ООО «Океаниа» также изначально земельный участок испрашивался с видом разрешенного использования, не связанным с жилищным строительством, - «для размещения административных зданий», в последующем через непродолжительный период времени вид разрешенного использования земельного участка был изменен с «для размещения административных зданий» на «для среднеэтажной застройки», на земельном участке были выстроены многоквартирные дома.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, в производстве Гурьевского районного суда находилось гражданское дело №2-8/2016. Из решения Гурьевского районного суда по делу №2-8/2016 по иску прокурора Гурьевского района, обратившегося в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Гурьевский городской округ», к администрации Гурьевского городского округа, ООО «К Строй», ФИО3 о признании недействительным формирование земельного участка, договора аренды земельного участка, соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, договора передачи земельного участка в собственность, о признании недействительными разрешения на строительство многоквартирных жилых домов, о признании самовольными постройками строения, возведенные на земельном участке, о сносе возведенных построек, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, следует, что прокурор просил помимо иных требований признать недействительным формирование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27990 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >, признать недействительным договор аренды указанного выше земельного участка №916, заключенный 21 ноября 2013 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ФИО3, а также все последующие сделки и действия с земельным участком.

Требования прокурора в части незаконности формирования и предоставления земельного участка были мотивированы тем, что в 2013 году администрацией Гурьевского муниципального района была утверждена схема расположения на кадастровой карте территорий указанного выше земельного участка для размещения административных зданий. В этом же году земельный участок без проведения торгов предоставлен ФИО3 в аренду. В 2014 году вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для размещения административных зданий» на «для среднеэтажной застройки», в договор аренды участка, заключенный между администрацией и ФИО3, внесены соответствующие изменения в части вида разрешенного использования. В последующем права и обязанности по договору аренды переданы ООО «К Строй», затем земельный участок предоставлен данному юридическому лицу в собственность за плату. Ссылаясь на положения ст. 30 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 30, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса РФ, прокурор указывал на нарушение со стороны администрации Гурьевского городского округа порядка предоставления участка и указывает, что при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки Большеисаковского сельского поселения и отсутствии проектов планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, распоряжение земельным участком с кадастровым номером № возможно было исключительно по итогам проведения торгов. В результате принятых администрацией решений, в нарушение требований закона, ФИО3 приобрела в аренду без торгов земельный участок для среднеэтажной застройки. Принятым администрацией решением о предоставлении указанного выше земельного участка ФИО3, затем ООО «К Строй» без проведения торгов, нарушены права неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права аренды по результатам их проведения.

При рассмотрении судом было установлено, что 23 сентября 2013 года за вход. №5617-зем ответчиком ФИО3 было подано заявление в адрес главы администрации Гурьевского муниципального района о предоставлении в аренду для размещения административных зданий земельного участка, площадью 28000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес >

Постановлением администрации Гурьевского муниципального района от 12 ноября 2013 года №5451 утверждена схема расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровой карте территории в пос. Малое Исаково Гурьевского района.

Информация о начале приема заявлений на выделение земельного участка в аренду для размещения административных зданий по адресу: <адрес >, площадью 28000 кв.м. опубликована в газете «Наше время» №39 (10417) от 11 октября 2013 года.

20 ноября 2013 года ФИО3 дано извещение (исх. № 17/14923) о том, что в течение месяца заявлений и возражений от других граждан и юридических лиц на указанный земельный участок не поступало.

21 ноября 2013 года принято решение ФБУ «Кадастровая палата» по Калининградской области об осуществлении кадастрового учета данного земельного участка, земельный участок был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №

В этот же день главой администрации Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении ФИО3 в аренду сроком до 1 ноября 2023 года в порядке, предусмотренном ст.ст. 22, 30 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, площадью 27990 кв.м, о чем вынесено постановление №5632 от 21 ноября 2013 года «О предоставлении земельного участка в аренду в <адрес > ФИО3», заключен договор аренды №916 указанного выше земельного участка.

В государственный кадастр недвижимости неоднократно вносились сведения по заявлению арендатора ФИО3 в части изменения вида разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка.

10 января 2014 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии принято решение №39/14-8596 о проведении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером № в части вида разрешенного использования с «для размещения административных зданий» на «для стоянки автомобильного транспорта».

10 февраля 2014 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии принято решение №39/14-429 о проведении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером № в части вида разрешенного использования с «для стоянки автомобильного транспорт» на «для размещения административных зданий».

11 марта 2014 года ФИО3 обратилась в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области с заявлением, которым просила провести государственный кадастровый учет изменений в части разрешенного использования указанного земельного участка «для среднеэтажной застройки».

17 марта 2014 года на основании заявления ФИО3 от 11 марта 2014 года, приложенного к заявлению фрагмента Правил землепользования и застройки Большеисаковского сельского поселения, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии принято решение № 39/14-17439 о проведении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым номером № в части вида разрешенного использования, с «для размещения административных зданий» на «под срежнеэтажную застройку».

31 марта 2014 года между ФИО3 и администрацией Гурьевского городского округа было заключено Соглашение №176 о внесении изменений в договор №916 аренды земельного участка в связи с последним изменением вида разрешенного использования земельного участка.

24 июня 2014 года права и обязанности по указанному выше договору аренды переданы ООО «К Строй», между ФИО3 и ООО «К Строй» заключено соответствующее соглашение, зарегистрированное в ЕГРП 04 июля 2014 года.

24 июля 2014 года ФИО3, действуя в интересах ООО «К Строй» и являясь генеральным директором данного общества, обратилась с заявлением к главе администрации Гурьевского городского округа, которым просила предоставить в собственность переданный по уступке земельный участок.

Информация о продаже указанного выше земельного участка в собственность для среднеэтажной застройки опубликована в газете «Наше время» №26 (10454) от 25 июля 2014 года.

28 августа 2014 года главой администрацией Гурьевского городского округа принято решение о расторжении по соглашению сторон заключенного договора аренды №916 земельного участка и предоставлении его в собственность ООО «К Строй» за плату в размере 199000 рублей, о чем издано постановление №3992 от 28 августа 2014 года «О предоставлении земельного участка в собственность <адрес > ООО «К Строй».

29 августа 2014 года между администрацией Гурьевского городского округа и ООО «К Строй» в лице генерального директора ФИО3 заключен договор №671 передачи указанного выше земельного участка в собственность. Право собственности ООО «К Строй» зарегистрировано в ЕГРП 16 октября 2014 года.

Согласно сведениям Федеральной налоговой службы, ООО «К Строй» зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц 27 марта 2012 года, руководителем данного общества является ответчик ФИО3, учредителем –– ФИО5 На момент рассмотрения настоящего гражданского спора ООО «К Строй» является действующим юридическим лицом.

Также судом было установлено, что на момент предоставления ФИО3 в аренду спорного земельного участка, на момент заключения оспариваемого договора аренды и предоставления участка в собственность ООО «К Строй», Правила землепользования и застройки Большеисаковского сельского поселения, в границах территории которого и расположен земельный участок, уже были утверждены Большеисаковским сельским Советом депутатов первого созыва с отнесением территории земельного участка с кадастровым номером № к зоне Ж3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами, о чем 15 февраля 2013 года принято соответствующее решение 45 сессии за №142.

На момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка №916 (21 ноября 2013 года) и его регистрации в Едином государственном реестре прав (24 декабря 2013 года) порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30, 30.1 Земельного кодекса РФ, то есть земельные участки для строительства, кроме индивидуального жилищного строительства, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки могут быть предоставлены в аренду только по итогам торгов.

Разрешая заявленный спор, суд пришел к выводу, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка под среднеэтажную застройку, заключение между ФИО3 и администрацией Гурьевского городского округа соответствующего Соглашения от 31 марта 2014 года в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, уступка прав и обязанностей по договору аренды застройщику ООО «К Строй», передача участка в собственность ООО «К Строй» привели к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

При наличии утвержденных Правил землепользования и застройки и отсутствии разработанного проекта планировки, проекта межевания территории квартала, в котором расположен спорный земельный участок, испрашиваемый ФИО3 земельный участок мог быть предоставлен в аренду ФИО3, в собственность ООО «К Строй» исключительно по итогам торгов.

В нарушение указанных выше требований закона земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен администрацией без торгов, изначально ФИО3 в аренду, затем ООО «К Строй» в собственность, что повлекло за собой нарушение прав неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права аренды, права собственности по результатам их проведения, а также нарушение прав муниципального образования «Гурьевский городской округ» на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения.

При этом суд также пришел к выводу, что фактически земельный участок изначально формировался с целевым назначением для застройки ООО «К Строй» многоквартирными жилыми домами.

28 сентября 2016 года решение вступило в законную силу.

Кроме того, как усматривается из заявления ФИО3 по настоящему гражданскому делу о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № от 29 мая 2012 года, ею испрашивался земельный участок для организации проезда к земельному участку, принадлежащему по договору аренды №298 от 21 августа 2006 года (земельный участок с кадастровым номером №).

Как усматривается из решения Гурьевского районного суда по делу №2-8/2016, прокурор также ссылался на неисполненное решение Гурьевского районного суда от 25 января 2013 года, принятое по гражданскому делу № 2-25/2013 и недопустимость формирования спорного земельного участка, а также возведения на нем каких – либо строений в связи с расположением участка на приаэродромной территории аэродрома государственной авиации 3-го класса «Малое Исаково», в концевой зоне безопасности полетов.

Судом установлено, что 25 января 2013 года Гурьевским районным судом было рассмотрено гражданское дело № 2-25/2013 по иску прокурора Гурьевского района к администрации Гурьевского муниципального района ООО «Сельхозинвест», ООО «Океаниа».

Выступая в защиту интересов муниципального образования Гурьевского муниципального района и неопределенного круга лиц, прокурор оспаривал предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером № ООО «Сельхозинвест», Соглашение об уступке прав на указанный земельный участок от ООО «Сельхозинвест» к ООО «Океания», а также возведение на данном участке многоквартирных жилых домов, указывая на незаконность формирования и предоставления участка на приаэродромной территории аэродрома 3-го класса «Малое Исаково» без получения соответствующего согласования с владельцем и собственником аэродрома, а также на невозможность его использования для жилищного строительства в связи с его расположением в зоне концевой полосы безопасности данного аэродрома.

При рассмотрении данного гражданского дела судом было установлено, что в 2006 году администрацией Гурьевского муниципального района на основании заявления и акта выбора земельного участка ООО «Сельхозинвест» был предоставлен в аренду сроком до 2007 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес > для проектирования и строительства квартала малоэтажной жилой застройки.

В последующем, в заключенный между администрацией и ООО «Сельхозинвест» договор аренды указанного выше земельного участка вносились изменения в части продления срока действия договора, срок договора аренды продлен до 01 августа 2016 года.

14 марта 2014 года права и обязанности по данному Договору аренды были переданы ООО «Океаниа» и в этот же день администрацией новому арендатору выдано разрешение на строительство 1-ой очереди строительства квартала малоэтажной застройки – 48 квартирного жилого дома. В период строительства на указанном выше земельном участке ООО «Океаниа» было возведено 8 строений, расположенных в два ряда - по четыре в каждом ряду.

Также судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № был сформирован на приаэродромной территории аэродрома 3-го класса «Малое Исаково». Данный аэродром эксплуатируется НОУ ДО «Калининградский авиационно – спортивный клуб ДОСААФ России», владельцем аэродрома является ДОСААФ России. Собственником аэродрома и земельных участков под аэродромом 3-го класса <адрес > является Российская Федерация. 04 декабря 2012 года в отношении аэродрома выдано Свидетельство о его государственной регистрации и годности сроком действия до 01 января 2014 года.

Установив, что в нарушении требований Воздушного Кодекса РФ, Правил использования воздушного пространства РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 марта 2010 года №138, вопрос предоставления и возможности использования участка для жилищного строительства не был согласован в обязательном порядке с собственником и владельцем аэродрома, ссылаясь на заключение старшего авиационного начальника аэродрома о превышении высоты возводимых ООО «Океаниа» малоэтажных домов допустимой высоте препятствий в северной полосе воздушных подходов аэродрома и возникновении в связи с этим угрозы безопасности полетов, а также угрозы жизни людей, которые будут проживать в возводимых домах, суд пришел к выводу о незаконности формирования, предоставления указанного выше земельного участка, о незаконности и недопустимости на нем строительства жилых домов, о ничтожности совершенных в отношении участка сделок.

Удовлетворяя требования прокурора, суд признал недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 21 августа 2006 года между администрацией Гурьевского городского округа и ООО «Сельхозинвест», уступку прав и обязанностей по данному договору от ООО «Сельхозинвест» к ООО «Океаниа», применил последствия недействительности таких сделок, возвратив земельный участок в государственную собственность, в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, и обязал застройщика ООО «Океаниа» снести возведенные на участке строения, как самовольные постройки.

Решение суда вступило в законную силу 17 апреля 2013 года.

При рассмотрении спора по делу №2-8/2016 суд, установив, что документов, подтверждающих реальный демонтаж строений, указанных в решении суда по делу №2-25/2013, составленных с соблюдением требований закона об исполнительном производстве, не имеется, пришел к выводу о неисполнении решения суда по демонтажу строений.

Кроме того, из схемы земельного участка с кадастровым номером № и схемы земельного участка с кадастровым номером № суд усмотрел совпадение их месторасположения с незначительной разницей в площадях (10 кв.м.) и конфигурации.

Учитывая обстоятельства того, что ФИО3, представляя интересы ООО «Океаниа» как застройщика жилых домов на земельном участке с кадастровым номером №, так и ООО «К Строй», выступающего застройщиком жилых домов на земельном участке с кадастровым номером №, через непродолжительное время (23 сентября 2013 года) после принятого решения по гражданскому делу № 2-25/2013 (25 января 2013 года) и при неоконченном исполнительном производстве вновь обращается в администрацию Гурьевского городского округа изначально как физическое лицо и испрашивает земельный участок для размещения административных зданий, идентичный по своей конфигурации и месторасположению с земельным участком с кадастровым номером №, после получения испрашиваемого участка в аренду совершает действия, направленные на изменение вида его разрешенного использования под среднеэтажную застройку, переуступает права аренды Обществу, возглавляемому ею и созданному её дочерью ФИО5, предпринимая при этом меры, направленные на получение 12 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов на вновь сформированном участке (07 июля 2014 года) и испрашивая его через непродолжительное время в собственность (24 июля 2014 года), суд пришел к выводу о заинтересованности ФИО3 в продолжении строительства жилых домов, возводимых ООО «Океаниа».

Разрешеая требования прокурора по настоящему гражданскому делу, принимая во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, в том числе, осведомленность должностных лиц органа местного самоуправления о разработанном проекте зонирования территории Большеисаковского сельского поселения, формирование земельного участка «для организации проезда к комплексной застройке» в такой площади (7 675 кв.м) и такой конфигурации в предполагаемой зоне, изменение через непродолжительное время разрешенного использования участка на «для строительства административно-офисных зданий», строительство на смежном земельном участке многоквартирных домов, безусловно свидетельствуют о том, что фактически спорный земельный участок изначально формировался и предоставлялся с иным целевым назначением.

При анализе представленных документов, суд приходит к выводу, что спорный участок был предоставлен на праве аренды ООО «Океаниа» с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, такое предоставление земельного участка нельзя признать законным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку в результате предоставления в аренду указанного выше земельного участка и дальнейшего изменения вида его разрешённого использования ООО «Океаниа» приобрело в аренду без торгов земельный участок для строительства административно-офисных зданий, договор аренды земельного участка, заключенное соглашение к договору аренды земельного участка противоречит требованиям закона.

Принятием администрацией Гурьевского района решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка ООО «Океаниа» без проведения торгов нарушены права неопределенного круга лиц на участие в торгах на приобретение права аренды по результатам их проведения. Не проведением торгов по продаже права аренды на спорный участок нарушены также права муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения.

Согласно требованиям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом установленных судом обстоятельств, на основании изложенных выше норм права, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных прокурором исковых требований и наличии достаточных оснований для их удовлетворения в полном объеме.

В результате признания недействительным договора аренды №1535 земельного участка с кадастровым номером № от 23 октября 2012 года все последующие действия и сделки с земельным участком являются также недействительными.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора Гурьевского района о признании недействительным договора №1535 аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью 7675 кв.м, расположенного по адресу: <адрес >, для организации проезда к комплексной застройке, заключенного 23 октября 2012 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа»; недействительным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с вида разрешенного использования «для организации проезда к комплексной застройке» на вид «для строительства административно-офисных зданий»; недействительным соглашения №464 от 5 июня 2013 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка №1535 от 23 октября 2012 года, заключенный между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес >, площадью 7875 кв.м, для организации проезда к комплексной застройке; недействительным соглашения от 28 апреля 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ООО «Океаниа» к ФИО1; недействительным соглашения от 11 января 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ФИО1 к ФИО2, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, возвратив указанный выше земельный участок в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский городской округ».

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из требований ст. 103 ГПК РФ, из того, что прокурор при обращении в суд с иском и государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, в качестве ответчиков, в силу закона освобождены от уплаты государственной пошлины, а также того, что принятым судом по делу решением требования прокурора удовлетворены в полном объеме, и приходит к выводу, что в местный бюджет взысканию подлежит государственная пошлина с ООО «Океаниа», ФИО1, ФИО2 в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление прокурора Гурьевского района Калининградской области - удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов площадью 7675 кв.м, расположенного по адресу: <адрес >, для организации проезда к комплексной застройке, заключенный 23 октября 2012 года между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа» №1535.

Признать недействительным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером «для организации проезда к комплексной застройке» на вид «для строительства административно-офисных зданий».

Признать недействительным соглашение от 5 июня 2013 года №464 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенный между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», о предоставлении последнему в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

Признать недействительным соглашение от 28 апреля 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ООО «Океаниа» к ФИО1.

Признать недействительным соглашение от 11 января 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23 октября 2012 года №1535, заключенного между администрацией Гурьевского муниципального района и ООО «Океаниа», от ФИО1 к ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды №1535 земельного участка с кадастровым номером № возвратив указанный выше земельный участок в государственную собственность – в распоряжение МО «Гурьевский городской округ».

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственном реестра недвижимости записи о праве аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №

Взыскать с ООО «Океаниа», ФИО1, ФИО2 в местный бюджет государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей, то есть по 100 (сто) рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2017 года.

Судья Т.А. Макарова