Решение № 3А-461/2017 3А-461/2017~М-251/2017 М-251/2017 от 6 июня 2017 г. по делу № 3А-461/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 07 июня 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием представителя административного истца ООО «Вавилон» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-461/2017 по административному исковому заявлению ООО «Вавилон» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вавилон» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровыми номерами №, № по состоянию на дату оценки в размере равном их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных объектов капитального строительства, в отношении которых постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена их кадастровая стоимость по состоянию на 06.06.2011г.: № в размере 1 215 473,02 рублей, № -2 470 675,03 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью нежилых помещений, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненным независимым оценщиком ФИО1., подтвержденный положительным экспертным заключением НП СРО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

Однако, заявление ООО «Вавилон» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и установления её равной рыночной стоимости объектов недвижимости. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца ООО «Вавилон» - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ООО «Никта» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменное возражение, в котором просило в удовлетворении требований отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Вавилон» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Вавилон» является собственником следующих объектов капитального строительства:

- нежилого помещения, с кадастровым номером №;

- нежилого помещения с кадастровым номером №,

расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

На основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области 14.03.2012 N 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 06.06.2011г. и составляет 1 215 473,02 рубля, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена по состоянию на 06.06.2011г. и составляет в размере 2 470 675,03 рубля, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. №).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и 26.12.2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Вавилон» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на 06.06.2011г. При этом, в соответствии с ч.1 ст. 62, ч.5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ, обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ.., выполненный независимым оценщиком ФИО1, по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись спорные нежилые помещения, итоговая величина рыночной стоимости которых составляет: с кадастровым номером № - 770 628,01 рублей, с кадастровым номером № - 1 880 506,68 рублей.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненные НП СРО «<данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчетов об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости является их использование в качестве офисных помещений (стр. № отчета).

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, что изложено на страницах № отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного подхода оценщиком аргументирован на страницах № отчета.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 38-50 отчета. В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (вид права, местоположение, площадь, состояние отделки, этаж расположения). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра нежилых помещений /страница № отчета/.

Осуществив мониторинг предложений по продаже офисной недвижимости (п. № отчета) оценщиком было выявлено 7 объектов-аналогов, являющихся нежилыми помещениями, находящихся в удовлетворительном состоянии, расположенных в Октябрьском, Кировском, Самарском, Ленинском, Промышленном и Железнодорожном районах г. Самары, наиболее сопоставимых к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Данные по объектам взяты оценщиком из Информационной системы «Центр» (архив оценщика по состоянию на 16.05.2011г.). Описание объектов-аналогов произведено в таблице на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на этаж расположения. В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства составила: с кадастровым номером № в размере 724 121,51 рубль, с кадастровым номером № в размере 1 743 712,09 рублей, что отражено в таблицах на страницах № отчета.

В рамках доходного подхода (п.п.15, 16 ФСО №1) оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемых объектов. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенные в Октябрьском, Ленинском районах г. Самары, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости, что отражено в таблице на странице № отчета.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах № отчета. Применялись корректировки на торг, на местоположение, на площадь, на состояние отделки, на этаж расположения. Произведен расчет поправок на операционные расходы, потери от недозагрузки, коэффициент капитализации. В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства в рамках доходного подхода составила: с кадастровым номером № в размере 817 134,51 рубля, с кадастровым номером № в размере 2 017 301,26 рубль, что отражено в таблицах на страницах № отчета.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к обоснованному выводу о том, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассчитанная в рамках двух подходов, по состоянию на 06.06.2011 года составляет с кадастровым номером № в размере 770 628,01 рублей, с кадастровым номером № в размере 1 880 506,68 рублей.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1 из которых следует, что на стр. 26 отчета приведены средние цены на офисные помещения по г. Самара. Объект оценки, хотя формально и расположен в Октябрьском районе г. Самары, фактически находится на пересечении Октябрьского, Промышленного и Советского районов, и его местоположение не является центром повышенной деловой активности этих районов. При расчете стоимости объекта оценки были выявлены ценообразующие факторы (местоположение, площадь, этаж расположения), согласно которым объекты оценки уступают аналогам, соответственно были проведены понижающие корректировки для объекта оценки. Кроме того, в анализе рынка средние цены не учитывают скидки на торг, которая в реальности при проведении сделки купли-продажи может достигать 10% и более.

Объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов описаны на стр. № отчета. Поскольку оценка носит ретроспективный характер (06.06.2011г.), в процессе поиска аналогов были проанализированы доступные источники информации, в частности архив оценщика. Из ИС «Центр» оценщиком было выбрано 7 аналогов о продаже помещений, находящихся в удовлетворительном состоянии и схожих с объектами оценки. Журнал «Зеленая площадь» не содержал достаточной информации об объектах-аналогах по сравнению с ИС «Центр», в связи с чем, не был использован в работе.

На стр. № отчета описаны ценообразующие факторы, используемые в отчете, и их диапазоны. Фактор «наличие отдельного входа» не учитывался, поскольку помещения являются встроенными.

Приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленный независимым оценщиком ФИО1 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем указано в отчете № от ДД.ММ.ГГ.. независимого оценщика ФИО1, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не представлено, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на 06.06.2011 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 06.06.2011г., подлежат удовлетворению.

Довод министерства имущественных отношений Самарской области о том, что спорные объекты недвижимого имущества не указаны в Перечне объектов недвижимого имущества, утвержденных приказами министерства от 28.11.2014 №3258, 30.11.2015 №3033, 14.11.2016 №1907, являются несостоятельными по следующим основаниям.

Приказами министерства имущественных отношений Самарской области от 30.11.2015г. № 3033 и от 14.11.2016г. № 1907 утверждены Перечни объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2016 и 2017 г.г., где под № и №, соответственно, включено нежилое здание, расположенное <адрес>, с кадастровым номером №, в котором находятся спорные нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, принадлежащие ООО «Вавилон». В связи с этим, налоговая база в отношении нежилых помещений, расположенных в указанном здании определяется также исходя из их кадастровой стоимости.

Из налоговой декларации по налогу на имущество организаций, поданной ООО «Вавилон» в ИФНС России по Октябрьскому району г. Самара следует, что на листах № указан кадастровый номер здания №, а также кадастровые номера спорных нежилых помещений с указанием их кадастровой стоимости (л.д. №).

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.12.2016 года, в суд с настоящим иском – 12.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Вавилон» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 770 628,01 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 06.06.2011 года в размере 1 880 506,68 рублей.

Датой подачи ООО «Вавилон» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 26.12.2016 года, в суд – 12.04.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.06.2017г.